Calcul des frais de notaires pour votre achat immobilier en 2021

Qu'est-ce que sont les frais de notaire ?

Les frais de notaire, à l'origine appelé frais d'acquisition, sont les sommes dues par l'acheteur au notaire pour tout acte notarié, comme un acte d'achat d'un bien immobilier. Ces frais s'ajoutent au prix du prêt immobilier, sont généralement financés par l'apport personnel de l'acheteur et doivent être payés par celui-ci au moment de la signature de l'acte. Ils varient selon la nature du logement (neuf ou ancien) et le montant de l'opération.

De quoi sont composés les frais de notaire ?

Pour tout achat immobilier, les frais de notaire comprennent :

• les droits et taxes : également appelées droits de mutation à titre onéreux, ce sont les frais que perçoit le notaire pour le compte de l'État et des collectivités territoriales. Ces taxes correspondent à environ 8/10ème du montant des frais d'acquisition
• les débours : ce sont les sommes qui servent  à payer les différents intervenants (cadastre, géomètre, huissier, etc.), les documents administratifs ainsi que les éventuels frais de déplacement. Le notaire avance ces frais pour le compte de son client, et ils correspondent à environ 1/10ème du montant des frais d'acquisition
• la rémunération du notaire : charges de l'office des notaires, émoluments du notaire, honoraires... Ces frais correspond à environ 1/10ème du montant des frais d'acquisition 

Comment sont calculés les frais de notaire ?

Les droits et taxes sont un impôt auquel sont soumis les achats et ventes de biens immobiliers. Leur taux applicable sur le prix de vente varie en fonction de la nature du bien acheté (terrain à bâtir, immeuble neuf, logement ancien). 

Bien immobilier ancien

Les droits de mutation comprennent les droits d'enregistrement ou de publicité foncière (5,09% ou 5,80% selon les départements), auxquels s'ajoute la contribution de sécurité immobilière et autres taxes (environ 2%). La vente d'une maison ou d'un appartement achevé depuis plus de 5 ans, réalisée entre particuliers ou par un professionnel, est exonérée de la TVA immobilière. 

Bien immobilier neuf

Les droits d'enregistrement sont réduits à 0,715% du prix de vente hors taxe. Il faut ajouter la contribution de sécurité immobilière et les autres taxes (en moyenne 2%). Les ventes de logements neufs, réalisées entre particuliers, sont situées hors du champ d'application de la TVA immobilière. Les ventes d'un logement depuis moins de 5 ans sont assujetties à la TVA au taux de 20%. 

Les émoluments du notaire

Les émoluments de rédaction (honoraires du notaire) sont proportionnels à la valeur du logement dans le cadre d'un achat immobilier. Ils sont réglementés et donc identiques d'un notaire à l'autre. 

Barème des émoluments

Prenons l’exemple avec une vente d'un appartement ancien d'un montant de 200 000 euros. Les émoluments du notaire sont :

Quand payer les frais de notaire ?

Lors d'une vente ou achat d'un bien immobilier, vendeur et acheteur doivent signer un acte définitif devant notaire qui donne lieu au paiement des frais d'acquisition par l'acheteur. La signature de l'acte authentique intervient 3 mois après celle de l'avant-contrat (compromis ou promesse de vente). Avant le versement des frais de notaire, l'acheteur a généralement versé, lors de la signature de l'avant-contrat, une somme à titre d'acompte, appelée séquestre, qui représente entre 5% et 10% du prix de vente. Ce montant est déduit le jour de la vente. 

Les frais de notaire payés à la signature de l'acte authentique de vente ne sont qu'une estimation, basée sur le calcul vu précédement. Le problème vient des droits et taxes dont le décompte final ne sera connu et transmis qu'une fois l'ensemble des formalités administratives finalisé. Habituellement, le notaire demande une provision supérieure au montant réel des frais, puis rembourse le trop-perçu, bien souvent une petite somme. 

Comment réduire les frais de notaire ?

Vous avez signé votre prêt (et vous l'avez optimisé en changeant d'assurance de prêt immobilier !), maintenant vous faites appel à une agence immobilière pour acquérir une maison neuve ou un appartement ancien. Vous devez alors veiller à ce que les frais d'agence soient bien déduits du montant de la transaction, peu importe l'état de votre projet immobilier. À défaut, vous payerez des frais de notaire sur cette somme. 

Vous pouvez également déduire de l'assiette de calcul des frais de notaire la valeur des meubles (cuisine aménagée, mobilier, etc.) du logement. Cette déduction peut représenter jusqu'à 5% du prix de vente sans justificatif. 

Quid d'une éventuelle remise ? Selon la loi fixant les tarifs réglementés des actes de notaires, le notaire peut vous accorder une remise si le montant de la vente excède les 150 000 euros, dans la limite de 10%, applicable à la part d'émoluments qui revient au notaire. Cette remise n'est pas l'objet d'une négociation, son taux est garanti à tous les clients pour toute prestation de même catégorie, et doit être affichée dans l'office du notaire et sur le site internet.