Crédit immobilier : qui peut emprunter sans apport personnel ?

Ne présenter aucun apport personnel dans son prêt immobilier est encore possible mais réservé à quelques rares profils. Les banques se montrent plus souples avec les jeunes actifs à condition de respecter certaines règles.

Apport personnel : un usage bancaire

Il est entendu qu'il faut disposer d'un minimum de 10% de l'opération pour obtenir un financement bancaire dans le cadre d'un achat immobilier. Cette règle tacite n'a aucun fondement légal, aucune réglementation ne l'impose, à l'inverse des règles d'octroi qui limitent le taux d'endettement à 35% des revenus nets de l'emprunteur (assurance incluse) et la durée de remboursement à 25 ans (voire 27 ans pour un achat dans le neuf). Ces critères deviennent juridiquement contraignants à compter du 1er janvier 2022.

La présence d'un apport personnel minimum est un usage compris et accepté de tous : injecter des fonds propres dans un projet immobilier permet de diminuer le montant de l'emprunt, et donc de réduire l'endettement et la durée du crédit. L’apport personnel permet d’abaisser les risques pris par la banque.

Ces 10% représentent grosso modo les frais d'acquisition, communément appelés frais de notaire, couplés aux frais de garantie et de dossier. Avec cette mise minimale, la banque va financer 100% du montant de la valeur du bien. Un apport plus étoffé va renforcer la confiance du prêteur quant à la capacité d'épargne de l'emprunteur et surtout, lui garantir la sécurité en cas de revente précipitée entraînant une moins-value : la banque veut s'assurer de pouvoir récupérer l'intégralité des sommes prêtées.

Remontée du taux d'apport depuis 2019

Sous l'effet de la mise en œuvre des règles édictées par le régulateur financier depuis près de deux ans, on voit le niveau de l'apport personnel augmenter. Après plusieurs années de recul, le taux d'apport personnel est remonté de manière significative, ce qui génère un recentrage du marché du crédit vers les clientèles les mieux dotées. Selon le dernier rapport de l'Observatoire Crédit Logement, le taux de l'apport personnel était 31% supérieur à ce qu'il était au quatrième trimestre 2019, son point le plus bas jamais observé.

Sur les neuf premiers mois de l'année 2021, le niveau d'apport personnel a progressé de 12,4% par rapport à la même période en 2020, qui était déjà en hausse de 11,3% sur douze mois comparativement à 2019. Au troisième trimestre 2021, le taux d'apport était de 19,5% dans l'ancien et de 17,4% dans le neuf.

Sur la base des dossiers qu'il a accompagnés, le courtier en crédit immobilier Vousfinancer constate qu'il faut désormais poser près de 40 000€ sur la table contre 29 100€ en 2020. Le nombre de dossiers dotés d'un apport supérieur à 10% représente actuellement 36% des dossiers contre 28% l'an passé. Les emprunts sans apport personnel, c'est-à-dire des financements à 110%, sont désormais nettement moins courants qu'en 2019, année où les rênes étaient lâchés, ce qui a conduit le Haut Conseil de Stabilité Financière à mettre le holà pour prévenir les risques d'endettement excessif des ménages.

Favoriser l'emprunt des jeunes

Emprunter sans apport personnel n'est donc plus un scénario habituel, mais certaines banques continuent de financer des projets sans ce sésame. Chez Vousfinancer, 64% des dossiers n'ont pas les 10% a priori exigés. On constate qu'il est tout à fait possible de décrocher un financement avec un apport limité, voire inexistant si tous les signaux sont au vert (bon diplôme, revenus suffisants, secteur économique porteur, comportement financier sain).

Difficile en effet de poser les 30 000€ ou 40 000€ nécessaires pour obtenir l'aval de la banque quand on est un jeune qui débute dans la vie active. Pas de recul suffisant pour s'être constitué une épargne, même minime, pour engager un projet immobilier. Les banques en ont bien conscience et font preuve d'une plus grande souplesse avec les jeunes actifs qu'avec les quarantenaires ou cinquantenaires dont l'historique professionnel doit logiquement leur avoir permis de mettre de l'argent de côté.

D'autant que les banques peuvent s'affranchir à la marge des règles d'octroi et accorder des financements au-delà des limites autorisées aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale. Les établissements restent toutefois vigilants quant à trois autres paramètres :

le reste à vivre qui mesure la somme dont dispose le foyer emprunteur une fois rembourser ses divers crédits ;
le saut de charge qui est la différence entre le montant du loyer actuel et la future mensualité ;
une épargne résiduelle de quelques milliers d'euros qui doit permettre de pallier un coup dur.

Certains coups de pouce peuvent aider à faire passer une demande de financement immobilier sans apport :

le prêt Accession d'Action Logement : jusqu'à 40 000€ au taux de 0,5% (hors assurance obligatoire) pour un achat dans le neuf, la construction ou l'acquisition d'un logement HLM ;
cette aide est cumulable avec un prêt travaux sur le même bien après acquisition et avec le prêt d'accession sociale (PAS) dont le montant maximum n'est pas plafonné.

Investir sans apport : possible mais compliqué

Les ménages déjà propriétaires de leur résidence principale pouvaient facilement investir sans apport personnel jusqu'à fin 2019. Depuis la mise en place des consignes d'octroi, l'exercice est nettement plus ardu, car il faut impérativement respecter le plafond de l'endettement (35%), ce qui est parfois mission impossible quand on rembourse déjà un premier emprunt sur le domicile principal.

Autre obstacle pour les investisseurs immobiliers, l'arrêt du calcul de l'endettement selon la méthode différentielle qui consistait à déduire les revenus locatifs futurs de la mensualité du crédit. Le retour à la méthode conventionnelle, où les loyers pondérés sont ajoutés aux revenus, plombe le taux d'endettement qui outrepasse bien souvent la limite admise.

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Santé dentaire : vers un remboursement des implants en 2025

Jusqu’à présent, les implants dentaires ne bénéficient d’aucun remboursement de la part de l’Assurance maladie. Les mutuelles peuvent proposer une prise en charge qui reste partielle et ne couvre jamais la lourde dépense engagée. Cela pourrait changer à l’avenir. La Haute Autorité de Santé (HAS) se dit favorable au remboursement des implants, comme cela se fait déjà pour les prothèses dentaires. Remboursement implant dentaire : avis favorable de la HAS Pour améliorer l’accès aux soins dentaires, la HAS s’est prononcée, mercredi 6 novembre, en faveur du remboursement des actes implanto-prothétiques par l’Assurance maladie. En cas de dent(s) manquante(s), l’autorité de santé recommande que soit garantie la prise en charge financière des implants dentaires selon des modalités qui reste à définir. Actuellement, la seule option remboursée pour un patient édenté est la pose d’un bridge via le dispositif 100% Santé : après intervention de la Sécurité Sociale et de la mutuelle santé, le remboursement est intégral si l’équipement est sélectionné dans le panier sans reste à charge, ou partiel sur la base de tarifs encadrés ou libres. Le défaut du bridge est de détériorer les dents voisines car il s’appuie sur elles. En revanche, l’implant dentaire s’avère non seulement la solution prothétique la plus esthétique, mais il évite surtout d’endommager les dents situées à gauche et à droite de la dent manquante. La HAS étudie la pertinence de la prise en charge financière des implants pour 2 types d’édentement : Édentement complet par prothèse amovible complète implanto-retenue (PACIR) : cette solution améliore la stabilité des dentiers. Édentement unitaire (une ou deux dents) prothèse fixée unitaire supra-implantaire (PFUSI) : ce dispositif permet de conserver les dents saines adjacentes contrairement au bridge traditionnel. En France, comme partout ailleurs dans le monde, le nombre de personnes édentées ne cesse d’augmenter en raison de l’allongement de l’espérance de vie. D’ici 2030, environ 30% de la population mondiale serait touchée par un édentement total. Perdre une ou plusieurs dents, voire se retrouver complètement édenté, constitue un triple handicap (fonctionnel, esthétique et social) qui a des conséquences sur la santé en général, comme la dénutrition. Malgré l’absence de prise en charge par le régime général, un million d’implants dentaires ont été réalisés en France en 2023. Implants : La solution pour une bonne santé bucco-dentaire Restaurer sourire et fonction Les implants dentaires représentent aujourd'hui la solution médicale la plus performante pour remplacer une dent manquante. Au-delà de l'aspect esthétique, ils garantissent une reconstruction complète et durable de l'appareil dentaire. Bénéfices essentiels : Préservation de la structure osseuse : L'implant stimule naturellement l'os maxillaire, prévenant sa fonte progressive. Restauration complète de la mastication : Efficacité identique à une dent naturelle. Protection des dents adjacentes : Évite la migration et le déséquilibre dentaire. Technique moderne Réalisés en titane biocompatible, les implants s'intègrent parfaitement à la mâchoire. La pose, réalisée par des professionnels experts, garantit une intervention minimaliste et un résultat optimal. Santé globale Un implant dentaire ne répond pas simplement à un problème local. Il contribue significativement au bien-être général : meilleure alimentation, confiance restaurée et prévention des complications à long terme. Choisir un implant, c'est préserver durablement sa qualité de vie, mais son coût peut être un frein. Quel est le prix moyen d’un implant dentaire ? Le coût d'un implant dentaire varie significativement selon plusieurs facteurs essentiels. En moyenne, les patients peuvent s'attendre à investir entre 1 500 € et 3 500 € par implant. Cette fourchette de prix dépend de plusieurs paramètres : Complexité de l'intervention chirurgicale : Les cas nécessitant une greffe osseuse ou un traitement préalable augmentent naturellement le coût total. Expertise du praticien : Un chirurgien-dentiste spécialisé et expérimenté proposera généralement des tarifs plus élevés. Qualité des matériaux utilisés : L'implant peut être réalisé en titane ou en zircone, avec des prix variant selon la technologie. Localisation géographique : Les tarifs diffèrent sensiblement entre les grandes métropoles et les zones rurales. Comment sont remboursés les implants dentaires par les mutuelles ? Remboursement Sécurité Sociale La Sécurité sociale ne prend malheureusement pas en charge l’implantologie dentaire, la considérant comme un acte de convenance. Les patients doivent donc supporter l'intégralité du coût. Remboursement par la mutuelle Les mutuelles proposent différentes approches de remboursement : 1 - Niveau de garantie Les contrats les plus complets peuvent rembourser entre 30% et 70% du coût de l'implant. Certaines mutuelles appliquent des plafonds annuels spécifiques qui peuvent aller au-delà de 1000€. 2 - Options de remboursement Certaines mutuelles proposent des forfaits prothèses et implants dentaires. D'autres incluent une partie des implants dans leurs garanties "soins dentaires". Comment optimiser le remboursement d’un implant dentaire Vérifiez précisément votre contrat mutuelle Demandez des devis détaillés auprès des chirurgiens-dentistes Comparez plusieurs mutuelles avant souscription La surcomplémentaire dentaire peut s’avérer une alternative pertinente pour diminuer voire supprimer le reste à charge sur les implants dentaires. Il convient d’arbitrer entre le surcoût représenté par ce 3ème niveau de couverture et le reste à charge que vous êtes prêt à assumer avec votre mutuelle actuelle. Un implant dentaire représente un investissement dans votre santé et votre bien-être. Malgré son coût élevé, c'est une solution durable et esthétique pour remplacer une ou plusieurs dents manquantes. Un grand pas vient d’être fait en faveur du remboursement de cet acte prothétique onéreux. Reste à savoir quand la mesure sera mise en œuvre et quel sera le niveau de ce remboursement.

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Changement d'assurance prêt immobilier : -60% sur vos cotisations

L'assurance emprunteur représente une part significative du coût total de votre crédit immobilier. Grâce à la loi Lemoine entrée en vigueur en 2022, vous pouvez désormais réaliser jusqu'à 60% d'économies sur vos cotisations d'assurance de prêt en changeant de formule. Découvrez comment optimiser votre contrat et réduire significativement vos mensualités. Pourquoi changer d'assurance de prêt immobilier ? L'assurance emprunteur est imposée par la banque lors de la souscription d'un crédit immobilier. Elle protège à la fois l'emprunteur et le prêteur en cas d'invalidité, décès ou d’incapacité temporaire de travail. Cependant, les contrats proposés par les banques sont très souvent plus chers que ceux des assureurs spécialisés. Des économies considérables à la clé Économie moyenne entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée totale du prêt Réduction pouvant atteindre 60% des cotisations mensuelles Obligation de respecter l’équivalence de niveau de garanties entre les 2 contrats La loi Lemoine : un tournant majeur pour les emprunteurs Cette réforme historique a bouleversé le marché de l'assurance emprunteur en introduisant trois changements majeurs : Résiliation à tout moment de votre contrat, sans attendre la date d’échéance ni engagement minimum de souscription Suppression du questionnaire médical pour les prêts n’excédant pas 200 000€ et remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur Réduction du délai du droit à l'oubli pour les personnes ayant eu un cancer de 10 à 5 ans ; droit également applicable à l’hépatite C. Le processus de résiliation simplifié La résiliation de votre contrat actuel peut s'effectuer en quelques étapes simples : Demander une délégation d'assurance auprès d'un nouvel assureur Obtenir une proposition avec des garanties au moins équivalentes Envoyer votre demande de résiliation à votre assureur actuel Attendre la validation de votre banque : la réglementation lui impose de formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés. Comment obtenir la meilleure offre d'assurance emprunteur ? Pour maximiser vos économies, plusieurs facteurs sont à prendre en compte : Comparer les offres du marché Utiliser des comparateurs en ligne spécialisés Solliciter plusieurs devis personnalisés Analyser attentivement les garanties proposées Critères à prendre en compte Taux de couverture proposé : l'indicateur du coût de l'assurance est le TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance, obligatoirement mentionné dans tous les supports et contrats (en pourcentage du capital emprunté) Étendue des garanties (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d'emploi) Exclusions de garantie et possibilité de rachat d’exclusions des maladies non objectivables Délais de carence éventuels Les garanties essentielles à maintenir Pour que votre nouvelle assurance soit acceptée par la banque, certaines garanties sont incontournables : Décès et Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) : couverture socle de tout contrat d'assurance emprunteur Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) Invalidité Permanente Totale ou Partielle (IPT/IPP) Le niveau minimum de couverture est défini par la banque et vous est communiqué via la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de prêt, et la fiche personnalisée qui détaille les garanties spécifiques à votre profil et votre projet immobilier. Focus sur les niveaux de couverture Le pourcentage de couverture doit être adapté à votre situation : Quotité assurance de prêt à 100% recommandée pour l'emprunteur principal (si emprunt à 2), celui qui touche les revenus les plus élevés Possibilité de moduler la couverture pour le co-emprunteur Adaptation selon les risques incarnés par chaque emprunteur Profils éligibles aux meilleures réductions Certains profils peuvent bénéficier de tarifs particulièrement avantageux : Jeunes emprunteurs en bonne santé Cadres avec une profession stable Non-fumeurs Personnes pratiquant une activité sportive régulière Cas pratique : exemple d'économies réalisées Pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans (emprunteur âgé entre 25 et 35 ans) : Assurance bancaire au taux moyen de 0,34% : 57€/mois Assurance alternative au taux de 0,09% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce profil) : 15€/mois Économie réalisée : 42€/mois, soit 10 000€ sur la durée du prêt Comment procéder au changement d'assurance ? Pour changer d'assurance de prêt, suivez ces étapes : Rassemblez les documents nécessaires Tableau d'amortissement Conditions générales de votre assurance actuelle Notice d'information (conditions générales) Comparez les offres du marché Utilisez plusieurs comparateurs Contactez des courtiers spécialisés Demandez des devis personnalisés Vérifiez l'équivalence des garanties Analysez les exclusions Comparez les définitions de garanties Vérifiez les délais de franchise Changer d’assurance de prêt, une démarche rentable à long terme La renégociation de votre assurance de prêt immobilier représente une opportunité significative d'économies. Avec des réductions pouvant atteindre 60% de vos cotisations actuelles, cette démarche mérite d'être entreprise, d'autant plus que la loi Lemoine a considérablement simplifié le processus. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier spécialisé pour optimiser vos chances d'obtenir la meilleure offre possible tout en conservant des garanties optimales pour votre prêt immobilier.

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