Le neuf coûte moins cher que l'ancien dans ces 6 villes d'Île-de-France

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On a coutume de dire que l'immobilier neuf est plus cher à l'achat que l'ancien à surface équivalente. Dans certaines villes, cette affirmation est contredite. SeLoger révèle que les six communes franciliennes affichent un prix du mètre carré neuf meilleur marché que celui du mètre carré ancien. 

Le neuf plus cher que l'ancien : pourquoi ?

En moyenne, l'immobilier neuf coûte de 15% à 20% plus cher que l'ancien. Un écart de prix qui s'explique par :

  • les coûts de construction (matériaux, main d'œuvre), 
  • la cherté du foncier, 
  • le respect des normes environnementales, 
  • la présence d'une place de parking,
  • la TVA à 20% (sauf achat de la résidence principale et sous conditions de ressources). 

L'acquéreur d'un logement neuf n'ayant pas à engager de travaux de rénovation peut donc supporter le surcoût à l'achat, d'autant que la bonne performance énergétique du bien lui permettra de réaliser des économies d'énergie. Les frais de mutation ont également une incidence sur les prix : dans l’ancien, ils oscillent entre 7% et 8%, tandis que dans le neuf, ils sont réduits (entre 2% et 3% du prix du bien). 

D'après le dernier baromètre LPI-SeLoger, un logement neuf coûte en moyenne 4 799€/m² contre 3 697€/m² pour un logement ancien. Prenons un logement de 50m² : la différence d’investissement est considérable, + 55 100€ si le bien est de construction récente.

Dans certaines villes, ce postulat tombe à l'eau. SeLoger a réalisé une étude des prix de l'immobilier en région parisienne. Il ressort que dans 6 communes situées autour de la capitale les tarifs sont plus compétitifs dans le neuf que dans l'ancien.

Là où le neuf est plus compétitif que l'ancien

L'étude révèle que le delta entre les prix du neuf et de l'ancien atteint 6% dans les communes d'Asnières-sur-Seine et de Romainville. Dans la première, le mètre carré neuf coûte en moyenne 6 157€ contre 6 544€ le mètre carré ancien. À Romainville, le mètre carré ancien (5 222€) coûte 304€ de plus que le mètre carré neuf (4 918€). Avec un budget de 300 000€, vous gagnez 3,50m² en achetant neuf plutôt qu'ancien.

À Asnières, les prix de vente de l'immobilier ancien augmentent de manière continue depuis 2015. Ces deux dernières années, ils ont connu une accélération très forte (+21,2%). Située à 8 minutes de la gare Saint-Lazare, la ville est avant tout résidentielle, avec des maisons dans les quartiers sud et davantage de constructions neuves sur les quais de Seine. L'inflation des prix de l'immobilier est elle aussi remarquable à Romainville : +17,7% depuis 2017.

SeLoger a observé le même phénomène dans 4 autres villes du pourtour parisien, avec des écarts moindres. Le match neuf/ancien se lit simplement avec le tableau ci-dessous :

Ville

Prix au m²

dans le neuf

Prix au m²

dans l’ancien

Écart entre l’ancien et le neuf

Asnières-sur-Seine

6 157 €

6 544 €

+ 6,28%

Romainville

4 918 €

5 222 €

+ 6,18%

Sartrouville

4 068 €

4 226 €

+ 3,88%

Ivry-sur-Seine

5 093 €

5 217 €

+ 2,43%

Bagneux

5 348 €

5 415 €

+ 1,25%

Saint-Ouen

6 246 €

6 321 €

+ 1,20%
 

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Assurance emprunteur
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Crédit immobilier et baisse des taux en 2025 : l’apport personnel est-il encore nécessaire ?

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Après avoir culminé à 4,5% en décembre 2023, les taux moyens pour un crédit sur 20 ans oscillent désormais entre 3,20% et 3,35% (hors assurance de prêt et coût des sûretés). Qui peut espérer emprunter sans apport en 2025 ? Certaines banques proposent des "prêts à 110%", permettant de financer l'intégralité du bien ainsi que les frais annexes. Toutefois, ces offres sont réservées aux profils d'emprunteurs jugés très fiables. Pour compenser l'absence d'apport, les banques seront particulièrement attentives à : La stabilité professionnelle (CDI de préférence, voire obligatoire pour au moins 1 des emprunteurs en cas d’achat en couple) Les perspectives d'évolution de carrière Des revenus réguliers et sécurisés L'absence d'incidents bancaires Le reste à vivre confortable après remboursement Un taux d'endettement inférieur à 35% Une épargne de précaution, même modeste Avec la baisse des taux et l'assouplissement des conditions de crédit, emprunter avec peu ou pas d'apport redevient envisageable en 2025, mais uniquement pour certains profils privilégiés : Profils exemptés d'apport Les jeunes actifs en début de carrière, n'ayant pas eu le temps d'épargner mais présentant de solides perspectives professionnelles. Les emprunteurs disposant d'une épargne conséquente mais préférant la conserver (assurance-vie, placements boursiers, etc.). Les emprunteurs aux revenus stables et élevés avec un excellent dossier bancaire. Stratégies pour optimiser ses chances d'emprunter sans apport Pour augmenter vos chances d'obtenir un prêt immobilier sans apport, plusieurs options s'offrent à vous : Faire jouer la concurrence : N'hésitez pas à consulter plusieurs établissements ou à passer par un courtier spécialisé. Négocier le prix du bien : Une baisse du prix d'achat réduit mécaniquement le montant à emprunter. Contracter un prêt à taux zéro (PTZ) : Ce dispositif d'aide à l'accession peut compléter votre financement principal sous certaines conditions (achat de la résidence principale uniquement, peut financer jusqu’à 50% de l’opération selon ressources et localisation). Envisager un prêt Action Logement si vous êtes salarié d'une entreprise privée de plus de 10 employés. Consolider votre dossier : Démontrez votre stabilité professionnelle et présentez un historique bancaire irréprochable. Conclusion : un marché plus accessible mais toujours sélectif Si environ 57% des ménages français aspirent à devenir propriétaires, tous ne pourront pas accéder au crédit sans apport personnel. Néanmoins, la tendance actuelle à l'assouplissement des conditions d'octroi ouvre de nouvelles perspectives pour les candidats à l'acquisition. En 2025, les banques se montrent moins frileuses, mais restent sélectives. Les profils les plus solides financièrement seront favorisés, tandis que les autres devront patienter ou constituer un minimum d'apport pour concrétiser leur projet immobilier. L'essentiel est de préparer soigneusement votre dossier et de vous renseigner sur les différentes options de financement adaptées à votre situation personnelle et professionnelle.  

Immobilier
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Étudiant, salarié, TNS, retraité : quand souscrire sa mutuelle santé ?

La mutuelle santé constitue un pilier essentiel de la protection sociale en France, venant compléter les remboursements de l'Assurance Maladie. Cependant, le moment idéal pour souscrire une complémentaire santé varie considérablement selon votre statut : étudiant, salarié ou retraité. Chaque période de vie implique des besoins spécifiques et des opportunités différentes en matière de couverture santé. Découvrez quand et comment souscrire votre mutuelle santé pour bénéficier d'une protection optimale tout en maîtrisant votre budget. La mutuelle santé pour les étudiants : quand souscrire ? Au moment de la rentrée universitaire : la période privilégiée Les opportunités de souscription d’une mutuelle santé étudiant se représentent lors de la rentrée universitaire. Mais vous pouvez anticiper cette démarche et vous y prendre durant l’été pour être couvert dès le début de l'année académique, avec, parfois, des tarifs préférentiels. À la fin de la couverture parentale La fin de couverture via la mutuelle des parents constitue un tournant décisif. En France, cette échéance survient généralement : À 18 ans pour certains contrats À la fin des études ou à 25 ans pour la majorité des contrats si vous êtes rattaché au foyer fiscal de vos parents Dès le premier emploi stable À noter : Depuis la réforme de la Protection Universelle Maladie (PUMa), les étudiants ne disposent plus d'un régime spécifique mais restent rattachés au régime général. Ils sont couverts par l’Assurance Maladie comme tous les autres assurés et peuvent compléter leurs remboursements par une mutuelle, qui peut être généraliste, low cost (mutuelle à moins de 20€/mois) ou spécifique étudiant. Lors d'un départ à l'étranger Pour les étudiants en mobilité internationale, il est conseillé de se doter d’une mutuelle qui prend en charge le remboursement des soins à l’étranger 1 à 2 mois avant le départ. Les stages à l'étranger et les programmes Erasmus+ nécessitent une couverture adaptée que les mutuelles étudiantes classiques ne proposent pas systématiquement. La plupart des mutuelles classiques couvrent vos dépenses de santé si le séjour ne dépasse pas 3 mois.  Salariés : les moments clés pour choisir votre complémentaire santé À l'embauche : vérifier les dispositions de l'entreprise Depuis l'Accord National Interprofessionnel (ANI) de 2016, les entreprises privées ont l'obligation de proposer une mutuelle collective à leurs salariés. Le moment de l'embauche est donc crucial pour : Prendre connaissance du contrat proposé Évaluer les possibilités de dispense d'adhésion Comprendre les modalités de portabilité des droits Extension des garanties aux ayants droit (conjoint, enfants) Le délai légal d'adhésion à la mutuelle entreprise est généralement fixé à la fin de la période d'essai, mais peut varier selon les conventions collectives. Depuis le 1er janvier 2025, se met en place la mutuelle santé obligatoire pour les fonctionnaires. En cas de changement de situation professionnelle Un changement de statut professionnel constitue une période charnière pour revoir sa couverture santé : Passage de CDD à CDI Promotion impliquant un changement de catégorie professionnelle Changement d'employeur Ces situations permettent de réévaluer vos besoins et éventuellement de souscrire une surcomplémentaire santé si la mutuelle d'entreprise s'avère insuffisante. Lors d'un départ de l'entreprise En cas de rupture du contrat de travail (hors faute lourde), vous bénéficiez de la portabilité des droits à complémentaire santé pendant une durée maximale de 12 mois. La fin de cette période est le moment idéal pour souscrire une nouvelle mutuelle individuelle. TNS : la mutuelle santé, indispensable pour renforcer sa protection sociale En tant que travailleur non salarié (TNS), choisir le bon moment pour souscrire une mutuelle santé est stratégique. Voici les périodes les plus opportunes : Dès le démarrage de l'activité : C'est idéalement le meilleur moment. En souscrivant immédiatement, vous évitez les périodes sans couverture et bénéficiez d'une déduction fiscale dès votre première année d'exercice. La mutuelle loi Madelin permet de déduire ces cotisations de votre revenu imposable dans la limite des plafonds. Lors du changement de statut : Si vous passez du statut de salarié à celui de TNS, souscrivez avant la fin de votre couverture précédente pour éviter toute interruption. À la fin d'année/début d'année civile : Cette période correspond souvent au renouvellement des contrats d'assurance. C'est un moment propice pour comparer les offres et optimiser votre couverture pour l'année fiscale à venir. Avant des soins coûteux programmés : Si vous anticipez des dépenses de santé importantes (soins dentaires, optique), souscrivez quelques mois avant pour éviter les délais de carence sur certaines prestations. Gardez à l'esprit que la plupart des mutuelles imposent des délais de carence (1 à 6 mois selon les garanties) avant de pouvoir bénéficier de certaines prestations. Anticipez donc vos besoins. Retraités : quand opter pour une nouvelle mutuelle ? En préparation du départ à la retraite En vertu de la loi Evin, vous avez le droit de conserver votre mutuelle entreprise si vous étiez salarié. Cette option est rarement gagnante pour les raisons suivantes :  les garanties restent les mêmes, quelle que soit l’évolution de vos besoins de santé le tarif est inchangé la première année, mais vous ne bénéficiez plus de la participation de l’employeur le tarif augmente de 25% par rapport au prix initial la deuxième année, de 50% la troisième, et devient libre au-delà. Il est donc recommandé d'anticiper la souscription d'une mutuelle senior 3 à 6 mois avant le départ à la retraite. Cette période permet de : Comparer les offres spécifiques pour seniors Éviter les délais de carence entre deux contrats Bénéficier des dispositions de la loi Évin qui plafonne les augmentations tarifaires lors du passage d'un contrat collectif à individuel À 70 ans et plus : réévaluer ses besoins L'entrée dans le troisième âge (65-70 ans) constitue une étape clé pour revoir sa couverture santé. À cette période, les besoins évoluent significativement : Augmentation des consultations spécialistes Risque accru d'hospitalisation Besoins croissants en optique, audiologie et dentaire Une révision de contrat à cette période permet d'optimiser sa couverture tout en maîtrisant l'évolution des cotisations. La mutuelle pour 70 ans et plus est adaptée à la problématique de santé des assurés de cet âge. Après 80 ans : adapter sa couverture au grand âge Après 80 ans, une nouvelle évaluation de la couverture s'impose pour s'adapter aux spécificités du grand âge : Renforcement des garanties en hospitalisation Couverture des soins à domicile Prise en charge de la dépendance Certains assureurs proposent des formules dédiées à cette tranche d'âge qu'il convient d'examiner attentivement. Les périodes idéales pour changer de mutuelle La résiliation à l'échéance annuelle Traditionnellement, la résiliation d'une mutuelle santé pouvait s'effectuer à la date anniversaire du contrat, avec un préavis généralement de 2 mois. Cette période reste pertinente pour : Comparer les offres du marché Négocier des tarifs préférentiels Éviter les doublons de cotisation L’organisme assureur doit respecter les délais de préavis pour vous informer de votre droit à résiliation (loi Chatel). S’il ne les respecte pas, vous pouvez dénoncer le contrat à tout moment. La résiliation infra-annuelle : une opportunité récente Depuis décembre 2020, il est possible de résilier sa mutuelle beaucoup plus facilement, car la démarche peut se faire à tout moment après la première année de souscription, sans devoir respecter un quelconque préavis. Cette flexibilité permet de : Réagir rapidement à un changement de situation Profiter d'offres promotionnelles tout au long de l'année S'adapter plus aisément aux évolutions de ses besoins Point important : à votre demande, la nouvelle mutuelle peut prendre en charge les formalités de résiliation, simplifiant considérablement le processus. Cela permet de faire coïncider les dates de résiliation/substitution. Comment choisir la mutuelle adaptée à votre situation ? Analyser ses besoins spécifiques La souscription d'une mutuelle doit s'accompagner d'une analyse précise de vos besoins selon : Votre âge et votre situation familiale Vos antécédents médicaux Vos habitudes de consommation médicale Vos projets de soins à venir (orthodontie, chirurgie, etc.) Comparer les garanties essentielles Au-delà du prix, une attention particulière doit être portée aux garanties, notamment : Le niveau de remboursement des consultations spécialistes Les plafonds en optique et dentaire La prise en charge des dépassements d'honoraires Les services complémentaires (téléconsultation, assistance, etc.) Vérifier les délais de carence et exclusions Avant toute signature, examinez attentivement : Les délais de carence pour chaque type de prestation : il peut aller jusqu’à 1 an pour la garantie hospitalisation (sauf accident) Les exclusions de garantie : les dépassements d’honoraires par exemple Les conditions de renouvellement des équipements : 2 ans pour les lunettes Les plafonds annuels de remboursement Ce qu’il faut retenir Que vous soyez étudiant découvrant l'autonomie, salarié en quête de la meilleure protection, travailleur indépendant ou retraité souhaitant optimiser votre couverture, choisir le bon moment pour souscrire votre mutuelle santé s'avère déterminant. En tenant compte des spécificités de votre situation et des périodes propices identifiées dans cet article, vous maximisez les avantages de votre complémentaire tout en maîtrisant votre budget santé. N'oubliez pas que la comparaison des offres et l'analyse fine de vos besoins restent les clés d'un choix éclairé, quel que soit le moment de souscription. Une mutuelle bien adaptée à votre profil vous garantira une tranquillité d'esprit face aux aléas de santé, à chaque étape de votre vie. FAQ : Questions fréquentes sur la souscription à une mutuelle santé Puis-je souscrire une mutuelle à tout moment de l'année ? Oui, la souscription est possible à tout moment. Néanmoins, certaines périodes sont plus favorables selon votre statut et permettent d'éviter les délais de carence ou de bénéficier de promotions saisonnières. Que faire en cas de changement de situation personnelle ? Un mariage, une naissance ou un déménagement constituent des moments opportuns pour réévaluer votre contrat. La plupart des mutuelles proposent des ajustements sans pénalités dans ces situations. Une mutuelle peut-elle refuser ma souscription ? Contrairement aux assurances prévoyance, les mutuelles santé ne peuvent pas refuser une adhésion en raison de l'état de santé. Elles peuvent toutefois appliquer des délais de carence sur certaines prestations (hospitalisation, optique, dentaire) pour éviter les effets d’aubaine. Comment éviter les doubles cotisations lors d'un changement ? Pour éviter de payer deux mutuelles simultanément, coordonnez précisément les dates de résiliation et de souscription. Les modalités de la résiliation infra-annuelle en mutuelle santé facilitent grandement cette transition en permettant à votre nouvelle mutuelle de gérer la résiliation de l'ancienne.  

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