La baisse des taux d'intérêts est une bonne nouvelle pour tous ceux qui souhaitent financer un projet immobilier, mais elle induit un effet délétère en augmentant proportionnellement le poids de l'assurance de prêt dans le coût global du crédit. La seule solution pour économiser : mettre les offres d'assurance en concurrence via un comparateur comme Magnolia.fr.
Taux d'emprunt à leur plus bas historique
En février, les taux d'intérêts des crédits immobiliers ont continué de refluer, faisant mieux que le record de décembre 2019. Les barèmes bancaires reçus par les courtiers démontrent une politique volontariste pour attirer le chaland, en parallèle d’un léger assouplissement des conditions d'octroi depuis janvier 2021. Le taux sur la durée classique de 20 ans se situe désormais autour de 1% et les meilleurs profils peuvent même obtenir une décote substantielle qui place l'offre entre 0,70% et 0,90%.
Le crédit immobilier n'a jamais été aussi bon marché, mais une offre de prêt ne se limite pas au seul taux d'intérêt. Toute comparaison objective s'effectue sur la base du TAEG ou Taux Annuel Effectif Global, indicateur composé de tous les frais nécessaires à l'obtention du financement : frais de dossier, garantie, éventuels frais de courtage, frais d'évaluation du bien immobilier et assurance emprunteur. L'addition de tous ces frais donne le TAEG qui ne doit en aucun cas excéder le taux de l'usure applicable.
Ces frais sont-ils négociables ? La garantie (hypothèque ou caution) ne l'est pas, ni les frais d'évaluation du logement financé. Les frais de dossier représentent environ 1% de la somme empruntée ou prennent la forme d'un forfait plafonné : depuis un an, les banques rechignent à les diminuer en raison de la faiblesse des taux d'intérêts. La rémunération du courtier peut se négocier à la marge, sauf si elle est du ressort de la banque. Quant aux intérêts, la latitude se réduit à mesure qu'ils baissent. Le seul et unique levier d'économies est l'assurance de prêt.
Assurance de prêt : premier poste de dépenses dans un crédit immobilier
Contrairement aux intérêts dont le niveau est influencé par la politique monétaire et qui dépendent directement de la capacité financière du client, les tarifs de l'assurance ne suivent pas les mêmes fluctuations, le coût étant lié aux risques incarnés par l'emprunteur (état de santé, profession, pratiques sportives dangereuses). Le coût de l'assurance reste identique, quel que soit le taux proposé. Mais en proportion, plus les intérêts baissent, plus l'assurance pèse dans le coût global du crédit immobilier.
Magnolia.fr a fait le calcul et démontre, à travers 3 exemples, que le poids de l'assurance s'est non seulement alourdi en trois ans, mais qu'il surpasse aujourd’hui celui des intérêts d'emprunt.
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Couple 40 ans non-fumeur en bonne santé |
Couple 30 ans fumeur en bonne santé |
Couple seniors de 55 ans en bonne santé |
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Date de l’emprunt |
Février 2018 |
Février 2021 |
Février 2018 |
Février 2021 |
Février 2018 |
Février 2021 |
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Montant emprunté |
200 000 € |
200 000 € |
180 000 € |
180 000 € |
250 000 € |
250 000 € |
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Durée |
20 ans |
20 ans |
25 ans |
25 ans |
20 ans |
20 ans |
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Taux du crédit |
1,70% |
1,02% |
1,90% |
1,26% |
1,70% |
1,02% |
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Coût du crédit hors assurance |
36 036 € |
21 178 € |
46 261 € |
29 929 € |
45 079 € |
35 406 € |
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Taux assurance bancaire |
0,36% |
0,36% |
0,36% |
0,36% |
0,50% |
0,50% |
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Coût assurance bancaire |
28 800 € |
28 800 € |
32 400 € |
32 400 € |
50 000 € |
50 000 € |
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Poids assurance bancaire dans coût total |
44,4% |
57,6% |
41,2% |
52% |
52,6% |
58,5% |
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Taux assurance déléguée |
0,12% |
0,12% |
0,11% |
0,11% |
0,37% |
0,37% |
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Coût assurance déléguée |
10 140 € |
10 140 € |
10 121 € |
10 121 € |
37 500 € |
37 500 € |
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Poids assurance déléguée dans coût total |
22% |
32,4% |
18% |
25,3% |
45,4% |
51,4% |
La délégation d’assurance : seul levier d’économies de votre crédit immobilier
Ce tableau illustre, chiffres à l'appui, que la délégation permet de faire baisser drastiquement le coût de l'assurance. À garanties équivalentes, exigence réglementaire pour obtenir l'accord de l'établissement prêteur, les contrats alternatifs sont deux à quatre fois moins chers que les contrats bancaires. Sur la durée initiale d'un crédit immobilier, l'économie peut atteindre 15 000€ dans la grande majorité des situations, voire bien plus comme l’indiquent les deux premiers cas présentés.
La loi vous permet de choisir librement l'assurance souscrite en garantie d'un crédit immobilier. Ne vous privez pas de cette opportunité ! Le contexte de taux bas est certes propice à tout projet immobilier, mais ne doit pas faire oublier que le coût d'un crédit s'évalue à l'aune de tous les frais engagés, au premier rang desquels l'assurance emprunteur, seul élément dont la négociation permet de réduire significativement la dépense.
La baisse des taux doit aussi profiter à ceux qui détiennent un crédit immobilier. Si le delta entre le taux initial et le nouveau taux se situe entre 0,70% et 1%, faites racheter votre prêt pour obtenir un taux plus compétitif. Vous souscrivez en même temps une assurance déléguée sur-mesure, nettement moins onéreuse que le contrat groupe de la banque. Faites-vous accompagner par un courtier spécialisé pour décrocher l'assurance adaptée à votre situation et conforme aux exigences de la banque.
