Le calcul du taux d'endettement d'un ménage emprunteur est central pour connaître sa capacité d'emprunt. Le Haut Conseil de Stabilité Financière a imposé une norme juridiquement contraignante à compter du 1er janvier 2022. Impossible d'emprunter au-delà d'un taux d'effort de 35%. Le prélèvement à la source de l'impôt sur le revenu a-t-il une incidence sur votre taux d'endettement, à savoir entamer votre capacité à emprunter pour pouvoir acheter un logement ?
Règles d'octroi imposées aux banques
Depuis janvier 2020, les établissements de crédit sont priés de suivre les recommandations du régulateur pour la distribution des crédits immobiliers aux particuliers. L'encadrement du crédit porte sur la durée de remboursement et sur le taux d'endettement. Le Haut Conseil de Stabilité Financière a assoupli les critères fin 2020. Depuis janvier 2021, le taux d'effort maximal est passé de 30% à 35% des revenus nets de l'emprunteur, et la durée de remboursement, qui reste à 25 ans, peut aller jusqu'à 27 ans en cas d'acquisition dans le neuf avec jouissance du bien postérieure au déblocage du financement.
Ces règles, qui n'étaient jusque-là que de simples recommandations, deviennent juridiquement contraignantes à compter du 1er janvier 2022. Les banques sont dès lors sommées de les respecter sous peine de sanctions administratives. Elles ont toutefois l'autorisation de s'en affranchir à la marge dans les limites là encore fixées par le HCSF : 20% de leur production trimestrielle de crédits à l'habitat peuvent être octroyés hors normes, dans une proportion de 80% à destination de la primo-accession et de l'achat de la résidence principale.
Pour les ménages les plus fragiles, ces limitations durcissent l'accès au crédit immobilier, quand elles ne sont pas facteurs d'exclusion. Même si le niveau historiquement bas des taux d'intérêts facilitent la démarche, les candidats à l'emprunt aux revenus modestes doivent habituellement s'endetter sur les durées les plus longues pour compenser le manque d'apport personnel et la faiblesse des revenus. Ils se heurtent malheureusement à la règle de la durée d'emprunt maximale de 25 ans, alors même qu'un allongement de la durée de remboursement permet de réduire la mensualité et donc d'alléger le taux d'endettement.
Calcul du taux d'endettement : revenus nets avant ou après impôt ?
Le taux d'endettement permet de calculer le montant maximal du prêt que vous pouvez obtenir auprès d'une banque, c'est-à-dire votre capacité d'emprunt sur une durée choisie. Il mesure ce que pèse dans votre budget le remboursement de vos différents prêts, incluant le nouveau crédit, additionnés de toutes les autres charges fixes. Pour le connaître, il suffit de diviser toutes les charges par les revenus et de multiplier le résultat par 100 pour obtenir le pourcentage. Encore faut-il savoir ce qui entre dans ces deux rubriques.
Les charges à prendre en compte sont :
- les crédits en cours (prêts à la consommation, un premier prêt sur la résidence principale, etc.)
- le loyer si vous faites un investissement locatif sans être propriétaire de votre résidence principale
- le nouveau prêt immobilier
- les pensions à verser.
Le total de ces charges sera divisé par le montant des revenus :
- les salaires nets et autres revenus assimilés
- les pensions perçues
- les revenus fonciers et revenus commerciaux éventuels.
Qu'entend-on par "salaires nets" ? Les revenus doivent-ils être considérés avant ou après imposition ? Avec l'entrée en vigueur du prélèvement à la source de l'impôt sur le revenu le 1er janvier 2019, la question est légitime, puisque le revenu versé sur le compte courant, pour les salariés uniquement, est le revenu après impôt.
Le prélèvement à la source consiste à déduire l'impôt avant le versement du salaire : le montant de l'impôt est ainsi prélevé directement chaque mois sur votre bulletin de paie. L'imposition se fait en temps réel, en s'adaptant automatiquement au montant des revenus perçus. Plus de décalage d'un an, le paiement de l'impôt est étalé sur douze mois. Pour les ménages qui avaient déjà opté pour la mensualisation de l'impôt sur le revenu, le prélèvement à la source ne change pas grand-chose, puisque l'étalement se faisait sur 10 mois de janvier à octobre.
Dans le cadre d'un crédit immobilier, les revenus nets sont comptabilisés avant impôt. La notice qui accompagne la dernière recommandation du HCSF est claire à ce sujet : les revenus annuels à prendre en compte dans le calcul du taux d'endettement correspondent au revenu net avant impôt, calculé comme le revenu net imposable tel que défini à l’article 156 – 156 (bis) du code général des impôts, majoré des abattements forfaitaires pris en compte et minoré des revenus exceptionnels non récurrents. S'agissant des revenus fonciers, est pris en compte le revenu brut avant déduction d'éventuels abattements fiscaux et charges, y compris intérêts d'emprunt et assurance emprunteur.
Cette définition du revenu net n'empêche pas les banques d'appliquer des décotes pour mieux sécuriser l'emprunt. Ainsi, les revenus fonciers sont généralement pondérés de 30%. Le prélèvement à la source de l'impôt n'entraîne donc aucune perte de pouvoir d'achat immobilier au sens strict, nonobstant le niveau des taux d’intérêts et les prix des logements.
Avant janvier 2019, les banques évaluaient déjà le taux d'endettement d'un ménage, et donc sa capacité d'emprunt, avant impôts. Ceux-ci étaient pris en compte dans le calcul du reste à vivre, somme qui reste à l'emprunteur une fois déduites toutes les charges précitées, soit les 65% retranchés des 35% de taux d'endettement maximum. Plus les revenus sont faibles, plus le taux de reste à vivre devra être important, ce qui implique un taux d'endettement bien inférieur aux 35% autorisés.
