Les courtiers auront eu la Banque de France à l’usure. Le jeu de mots est facile, mais il illustre la ténacité dont ont fait preuve les intermédiaires auprès de l’institution après de longs mois de blocage du marché immobilier. Les taux d’usure sont en passe d’être réformés avec l’abandon du calcul trimestriel au profit d’un calcul mensuel. La décision officielle de la BdF est attendue, souhaitons qu’elle intervienne rapidement.
Révision mensuelle du taux d’usure
Jusque-là hermétique à toute modification du cadre légal des taux d’usure, la Banque de France semble avoir entendu les signaux d’alarme appuyés et justifiés des professionnels du crédit. La réunion d’hier mercredi 11 janvier entre l’institution et les représentants des courtiers et des établissements bancaires aura porté ses fruits, même s’il est encore tôt pour crier victoire. Elle devrait aboutir à une réforme temporaire du calcul des taux d’usure applicables aux crédits immobiliers.
Sous la pression du ministère de l’Économie et des Finances, alerté à maintes reprises par les professionnels du crédit d’un dysfonctionnement du système de l’usure et inquiet du ralentissement du marché immobilier depuis la fin de l’été dernier, la BdF accepte finalement de procéder à un « ajustement technique » temporaire du taux d’usure par une révision mensuelle et non plus trimestrielle. Une correction mensuelle de l’usure permettra aux banques d’ajuster plus rapidement leurs barèmes de taux d’emprunt et de s’adapter au mieux aux contraintes du contexte monétaire.
Auditionné hier par la commission des finances du Sénat, le gouverneur François Villeroy de Galhau a toutefois montré une nouvelle fois sa réticence à modifier en profondeur le système de l’usure, rappelant aux élus de la Chambre Haute que : « La loi dit que ce taux d'usure est fixé trimestriellement à 4/3 des taux observés dans le trimestre précédent. Il y a eu des pressions de la part de divers représentants des prêteurs pour faire remonter nettement plus vite le taux d'usure. Je ne crois pas que ce soit souhaitable : il faut une remontée progressive et ordonnée pour protéger les emprunteurs ».
Le gouverneur a précisé que la révision mensuelle des taux d’usure se fera « en regardant les trois mois précédents à chaque fois ». Au lieu d’un saut d’un trimestre, les taux d’usure seront ajustés chaque mois sur une base toujours trimestrielle. Les modalités techniques restent à définir et d’aucuns espèrent la mise en œuvre de ce nouveau dispositif le 1er mars prochain.
Crédit immobilier bloqué depuis six mois
La nouvelle position de la BdF peut surprendre, elle qui tout récemment affirmait avec aplomb que le marché du crédit immobilier, toujours dynamique, était en phase de normalisation. Opposée à une réévaluation mensuelle en raison notamment de la complexité à récolter les données fiables auprès des banques, l’institution semble désormais admettre la nécessité de modifier un système qui a montré ses limites.
La quasi absence de profitabilité des banques sur les nouveaux prêts avait incité certaines d’entre elles à fermer le robinet du crédit immobilier à la fin de l’année 2022. Incapables de répercuter l’évolution des conditions de refinancement à cause de la stagnation de l’usure sur trois mois, elles préféraient renoncer à ce produit d’appel qu’est le prêt immobilier.
Depuis juillet dernier et la hausse du taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne, le marché du crédit avait commencé à se gripper. Fini l’argent facile ! Depuis décembre 2022, les banques de détail se refinancent auprès de la BCE au taux de 2,50% contre 0% depuis 2012. Elles répercutent également l’évolution de l’OAT 10 ans, qui est sorti du territoire négatif (mi-2021) pour être propulsé à plus de 2% depuis l’été dernier.
Résultat, les taux d’intérêt atteignent actuellement la moyenne de 2,50% sur la durée de 20 ans (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), contre 1% en janvier 2022. La revalorisation de l’usure à un rythme trimestriel ne permet pas de suivre la progression des taux, entraînant un blocage du marché du crédit. Observée au trimestre précédent, la problématique se poursuit en ce début d’année 2023 : les candidats à l’emprunt se voient refuser leur financement non pas pour raison d’insolvabilité mais parce que le TAEG excède l’usure sur la durée concernée.
Taux d’usure, facteur d’exclusion
Les premières victimes sont les primo-accédants et les ménages modestes qui ne peuvent négocier des taux d’emprunt performants, qui pourraient leur offrir une marge de manœuvre suffisante pour ajouter au taux brut tous les autres frais inhérents au prêt immobilier (garantie, assurance emprunteur, frais de dossier, etc.). La hausse des taux d’usure au 1er janvier 2023 garde le problème entier face à l’augmentation constante des taux d’intérêts dans un contexte de refinancement toujours dégradé pour les banques.
Selon les courtiers, la fenêtre de tir ouverte au 1er janvier dernier va se refermer dès la fin du mois. Le système de l’usure tel qu’il existe aujourd’hui, couplé aux normes d’octroi qui limitent la durée de remboursement à 25 ans, est inégalitaire, excluant de fait les ménages solvables à revenus modestes. Le prisme d’un million de transactions dans l’ancien en 2022 est trompeur : certes élevé, et à peine inférieur au record de 2021, ce volume ne dit pas s’il concerne l’accession à la propriété ou davantage la multipropriété. Les foyers modestes restent locataires plus longtemps, ce qui risque de déséquilibrer le marché locatif, alors même que la nouvelle réglementation énergétique pèse sur les bailleurs.
Instaurée pour protéger les plus faibles, l’usure est devenue facteur d’exclusion. La prise de conscience des autorités quant à ses conséquences sur toute la chaîne du marché immobilier, et plus largement sur le projet de société de notre pays (une France de propriétaires !), doit rapidement être suivie d’effets pour éviter de creuser davantage les inégalités. La révision mensuelle des taux d’usure va rendre le crédit immobilier plus cher, mais elle va aussi le rendre de nouveau accessible.
