L'immobilier locatif est une excellente solution pour se constituer un patrimoine et pallier les diminutions éventuelles des revenus au moment de la retraite. C'est aussi un pari coûteux qui peut se gagner si la rentabilité est au rendez-vous. La FNAIM a calculé le rendement locatif dans les plus grandes villes de France et dressé la liste des 12 communes les plus rentables.
Calcul du rendement locatif brut
La Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) établit un nouveau classement des villes françaises où la rentabilité est la plus élevée en matière d'investissement locatif. Pour qu'un achat immobilier soit rentable, la localisation est fondamentale, c'est même la condition cardinale pour envisager un placement immobilier. La qualité du bien est évidemment indispensable, mais si l'offre n'est pas en adéquation avec la demande, l'investissement, qui se fait le plus souvent via un prêt immobilier, est voué à l'échec.
Pour savoir où placer ses pions, il faut connaître le rendement locatif brut de l'investissement, c'est-à-dire la rentabilité théorique avant impôt qui mesure le revenu brut dégagé par la location du bien par rapport à deux paramètres : le prix d'achat et le prix de revient. La FNAIM utilise donc l'équation suivante :
loyer annuel / prix du logement x 100
Pour ses calculs, la FNAIM se base sur les loyers moyens du marché observés dans chaque commune et sur les prix moyens des appartements à l'achat (données Observatoire des loyers Clameur). Un investissement est considéré comme pertinent financièrement si le rendement locatif brut atteint au moins 5%.
Une autre donnée dont il faut tenir compte avant de se lancer dans un projet d’investissement locatif : le taux de vacance, à savoir la part des logements vacants dans l'ensemble des logements. Cette statistique émane de l'Insee. La moyenne nationale est de 8,2%. On parle de "diagonale du vide", une ligne qui s'étire de la Meuse (taux de vacance à 14,3%) aux Hautes-Pyrénées (taux de vacance à 11,9%) où les taux de vacance sont les plus élevés et qui correspondent aux zones où le marché locatif est détendu. Les départements les plus vertueux sont la Vendée (4,9%) et l'Essonne (6,6%). Mais il convient de rétrécir la focale en ciblant les communes.
Les professionnels estiment qu’un taux de vacance inférieur à 5% permet de garantir une location rapide et constante du logement.
TOP 12 des villes où investir
La recherche d’un bien immobilier est une opération délicate. Il est indispensable de s’armer de toutes les informations déterminantes pour faire le bon choix et de la destination et du logement.
La FNAIM vous aide dans cette démarche en dressant le classement des villes où l'investissement locatif est potentiellement gagnant :
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Loyers moyens appartements |
Prix moyens à l’achat |
Taux de vacance |
Rendement locatif brut |
|
|
Toulon |
12,1€/m2 |
2 753€/m2 |
3,8% |
5,3% |
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Dijon |
11,2€/m2 |
2 617€/m2 |
7,6% |
5,2% |
|
Brest |
9,5€/m2 |
2 155€/m2 |
6,8% |
5,3% |
|
Limoges |
9,6€/m2 |
1 689€/m2 |
8,8% |
6,8% |
|
Poitiers |
11,1€/m2 |
2 332€/m2 |
8% |
5,7% |
|
Clermont-Ferrand |
10,1€/m2 |
2 252€/m2 |
7,7% |
5,4% |
|
Nîmes |
10,9€/m2 |
2 172€/m2 |
7,8% |
6% |
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Marseille |
12,5€/m2 |
2 897€/m2 |
8,2% |
5,2% |
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Montpellier |
13,5€/m2 |
3 451€/m2 |
7,5% |
4,7% |
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Amiens |
11,9€/m2 |
2 497€/m2 |
9% |
5,7% |
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Reims |
11,2€/m2 |
2 769€/m2 |
9,1% |
4,9% |
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Angers |
11,1€/m2 |
3 300€/m2 |
6,4% |
4% |
On constate qu’à Amiens et Reims le rendement est bon mais le taux de vacance médiocre. L’arbitrage est difficile et la qualité du bien sera déterminante pour assurer une location pérenne. Un choix rendu d’autant plus important que l’accès au crédit immobilier se resserre, après la nouvelle hausse des taux en octobre 2022. Les banques seront vigilantes sur la qualité du dossier et accorderont sans doute un regard appuyé sur les caractéristiques du bien et son emplacement.
Source : Capital
