Espérer décrocher son prêt immobilier sans apporter de garantie à la banque est une vue de l’esprit. Le prêteur va chercher à se prémunir contre les défauts de paiement via une hypothèque ou une caution, deux garanties à distinguer de l’assurance emprunteur, elle aussi exigée. Le choix se porte davantage sur la caution, Magnolia.fr vous explique pourquoi.
C’est quoi une hypothèque sur une maison ?
Pour se protéger contre le non-remboursement du crédit immobilier, la banque va exiger une garantie. La plus connue est l’hypothèque conventionnelle. On parle de sûreté réelle car elle porte sur un bien immobilier : en cas de défaut de paiement, la banque procède à la saisie du bien si une solution amiable n’a pu être trouvée (report de paiement par exemple).
Le bien sur lequel repose l’hypothèque peut être celui qui est financé par le prêt immobilier concerné, ou un autre logement détenu par l’emprunteur. Il existe deux types d’hypothèques :
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L’hypothèque conventionnelle : elle peut s’appliquer sur tout type de bien immobilier, logement neuf ou ancien (maison ou appartement), construction ou terrain.
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L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers : elle remplace le PPD (Privilège du Prêteur de Deniers) depuis janvier 2022 et ne peut concerner qu’un bien ancien ou un terrain.
Quel est le coût d’une hypothèque ?
L’inscription de l’hypothèque est obligatoirement faite chez le notaire. Son coût est donc constitué des frais de notaire, additionnés de la taxe de publicité foncière (uniquement pour l’hypothèque conventionnelle) et des frais de formalité. Des frais de mainlevée sont prélevés si le crédit est remboursé par anticipation. Au terme du crédit, l’hypothèque tombe d’elle-même et disparaît automatiquement sans frais, un an après le terme du crédit.
Les frais d’hypothèque représentent en moyenne 1,5% du montant du crédit immobilier. Attention, les émoluments du notaire dus lors de la mise en place d’une hypothèque ne doivent pas être confondus avec les frais d’acquisition (improprement appelés frais de notaire).
En faisant une simulation sur l’outil de calcul de l’Anil, l’hypothèque pour un bien ancien financé par un crédit immobilier de 250 000€ coûte 1 442€, dont 942€ d’émoluments du notaire. Pour un bien neuf, il faut compter 3 230€ d’hypothèque, dont 1 787€ de taxe de publicité foncière.
Moins de 30% des nouveaux crédits immobiliers sont garantis par une hypothèque conventionnelle ; l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers est marginale (environ 10%), a fortiori le nantissement (contrat assurance vie par exemple), autre type de garantie (notamment dans le cadre d’un prêt in fine).
Qu’est-ce que la caution bancaire ?
L’alternative à l’hypothèque est la caution ou le cautionnement. Un organisme spécialisé se porte caution et rembourse la banque en cas de défaillance de l’emprunteur (licenciement par exemple). Ces dernières années, le système du cautionnement est la référence en matière de garantie de prêt immobilier. En 2021, 62% des crédits à l’habitat étaient couverts par une caution.
Les sociétés de cautionnement sont généralement des filiales des établissements bancaires. La plus connue est le Crédit Logement, qui garantit un prêt immobilier sur trois. Parmi ses actionnaires, on compte BNP Paribas, le Crédit Agricole, LCL, la Société Générale, le groupe BPCE, la Banque Postale ou encore le Crédit Mutuel/CIC. Il y en existe d’autres, adossées à des grandes enseignes bancaires (CAMCA, SACCEF, SOCAMI), ainsi que des organismes de cautionnement dédiés à des professions ou statuts particuliers comme la Casden pour les fonctionnaires de l’Éducation Nationale ou la GMPA pour les militaires.
Généralement, la caution bancaire est payable dans son intégralité lors de la signature de l’offre de prêt. Son montant permet d’alimenter le fonds de garantie mutualisé qui remboursera la banque en cas de défaillance d’un emprunteur. Contrairement à l’hypothèque, la caution n’a pas besoin d’être signée devant notaire et en cas de remboursement anticipé, il n’y a pas de frais de mainlevée.
En cas de défaut de paiement, l’organisme de cautionnement rembourse la banque et se retourne contre l’emprunteur défaillant et se paie sur la vente du bien après avoir épuisé les recours à l’amiable.
Le coût d’une caution bancaire est peu ou prou équivalent à celui de l’hypothèque, soit environ 1,5% du montant du prêt, mais revient finalement moins cher, car il est possible de récupérer une partie de la somme versée au fonds mutuel de garantie si le prêt va à son terme sans incident de paiement. Au Crédit Logement, le taux de restitution est d’environ 70%.
Hypothèque, caution, assurance emprunteur, quelle différence ?
L’assurance de prêt immobilier est elle aussi une protection réclamée par la banque. Elle vise à sécuriser l’emprunt en cas de défaillance de l’emprunteur dans des situations bien précises : décès, invalidité et incapacité pour arrêt de travail, plus rarement perte d’emploi. L’assurance emprunteur repose sur des garanties spécifiques à chaque type de risque : ces garanties sont imposées par la banque pour accorder le financement et définies selon le profil de risque de l’emprunteur.
L’hypothèque ou la caution est mise en jeu dans le cadre d’un défaut de paiement pour toute autre situation qui n’est pas couverte par l’assurance de prêt.
L’hypothèque ou la caution, ainsi que l’assurance emprunteur, sont des frais de garantie obligatoirement inclus dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), l’indicateur du coût global du crédit immobilier qui comprend tous les frais liés à l’obtention du financement bancaire. Le TAEG ne doit jamais excéder le taux d’usure sur la durée concernée.
L’hypothèque n’est pas négociable, la caution difficilement. En revanche, l’assurance de prêt immobilier se négocie, lors de la demande de crédit et en cours de crédit grâce à la loi Lemoine. En moyenne, les assurances externes sont entre deux et trois fois moins onéreuses que les contrats groupe bancaires. Utilisez un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour mettre les offres en concurrence et sélectionner le contrat le plus compétitif, adapté à votre profil et en adéquation avec les exigences de la banque.
Peut-on choisir la garantie de son prêt immobilier ?
Selon la nature du prêt, l’hypothèque s’impose : c’est le cas pour un prêt à l’accession sociale (PAS), obligatoirement garanti par une hypothèque. Il en est de même pour un prêt conventionné ou un PTZ (Prêt à Taux Zéro) d’un montant supérieur à 15 000€.
La caution est préférée par les banques pour les crédits classiques, car plus facile à mettre en place et surtout, le risque est porté par l’organisme de cautionnement. En cas de défaut de paiement, la banque récupère les sommes prêtées tout en étant déchargée de la corvée administrative de saisie et de vente du bien. Mais pour certains dossiers risqués ou hors normes, elle va privilégier l’hypothèque. Les ventes en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) sont principalement couvertes par une hypothèque.
