Prêt immobilier : attention aux frais annexes, très variables d’une banque à l’autre

Le coût d’un crédit immobilier ne se limite pas aux seuls intérêts. Il faut ajouter de nombreux frais liés à l’obtention du financement bancaire. Ces dépenses peuvent varier énormément d’un établissement à l’autre, comme l’a constaté l’Observatoire des tarifs bancaires dans son dernier rapport. Magnolia.fr vous détaille la nature des frais annexes d’un prêt immobilier.

Comment calculer le coût d’un crédit immobilier ?

Avant d’entamer le sujet des frais annexes, rappelons en préambule que le coût d’un prêt immobilier est représenté par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur qui agrège tous les frais qui constituent une condition pour obtenir le financement ou pour l’obtenir aux conditions annoncées.

Le TAEG est exprimé en pourcentage du montant du crédit et son calcul encadré par la réglementation (article L.314-1 du code de la consommation). Sont donc légalement intégrées dans le calcul du TAEG les dépenses suivantes :

les intérêts d’emprunt exprimés par le taux nominal
les frais de dossier
les frais de garantie
les primes d’assurance de prêt immobilier
les frais d’expertise du bien
les autres frais annexes (frais d’ouverture et de tenue de compte, parts sociales d’une banque mutualiste, frais de courtage, etc.).

Un de nos derniers articles explique que le TAEG d’un crédit immobilier est variable selon les banques et donc peu fiable. C’est fort dommageable pour l’emprunteur, car le TAEG est censé permettre la comparaison objective des offres de prêt immobilier.

Quels sont les frais annexes d’un crédit immobilier ?

Dans son rapport 2023, l’Observatoire des frais bancaires s’est penché sur les frais annexes au crédit immobilier (hors prêts conventionnés tels que PTZ, prêt épargne logement ou prêt Accession Sociale) et a analysé les plaquettes tarifaires d’une centaine d’établissements de crédit en vigueur au 1er mai 2023.

Les frais annexes analysés sont les suivants :

les frais liés à l’étude et à la constitution du dossier de financement, communément appelés « frais de dossier » ;
les frais intervenant durant la vie du crédit : frais d’avenant notamment ceux qui concernent une demande de modification des conditions de crédit ; frais liés à une demande de fourniture d’un document spécifique lié au crédit, frais engendrés par la mise à disposition d’un décompte de remboursement de prêt ; frais engendrés par la réédition d’un tableau d’amortissement.

Frais de dossier

Ils rémunèrent la banque pour l’étude et le montage du dossier de crédit. Signalons en aparté que l’intermédiation d’un courtier permet de minimiser cette dépense, la demande de financement étant montée par ce professionnel.

Les frais de dossier dépendent du type de prêt, du profil de l’emprunteur, de la destination du prêt (résidence principale ou achat locatif) ou encore du moyen sur lequel a été initiée la demande (en agence ou en ligne).

Ils varient entre 0,30% et 1,20% du montant du crédit immobilier et parmi les banques observées, 67 affichent un taux de 1%. 22 banques appliquent un montant forfaitaire qui va de 969€ à 2 500€. À l’intérieur d’un même réseau bancaire, les frais de dossier peuvent être très disparates. L’Observatoire des tarifs bancaires donne l’exemple du Crédit Agricole Île-de-France qui facture 600€ de frais de dossier pour un prêt de 200 000€, contre 2 400€ pour les agences situées dans les Côtes d’Armor et le Finistère.

Frais d’avenant

Ils sont appliqués en cas de révision des conditions du prêt et plus précisément un changement de taux entraînant une modification de la durée de remboursement ou/et du montant des mensualités.

66 établissements affichent des frais proportionnels oscillant entre 0,50% et 3% du capital restant dû. Parmi eux, 20 pratiquent un plafond qui va de 900€ à 3 000€. Quelques rares établissements (Crédit Agricole) ajoutent aux frais d’avenant des frais appelés « indemnité de réaménagement supplémentaire » qui peuvent peser l’équivalent de 6 mois d’intérêts.

Les frais d’avenant peuvent aussi concerner la désolidarisation des emprunteurs (transfert du crédit à un seul emprunteur en cas de divorce ou de séparation par exemple). Les banques qui en appliquent facturent soit un forfait compris entre 100€ et 500€, soit à la proportionnelle entre 1% et 1,5% du capital restant dû.

Bon à savoir : si vous décidez de changer d’assurance de prêt immobilier pour minimiser le montant de la cotisation comme l’autorise la loi Lemoine, sachez que la banque ne peut exiger de frais supplémentaires pour émission de l’avenant (article L.313-31 du Code de la consommation).

Dans son rapport, l’Observatoire des tarifs bancaires constate que 53 établissements ne précisent pas que la substitution d’assurance emprunteur entraîne la gratuité des frais d’avenant, ce qui leur laisse éventuellement le champ libre de facturer si le client ne connaît pas ses droits. Les banques ont montré par le passé qu'elles savaient contourner la réglementation pour faire échec à la délégation d'assurance de prêt. Notons par ailleurs, toujours dans le domaine de l’assurance emprunteur, que 10 banques facturent des frais d’ouverture d’un dossier de sinistre qui vont de 28€ à 153€.

Autres frais annexes

Les banques peuvent facturer d’autres frais, d’un montant moindre mais toujours significatif, dans les situations suivantes :

modification du compte à débiter : entre 10€ et 122,40€ pour 52 établissements, dont 50 inférieurs à 60€ ; 5 à titre gratuit.
demande de décompte de remboursement d’un prêt immobilier : opération gratuite depuis la loi du 1er juillet 2016 ; certains établissements facturent entre 14,75€ et 58€ pour les offres de prêt émises avant cette date.
réédition d’un tableau d’amortissement : obligatoire lors de la souscription du crédit immobilier, ce document une fois réédité peut être gratuit (16 banques) ou facturé entre 5€ et 40€ (75 banques).

Bien d’autres frais annexes, qu’il est difficile d’anticiper, peuvent être perçus dans le cadre d’un prêt immobilier, comme les frais d’édition de l’offre de crédit, les frais d’annulation par le client d’un dossier signé, les frais de modification de dossier, les frais liés à diverses attestations sur le crédit en cours, les frais relatifs au paiement et aux incidents de paiement des échéances (report d’échéance, mise en place d’un plan d’épurement, pause non contractuelle, lettre de rappel de régularisation, etc.), et bien sûr les frais relatifs aux garanties (frais de mainlevée d’hypothèque, frais de nantissement de produits financiers).

On oublie trop souvent qu’une offre de crédit immobilier ne se juge pas seulement à la performance du taux. Il faut tenir compte des autres frais, l’assurance emprunteur qui représente en moyenne un tiers du coût global, mais aussi les frais annexes, nombreux et qui manquent pour le moins d’uniformité.

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PTZ 2025 : une version universelle Le PTZ justement. Réservé aux primo-accédants qui acquièrent leur résidence principale, le PTZ va bénéficier d’une extension partout en France et être élargi à la maison individuelle. En clair, il sera possible de financer une partie de l’achat grâce au PTZ sans considération de zone géographique ni de type de bien (neuf ou ancien, appartement, maison). Le PTZ a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. On ignore si les conditions d’éligibilité vont être modifiées.

Santé dentaire : vers un remboursement des implants en 2025

Jusqu’à présent, les implants dentaires ne bénéficient d’aucun remboursement de la part de l’Assurance maladie. Les mutuelles peuvent proposer une prise en charge qui reste partielle et ne couvre jamais la lourde dépense engagée. Cela pourrait changer à l’avenir. La Haute Autorité de Santé (HAS) se dit favorable au remboursement des implants, comme cela se fait déjà pour les prothèses dentaires. Remboursement implant dentaire : avis favorable de la HAS Pour améliorer l’accès aux soins dentaires, la HAS s’est prononcée, mercredi 6 novembre, en faveur du remboursement des actes implanto-prothétiques par l’Assurance maladie. En cas de dent(s) manquante(s), l’autorité de santé recommande que soit garantie la prise en charge financière des implants dentaires selon des modalités qui reste à définir. Actuellement, la seule option remboursée pour un patient édenté est la pose d’un bridge via le dispositif 100% Santé : après intervention de la Sécurité Sociale et de la mutuelle santé, le remboursement est intégral si l’équipement est sélectionné dans le panier sans reste à charge, ou partiel sur la base de tarifs encadrés ou libres. Le défaut du bridge est de détériorer les dents voisines car il s’appuie sur elles. En revanche, l’implant dentaire s’avère non seulement la solution prothétique la plus esthétique, mais il évite surtout d’endommager les dents situées à gauche et à droite de la dent manquante. La HAS étudie la pertinence de la prise en charge financière des implants pour 2 types d’édentement : Édentement complet par prothèse amovible complète implanto-retenue (PACIR) : cette solution améliore la stabilité des dentiers. Édentement unitaire (une ou deux dents) prothèse fixée unitaire supra-implantaire (PFUSI) : ce dispositif permet de conserver les dents saines adjacentes contrairement au bridge traditionnel. En France, comme partout ailleurs dans le monde, le nombre de personnes édentées ne cesse d’augmenter en raison de l’allongement de l’espérance de vie. D’ici 2030, environ 30% de la population mondiale serait touchée par un édentement total. Perdre une ou plusieurs dents, voire se retrouver complètement édenté, constitue un triple handicap (fonctionnel, esthétique et social) qui a des conséquences sur la santé en général, comme la dénutrition. Malgré l’absence de prise en charge par le régime général, un million d’implants dentaires ont été réalisés en France en 2023. Implants : La solution pour une bonne santé bucco-dentaire Restaurer sourire et fonction Les implants dentaires représentent aujourd'hui la solution médicale la plus performante pour remplacer une dent manquante. Au-delà de l'aspect esthétique, ils garantissent une reconstruction complète et durable de l'appareil dentaire. Bénéfices essentiels : Préservation de la structure osseuse : L'implant stimule naturellement l'os maxillaire, prévenant sa fonte progressive. Restauration complète de la mastication : Efficacité identique à une dent naturelle. Protection des dents adjacentes : Évite la migration et le déséquilibre dentaire. Technique moderne Réalisés en titane biocompatible, les implants s'intègrent parfaitement à la mâchoire. La pose, réalisée par des professionnels experts, garantit une intervention minimaliste et un résultat optimal. Santé globale Un implant dentaire ne répond pas simplement à un problème local. Il contribue significativement au bien-être général : meilleure alimentation, confiance restaurée et prévention des complications à long terme. Choisir un implant, c'est préserver durablement sa qualité de vie, mais son coût peut être un frein. Quel est le prix moyen d’un implant dentaire ? Le coût d'un implant dentaire varie significativement selon plusieurs facteurs essentiels. En moyenne, les patients peuvent s'attendre à investir entre 1 500 € et 3 500 € par implant. Cette fourchette de prix dépend de plusieurs paramètres : Complexité de l'intervention chirurgicale : Les cas nécessitant une greffe osseuse ou un traitement préalable augmentent naturellement le coût total. Expertise du praticien : Un chirurgien-dentiste spécialisé et expérimenté proposera généralement des tarifs plus élevés. Qualité des matériaux utilisés : L'implant peut être réalisé en titane ou en zircone, avec des prix variant selon la technologie. Localisation géographique : Les tarifs diffèrent sensiblement entre les grandes métropoles et les zones rurales. Comment sont remboursés les implants dentaires par les mutuelles ? Remboursement Sécurité Sociale La Sécurité sociale ne prend malheureusement pas en charge l’implantologie dentaire, la considérant comme un acte de convenance. Les patients doivent donc supporter l'intégralité du coût. Remboursement par la mutuelle Les mutuelles proposent différentes approches de remboursement : 1 - Niveau de garantie Les contrats les plus complets peuvent rembourser entre 30% et 70% du coût de l'implant. Certaines mutuelles appliquent des plafonds annuels spécifiques qui peuvent aller au-delà de 1000€. 2 - Options de remboursement Certaines mutuelles proposent des forfaits prothèses et implants dentaires. D'autres incluent une partie des implants dans leurs garanties "soins dentaires". Comment optimiser le remboursement d’un implant dentaire Vérifiez précisément votre contrat mutuelle Demandez des devis détaillés auprès des chirurgiens-dentistes Comparez plusieurs mutuelles avant souscription La surcomplémentaire dentaire peut s’avérer une alternative pertinente pour diminuer voire supprimer le reste à charge sur les implants dentaires. Il convient d’arbitrer entre le surcoût représenté par ce 3ème niveau de couverture et le reste à charge que vous êtes prêt à assumer avec votre mutuelle actuelle. Un implant dentaire représente un investissement dans votre santé et votre bien-être. Malgré son coût élevé, c'est une solution durable et esthétique pour remplacer une ou plusieurs dents manquantes. Un grand pas vient d’être fait en faveur du remboursement de cet acte prothétique onéreux. Reste à savoir quand la mesure sera mise en œuvre et quel sera le niveau de ce remboursement.

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Changement d'assurance prêt immobilier : -60% sur vos cotisations

L'assurance emprunteur représente une part significative du coût total de votre crédit immobilier. Grâce à la loi Lemoine entrée en vigueur en 2022, vous pouvez désormais réaliser jusqu'à 60% d'économies sur vos cotisations d'assurance de prêt en changeant de formule. Découvrez comment optimiser votre contrat et réduire significativement vos mensualités. Pourquoi changer d'assurance de prêt immobilier ? L'assurance emprunteur est imposée par la banque lors de la souscription d'un crédit immobilier. Elle protège à la fois l'emprunteur et le prêteur en cas d'invalidité, décès ou d’incapacité temporaire de travail. Cependant, les contrats proposés par les banques sont très souvent plus chers que ceux des assureurs spécialisés. Des économies considérables à la clé Économie moyenne entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée totale du prêt Réduction pouvant atteindre 60% des cotisations mensuelles Obligation de respecter l’équivalence de niveau de garanties entre les 2 contrats La loi Lemoine : un tournant majeur pour les emprunteurs Cette réforme historique a bouleversé le marché de l'assurance emprunteur en introduisant trois changements majeurs : Résiliation à tout moment de votre contrat, sans attendre la date d’échéance ni engagement minimum de souscription Suppression du questionnaire médical pour les prêts n’excédant pas 200 000€ et remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur Réduction du délai du droit à l'oubli pour les personnes ayant eu un cancer de 10 à 5 ans ; droit également applicable à l’hépatite C. Le processus de résiliation simplifié La résiliation de votre contrat actuel peut s'effectuer en quelques étapes simples : Demander une délégation d'assurance auprès d'un nouvel assureur Obtenir une proposition avec des garanties au moins équivalentes Envoyer votre demande de résiliation à votre assureur actuel Attendre la validation de votre banque : la réglementation lui impose de formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés. Comment obtenir la meilleure offre d'assurance emprunteur ? Pour maximiser vos économies, plusieurs facteurs sont à prendre en compte : Comparer les offres du marché Utiliser des comparateurs en ligne spécialisés Solliciter plusieurs devis personnalisés Analyser attentivement les garanties proposées Critères à prendre en compte Taux de couverture proposé : l'indicateur du coût de l'assurance est le TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance, obligatoirement mentionné dans tous les supports et contrats (en pourcentage du capital emprunté) Étendue des garanties (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d'emploi) Exclusions de garantie et possibilité de rachat d’exclusions des maladies non objectivables Délais de carence éventuels Les garanties essentielles à maintenir Pour que votre nouvelle assurance soit acceptée par la banque, certaines garanties sont incontournables : Décès et Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) : couverture socle de tout contrat d'assurance emprunteur Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) Invalidité Permanente Totale ou Partielle (IPT/IPP) Le niveau minimum de couverture est défini par la banque et vous est communiqué via la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de prêt, et la fiche personnalisée qui détaille les garanties spécifiques à votre profil et votre projet immobilier. Focus sur les niveaux de couverture Le pourcentage de couverture doit être adapté à votre situation : Quotité assurance de prêt à 100% recommandée pour l'emprunteur principal (si emprunt à 2), celui qui touche les revenus les plus élevés Possibilité de moduler la couverture pour le co-emprunteur Adaptation selon les risques incarnés par chaque emprunteur Profils éligibles aux meilleures réductions Certains profils peuvent bénéficier de tarifs particulièrement avantageux : Jeunes emprunteurs en bonne santé Cadres avec une profession stable Non-fumeurs Personnes pratiquant une activité sportive régulière Cas pratique : exemple d'économies réalisées Pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans (emprunteur âgé entre 25 et 35 ans) : Assurance bancaire au taux moyen de 0,34% : 57€/mois Assurance alternative au taux de 0,09% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce profil) : 15€/mois Économie réalisée : 42€/mois, soit 10 000€ sur la durée du prêt Comment procéder au changement d'assurance ? Pour changer d'assurance de prêt, suivez ces étapes : Rassemblez les documents nécessaires Tableau d'amortissement Conditions générales de votre assurance actuelle Notice d'information (conditions générales) Comparez les offres du marché Utilisez plusieurs comparateurs Contactez des courtiers spécialisés Demandez des devis personnalisés Vérifiez l'équivalence des garanties Analysez les exclusions Comparez les définitions de garanties Vérifiez les délais de franchise Changer d’assurance de prêt, une démarche rentable à long terme La renégociation de votre assurance de prêt immobilier représente une opportunité significative d'économies. Avec des réductions pouvant atteindre 60% de vos cotisations actuelles, cette démarche mérite d'être entreprise, d'autant plus que la loi Lemoine a considérablement simplifié le processus. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier spécialisé pour optimiser vos chances d'obtenir la meilleure offre possible tout en conservant des garanties optimales pour votre prêt immobilier.

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