Prêt immobilier : attention aux frais annexes, très variables d’une banque à l’autre

Le coût d’un crédit immobilier ne se limite pas aux seuls intérêts. Il faut ajouter de nombreux frais liés à l’obtention du financement bancaire. Ces dépenses peuvent varier énormément d’un établissement à l’autre, comme l’a constaté l’Observatoire des tarifs bancaires dans son dernier rapport. Magnolia.fr vous détaille la nature des frais annexes d’un prêt immobilier.

Comment calculer le coût d’un crédit immobilier ?

Avant d’entamer le sujet des frais annexes, rappelons en préambule que le coût d’un prêt immobilier est représenté par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur qui agrège tous les frais qui constituent une condition pour obtenir le financement ou pour l’obtenir aux conditions annoncées.

Le TAEG est exprimé en pourcentage du montant du crédit et son calcul encadré par la réglementation (article L.314-1 du code de la consommation). Sont donc légalement intégrées dans le calcul du TAEG les dépenses suivantes :

les intérêts d’emprunt exprimés par le taux nominal
les frais de dossier
les frais de garantie
les primes d’assurance de prêt immobilier
les frais d’expertise du bien
les autres frais annexes (frais d’ouverture et de tenue de compte, parts sociales d’une banque mutualiste, frais de courtage, etc.).

Un de nos derniers articles explique que le TAEG d’un crédit immobilier est variable selon les banques et donc peu fiable. C’est fort dommageable pour l’emprunteur, car le TAEG est censé permettre la comparaison objective des offres de prêt immobilier.

Quels sont les frais annexes d’un crédit immobilier ?

Dans son rapport 2023, l’Observatoire des frais bancaires s’est penché sur les frais annexes au crédit immobilier (hors prêts conventionnés tels que PTZ, prêt épargne logement ou prêt Accession Sociale) et a analysé les plaquettes tarifaires d’une centaine d’établissements de crédit en vigueur au 1er mai 2023.

Les frais annexes analysés sont les suivants :

les frais liés à l’étude et à la constitution du dossier de financement, communément appelés « frais de dossier » ;
les frais intervenant durant la vie du crédit : frais d’avenant notamment ceux qui concernent une demande de modification des conditions de crédit ; frais liés à une demande de fourniture d’un document spécifique lié au crédit, frais engendrés par la mise à disposition d’un décompte de remboursement de prêt ; frais engendrés par la réédition d’un tableau d’amortissement.

Frais de dossier

Ils rémunèrent la banque pour l’étude et le montage du dossier de crédit. Signalons en aparté que l’intermédiation d’un courtier permet de minimiser cette dépense, la demande de financement étant montée par ce professionnel.

Les frais de dossier dépendent du type de prêt, du profil de l’emprunteur, de la destination du prêt (résidence principale ou achat locatif) ou encore du moyen sur lequel a été initiée la demande (en agence ou en ligne).

Ils varient entre 0,30% et 1,20% du montant du crédit immobilier et parmi les banques observées, 67 affichent un taux de 1%. 22 banques appliquent un montant forfaitaire qui va de 969€ à 2 500€. À l’intérieur d’un même réseau bancaire, les frais de dossier peuvent être très disparates. L’Observatoire des tarifs bancaires donne l’exemple du Crédit Agricole Île-de-France qui facture 600€ de frais de dossier pour un prêt de 200 000€, contre 2 400€ pour les agences situées dans les Côtes d’Armor et le Finistère.

Frais d’avenant

Ils sont appliqués en cas de révision des conditions du prêt et plus précisément un changement de taux entraînant une modification de la durée de remboursement ou/et du montant des mensualités.

66 établissements affichent des frais proportionnels oscillant entre 0,50% et 3% du capital restant dû. Parmi eux, 20 pratiquent un plafond qui va de 900€ à 3 000€. Quelques rares établissements (Crédit Agricole) ajoutent aux frais d’avenant des frais appelés « indemnité de réaménagement supplémentaire » qui peuvent peser l’équivalent de 6 mois d’intérêts.

Les frais d’avenant peuvent aussi concerner la désolidarisation des emprunteurs (transfert du crédit à un seul emprunteur en cas de divorce ou de séparation par exemple). Les banques qui en appliquent facturent soit un forfait compris entre 100€ et 500€, soit à la proportionnelle entre 1% et 1,5% du capital restant dû.

Bon à savoir : si vous décidez de changer d’assurance de prêt immobilier pour minimiser le montant de la cotisation comme l’autorise la loi Lemoine, sachez que la banque ne peut exiger de frais supplémentaires pour émission de l’avenant (article L.313-31 du Code de la consommation).

Dans son rapport, l’Observatoire des tarifs bancaires constate que 53 établissements ne précisent pas que la substitution d’assurance emprunteur entraîne la gratuité des frais d’avenant, ce qui leur laisse éventuellement le champ libre de facturer si le client ne connaît pas ses droits. Les banques ont montré par le passé qu'elles savaient contourner la réglementation pour faire échec à la délégation d'assurance de prêt. Notons par ailleurs, toujours dans le domaine de l’assurance emprunteur, que 10 banques facturent des frais d’ouverture d’un dossier de sinistre qui vont de 28€ à 153€.

Autres frais annexes

Les banques peuvent facturer d’autres frais, d’un montant moindre mais toujours significatif, dans les situations suivantes :

modification du compte à débiter : entre 10€ et 122,40€ pour 52 établissements, dont 50 inférieurs à 60€ ; 5 à titre gratuit.
demande de décompte de remboursement d’un prêt immobilier : opération gratuite depuis la loi du 1er juillet 2016 ; certains établissements facturent entre 14,75€ et 58€ pour les offres de prêt émises avant cette date.
réédition d’un tableau d’amortissement : obligatoire lors de la souscription du crédit immobilier, ce document une fois réédité peut être gratuit (16 banques) ou facturé entre 5€ et 40€ (75 banques).

Bien d’autres frais annexes, qu’il est difficile d’anticiper, peuvent être perçus dans le cadre d’un prêt immobilier, comme les frais d’édition de l’offre de crédit, les frais d’annulation par le client d’un dossier signé, les frais de modification de dossier, les frais liés à diverses attestations sur le crédit en cours, les frais relatifs au paiement et aux incidents de paiement des échéances (report d’échéance, mise en place d’un plan d’épurement, pause non contractuelle, lettre de rappel de régularisation, etc.), et bien sûr les frais relatifs aux garanties (frais de mainlevée d’hypothèque, frais de nantissement de produits financiers).

On oublie trop souvent qu’une offre de crédit immobilier ne se juge pas seulement à la performance du taux. Il faut tenir compte des autres frais, l’assurance emprunteur qui représente en moyenne un tiers du coût global, mais aussi les frais annexes, nombreux et qui manquent pour le moins d’uniformité.

Dernières publications

Prêt Immo CIC Nouvelles Formes d’Emploi : le crédit pour les CDD

Accéder au crédit immobilier quand on n’est pas employé en CDI (Contrat à Durée Indéterminée) est très compliqué. Les chiffres montrent que le taux de propriétaires en CDD est bien inférieur à celui des détenteurs de CDI. Les banques privilégient la stabilité financière mais dans un marché du travail en pleine mutation, elles ont le devoir de s’adapter. Le CIC innove en lançant en septembre 2024 le Prêt Immo Nouvelles Formes d’Emploi, un crédit immobilier accessible à ses clients qui ne travaillent pas en CDI. Rendre le crédit immo accessible aux emprunteurs en CDD Une toute récente étude de l’Ifop pour le CIC révèle que seulement 45% des personnes qui travaillent sans CDI sont propriétaires de leur logement, contre 60% pour les salariés en CDI. D’autres chiffres illustrent les difficultés accrues des personnes sans CDI pour accéder à un financement bancaire pour leur projet immobilier : 36% des demandes de prêt des non-CDI sont recalées, contre 25% pour les autres. Malgré une solvabilité sans tâche, les personnes qui travaillent sous CDD (Contrat à Durée Déterminée), et celles en contrat précaire ou à leur compte (intérimaire, auto-entrepreneur ou free-lance), se voient refuser leur demande de crédit immobilier par des banques frileuses de prêter, qui ne considèrent la stabilité de l’emploi qu’à travers le prisme du CDI. Le CIC, filiale du Crédit Mutuel, a annoncé jeudi dernier « supprimer le verrou du CDI » en donnant la possibilité à ses clients en CDD, intérimaires, auto-entrepreneurs, saisonniers ou intermittents d’accéder au crédit immobilier. C’est la première fois qu’une banque française propose un financement dédié à cette clientèle au parcours professionnel non linéaire. En France, ces dernières années, plus de 80% des embauches se font en CDD. En 2023, le marché de l’emploi à contrats courts était réparti ainsi : 17,4% à temps partiel 12,9% d’indépendants 9,8% de CDD ou intérimaires. En 2021, le ministère du travail estimait que l’explosion du recours aux contrats courts « mettait en évidence un changement de comportements d’embauche important ». Accéder à un crédit immobilier sans CDI est une exception que le CIC veut contredire en en faisant une norme. La banque va s’employer à ne pas confondre rigueur avec rigidité. Modalités du Prêt Immo CIC Nouvelles Formes d’Emploi Emprunteurs sans CDI éligibles Le CIC adapte sa politique commerciale en matière de crédit immobilier à ses clients fidèles, à savoir ceux qui détiennent un compte chez lui depuis au moins 3 ans, et qui ont comme statut ou contrat de travail : CDD Intérim hors CDI Saisonnier Intermittent du spectacle Auto-entrepreneur ou free-lance. Les conseillers bancaires doivent vérifier la solidité financière du candidat comme pour tout demandeur, mais ils disposent de plus de latitude pour tenir compte de la capacité réelle de remboursement des clients sans CDI et devraient davantage prendre en compte les 3 critères suivants : l’antériorité de l’emploi, c’est-à-dire l’ancienneté dans une entreprise ou l’expérience du métier la progression des revenus la capacité à épargner. Cette analyse plus globale permet de mieux appréhender la solvabilité de l’emprunteur au-delà du simple statut professionnel. Prêt adapté aux revenus Ce nouveau crédit immobilier s’adapte aux revenus des actifs sans CDI, et concerne uniquement l’acquisition de la résidence principale. L’emprunteur pourra augmenter ou abaisser ses échéances de remboursement jusqu’à 50% sur une période de 1 à 4 mois par an. Cela lui permettra d’ajuster le montant des mensualités au rythme des fluctuations de ses revenus. Ces modulations temporaires seront sans frais ni justificatifs, et autorisées jusqu’à 10 fois sur la durée totale du prêt. Dans le cadre d’un crédit classique, la possibilité de moduler les échéances est toujours facturée. Précisons que toute réduction du montant de la mensualité entraîne systématiquement une hausse du coût final du crédit. Voici un exemple fourni par le CIC avec un prêt de 250 000€ sur 20 ans au taux nominal de 4% (hors assurance emprunteur obligatoire), soumis à modulation au bout de 3 ans d’amortissement : Modulation à la baisse de 50% de la mensualité sur une période de 4 mois : la mensualité passe de 1 515€ à 757€. La durée de remboursement est rallongée de 4 mois et le coût total du crédit augmente de 2 944€. Modulation à la hausse de 50% de la mensualité sur une période de 4 mois : la mensualité passe de 1 515€ à 2 272€. La durée de remboursement est raccourcie de 4 mois et le coût total diminue de 2 866€. Jusqu’à fin 2024, le CIC donne un coup de pouce supplémentaire en accordant un bonus de 20 000€ à taux 0% aux emprunteurs de moins de 35 ans qui souscrivent en complément un PTZ pour financer leur achat. Souhaitons que d’autres banques emboîtent le pas au CIC en proposant un prêt à l’habitat flexible et adapté aux candidats sans CDI. Voilà une nouvelle voie pour redynamiser le marché de l’immobilier, en légère reprise depuis la baisse des taux d’intérêts.

arnaques-faux-crédits-immobiliers-6-signes

Arnaques aux faux prêts immobiliers : 6 signes pour se protéger

Début septembre, l’Autorité de Contrôle Prudentiel et des Résolution (ACPR) a publié un communiqué pour mettre en garde le public sur la recrudescence de fausses offres de prêt immobilier ou de rachat de crédit. Plusieurs victimes ont été dépouillées de leurs économies. Le plus souvent, les arnaqueurs usurpent l’identité de courtiers ou d’établissements de crédit. Voici 6 signes qui doivent vous alerter pour échapper aux escrocs. Explosion des arnaques aux fausses offres de crédit Le marché immobilier repart doucement à la faveur d’une amélioration des conditions d’emprunt. Certaines personnes malveillantes en profitent pour appâter le chaland en se faisant passer pour des courtiers en crédit ou des employés de banques autorisés à exercer en France. L’ACPR a alerté le public d’une multiplication ces dernières semaines de fausses offres de crédit immobilier ou de rachat de crédit. L’arnaque est bien rodée. Les escrocs sévissent sur les réseaux sociaux avec des fausses publicités de crédit à l’habitat ou de faux sites de comparateurs de crédit. Les plus crédules transmettent leurs coordonnées et sont ensuite démarchés par téléphone ou par mail. Pour accréditer leur discours, les voleurs n’hésitent pas à utiliser les logos de prestataires parfaitement agréés par les autorités financières. Les victimes signent alors une fausse offre de prêt et versent un apport personnel par virement, parfois au sein même de la banque dont le nom a été usurpé. La méthode est identique concernant le rachat de crédit. Les victimes sont généralement des personnes qui ont engagé des travaux de rénovation énergétique et qui sont démarchées par téléphone pour faire un regroupement de crédit. L’escroc, qui se présente comme un courtier, leur demande de faire un virement pour solder le premier crédit sur un compte désigné qui est le sien. Le ménage abusé se retrouve alors à rembourser deux fois le crédit. Repérer une fausse offre de prêt immobilier Certains signes, dont certaints facilement repérables, doivent vous alerter sur la tentative d’arnaque au faux crédit. Faux nom de domaine ou faux logo Les escrocs sont passés maîtres dans l’art de créer de faux sites proposant des produits fictifs comme des crédits. Le faux site ressemble parfois à s’y méprendre à l’original. Vérifiez qu’il existe un lien vers les conditions générales de vente (CGV) et vers les mentions légales, toutes deux obligatoires. Voici d’autres vérifications à faire : Allez sur le service WHOIS qui permet de vérifier le nom de domaine et le propriétaire d’un site web : si le site est hébergé à l’étranger ou s’il est récent, renoncez. L’adresse du site doit toujours commencer par https:// avec un petit cadenas à gauche de l’adresse : cela indique un site offrant un paiement sécurisé. Tapez le nom du site suivi de « arnaque » pour vérifier s’il existe un article ou un forum le dénonçant. Repérez les fautes d’orthographes, les erreurs de frappe ou les expressions inappropriées : un organisme crédible comme l’administration ou les banques n’en fait pas. Taux trop attractif L’indice qui doit immédiatement vous mettre la puce à l’oreille est un taux trop bas, bien en-deçà de la moyenne du marché, et proposé avant même de négocier au regard de votre profil. Cliquez sur les comparateurs en ligne pour vérifier le niveau actuel des taux d’emprunt : un taux inférieur de 0,5 à 2 points est forcément une arnaque. Le taux d’intérêts sur 20 ans oscille actuellement entre 3,35% et 3,75% pour un très bon ou bon dossier, et au-dessus de 4% pour les autres (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Pas de mention du TAEG L’organisme prêteur doit vous fournir toutes les informations réglementaires avant la signature de l’offre de prêt. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) doit obligatoirement être mentionné dans toutes les publicités, les offres de crédit et les contrats de prêt. Cet indicateur agrège tous les coûts liés à l’obtention du financement, dont l’assurance emprunteur. Annonce pressante Si l’on vous promet un crédit dans les 24h ou 48h, ou que l’annonce vous demande de vous décider très rapidement, passez votre tour. Un vrai courtier ou conseiller bancaire a besoin de temps pour étudier votre dossier, analyser tous les éléments de solvabilité, avant de formuler une offre de prêt. Identité du courtier Vous avez tous les outils pour vérifier l’identité du courtier. Ce dernier doit être dûment enregistré à l’Orias, le registre officiel des intermédiaires en assurance, banque et finance, placé sous la tutelle du ministère de l’Économie. Le site est accessible à tous et permet de vérifier que l’intermédiaire est bien homologué et autorisé à exercer. L’ACPR donne par ailleurs accès au public à la liste noire des sites ou entités non autorisés à proposer en France. Demande d'argent Dernier indice qui doit vous alerter sur l’escroquerie en cours, l'arnaqueur vous demande de verser de l’argent. Les courtiers n’ont pas le droit d’encaisser une quelconque somme d’argent avant le déblocage des fonds ou la signature de l’acte authentique chez le notaire. Ils ne peuvent en outre encaisser d’apport personnel ni le solde d’un crédit. La confusion avait pu l’emporter il y a un an quand certains courtiers ayant pignon sur rue avaient facturé des frais de courtage abusifs alors qu’aucune offre de prêt n’avait été signée. Ils justifaient cela par le service de conseil.

rôle-élargi-opticien-pharmacien-juin-2024

Santé : le rôle des pharmaciens et opticiens élargi depuis juin 2024

Si vous souffrez d’une angine ou d’une cystite, vous n’avez plus besoin de passer par votre médecin traitant pour vous faire prescrire des médicaments, il suffit d’aller en pharmacie pour les obtenir. Les fonctions des opticiens ont été par ailleurs élargies en cas de modification de la correction visuelle. Ces deux mesures visent à désengorger les cabinets des médecins généralistes et des ophtalmologistes tout en apportant une solution aux déserts médicaux. Voici tout ce qu’il faut savoir sur les nouvelles prérogatives de ces deux professionnels de santé et la prise en charge par l’Assurance maladie et les mutuelles. Nouvelles prérogatives pour les pharmaciens Il est désormais possible d’obtenir des antibiotiques dans une pharmacie sans ordonnance d’un médecin en cas d’angine ou de cystite. Cette nouvelle mesure contenue dans la loi de financement de la Sécurité sociale 2024 est entrée en vigueur le 19 juin dernier. Pour que le pharmacien puisse délivrer le traitement, il doit avoir suivi une formation spécifique obligatoire, sauf s’il a déjà suivi une formation mentionnée dans l’arrêté du 17 juin 2024. Fonctionnement du dispositif en pharmacie L’obtention d'antibiotiques sans ordonnance en cas d’angine suspectée est autorisée uniquement aux patients âgés de plus de 10 ans. Avant de vous délivrer le traitement médicamenteux, le pharmacien habilité doit réaliser un TROD, ou Test Rapide d’Orientation Diagnostique qui va permettre de confirmer ou d’écarter l’origine bactérienne à streptocoque A de l’angine. Il s’agit d’un simple prélèvement effectué à l’aide d’un écouvillon au fond de la gorge. En cas de test positif, le pharmacien peut délivrer les antibiotiques adaptés. Le traitement de la cystite obtenu directement en pharmacie concerne les femmes âgées entre 16 et 65 ans. En cas de symptômes sans fièvre, le pharmacien demande à la patiente de réaliser un test urinaire sur bandelette, avant de délivrer le médicament si le résultat est positif. Pour ces deux pathologies, angine à streptocoque A et cystite, les médicaments fournis en pharmacie sans prescription d’un médecin sont remboursés par l’Assurance maladie aux conditions habituelles, dès lors qu’ils font partie des produits remboursables. Votre mutuelle santé prend en charge le ticket modérateur, c’est-à-dire la différence entre le tarif conventionné et le remboursement de la Sécu. Attestation de délivrance Le pharmacien doit vous remettre une attestation de délivrance et inscrire toutes les informations relatives à la délivrance du traitement dans votre DMP (Dossier Médical Partagé), à savoir : Nom du pharmacien Date de réalisation du test Identification unique du test Nom du médicament Posologie et durée du traitement. Si vous n’avez pas de DMP ou si l’inscription n’est pas possible, le pharmacien doit alors transmettre l’attestation à votre médecin traitant. Pour mémoire, le DMP n’est pas obligatoire et n’a aucune incidence sur vos remboursements. Il s’agit d’un espace de stockage sécurisé de vos données de santé que vous pouvez partager selon votre consentement avec les professionnels de santé qui vous soignent. Nouvelles attributions pour les opticiens Depuis le 29 juin 2024, les modalités de primo-prescription de verres correcteurs ou de lentilles de contact évoluent. Les opticiens-lunetiers ont désormais le droit d’adapter la prescription de l’ophtalmologiste ou de l’orthoptiste lors de la première délivrance sous réserve de respecter les conditions suivantes : L’ordonnance ne doit pas mentionner une éventuelle opposition de l’ophtalmologiste à toute modification de correction. L’opticien doit réaliser un examen de réfraction pour vérifier la correction nécessaire. Il doit solliciter l’accord écrit du prescripteur en l’informant de l’adaptation envisagée. Il doit utiliser une messagerie sécurisée ou un moyen garantissant la confidentialité des échanges. L’absence de réponse dans les 10 jours vaut pour accord. L’opticien conserve la réponse du prescripteur jusqu’à expiration de la durée de validité de l’ordonnance. L’opticien est par ailleurs autorisé à procéder au renouvellement de délivrance de verres correcteurs sans que vous ayez besoin de retourner consulter votre ophtalmo, dès lors que votre ordonnance est toujours valide. Là encore, l’opticien doit réaliser un examen de réfraction avant d’adapter la correction, sauf opposition du prescripteur expressément mentionnée sur l’ordonnance. 100% Santé en optique Les lunettes de correction (verres et monture) peuvent être intégralement remboursées dans le cadre du dispositif 100% Santé. Cette réforme en place depuis 2021 supprime les restes à charge en optique, prothèses dentaires et aides auditives pour tout équipement sélectionné dans le premier panier de soins. Si vous êtes couvert par une mutuelle responsable, vous n’avez rien à payer, l’appareillage étant entièrement pris en charge par la Sécu et l’organisme complémentaire. Vous êtes toutefois libre de choisir un produit hors du panier 100% Santé. Auquel cas, vous vous exposez à des restes à charge plus ou moins bien remboursés par votre mutuelle en fonction du niveau de garanties souscrit. Il est possible de panacher, c’est-à-dire de choisir une monture en dehors du panier 100% Santé et des verres sans reste à charge, et inversement. La monture est toujours remboursée par la mutuelle responsable dans la limite de 100€. Selon la réglementation, le renouvellement d’un équipement complet en optique (verres et monture) est fixé à 2 ans pour les adultes et les enfants de 16 ans et plus, et à 1 an pour les enfants de moins de 16 ans. Un renouvellement anticipé est cependant autorisé en cas de dégradation de la vue. Lorsque l’équipement est choisi en dehors du dispositif 100% Santé, la prise en charge par la Sécu est abaissée et il n’y a aucune obligation de couverture intégrale par le contrat responsable.

Je compare