Acheter dans le neuf ou l'ancien : avantages et inconvénients

Vue en contre plongée d'un bâtiment parisien

Les charmes de l'ancien et la fraîcheur du neuf ! Les atouts de ces deux types d'immobilier ne se résument pas à leurs seules caractéristiques physiques. Que ce soit pour acquérir sa résidence principale ou pour réaliser un investissement, acheter dans l'immobilier neuf ou ancien présente des avantages et des inconvénients spécifiques, et l'aspect fiscal n’est jamais étranger au choix.

Immobilier ancien : plus accessible et plus varié

Sur le terrain des prix, le match est gagnant pour les logements anciens. Selon le dernier baromètre LPI-SeLoger, il faut compter en moyenne 5 002€/m2 pour un appartement neuf et 2 466€/m2 pour une maison neuve, contre 3 976€/m2 et 3 185€/m2 respectivement dans l'ancien. Plus accessibles, les biens immobiliers anciens sont aussi plus variés.

Outre le charme, pas systématique, de l'ancien, s'ajoute une offre bien plus vaste de logements situés en centre-ville, le neuf étant bien souvent dévolu aux espaces constructibles de la périphérie. Prix plus bas et offre plus large, le volume des transactions témoigne de ce constat : 970 000 logements anciens ont été vendus en 2018 contre 115 790 unités dans le neuf.

L'ancien offre une marge de négociation qui fait défaut au neuf. En fonction de l'état du logement et de la nécessité d'engager des travaux, il est possible d'obtenir une décote sur le prix de vente de 10% à 20%. Travaux de mise aux normes qui pourront être en partie financés par les aides publiques :

  • crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) : entre 15% et 50% des dépenses engagées ;
  • éco-prêt à taux zéro : entre 10 000€e t 30 000€ ;
  • aides des collectivités locales.

La loi de finances 2019 a introduit en janvier 2019 le dispositif Denormandie, dispositif d'investissement locatif destiné à encourager la rénovation dans l'ancien : il prend la forme d'une réduction d'impôt (jusqu'à 21% du prix du bien) en contrepartie de travaux à hauteur de 25% minimum du prix du logement.

Si les prix sont plus attractifs et le choix plus ouvert, l'immobilier neuf est en revanche pénalisé par des frais d'acquisition nettement plus élevés que dans le neuf : entre 7% et 8% du prix de vente, contre 2% à 3% pour le neuf. Vous pouvez toutefois déduire l'intégralité des frais de notaire si vous louez un bien meublé et que vous choisissez de déclarer vos revenus locatifs au réel.

Immobilier neuf : plus cher, mais avantageux fiscalement

Selon la loi, sont considérés comme logements neufs, "les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu'ils résultent d'une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l'état neuf" (article 257 du Code général des impôts).

Il s'agit de biens cédés par le promoteur-constructeur, soit en l'état futur d'achèvement (VEFA) ou ventes sur plan, soit tout juste achevés et n'ayant pas encore été occupés. Les frais d'acquisition sont réduits et se "limitent" à la taxe de publicité foncière et aux émoluments du notaire. L'achat dans le neuf permet également de bénéficier d'une exonération de la taxe foncière durant deux ans.

Un bien immobilier neuf ne nécessite pas de travaux pendant plusieurs années et c'est là un précieux avantage, comparé à certaines passoires thermiques du parc ancien.

Il répond positivement aux normes techniques et environnementales en vigueur qui permettent de réduire l'impact environnemental du bâtiment, plus gros consommateur d'énergie en France. La réglementation thermique 2012 (RT2012) a généralisé le standard BBC (bâtiment basse consommation) qui s’applique à toutes les nouvelles constructions résidentielles depuis le 1er janvier 2013.

Pas de coûts additionnels à prévoir pour isoler le bâtiment, mettre le logement aux normes ou le rénover pour améliorer le confort. Sans oublier les garanties (biennale et décennale) qui protègent l'acheteur des éventuels défauts de fonctionnement des équipements et des vices de construction.

Pour acquérir un logement neuf, il faut cependant débourser en moyenne 20% de plus que dans l'ancien. La rareté des logements neufs dans certaines zones fait grimper les prix, sans compter que les centres-villes offrent peu d'opportunité de programmes neufs.

Autre inconvénient, les délais pour emménager dans un logement neuf en VEFA : entre la réservation et la livraison, il est courant d'attendre jusqu'à 18 mois...et entre temps, l'acheteur aura commencé à payer tout en continuant à assumer un loyer pour se loger.

Ces freins à l'achat dans le neuf peuvent être balayés par le dispositif d'aide à l'acquisition pour les primo-accédants. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) est accordé sous conditions de ressources à ceux qui achètent pour la première fois leur résidence principale ; il permet de financer jusqu'à 40% du montant du logement neuf.

Les investisseurs ont quant à eux l'opportunité de défiscaliser leur acquisition grâce au dispositif Pinel : contre un engagement locatif maximum (12 ans), la réduction d'impôt peut atteindre 21% du montant de l'investissement, sous réserve de respecter le plafonnement des loyers et des ressources des locataires.

Le principe suivant doit toujours guider un investisseur immobilier : acheter un logement qu'on aurait plaisir à occuper. La carotte fiscale ne doit jamais être le moteur principal.

Le choix entre un bien immobilier neuf ou ancien relève d'une décision patrimoniale. Quel que soit le logement, une règle immuable s'impose : bien évaluer sa capacité d'emprunt. Faites appel aux services d'un courtier en crédit pour vous aider à calculer le montant de votre projet et la mensualité maximale que vous pouvez assumer. Cet expert saura également vous accompagner dans la recherche d'aide à l'accession ou d'un dispositif de défiscalisation immobilière adapté à votre situation.

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Ces frais sont les plus élevés d’Europe et représentent entre 7% et 8% du prix de vente d’un bien immobilier ancien, soit environ 4 fois plus qu’au Royaume-Uni ou aux Pays Bas. Le relèvement de 0,5 point va augmenter les DMTO de 500€ à 1000€ pour l’achat d’un bien d’une valeur de 200 000€ en fonction de la localisation. Alors que les taux d’intérêts des crédits immobiliers reculent régulièrement depuis le début de l’année, l’annonce d’un alourdissement des frais de notaire risque de compromettre la timide reprise du marché. Il existe des astuces pour diminuer les frais de notaire : Acheter dans le neuf car le taux est réduit (entre 2% et 3% du prix du bien). Négocier la partie émolument : le notaire peut vous accorder une ristourne jusqu’à 20%. Payer les frais d’agence à part : il est possible d’exclure les frais d’agence du prix de vente ; pour cela, il faut signer un mandat avec frais d’agence à la charge de l’acquéreur. 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Immobilier

Santé dentaire : vers un remboursement des implants en 2025

Jusqu’à présent, les implants dentaires ne bénéficient d’aucun remboursement de la part de l’Assurance maladie. Les mutuelles peuvent proposer une prise en charge qui reste partielle et ne couvre jamais la lourde dépense engagée. Cela pourrait changer à l’avenir. La Haute Autorité de Santé (HAS) se dit favorable au remboursement des implants, comme cela se fait déjà pour les prothèses dentaires. Remboursement implant dentaire : avis favorable de la HAS Pour améliorer l’accès aux soins dentaires, la HAS s’est prononcée, mercredi 6 novembre, en faveur du remboursement des actes implanto-prothétiques par l’Assurance maladie. En cas de dent(s) manquante(s), l’autorité de santé recommande que soit garantie la prise en charge financière des implants dentaires selon des modalités qui reste à définir. Actuellement, la seule option remboursée pour un patient édenté est la pose d’un bridge via le dispositif 100% Santé : après intervention de la Sécurité Sociale et de la mutuelle santé, le remboursement est intégral si l’équipement est sélectionné dans le panier sans reste à charge, ou partiel sur la base de tarifs encadrés ou libres. Le défaut du bridge est de détériorer les dents voisines car il s’appuie sur elles.  En revanche, l’implant dentaire s’avère non seulement la solution prothétique la plus esthétique, mais il évite surtout d’endommager les dents situées à gauche et à droite de la dent manquante. La HAS étudie la pertinence de la prise en charge financière des implants pour 2 types d’édentement : Édentement complet par prothèse amovible complète implanto-retenue (PACIR) : cette solution améliore la stabilité des dentiers. Édentement unitaire (une ou deux dents) prothèse fixée unitaire supra-implantaire (PFUSI) : ce dispositif permet de conserver les dents saines adjacentes contrairement au bridge traditionnel. En France, comme partout ailleurs dans le monde, le nombre de personnes édentées ne cesse d’augmenter en raison de l’allongement de l’espérance de vie. D’ici 2030, environ 30% de la population mondiale serait touchée par un édentement total. Perdre une ou plusieurs dents, voire se retrouver complètement édenté, constitue un triple handicap (fonctionnel, esthétique et social) qui a des conséquences sur la santé en général, comme la dénutrition. Malgré l’absence de prise en charge par le régime général, un million d’implants dentaires ont été réalisés en France en 2023. Implants : La solution pour une bonne santé bucco-dentaire Restaurer sourire et fonction Les implants dentaires représentent aujourd'hui la solution médicale la plus performante pour remplacer une dent manquante. Au-delà de l'aspect esthétique, ils garantissent une reconstruction complète et durable de l'appareil dentaire. Bénéfices essentiels :  Préservation de la structure osseuse : L'implant stimule naturellement l'os maxillaire, prévenant sa fonte progressive. Restauration complète de la mastication : Efficacité identique à une dent naturelle. Protection des dents adjacentes : Évite la migration et le déséquilibre dentaire. Technique moderne Réalisés en titane biocompatible, les implants s'intègrent parfaitement à la mâchoire. La pose, réalisée par des professionnels experts, garantit une intervention minimaliste et un résultat optimal. Santé globale Un implant dentaire ne répond pas simplement à un problème local. Il contribue significativement au bien-être général : meilleure alimentation, confiance restaurée et prévention des complications à long terme. Choisir un implant, c'est préserver durablement sa qualité de vie, mais son coût peut être un frein. Quel est le prix moyen d’un implant dentaire ? Le coût d'un implant dentaire varie significativement selon plusieurs facteurs essentiels. En moyenne, les patients peuvent s'attendre à investir entre 1 500 € et 3 500 € par implant. Cette fourchette de prix dépend de plusieurs paramètres : Complexité de l'intervention chirurgicale : Les cas nécessitant une greffe osseuse ou un traitement préalable augmentent naturellement le coût total. Expertise du praticien : Un chirurgien-dentiste spécialisé et expérimenté proposera généralement des tarifs plus élevés. Qualité des matériaux utilisés : L'implant peut être réalisé en titane ou en zircone, avec des prix variant selon la technologie. Localisation géographique : Les tarifs diffèrent sensiblement entre les grandes métropoles et les zones rurales. Comment sont remboursés les implants dentaires par les mutuelles ? Remboursement Sécurité Sociale La Sécurité sociale ne prend malheureusement pas en charge l’implantologie dentaire, la considérant comme un acte de convenance. Les patients doivent donc supporter l'intégralité du coût. Remboursement par la mutuelle Les mutuelles proposent différentes approches de remboursement : 1 - Niveau de garantie Les contrats les plus complets peuvent rembourser entre 30% et 70% du coût de l'implant. Certaines mutuelles appliquent des plafonds annuels spécifiques qui peuvent aller au-delà de 1000€. 2 - Options de remboursement Certaines mutuelles proposent des forfaits prothèses et implants dentaires. D'autres incluent une partie des implants dans leurs garanties "soins dentaires". Comment optimiser le remboursement d’un implant dentaire  Vérifiez précisément votre contrat mutuelle Demandez des devis détaillés auprès des chirurgiens-dentistes Comparez plusieurs mutuelles avant souscription La surcomplémentaire dentaire peut s’avérer une alternative pertinente pour diminuer voire supprimer le reste à charge sur les implants dentaires. Il convient d’arbitrer entre le surcoût représenté par ce 3ème niveau de couverture et le reste à charge que vous êtes prêt à assumer avec votre mutuelle actuelle. Un implant dentaire représente un investissement dans votre santé et votre bien-être. Malgré son coût élevé, c'est une solution durable et esthétique pour remplacer une ou plusieurs dents manquantes. Un grand pas vient d’être fait en faveur du remboursement de cet acte prothétique onéreux. Reste à savoir quand la mesure sera mise en œuvre et quel sera le niveau de ce remboursement.

Mutuelle Santé
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Changement d'assurance prêt immobilier : -60% sur vos cotisations

L'assurance emprunteur représente une part significative du coût total de votre crédit immobilier. Grâce à la loi Lemoine entrée en vigueur en 2022, vous pouvez désormais réaliser jusqu'à 60% d'économies sur vos cotisations d'assurance de prêt en changeant de formule. Découvrez comment optimiser votre contrat et réduire significativement vos mensualités. Pourquoi changer d'assurance de prêt immobilier ? L'assurance emprunteur est imposée par la banque lors de la souscription d'un crédit immobilier. Elle protège à la fois l'emprunteur et le prêteur en cas d'invalidité, décès ou d’incapacité temporaire de travail. Cependant, les contrats proposés par les banques sont très souvent plus chers que ceux des assureurs spécialisés. Des économies considérables à la clé Économie moyenne entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée totale du prêt Réduction pouvant atteindre 60% des cotisations mensuelles Obligation de respecter l’équivalence de niveau de garanties entre les 2 contrats La loi Lemoine : un tournant majeur pour les emprunteurs Cette réforme historique a bouleversé le marché de l'assurance emprunteur en introduisant trois changements majeurs : Résiliation à tout moment de votre contrat, sans attendre la date d’échéance ni engagement minimum de souscription Suppression du questionnaire médical pour les prêts n’excédant pas 200 000€ et remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur Réduction du délai du droit à l'oubli pour les personnes ayant eu un cancer de 10 à 5 ans ; droit également applicable à l’hépatite C. Le processus de résiliation simplifié La résiliation de votre contrat actuel peut s'effectuer en quelques étapes simples : Demander une délégation d'assurance auprès d'un nouvel assureur Obtenir une proposition avec des garanties au moins équivalentes Envoyer votre demande de résiliation à votre assureur actuel Attendre la validation de votre banque : la réglementation lui impose de formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés. Comment obtenir la meilleure offre d'assurance emprunteur ? Pour maximiser vos économies, plusieurs facteurs sont à prendre en compte : Comparer les offres du marché Utiliser des comparateurs en ligne spécialisés Solliciter plusieurs devis personnalisés Analyser attentivement les garanties proposées Critères à prendre en compte Taux de couverture proposé : l'indicateur du coût de l'assurance est le TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance, obligatoirement mentionné dans tous les supports et contrats (en pourcentage du capital emprunté) Étendue des garanties (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d'emploi) Exclusions de garantie et possibilité de rachat d’exclusions des maladies non objectivables Délais de carence éventuels Les garanties essentielles à maintenir Pour que votre nouvelle assurance soit acceptée par la banque, certaines garanties sont incontournables : Décès et Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) : couverture socle de tout contrat d'assurance emprunteur Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) Invalidité Permanente Totale ou Partielle (IPT/IPP) Le niveau minimum de couverture est défini par la banque et vous est communiqué via la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de prêt, et la fiche personnalisée qui détaille les garanties spécifiques à votre profil et votre projet immobilier. Focus sur les niveaux de couverture Le pourcentage de couverture doit être adapté à votre situation : Quotité assurance de prêt à 100% recommandée pour l'emprunteur principal (si emprunt à 2), celui qui touche les revenus les plus élevés Possibilité de moduler la couverture pour le co-emprunteur Adaptation selon les risques incarnés par chaque emprunteur Profils éligibles aux meilleures réductions Certains profils peuvent bénéficier de tarifs particulièrement avantageux : Jeunes emprunteurs en bonne santé Cadres avec une profession stable Non-fumeurs Personnes pratiquant une activité sportive régulière Cas pratique : exemple d'économies réalisées Pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans (emprunteur âgé entre 25 et 35 ans) : Assurance bancaire au taux moyen de 0,34% : 57€/mois Assurance alternative au taux de 0,09% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce profil) : 15€/mois Économie réalisée : 42€/mois, soit 10 000€ sur la durée du prêt Comment procéder au changement d'assurance ? Pour changer d'assurance de prêt, suivez ces étapes : Rassemblez les documents nécessaires Tableau d'amortissement Conditions générales de votre assurance actuelle Notice d'information (conditions générales) Comparez les offres du marché Utilisez plusieurs comparateurs Contactez des courtiers spécialisés Demandez des devis personnalisés Vérifiez l'équivalence des garanties Analysez les exclusions Comparez les définitions de garanties Vérifiez les délais de franchise Changer d’assurance de prêt, une démarche rentable à long terme La renégociation de votre assurance de prêt immobilier représente une opportunité significative d'économies. Avec des réductions pouvant atteindre 60% de vos cotisations actuelles, cette démarche mérite d'être entreprise, d'autant plus que la loi Lemoine a considérablement simplifié le processus. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier spécialisé pour optimiser vos chances d'obtenir la meilleure offre possible tout en conservant des garanties optimales pour votre prêt immobilier.

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