La crise sanitaire et économique a profondément modifié les caractéristiques du marché immobilier. Il y aura un avant et un après Covid-19, même si cette seconde phase n'est toujours pas d'actualité. Auparavant fortement concurrencée par la location saisonnière, aujourd'hui pénalisée par le manque de touristes, la location meublée de longue durée regagne du terrain. L'occasion est donnée de revenir sur les dispositifs permettant de sécuriser ses loyers du risque d'impayés.
Retour de la location meublée classique
Les effets du Covid n'en finissent pas de bouleverser les habitudes de chacun et de modifier nos comportements en tant que consommateurs. Le marché locatif français est totalement chamboulé depuis mars 2020 à cause d'une crise sanitaire sans précédent qui a restreint les déplacements à l'intérieur du pays et les arrivées depuis l'extérieur.
Privés de leur clientèle habituelle, touristes et clientèle d'affaires, bon nombre de propriétaires bailleurs ont décidé d'arrêter la location touristique saisonnière ou de courte durée type Airbnb pour basculer vers la location meublée de longue durée. Le manque de visibilité les incite à opter pour un modèle classique parfois moins contraignant, et certainement plus pérenne.
Malgré la crise, la location meublée classique, qui s'adresse essentiellement aux étudiants, aux jeunes actifs et aux personnes en mobilité professionnelle, a plutôt bien résisté. Déjà en 2020, le site LocService.fr avait observé une activité locative des meublés en forte hausse. Sur cette plateforme, le nombre d'offres de logements meublés avait augmenté entre 15% et 20% selon les régions par rapport à 2019. Même constat chez Lodgis, le spécialiste de la location meublée : une progression de 30% de propriétaires qui abandonnent la location touristique au profit de la location meublée traditionnelle. Et chez PAP, 70% des propriétaires qui louaient leur bien sur des plateformes collaboratives s'orientent désormais vers la location classique.
Si la location touristique de courte durée lui faisait de l’ombre avec l’essor des plateformes collaboratives, la location meublée classique se redresse à la faveur d’une crise qui oblige à repenser les modèles économiques.
Les avantages de la location meublée
Depuis une dizaine d'années, la location meublée connaît un beau développement par rapport à la location nue. Le propriétaire bailleur peut choisir la durée locative qui l'intéresse :
- un an avec reconduction tacite pour la location meublée classique
- 9 mois sans reconduction pour la location meublée étudiante
- entre 1 à 10 mois sans reconduction pour la location avec bail mobilité réservé aux locations considérées comme temporaires.
Dans ce dernier schéma locatif, le dépôt de garantie est interdit mais le bail est protégé des risques d'impayés ou de dégradation grâce à la garantie Visale.
La location meublée traditionnelle ne nécessite pas d'autorisation administrative de location, obligatoire dans certaines communes comme Paris pour les locations via les plateformes de locations touristiques type Airbnb, ni d'autorisation de changement d'usage qu'il est difficile d'obtenir dans les villes confrontées à une pénurie de logements.
Par rapport à la location nue ou vide, qui implique par ailleurs un bail de 3 ans, la location meublée génère des loyers jusqu'à 30% plus élevés et des rentabilités jusqu'à deux fois supérieures. Autre atout de la location meublée : les revenus locatifs ne sont pas des revenus fonciers mais enregistrés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) dont la taxation est plus avantageuse pour le bailleur.
Quant à la location type Airbnb, depuis le 1er octobre 2017, les propriétaires ne sont plus autorisés à dépasser 120 jours de locations meublées par année.
Comment se protéger contre les risques d'impayés ?
Le contexte a en revanche fragilisé le secteur de l'immobilier locatif. Selon le baromètre mensuel de l'Anil (Agence nationale pour l'information sur le logement), le nombre de consultations relatives aux impayés dans le parc privé auprès des agences départementales était supérieur de 47% en décembre 2020 par rapport à la même période en 2019. En 2020, 61% des consultations portant sur les impayés de loyer provenaient des locataires. L'Anil avait d'ailleurs lancé "SOS loyers impayés" (numéro vert 0 805 160 075), un service d'accompagnement, de conseils et de prévention en cas de risques d'expulsions liées aux situations d'impayés de loyers, dédié aussi bien aux bailleurs qu'aux locataires.
Avant les impayés, il y a les retards de paiement. Chez Imodirect, spécialiste de la location et de la gestion locative, depuis juin 2020, les retards de paiement de plus d'un mois ont doublé, passant de 1% à près de 2%.
Il existe pourtant trois solutions pour lutter contre les risques d'impayés de loyers :
- la caution solidaire : le bail doit annexer un acte de caution qui autorise le bailleur à se retourner vers la ou les personnes désignée(s) comme garant(s) pour les sommes dues par le locataire. Mais en cas de litige avec le garant, le propriétaire devra entamer une procédure judiciaire longue et coûteuse.
- l'assurance loyers impayés ou GLI (Garantie des Loyers Impayés) : uniquement réservée aux logements loués à titre de résidence principale, cette assurance coûte en moyenne 3% du loyer annuel (charges comprises).
- la caution Visale : dispositif gratuit garanti par l'État qui sécurise les loyers des logements loués aux personnes en situation précaire (entre 18 et 30 ans ou salariés de plus de 30 ans soumis à conditions de ressources).
Le cumul des deux, assurance et caution solidaire, est prohibé par la loi du 25 mars 2009, sauf dans le cas où le logement est loué à un étudiant ou un apprenti. L'acte de cautionnement est alors frappé de nullité.
