Les règles d'octroi des crédits immobiliers sont juridiquement imposées aux banques à compter du 1er janvier 2022. Ceux qui achètent pour louer se heurtent déjà à ces contraintes, la marge de flexibilité concernant, dans une très large majorité, la primo-accession et l'achat de la résidence principale. On observe toutefois les efforts mis en place par les banques pour accorder les financements aux investisseurs locatifs. La délégation d'assurance est aussi un bon coup de pouce pour faire baisser le taux d'endettement et rester sous la limite autorisée.
Limitation du taux d'endettement et de la durée de remboursement
Vous connaissez désormais les règles d'octroi des crédits immobiliers aux particuliers qui prévalent depuis janvier 2021 :
- le taux d'endettement ou taux d'effort ne doit pas excéder 35% des revenus nets de l'emprunteur ;
- la durée de remboursement est limitée à 25 ans, voire 27 ans pour les achats dans le neuf avec jouissance du bien postérieure au déblocage des fonds.
Le Haut Conseil de Stabilité Financière les rend opposables aux banques à compter du 1er janvier 2022. En clair, plus de passe-droit sous peine de sanctions, sauf à la marge à hauteur de 20% de la production trimestrielle. Cette flexibilité s'applique à 80% aux primo-accédants et aux acquéreurs de leur résidence principale. Finalement, tout juste 4% de la production hors normes pourront être destinés à l'investissement locatif et à la résidence secondaire. Les chances sont donc maigres de s'affranchir des contraintes édictées par le régulateur si vous envisagez de devenir propriétaire bailleur. D'autant que les banques ont serré la vis pour le calcul de la capacité d'emprunt.
Fin du calcul différentiel
Sans demande de crédit, pas d'investissement locatif. Il serait d'ailleurs contre-productif de se priver de l'effet levier du crédit en période de taux d'intérêts au plancher. Chaque banque applique sa propre méthode pour calculer la capacité d'emprunt, le seuil fatidique étant les fameux 35% au-delà duquel elles ne peuvent prêter.
Le calcul du taux d'endettement tient compte des revenus nets diminués des charges. Si vous gagnez 4 200€ par mois, on peut en déduire que vous pouvez assumer des charges d'un montant de 1 470€ maximum. C'est un peu plus complexe que cela.
Les charges comprennent en général :
- les mensualités des divers crédits en cours (crédits conso, prêt travaux, prêt étudiant, etc.)
- le montant du loyer ou le montant d'un premier prêt sur la résidence principale
- les éventuelles pensions alimentaires à payer.
Dans les revenus sont intégrés :
- les salaires nets et traitements
- les pensions alimentaires
- les rentes et retraites
- les revenus locatifs charges incluses, décotés à 30% pour parer aux risques locatifs
- les revenus commerciaux.
En fonction des établissements, les APL peuvent être ajoutées aux revenus, également les revenus variables (primes et autres commissions) pondérés à 50%. Partant du principe que les investisseurs locatifs sont dans une démarche différente des acheteurs occupants, certaines banques appliquaient avant 2020 le calcul différentiel qui consiste à déduire les revenus locatifs de la mensualité d'emprunt, ce qui avantage le taux d'endettement, contrairement à la méthode classique où ils s'ajoutent aux revenus.
Reprenons notre postulat de départ, à savoir 4 200€ de revenus mensuels. Vous empruntez 250 000€ sur 25 ans au taux nominal de 1,21% pour acheter un appartement en vue de le louer. Ce prêt est couvert par une assurance de prêt au taux de 0,34%, ce qui donne une mensualité de 1 037€. Vous espérez toucher 1 020€ de loyer mensuel. La banque va appliquer une décote de 30% et déduire la somme obtenue (714€) de la mensualité. On obtient un solde négatif de 323€. Le calcul différentiel permet ainsi d'obtenir un taux d'effort à 7,70%.
Avec la méthode conventionnelle désormais imposée par le HCSF, les loyers pondérés à 70% sont ajoutés aux revenus (4 200 + 714). Les charges d'emprunt divisent alors les revenus, le résultat multiplié par 100 donne un taux d'endettement de 21,10%. Pas grave en soi puisque dans chaque cas de figure le taux d'effort reste largement sous le seuil autorisé. Il en est tout autrement si vous avez déjà un premier emprunt sur votre résidence principale dont la mensualité se monte à 720€.
Avec le calcul différentiel, le taux d'endettement atteint 18,57% et avec la méthode classique, il bondit à 35,75%. Même dans l’épaisseur du trait, il est impossible d'emprunter !
À noter que ces règles s'appliquent rigoureusement, même si le reste à vivre est suffisant. Le plafond de verre reste et demeure le taux d'endettement à 35%.
Dans un marché du locatif détenu à 60% par les investisseurs privés, l'abandon de la méthode différentielle pose un réel problème. Sans eux, l'offre locative diminue de manière significative, au risque d'induire une inflation sur les loyers.
Les astuces des banques pour ne pas pénaliser l'emprunt en locatif
Heureusement, certaines banques sont pragmatiques et ont révisé leur méthode de calcul pour s'adapter au contexte réglementaire et éviter que les emprunteurs n'en subissent les conséquences.
Les revenus locatifs peuvent être décotés à seulement 10%, ce qui signifie que 90% des loyers sont pris en compte. Dans notre exemple, le montant des loyers décotés est de 918€, qu'on ajoute aux revenus (5 118€). Le taux d'endettement s'affiche à 34,29% avec la méthode en vigueur.
Les banques sont également plus souples avec les primes et commissions éventuelles, qu'elles peuvent pondérer à un coefficient de 20% au lieu de 50%. Elles peuvent proposer de mettre en place un rachat de crédits qui regroupe les deux prêts immobiliers (résidence principale + achat locatif), afin de leur appliquer un seul taux et une seule durée, ce qui permet de faire baisser le taux d'endettement de quelques points, mais toujours dans la limite d'une durée de remboursement de 25 ans. Cette solution est pertinente si le taux nominal du premier prêt est supérieur de 70 ou 100 points (0,70 ou 1%) au taux actuel.
Mieux vaut faire confiance aux services d'un courtier spécialisé pour trouver la banque la plus ouverte aux projets d'investissement locatif, celle qui propose des conditions d'emprunt les plus compétitives.
Une assurance alternative pour baisser le taux d'endettement
Dernière astuce et non des moindres, la délégation d'assurance. Il ne faut pas compter sur l'adhésion de la banque. Et pour cause, l'assurance est grosse pourvoyeuse de marges en période de taux bas (jusqu'à 80% !).
En souscrivant une assurance auprès d'un assureur concurrent de la banque, vous pouvez faire baisser le taux d'assurance à 0,12% (au lieu de 0,34%). La mensualité du prêt locatif s'affiche alors à 991€, ce qui nous donne un taux d'endettement diminué à 33,43% si l'on prend en compte 90% des loyers.
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