Les mois se suivent et se ressemblent. En juillet, les taux des crédits immobiliers se sont encore contractés et ont enregistré un nouveau record à la baisse. Jamais les conditions d'emprunt n'ont été aussi favorables, mais les règles d'octroi en place depuis plus d'un an et demi ont modifié le profil des emprunteurs, les obligeant à s'endetter sur de plus longues durées tout en mobilisant plus d'apport personnel.
Nouveau record à la baisse en juillet
Selon les données mensuelles de l'Observatoire Crédit Logement, les taux de juillet 2021 s'affichent en retrait d'un point de base par rapport au mois précédent. Le taux moyen toutes durées confondues a titré 1,05% (hors assurance et coût des sûretés), du jamais vu depuis les années 1960. Les taux ont entamé leur descente en juin 2020 et n'ont cessé depuis de céder des points. Sur un an, le taux moyen a perdu 19 points de base.
Quelle que soit la durée à l'octroi, les taux des prêts immobiliers aux particuliers ont tous reculé depuis janvier 2021, établissant les valeurs suivantes (taux en juillet 2020):
- 0,87% sur 15 ans (1,03%)
- 0,98% sur 20 ans (1,21%)
- 1,18% sur 25 ans (1,47%).
Pour les meilleurs profils, soit 25% des emprunteurs qui ont bénéficié du taux d'emprunt le plus bas, les décotes accordées par les banques placent le crédit sous la barre symbolique de 1% sur toutes les maturités, y compris sur la plus longue :
- 0,65% sur 15 ans
- 0,77% sur 20 ans
- 0,94% sur 25 ans.
L'été a néanmoins son revers. Compte tenu des congés d’une grande partie du personnel bancaire durant la période estivale, les délais de traitement des demandes de financement s'allongent. Il est vivement recommandé de prévoir un délai de 75 jours pour la condition suspensive d'obtention du prêt dans le compromis de vente.
Des règles d'octroi désormais obligatoires
Malgré des conditions pour le moins exceptionnelles, l'accès au crédit s'est resserré pour bon nombre de ménages. Le constat est posé depuis janvier 2020 avec la mise en œuvre des nouvelles règles d'octroi.
Cela fait désormais un an et demi que les banques doivent suivre les recommandations édictées par le Haut Conseil de Stabilité (HCSF) :
- le taux d'endettement doit rester sous les 35% des revenus nets ;
- la durée maximale de remboursement est limitée à 25 ans (voire 27 ans en cas d'achat dans le neuf).
Ces consignes prennent d'ailleurs une tournure juridiquement contraignante au cours de cet été. Les banques n'ont dorénavant plus aucune latitude pour s'en affranchir hors de la flexibilité admise, à savoir 20% de leur production trimestrielle à destination de la primo-accession et de l'acquisition de la résidence principale.
Selon le courtier Cafpi, les grandes banques mutualistes, qui totalisent environ 80% de la production de crédits immobiliers, dépassent les 20% de tolérance. En raison de l'obligation formelle d'appliquer les règles d'octroi sous peine de sanction, elles vont devoir modifier leur politique commerciale et durcir leurs critères d'octroi, ce qui aura des conséquences sur les candidats les plus fragiles. Les chiffres de l'Observatoire montrent d’ailleurs que le profil des emprunteurs a évolué ces derniers mois.
Durées plus longues et apport plus conséquent
La mise en application des règles de distribution du crédit à l'habitat depuis janvier 2020 a exclu une partie des ménages gagnant moins de 3 Smic et l'assouplissement des critères un an plus tard (taux d’effort maximal à 35% au lieu de 33%) n'a que modestement permis à ces candidats pénalisés d'accéder à l'emprunt : leur proportion est passée de 35,9% en 2020 à 36,5% en 2021.
La production de crédit s'est déplacée logiquement vers les clientèles les plus aisées. Les ménages disposant de 5 Smic et plus représentent 28,7% des emprunteurs contre 25,5% en 2018 et 2019.
Autre observation qui témoigne d'un accès au crédit resserré, la durée moyenne des crédits s'est établie à 236 mois en juillet dernier, soit 7 mois de plus qu'en décembre 2020. Cet allongement de la durée d’emprunt à l’octroi est la conséquence directe des consignes du HCSF. Pour concrétiser leur projet immobilier dans un contexte de hausse des prix des logements et de la limite du taux d'effort fixée à 35%, les candidats à l'emprunt doivent s'endetter sur de plus longues durées. Sans la performance des taux d’intérêts, ce schéma ne serait pas permis.
Le phénomène est aussi l'illustration de la volonté des banques de soutenir le marché et d’éviter que trop de candidats ne soient exclus. 55% des prêts courent désormais sur une durée de plus de 20 ans, contre 48% en 2020. Depuis 2015, la proportion des prêts longs n'a cessé d'augmenter : à l'époque, seuls 23% des crédits immobiliers affichaient une durée de plus de 20 ans.
La transformation du marché du crédit s'observe aussi au niveau de l'apport personnel. Au deuxième 2021, le taux d'apport personnel était de 23% supérieur à son niveau de fin 2019. Les ménages qui décrochent un prêt immobilier sont ceux qui arrivent à mobiliser une épargne conséquente.
