L'histoire se répète et va creuser les difficultés d'accès au crédit immobilier pour certains profils. Les taux d'usure pour le dernier trimestre de l'année 2021 accusent une nouvelle baisse. Si le mouvement témoigne de pratiques bancaires propices au financement des ménages, les plus fragiles vont en être les victimes à cause, notamment, du poids de l'assurance emprunteur.
Plancher historique de l'usure
L'écart s'amenuise entre les taux nominaux des crédits immobiliers et ceux de l'usure, c'est-à-dire les taux maximum que les banques peuvent pratiquer tous frais inclus. Pour le quatrième et dernier trimestre de l'année 2021, les taux légaux reculent par rapport au trimestre précédent, soit la troisième baisse consécutive.
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Seuil de l'usure applicable au T3 2021 |
Seuil de l'usure applicable à compter du 1er octobre 2021 |
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prêts d'une durée inférieure à 10 ans |
2,47 % |
2,43 % |
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prêts d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans |
2,44 % |
2,39 % |
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prêts d'une durée de 20 ans et plus |
2,48 % |
2,41 % |
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Prêts à taux variable |
2,43 % |
2,29 % |
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Prêts- relais |
2,93 % |
2,88 % |
Chaque fin de trimestre, la Banque de France détermine les Taux Annuels Effectifs Globaux (TAEG) à ne pas dépasser pour la distribution des crédits le trimestre suivant. Le calcul s'effectue sur la base des TAEG moyens pratiqués par les établissements au cours de la période précédente, augmentés d'un tiers.
Un nouveau plancher est atteint, il fait suite au record établi au troisième trimestre 2021. Il est le signe d'un niveau historiquement bas des taux d'emprunt, un phénomène en apparence favorable aux candidats à l'accession. Autant la chute des taux d'intérêt est a priori bénéfique à l'ensemble des emprunteurs, autant le recul des taux de l'usure, qui sont toutes charges d'emprunt incluses, n'est pas une annonce à l’avantage des profils les moins gâtés.
Baisse des taux de l'usure : fausse bonne nouvelle
Rappelons en préambule que les taux de l'usure s'entendent tous frais inclus. Au taux nominal, s'ajoutent toutes les dépenses exigées par le prêteur pour accorder le financement :
- frais de dossier
- frais de courtage
- garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution)
- expertise du bien immobilier
- frais d'ouverture et de tenue de compte
- primes d'assurance emprunteur.
Si les taux d'emprunt sont à leur niveau le plus bas, tous les profils ne sont pas logés à la même enseigne. L'écart entre le taux le plus performant et le plus élevé peut atteindre 100 points de base. Les candidats à l'emprunt immobilier qui n'ont pas accès aux meilleures offres bancaires vont souffrir de cette nouvelle baisse de l'usure. On pense aux primo-accédants qui, faute d'apport personnel suffisant, doivent s'endetter sur les durées les plus longues (dans la limite de 25 ou 27 ans) au taux le plus fort. La marge est alors faible pour intégrer les autres charges d'emprunt.
Pour mémoire, les autorités de régulation ont fixé la limite du taux d’endettement à 35% des revenus nets de l’emprunteur, toutes charges d’emprunt incluses.
Exclus pour cause d'assurance emprunteur trop chère
La mise en place des taux de l'usure vise à protéger les emprunteurs contre un endettement excessif, mais compte tenu de la pérennisation des taux au plancher, cette mesure empêche les ménages les plus fragiles d'accéder au crédit à l'habitat.
Sont également pénalisés les profils qui incarnent des risques accrus en raison de leur état de santé, de leur âge ou de leur profession. Même si leur solvabilité ne fait pas défaut, le poids de l'assurance alourdit le TAEG qui peut aisément excéder le plafond légal. Même un point au-dessus de l'usure, le prêt est refusé. Les personnes à qui les banques réclament une garantie perte d'emploi sont elles aussi victimes, de même que les co-emprunteurs qui doivent souscrire une quotité de 100% sur chaque tête, ce qui double le coût de l'assurance.
Pour tous ces profils, la baisse des taux de l'usure est pénalisante, car les critères d'emprunt conduisent le TAEG à dépasser plus fréquemment le seuil légal. Trop resserré comme actuellement, le taux plafond est facteur d'exclusion et personne n'est à l'abri d'un effet ciseaux, car en cas de remontée même minime des taux d'intérêt, la révision des taux d'usure n'est prise en compte qu'après un délai de trois mois.
Déléguer l'assurance pour obtenir son crédit
Il est plus que jamais recommandé de faire jouer la concurrence en matière d'assurance de prêt en cette période où la marge de manœuvre pour couvrir un crédit immobilier est réduite si les risques sont supérieurs à la moyenne. L’assurance est d’ailleurs le seul levier d’économies quand les taux d’emprunt peuvent difficilement être négociés à la baisse.
Avec un courtier spécialisé comme Magnolia.fr, vous pouvez diminuer significativement le coût de votre assurance de prêt. Un exercice de comparaison démontre que les contrats alternatifs sont deux à quatre fois moins chers que les offres bancaires, à garanties équivalentes.
Quel que soit votre profil, a fortiori si vous êtes dans la catégorie senior, que vos antécédents de santé vous pénalisent ou que vous exercez une profession à risques, la délégation d'assurance vous permet d'économiser jusqu'à 15 000€ sur la durée de votre crédit immobilier, parfois même d'obtenir le financement en vertu des règles strictes de l'usure.
