Crédit immobilier : attention aux nouvelles conditions de financement

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La fin du confinement permet aux projets immobiliers de reprendre et aux crédits à l'habitat d'être de nouveau traités par les banques. Si les taux immobiliers restent attractifs en dépit d'une légère remontée ces dernières semaines, la pression mise par les autorités financières oblige tout emprunteur à peaufiner son dossier de prêt. Et comme les taux d’intérêts se redressent, l'assurance souscrite en délégation devient plus que jamais un levier d'économie pour rester en-deçà des seuils de l'usure.

Reprise de la production de crédits immobiliers

Après deux mois d'activité au ralenti, les banques sont de nouveau sur la brèche avec le traitement des demandes de prêts immobiliers. Pendant le confinement, elles se sont concentrées sur les aides aux entreprises tout en gérant les dossiers de financement déposés par les particuliers avant le 15 mars. Tous les dossiers sont dorénavant analysés, les anciens comme les nouveaux, et tous obtiennent des réponses relativement rapidement, en quelques jours parfois.

Pendant le confinement, les établissements de crédit ont su adapter leurs procédures pour continuer leur activité à distance. La signature électronique est désormais entrée dans les mœurs et a permis, a minima durant ces deux derniers mois, de finaliser à distance quelques dossiers. Les banques ont même accepté par voie électronique les assurances de prêt déléguées et non plus par courrier comme elles l'exigeaient auparavant. Les mesures imposées pour maîtriser l'épidémie de Covid-19 ont révélé la capacité d'adaptation de tous les acteurs du marché immobilier, et ouvert la voie à une dématérialisation plus large des procédés.

Hausse des taux d'emprunt pendant le confinement

L'activité immobilière est de nouveau sur les rails. Visites de logement autorisées, banques et cabinets des notaires ouverts au public, les projets initiés avant le confinement peuvent être finalisés et les demandes de financement être menées à leur terme. Entre la mi-mars et cette fin mai, les taux d'emprunt ont été ajustés à la hausse. Dans cet intervalle, le contexte est bien évidemment évolué. En deux mois, les marchés boursiers ont plongé, les établissements de crédit font face aux abyssales difficultés de trésorerie des entreprises et la Banque Centrale Européenne fait tourner la planche à billets pour éviter un effondrement total de l'économie européenne. Face à la conjonction des risques, les banques ont rehaussé leurs barèmes de taux début avril.

Au cours du premier trimestre 2020, la moitié des emprunteurs pouvaient s'endetter autour de 1% (hors assurance et coûts des sûretés). Il est rare aujourd'hui de décrocher une telle offre de financement. Si les meilleurs profils peuvent encore se financer à 1% sur 20 ans, la moyenne se situe entre 1,25% et 1,45% selon les organismes, et pour les dossiers moins bien dotés, la sanction est souvent le refus. Selon le courtier Vousfinancer, les candidats à l'emprunt immobilier dont les revenus sont inférieurs à 50 000€ par an sont généralement exclus de l'accès au crédit. La raison : l'effet ciseau des taux d'usure. En ce deuxième trimestre 2020, les plafonds légaux trop bas, conjugués à la hausse des taux d'intérêts, ne permettent pas aux profils modestes d'obtenir un prêt, ceux généralement abonnés aux taux et aux durées d'emprunt les plus élevés.

Les banques soumises aux nouvelles conditions d'octroi

Au-delà du rehaussement des taux, les emprunteurs sont confrontés à la nouvelle politique d'octroi des banques. Sommées en décembre dernier d'être plus rigoureuses dans l'attribution des prêts aux particuliers, les établissements appliquent à la lettre les consignes du Haut Conseil de Stabilité Financière. Le contexte dégradé les incite même à être encore plus drastiques. Les dossiers de financement qui dépassent les 33% de taux d'endettement sont tout bonnement mis de côté sans être analysés, sans prise en compte du reste à vivre. Aucun prêt n'est accordé sur une durée qui excède 25 ans. Il en résulte une exclusion quasi systématique des primo-accédants dépourvus d'apport personnel, à la limite du seuil de l'endettement. Autre victime de ces conditions de financement, les investisseurs immobiliers qui pouvaient jusqu'ici obtenir un prêt au-delà des 33% d'endettement compte tenu de la promesse des revenus locatifs.

Certaines banques ont par ailleurs modifié le calcul du taux d'endettement, et n'intègrent pas les revenus issus du chômage partiel. Frappées d'aversion pour le risque quand il s'agit de prêter des fonds, toutes sont extrêmement vigilantes quant au secteur d'activité de l'emprunteur. Avec l'épée de Damoclès du chômage qui pèse sur le tête, les salariés qui évoluent dans les secteurs sinistrés, hôtellerie-restauration et aérien en particulier, sont d'ores et déjà ostracisés par les organismes de crédit.

L'assurance déléguée pour rester dans les clous

Notre rédaction a déjà relayé à maintes reprises le problème des taux d'usure trop bas. Depuis le 1er avril, les taux maximum légaux ont été abaissés par rapport à ceux du trimestre précédent. Sur la durée classique de 20 ans, le plafond est passé de 2,61% à 2,51%. Les autres maturités ont également été ajustées à la baisse. Le calcul des taux de l'usure reposant sur la moyenne des taux octroyés le trimestre passé, il existe un décalage avec les barèmes bancaires actualisés. En présence d'une remontée des taux d'emprunt, les candidats au prêt immobilier dont le profil nécessite de négocier des intérêts plus élevés que la moyenne sont pris en tenaille et recalés pour cause de TAEG (Taux Annuel Effectif Global) surpassant le taux d'usure. Les courtiers ont alerté le régulateur, en l'occurrence la Banque de France en charge de la fixation des taux de l'usure, des risques d'exclusion du crédit pour certains profils, à savoir les seniors et les emprunteurs en situation de risque aggravé de santé qui paient les primes d'assurance les plus lourdes. Pour mémoire, le TAEG agrège tous les coûts liés au crédit, les intérêts, la garantie (hypothèque, caution, etc.), les frais de dossier, de tenue de compte, et de courtage le cas échéant, mais aussi l'assurance de prêt, dépense incompressible pour décrocher un financement immobilier. Pour les dossiers qui incarnent un risque accru, l'assurance peut représenter plus d'un tiers du coût global du crédit, et dans certains cas, son poids excède celui des intérêts.

Si vous êtes dans cette situation, la seule solution pour réduire le TAEG est d'user de votre droit à la délégation d'assurance. La banque a pour obligation de ne pas accorder de prêt au-delà des seuils légaux. Pour un crédit immobilier sur 20 ans, 10 points sur le Taux Annuel Effectif d'Assurance (TAEA) coûtera deux fois plus cher que 10 points de taux d'intérêts. Il est donc préférable de négocier l'assurance pour minimiser son impact dans le TAEG.

Exemple :

Vous souhaitez emprunter 200 000€ sur 20 ans. Le taux nominal proposé par la banque est de 1,45%. Ajoutons les autres frais :

  • Frais de dossier (banque et courtier) = 1 000€
  • Garantie = 3 000€
  • Assurance emprunteur = 26 000€ (taux assurance à 0,65% sur le capital initial, soit un TAEA de 1,18%)

Le TAEG ressort à 2,86%, supérieur au taux d'usure sur cette durée (2,51%).

En déléguant votre contrat d'assurance auprès d'un courtier spécialisé comme Magnolia.fr, vous pouvez réduire le coût total des primes de 18 000€. Le taux d'assurance est tombé à 0,45% sur le capital restant dû, et le TAEA s’établit à 0,83%. Le TAEG reste en-deçà du taux d'usure : 2,50%. À un point du seuil légal, votre financement est accepté.

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Mutuelle Santé
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Assurance de prêt immobilier : forte baisse des tarifs depuis 2020

Les primes d’assurance de prêt immobilier connaissent une tendance à la baisse ces dernières années. Contrairement aux autres types d’assurances qui ont vu leurs prix augmenter, et même fortement, l’assurance emprunteur devient financièrement plus accessible. Cette diminution des coûts s’explique notamment par la concurrence accrue entre les banques et les assureurs externes, également par l’évolution de la réglementation en faveur des consommateurs. Qui sont les principaux bénéficiaires de cette baisse ? Comment en tirer le meilleur parti ? Décryptage. Tarifs assurance emprunteur : une baisse moyenne de 27 % sur 5 ans Une étude menée par le comparateur en ligne Magnolia.fr révèle que les prix des assurances emprunteur ont chuté de 27 % en moyenne entre 2020 et 2025. Cette évolution va à contre-courant de la hausse généralisée des autres assurances  (variation sur 10 ans) : +16 % pour les assurances auto +35 % pour l’assurance habitation +50 % pour les mutuelles santé. La principale raison de cette baisse est l’ouverture du marché grâce à des réformes législatives successives qui ont favorisé la libre concurrence. Dernière en date, la loi Lemoine a simplifié la résiliation et la substitution des contrats d’assurance de prêt immobilier, permettant aux consommateurs de trouver des offres mieux adaptées à leur profil et à des tarifs plus avantageux que le contrat initial. Depuis 2022, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier en cours de prêt à tout moment, sans attendre la date d’échéance autrefois requise par les dispositifs précédents (loi Hamon, amendement Bourquin). Cette opportunité peut être saisie dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit pour optimiser les économies potentielles. Les emprunteurs de plus de 45 ans : grands gagnants de la baisse des tarifs L’étude de Magnolia.fr met en lumière que les emprunteurs âgés de 45 ans et plus ont bénéficié de la plus forte réduction tarifaire, avec une baisse moyenne de 35 %. Cette tendance s’explique par l’apparition d’offres plus spécifiques chez les assureurs alternatifs, qui permettent aux profils plus âgés d’obtenir des conditions plus favorables. Les personnes présentant un risque aggravé de santé profitent également de ces nouvelles opportunités. Grâce à l’assouplissement des critères et à la suppression du questionnaire médical sous certaines conditions (prêt inférieur ou égal à 200 000€ et remboursé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur), elles ont désormais accès à des contrats plus compétitifs sans surprime pour raisons de santé. Les jeunes emprunteurs, âgés de 25 à 40 ans, ne sont pas en reste avec une diminution moyenne des tarifs de 20 %. Déjà avantagés par des primes plus basses grâce à leur profil jugé moins risqué, ils voient l’écart avec les assurances de groupe des banques se creuser davantage en leur faveur. Bancassureurs et alternatifs : une concurrence qui tire les prix vers le bas L’essor des assureurs alternatifs a profondément modifié le marché de l’assurance emprunteur. Alors que les banques continuent de proposer des assurances de groupe aux tarifs souvent élevés pour cause de mutualisation, les prestataires spécialisés offrent des contrats sur-mesure, plus compétitifs et mieux adaptés aux besoins individuels. L’application de la loi Lemoine a joué un rôle clé dans cette transformation. La flexibilité accrue permise par la substitution à tout moment a encouragé davantage de consommateurs à comparer les offres et à opter pour des solutions plus avantageuses. À garanties équivalentes, principe obligatoire pour que la banque accepte une offre externe, la délégation de contrat permet de diviser par 2 à 4 le coût d’une assurance emprunteur. Pour un prêt immobilier de 250 000€ sur 20 ans, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. Comparer les offres pour optimiser son assurance emprunteur Vous pouvez faire des économies sur votre assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, en amont comme en aval. Au moment de la souscription du crédit Grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir une assurance externe dès la signature du prêt, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. La délégation d’assurance permet souvent d’obtenir une assurance jusqu’à 60% moins chère. En cours de prêt Il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine. Vous n’avez aucun préavis à respecter, uniquement le principe d’équivalence de niveau de garanties. Plus tôt vous choisissez une assurance plus avantageuse, plus vous réalisez d’économies sur l’ensemble de la durée du prêt. Un écart de prime de quelques dizaines d’euros par mois peut représenter des milliers d’euros d’économies sur plusieurs années. Négocier son assurance de prêt : premier levier d’économies Beaucoup d’emprunteurs se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt de leur prêt, négligeant l’impact du coût de l’assurance. Pourtant, optimiser son assurance emprunteur peut générer des économies encore plus importantes qu’une légère baisse du taux de crédit. Sachez que l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Prenons un exemple concret : Critère  Scénario initial  Scénario avec taux d’intérêts réduit Scénario avec taux assurance réduit Scénario combinant taux d’intérêts et taux d’assurance réduits Montant de l’emprunt 250 000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 € Durée 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans Taux nominal 3,50 % 3,40 % 3,50 % 3,40 % Coût total intérêts 97 976 € 94 901 € 97 976 € 94 901 € Taux assurance 0,34 % 0,34 % 0,16 % 0,16 % Cotisation annuelle assurance 852 € 852 € 396 € 396 € Coût total assurance 17 000 € 17 000 € 7 920 € 7 920 € Économie sur les intérêts - 3 075 € - 3 075 € Économie sur l’assurance - - 9 080 € 9 080 € Économie totale - 3 075 € 9 080 € 12 155 € Ce cas illustre l’importance de comparer et renégocier son assurance de prêt autant, sinon plus, que son taux d’intérêts. Miser uniquement sur la négociation du taux de crédit peut être une erreur si le coût de l’assurance est négligé. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation au bénéfice des emprunteurs L’évolution du marché de l’assurance emprunteur en 2025 marque une véritable rupture avec les pratiques passées. L’ouverture à la concurrence, soutenue par les évolutions législatives, a permis de tirer les prix vers le bas et d’offrir des conditions plus avantageuses à un plus large panel d’emprunteurs. Comparer les offres via des outils en ligne spécialisés est aujourd’hui un réflexe essentiel pour toute personne souscrivant un crédit immobilier. Avec des écarts de prix significatifs entre les assurances de groupe et les contrats alternatifs, la vigilance et l’anticipation peuvent permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée totale d’un prêt. Un avantage non négligeable dans un contexte économique où la maîtrise des coûts est une priorité pour de nombreux ménages.

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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !  

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