Vous envisagez d'acheter la résidence principale qui va abriter votre retraite. Devenir propriétaire de son logement quand on est senior est un parcours jonché d'obstacles que nous allons vous aider à contourner.
Emprunteur senior : une clientèle solvable
En matière de crédit immobilier, chaque demande est unique et requiert une analyse personnalisée, mais le postulat initial est d'être solvable pour décrocher le financement. C'est la raison pour laquelle les banques ne rejettent pas les dossiers émanant de clientèles âgées, au contraire, les seniors ont eu le temps de se constituer une épargne durant leurs années professionnelles, certains sont déjà propriétaires d'un premier logement, bénéficient de revenus locatifs, et/ou sont détenteurs de produits de placements.
S'il s'agit d'un premier achat immobilier, la présence d'un apport personnel important (épargne, assurance vie, etc.) va rassurer le banquier quant à la maîtrise au long cours de votre budget. Cette mise de départ est également nécessaire pour diminuer le capital à emprunter. Plus courte sera la durée d'emprunt, plus les risques diminuent pour la banque. L'idéal est d'avoir un premier bien, à vendre pour constituer l'apport ou à présenter en garantie.
Quand vous sollicitez un prêt immobilier à l'approche de la retraite, la banque va tenir compte de la baisse inévitable de vos revenus et calculer votre capacité d'endettement en fonction de ce futur niveau de ressources. À défaut des revenus professionnels (salaires ou assimilés), la pension de retraite est une source de revenus stable et pérenne, non soumise au marché de l'emploi.
Il n'empêche, contracter un crédit immobilier après 50 ans, a fortiori au-delà de 60 ans, est une démarche plus difficile que celle empruntée par les jeunes actifs compte tenu d'un risque majeur : l'âge.
Emprunteur senior : une clientèle à risques
La notion de risques repose sur différents paramètres, la solvabilité comme on vient de le voir, la qualité du bien acheté, raison pour laquelle la banque va demander une expertise, et tous les facteurs personnels. L'âge, et l'état de santé, corollaire du premier, sont les deux facteurs de risques majeurs quand on s'endette à un âge avancé.
Tout crédit à l'habitat est assorti d'une assurance emprunteur, la garantie pour le prêteur que l'emprunt ira à son terme. Bien que non obligatoire d'un point de vue légal, cette couverture conditionne l'obtention du crédit, car elle permet à la banque d'être remboursée en cas de décès de l'assuré, ou s'il ne peut plus travailler pour cause de maladie ou d'accident. À 60 ans, la vie professionnelle n'est pas terminée, vous devez donc souscrire, en complément des garanties socle décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie), les garanties incapacité et invalidité qui vont couvrir les mensualités en cas d'arrêt de travail survenant avant 65 ans.
La souscription à l'assurance de prêt repose sur le questionnaire de santé, un document incontournable qui détaille votre historique de santé et va permettre à l'assureur d'évaluer le niveau de risques que vous incarnez. À 60 ans, les risques de maladie ou de décès sont statistiquement plus élevés qu'à 30 ou 40 ans, l'assurance est donc plus chère.
Deuxième poste de dépenses après les intérêts d'emprunt, l'assurance peut coûter 1% additionnel, et même excéder le poids des intérêts en cas de risques accrus. Elle constitue de fait le premier frein à l'obtention d'un crédit immobilier pour les seniors en vertu de sa cherté qui peut placer le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) au-delà du seuil de l'usure. Pour mémoire, le TAEG agrège tous les coûts liés à l'obtention du crédit :
- les intérêts,
- la garantie hypothécaire ou caution,
- les frais de dossier,
- les frais d'expertise du bien immobilier,
- les éventuels frais de courtage,
- les cotisations d'assurance de prêt.
Assurance emprunteur senior : la délégation s'impose
La bonne nouvelle est que l'assurance de prêt immobilier se négocie. La réglementation vous permet de choisir librement le contrat qui va couvrir votre prêt, vous autorisant ainsi à souscrire en dehors de la banque. Les contrats groupe des établissements de crédit sont entre deux à quatre fois plus onéreux que les offres concurrentes proposées par les assureurs alternatifs.
Cette mise en concurrence se fait simplement par l'intermédiaire d'un comparateur indépendant comme Magnolia.fr, qui compare et sélectionne en quelques clics les contrats les mieux adaptés à votre situation et à votre projet. Les courtiers en ligne facilitent les démarches de souscription, proposant un accompagnement personnalisé depuis le questionnaire de santé jusqu'à la signature du contrat, en passant par la négociation avec la banque.
Le prêteur ne peut refuser une assurance déléguée dès lors qu'elle présente des garanties au moins équivalentes à celles de son contrat groupe. Cette notion relativement complexe pour un néophyte est encadrée par la réglementation, mais doit être appréhendée par des experts pour satisfaire aux exigences de la banque.
Si vous présentez des risques accrus (maladie chronique, mal de dos, etc.), l'assureur peut refuser de couvrir le prêt, ou pour le moins, assortir certaines garanties d'exclusion. En cas de problèmes de santé aggravés, vous pouvez être éligible à la convention Aeras (s'Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé), un dispositif opposable aux banques et aux assureurs qui facilite l'accès à une assurance emprunteur.
L'âge n'est pas rédhibitoire quand on veut emprunter pour financer un achat immobilier, mais constitue un obstacle en raison de l'élévation du risque pour le prêteur. Grâce à l'accompagnement de professionnels du crédit et de l'assurance, vous pouvez concrétiser le projet d'acquérir le logement dans lequel vous souhaitez profiter de votre retraite.
