Le coût d'un crédit immobilier est représenté par le TAEG, taux annuel effectif global, qui comprend le taux d'intérêt et tous les frais annexes dont l'assurance emprunteur. Ce taux ne peut dépasser le seuil de l'usure. En déléguant l'assurance, les profils les plus fragiles évitent la relégation.
Taux de l'usure : protéger les emprunteurs d'un endettement excessif
Chaque trimestre, la Banque de France fixe les taux maximum que peuvent appliquer les organismes de crédit sur tous types de financement (crédit à la consommation, prêts immobiliers, prêts-relais, découverts en compte).
Un taux effectif moyen est calculé à partir d'une moyenne arithmétique des TAEG observés le trimestre précédent pour chaque catégorie, pondéré en fonction des volumes, puis augmenté d'un tiers pour fixer les seuils de l'usure applicables durant le trimestre suivant.
Le taux d'usure est un élément essentiel de la législation en matière de crédit afin de protéger les consommateurs d'éventuels abus. Depuis janvier 2017, le taux de l'usure des crédits immobiliers à taux fixe est déterminé selon 3 maturités :
- prêt d'une durée de 10 ans
- prêt d'une durée comprise entre 10 et 20 ans
- prêt d'une durée de 20 ans et plus.
Le taux d'usure applicable au 1er juillet 2018 est de 3,19% sur les prêts de 20 ans et plus. Une banque qui proposerait un prêt usuraire serait dans l'illégalité et s'exposerait à une amende de 45 000€ doublée de 2 ans d'emprisonnement.
La délégation d'assurance pour rester sous le seuil de l'usure
Le TAEG, qui ne doit pas être supérieur au taux d'usure en vigueur, comprend tous les coûts relatifs au crédit en dehors de la somme à rembourser et des frais d'acte notarié :
- les intérêts bancaires
- les frais de dossier
- les primes d'assurance emprunteur
- les frais de garantie
- tous les autres frais imposés (courtage par exemple).
Il doit toujours être indiqué sur les publicités et les offres préalables de crédit immobilier, et en toute fin sur le contrat bancaire.
Les organismes de crédit sont libres d'octroyer un prêt au taux qu'ils décident dans la limite du taux maximal autorisé. A chaque profil le taux nominal ou taux d'intérêt de base qui lui correspond.
Les meilleurs profils obtiennent des décotes avantageuses ; en revanche, pour les emprunteurs présentant un risque accru, ce taux est largement supérieur à la moyenne du marché. En ajoutant les autres coûts, le seuil de l'usure peut être dépassé, et le crédit refusé.
Après les intérêts, l'assurance de prêt est le deuxième poste dans le coût global d'un crédit immobilier. Tout emprunteur a le choix du contrat d'assurance. Il peut ainsi refuser la formule proposée par la banque pour préférer une offre déléguée jusqu'à 3 fois moins chère, ce qui va lui permettre d'obtenir un TAEG inférieur au plafond légal.
Les experts de Magnolia.fr vous accompagnent dans vos demandes de délégation quel que soit votre profil d'emprunteur.
