Crédit immo : renégociation ou rachat, c'est le moment !

Les taux d'emprunt sont au plus bas, ils ont même battu un nouveau record en août dernier. Si vous détenez un crédit immobilier, vous pouvez vous aussi en profiter en révisant le taux initial grâce à la renégociation ou au rachat de votre crédit. Vous optimiserez les économies en changeant d'assurance emprunteur. On vous explique comment procéder.

Taux au plancher

Cela ne vous aura pas échappé que l'environnement actuel est particulièrement propice à l'achat immobilier. Les médias n'en finissent pas de surfer sur le niveau extrêmement faible des taux d'intérêt, soulignant que jamais le crédit n'a coûté aussi peu cher. Malgré les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière qui visent à encadrer strictement les règles d'octroi des crédits à l'habitat des particuliers et des prix des logements qui poursuivent leur progression, la production de prêts s'envole, enregistrant une hausse de 6,7% en rythme annuel.

Selon le dernier rapport de l'Observatoire Crédit Logement/CSA, les banques ont octroyé le taux moyen de 1,05% en août dernier (toutes durées confondues, hors assurance et coût des sûretés). Ultime record pour les taux d'emprunt, après des mois de performances historiques. Les Français se ruent sur la pierre, un réflexe de survie en temps de crise favorisé, il est vrai, par le niveau inégalé des taux d'emprunt. Il est d’ailleurs peu probable que les taux baissent encore, même si une remontée brutale est à exclure.

Comment profiter de ces conditions, alors que vous avez déjà un crédit immobilier ? En renégociant les conditions avec votre banquier ou en faisant racheter le prêt par une banque concurrente. Les deux opérations ont la même finalité, vous permettre de réduire le coût du crédit, mais elles procèdent différemment. Le choix ne sera pas toujours possible, il dépend bien souvent de la générosité de la banque initiale. Explications.

Renégociation ou rachat ?

Ces deux opérations sont généralement confondues, un abus de langage qui cache pourtant deux réalités différentes. La renégociation se pratique en interne : vous essayez de convaincre votre conseiller bancaire de revoir les conditions de votre prêt, lui rappelant que les taux ont baissé et que vous comptez bien en profiter, au même titre que les nouveaux emprunteurs.

Le rachat est mené en externe auprès d'un établissement concurrent, le plus souvent via l'intermédiation d'un courtier spécialisé. La banque ou l'organisme de crédit solde votre prêt immobilier auprès de la banque initiale et vous applique des conditions d'emprunt plus favorables en mettant en place un nouveau crédit immobilier.

Pour quelle solution opter ? Vous avez sans doute à cœur de rester fidèle à votre banque, pour deux raisons : vous avez de bonnes relations avec votre conseiller bancaire et pour motif plus pragmatique, c'est nettement plus simple de revoir le contrat sur place. Vous évitez des démarches fastidieuses, ainsi que des frais de remboursement anticipé que la banque est en droit de vous réclamer si vous la quittez.

La banque prêteuse peut en effet facturer 3% du capital restant dû, dans la limite de 6 mois d'intérêts, si vous remboursez le crédit avant son terme, passage obligé si vous optez pour le rachat qui génère un nouveau contrat de prêt. En interne, la renégociation induit un simple avenant au contrat. Certains emprunteurs ont été bien inspirés de négocier d'entrée de jeu les indemnités de remboursement anticipé, en prévision d'une revente de leur bien avant la fin initialement prévue. Si vous n'avez pas eu ce réflexe, la banque vous fera payer votre départ.

Pour autant, rester et renégocier n'est pas toujours gagnant. Si votre banque accepte de réviser le taux à la baisse, elle sera moins généreuse qu'un établissement extérieur en quête de capter un nouveau client avec des conditions avantageuses. Le mieux est de comparer les offres en ligne et de se faire accompagner par un courtier pour étudier la faisabilité de l'opération et maximiser les économies potentielles.

Les conditions de rachat ou de renégociation

Pour que la renégociation ou un rachat de crédit immobilier soit une opération pertinente, il convient de respecter 3 règles fondamentales :

L'écart entre l'ancien et le nouveau taux doit se situer a minima entre 0,7 et 1 point : si vous avez emprunté sur 20 ans à 2% (hors assurance), le nouveau taux doit au moins être de 1,3%. La durée restante étant nécessairement inférieure à la maturité initiale, le nouveau taux sera logiquement moins élevé si votre solvabilité est la même, voire supérieure.
Le capital restant dû doit être supérieur à 70 000€.
L'opération doit se faire idéalement dans le premier tiers de remboursement, soit la période où vous remboursez la plus grande partie des intérêts.

Qui peut prétendre à un meilleur taux au regard de ces paramètres ? Il faut remonter avant avril 2016 pour que l'écart entre les taux soit suffisant. À l'époque, le taux moyen titrait 1,79%. À compter de cette date, il n'a cessé de refluer, hormis quelques remontées marginales sur certains mois. Ce chiffre est une moyenne et peut cacher des réalités individuelles bien différentes.

Avec un calculateur en ligne, n'hésitez pas à évaluer votre nouvelle mensualité en jouant sur le taux et la durée de remboursement. La renégociation comme le rachat vous permettent en effet soit :

de diminuer la mensualité en abaissant le taux sur la durée restante,
de raccourcir la durée de remboursement en conservant la même mensualité.

Cette seconde option est généralement celle qui va générer davantage d'économies sur le coût global de votre crédit immobilier.

Nouvelle assurance emprunteur : autre levier d’économies

La solution du rachat a un autre avantage : il vous oblige à changer d’assurance emprunteur, puisque vous contractez un nouveau prêt. Cette opération va engendrer des économies supplémentaires, et réduire d’autant le coût global de votre crédit.

Sous réserve que le niveau de risques que vous incarnez n’ait pas évolué en votre défaveur, votre nouvelle assurance vous coûtera moins cher que la première, le capital à rembourser ayant diminué entre-temps. Le rachat implique de comparer les offres d’assurance pour décrocher la formule la plus compétitive. Avec un courtier indépendant comme Magnolia.fr, vous sélectionnez la meilleure assurance du moment, celle qui sera adaptée à votre situation et à votre profil. Toutes les démarches de résiliation/délégation sont effectuées par nos experts. Avec un contrat d’assurance emprunteur sur-mesure, vous optimisez les gains potentiels en faisant racheter votre crédit immobilier.

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Assurance de prêt immobilier : forte baisse des tarifs depuis 2020

Les primes d’assurance de prêt immobilier connaissent une tendance à la baisse ces dernières années. Contrairement aux autres types d’assurances qui ont vu leurs prix augmenter, et même fortement, l’assurance emprunteur devient financièrement plus accessible. Cette diminution des coûts s’explique notamment par la concurrence accrue entre les banques et les assureurs externes, également par l’évolution de la réglementation en faveur des consommateurs. Qui sont les principaux bénéficiaires de cette baisse ? Comment en tirer le meilleur parti ? Décryptage. Tarifs assurance emprunteur : une baisse moyenne de 27 % sur 5 ans Une étude menée par le comparateur en ligne Magnolia.fr révèle que les prix des assurances emprunteur ont chuté de 27 % en moyenne entre 2020 et 2025. Cette évolution va à contre-courant de la hausse généralisée des autres assurances (variation sur 10 ans) : +16 % pour les assurances auto +35 % pour l’assurance habitation +50 % pour les mutuelles santé. La principale raison de cette baisse est l’ouverture du marché grâce à des réformes législatives successives qui ont favorisé la libre concurrence. Dernière en date, la loi Lemoine a simplifié la résiliation et la substitution des contrats d’assurance de prêt immobilier, permettant aux consommateurs de trouver des offres mieux adaptées à leur profil et à des tarifs plus avantageux que le contrat initial. Depuis 2022, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier en cours de prêt à tout moment, sans attendre la date d’échéance autrefois requise par les dispositifs précédents (loi Hamon, amendement Bourquin). Cette opportunité peut être saisie dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit pour optimiser les économies potentielles. Les emprunteurs de plus de 45 ans : grands gagnants de la baisse des tarifs L’étude de Magnolia.fr met en lumière que les emprunteurs âgés de 45 ans et plus ont bénéficié de la plus forte réduction tarifaire, avec une baisse moyenne de 35 %. Cette tendance s’explique par l’apparition d’offres plus spécifiques chez les assureurs alternatifs, qui permettent aux profils plus âgés d’obtenir des conditions plus favorables. Les personnes présentant un risque aggravé de santé profitent également de ces nouvelles opportunités. Grâce à l’assouplissement des critères et à la suppression du questionnaire médical sous certaines conditions (prêt inférieur ou égal à 200 000€ et remboursé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur), elles ont désormais accès à des contrats plus compétitifs sans surprime pour raisons de santé. Les jeunes emprunteurs, âgés de 25 à 40 ans, ne sont pas en reste avec une diminution moyenne des tarifs de 20 %. Déjà avantagés par des primes plus basses grâce à leur profil jugé moins risqué, ils voient l’écart avec les assurances de groupe des banques se creuser davantage en leur faveur. Bancassureurs et alternatifs : une concurrence qui tire les prix vers le bas L’essor des assureurs alternatifs a profondément modifié le marché de l’assurance emprunteur. Alors que les banques continuent de proposer des assurances de groupe aux tarifs souvent élevés pour cause de mutualisation, les prestataires spécialisés offrent des contrats sur-mesure, plus compétitifs et mieux adaptés aux besoins individuels. L’application de la loi Lemoine a joué un rôle clé dans cette transformation. La flexibilité accrue permise par la substitution à tout moment a encouragé davantage de consommateurs à comparer les offres et à opter pour des solutions plus avantageuses. À garanties équivalentes, principe obligatoire pour que la banque accepte une offre externe, la délégation de contrat permet de diviser par 2 à 4 le coût d’une assurance emprunteur. Pour un prêt immobilier de 250 000€ sur 20 ans, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. Comparer les offres pour optimiser son assurance emprunteur Vous pouvez faire des économies sur votre assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, en amont comme en aval. Au moment de la souscription du crédit Grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir une assurance externe dès la signature du prêt, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. La délégation d’assurance permet souvent d’obtenir une assurance jusqu’à 60% moins chère. En cours de prêt Il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine. Vous n’avez aucun préavis à respecter, uniquement le principe d’équivalence de niveau de garanties. Plus tôt vous choisissez une assurance plus avantageuse, plus vous réalisez d’économies sur l’ensemble de la durée du prêt. Un écart de prime de quelques dizaines d’euros par mois peut représenter des milliers d’euros d’économies sur plusieurs années. Négocier son assurance de prêt : premier levier d’économies Beaucoup d’emprunteurs se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt de leur prêt, négligeant l’impact du coût de l’assurance. Pourtant, optimiser son assurance emprunteur peut générer des économies encore plus importantes qu’une légère baisse du taux de crédit. Sachez que l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Prenons un exemple concret : Critère Scénario initial Scénario avec taux d’intérêts réduit Scénario avec taux assurance réduit Scénario combinant taux d’intérêts et taux d’assurance réduits Montant de l’emprunt 250 000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 € Durée 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans Taux nominal 3,50 % 3,40 % 3,50 % 3,40 % Coût total intérêts 97 976 € 94 901 € 97 976 € 94 901 € Taux assurance 0,34 % 0,34 % 0,16 % 0,16 % Cotisation annuelle assurance 852 € 852 € 396 € 396 € Coût total assurance 17 000 € 17 000 € 7 920 € 7 920 € Économie sur les intérêts - 3 075 € - 3 075 € Économie sur l’assurance - - 9 080 € 9 080 € Économie totale - 3 075 € 9 080 € 12 155 € Ce cas illustre l’importance de comparer et renégocier son assurance de prêt autant, sinon plus, que son taux d’intérêts. Miser uniquement sur la négociation du taux de crédit peut être une erreur si le coût de l’assurance est négligé. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation au bénéfice des emprunteurs L’évolution du marché de l’assurance emprunteur en 2025 marque une véritable rupture avec les pratiques passées. L’ouverture à la concurrence, soutenue par les évolutions législatives, a permis de tirer les prix vers le bas et d’offrir des conditions plus avantageuses à un plus large panel d’emprunteurs. Comparer les offres via des outils en ligne spécialisés est aujourd’hui un réflexe essentiel pour toute personne souscrivant un crédit immobilier. Avec des écarts de prix significatifs entre les assurances de groupe et les contrats alternatifs, la vigilance et l’anticipation peuvent permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée totale d’un prêt. Un avantage non négligeable dans un contexte économique où la maîtrise des coûts est une priorité pour de nombreux ménages.

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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !

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