Crédit immobilier : hypothèque ou cautionnement, quelle garantie choisir ?

Espérer décrocher son prêt immobilier sans apporter de garantie à la banque est une vue de l’esprit. Le prêteur va chercher à se prémunir contre les défauts de paiement via une hypothèque ou une caution, deux garanties à distinguer de l’assurance emprunteur, elle aussi exigée. Le choix se porte davantage sur la caution, Magnolia.fr vous explique pourquoi.

C’est quoi une hypothèque sur une maison ?

Pour se protéger contre le non-remboursement du crédit immobilier, la banque va exiger une garantie. La plus connue est l’hypothèque conventionnelle. On parle de sûreté réelle car elle porte sur un bien immobilier : en cas de défaut de paiement, la banque procède à la saisie du bien si une solution amiable n’a pu être trouvée (report de paiement par exemple).

Le bien sur lequel repose l’hypothèque peut être celui qui est financé par le prêt immobilier concerné, ou un autre logement détenu par l’emprunteur. Il existe deux types d’hypothèques :

L’hypothèque conventionnelle : elle peut s’appliquer sur tout type de bien immobilier, logement neuf ou ancien (maison ou appartement), construction ou terrain.
L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers : elle remplace le PPD (Privilège du Prêteur de Deniers) depuis janvier 2022 et ne peut concerner qu’un bien ancien ou un terrain.

Quel est le coût d’une hypothèque ?

L’inscription de l’hypothèque est obligatoirement faite chez le notaire. Son coût est donc constitué des frais de notaire, additionnés de la taxe de publicité foncière (uniquement pour l’hypothèque conventionnelle) et des frais de formalité. Des frais de mainlevée sont prélevés si le crédit est remboursé par anticipation. Au terme du crédit, l’hypothèque tombe d’elle-même et disparaît automatiquement sans frais, un an après le terme du crédit.

Les frais d’hypothèque représentent en moyenne 1,5% du montant du crédit immobilier. Attention, les émoluments du notaire dus lors de la mise en place d’une hypothèque ne doivent pas être confondus avec les frais d’acquisition (improprement appelés frais de notaire).

En faisant une simulation sur l’outil de calcul de l’Anil, l’hypothèque pour un bien ancien financé par un crédit immobilier de 250 000€ coûte 1 442€, dont 942€ d’émoluments du notaire. Pour un bien neuf, il faut compter 3 230€ d’hypothèque, dont 1 787€ de taxe de publicité foncière.

Moins de 30% des nouveaux crédits immobiliers sont garantis par une hypothèque conventionnelle ; l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers est marginale (environ 10%), a fortiori le nantissement (contrat assurance vie par exemple), autre type de garantie (notamment dans le cadre d’un prêt in fine).

Qu’est-ce que la caution bancaire ?

L’alternative à l’hypothèque est la caution ou le cautionnement. Un organisme spécialisé se porte caution et rembourse la banque en cas de défaillance de l’emprunteur (licenciement par exemple). Ces dernières années, le système du cautionnement est la référence en matière de garantie de prêt immobilier. En 2021, 62% des crédits à l’habitat étaient couverts par une caution.

Les sociétés de cautionnement sont généralement des filiales des établissements bancaires. La plus connue est le Crédit Logement, qui garantit un prêt immobilier sur trois. Parmi ses actionnaires, on compte BNP Paribas, le Crédit Agricole, LCL, la Société Générale, le groupe BPCE, la Banque Postale ou encore le Crédit Mutuel/CIC. Il y en existe d’autres, adossées à des grandes enseignes bancaires (CAMCA, SACCEF, SOCAMI), ainsi que des organismes de cautionnement dédiés à des professions ou statuts particuliers comme la Casden pour les fonctionnaires de l’Éducation Nationale ou la GMPA pour les militaires.

Généralement, la caution bancaire est payable dans son intégralité lors de la signature de l’offre de prêt. Son montant permet d’alimenter le fonds de garantie mutualisé qui remboursera la banque en cas de défaillance d’un emprunteur. Contrairement à l’hypothèque, la caution n’a pas besoin d’être signée devant notaire et en cas de remboursement anticipé, il n’y a pas de frais de mainlevée.

En cas de défaut de paiement, l’organisme de cautionnement rembourse la banque et se retourne contre l’emprunteur défaillant et se paie sur la vente du bien après avoir épuisé les recours à l’amiable.

Le coût d’une caution bancaire est peu ou prou équivalent à celui de l’hypothèque, soit environ 1,5% du montant du prêt, mais revient finalement moins cher, car il est possible de récupérer une partie de la somme versée au fonds mutuel de garantie si le prêt va à son terme sans incident de paiement. Au Crédit Logement, le taux de restitution est d’environ 70%.

Hypothèque, caution, assurance emprunteur, quelle différence ?

L’assurance de prêt immobilier est elle aussi une protection réclamée par la banque. Elle vise à sécuriser l’emprunt en cas de défaillance de l’emprunteur dans des situations bien précises : décès, invalidité et incapacité pour arrêt de travail, plus rarement perte d’emploi. L’assurance emprunteur repose sur des garanties spécifiques à chaque type de risque : ces garanties sont imposées par la banque pour accorder le financement et définies selon le profil de risque de l’emprunteur.

L’hypothèque ou la caution est mise en jeu dans le cadre d’un défaut de paiement pour toute autre situation qui n’est pas couverte par l’assurance de prêt.

L’hypothèque ou la caution, ainsi que l’assurance emprunteur, sont des frais de garantie obligatoirement inclus dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), l’indicateur du coût global du crédit immobilier qui comprend tous les frais liés à l’obtention du financement bancaire. Le TAEG ne doit jamais excéder le taux d’usure sur la durée concernée.

L’hypothèque n’est pas négociable, la caution difficilement. En revanche, l’assurance de prêt immobilier se négocie, lors de la demande de crédit et en cours de crédit grâce à la loi Lemoine. En moyenne, les assurances externes sont entre deux et trois fois moins onéreuses que les contrats groupe bancaires. Utilisez un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour mettre les offres en concurrence et sélectionner le contrat le plus compétitif, adapté à votre profil et en adéquation avec les exigences de la banque.

Peut-on choisir la garantie de son prêt immobilier ?

Selon la nature du prêt, l’hypothèque s’impose : c’est le cas pour un prêt à l’accession sociale (PAS), obligatoirement garanti par une hypothèque. Il en est de même pour un prêt conventionné ou un PTZ (Prêt à Taux Zéro) d’un montant supérieur à 15 000€.

La caution est préférée par les banques pour les crédits classiques, car plus facile à mettre en place et surtout, le risque est porté par l’organisme de cautionnement. En cas de défaut de paiement, la banque récupère les sommes prêtées tout en étant déchargée de la corvée administrative de saisie et de vente du bien. Mais pour certains dossiers risqués ou hors normes, elle va privilégier l’hypothèque. Les ventes en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) sont principalement couvertes par une hypothèque.

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Assurance de prêt immobilier : forte baisse des tarifs depuis 2020

Les primes d’assurance de prêt immobilier connaissent une tendance à la baisse ces dernières années. Contrairement aux autres types d’assurances qui ont vu leurs prix augmenter, et même fortement, l’assurance emprunteur devient financièrement plus accessible. Cette diminution des coûts s’explique notamment par la concurrence accrue entre les banques et les assureurs externes, également par l’évolution de la réglementation en faveur des consommateurs. Qui sont les principaux bénéficiaires de cette baisse ? Comment en tirer le meilleur parti ? Décryptage. Tarifs assurance emprunteur : une baisse moyenne de 27 % sur 5 ans Une étude menée par le comparateur en ligne Magnolia.fr révèle que les prix des assurances emprunteur ont chuté de 27 % en moyenne entre 2020 et 2025. Cette évolution va à contre-courant de la hausse généralisée des autres assurances (variation sur 10 ans) : +16 % pour les assurances auto +35 % pour l’assurance habitation +50 % pour les mutuelles santé. La principale raison de cette baisse est l’ouverture du marché grâce à des réformes législatives successives qui ont favorisé la libre concurrence. Dernière en date, la loi Lemoine a simplifié la résiliation et la substitution des contrats d’assurance de prêt immobilier, permettant aux consommateurs de trouver des offres mieux adaptées à leur profil et à des tarifs plus avantageux que le contrat initial. Depuis 2022, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier en cours de prêt à tout moment, sans attendre la date d’échéance autrefois requise par les dispositifs précédents (loi Hamon, amendement Bourquin). Cette opportunité peut être saisie dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit pour optimiser les économies potentielles. Les emprunteurs de plus de 45 ans : grands gagnants de la baisse des tarifs L’étude de Magnolia.fr met en lumière que les emprunteurs âgés de 45 ans et plus ont bénéficié de la plus forte réduction tarifaire, avec une baisse moyenne de 35 %. Cette tendance s’explique par l’apparition d’offres plus spécifiques chez les assureurs alternatifs, qui permettent aux profils plus âgés d’obtenir des conditions plus favorables. Les personnes présentant un risque aggravé de santé profitent également de ces nouvelles opportunités. Grâce à l’assouplissement des critères et à la suppression du questionnaire médical sous certaines conditions (prêt inférieur ou égal à 200 000€ et remboursé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur), elles ont désormais accès à des contrats plus compétitifs sans surprime pour raisons de santé. Les jeunes emprunteurs, âgés de 25 à 40 ans, ne sont pas en reste avec une diminution moyenne des tarifs de 20 %. Déjà avantagés par des primes plus basses grâce à leur profil jugé moins risqué, ils voient l’écart avec les assurances de groupe des banques se creuser davantage en leur faveur. Bancassureurs et alternatifs : une concurrence qui tire les prix vers le bas L’essor des assureurs alternatifs a profondément modifié le marché de l’assurance emprunteur. Alors que les banques continuent de proposer des assurances de groupe aux tarifs souvent élevés pour cause de mutualisation, les prestataires spécialisés offrent des contrats sur-mesure, plus compétitifs et mieux adaptés aux besoins individuels. L’application de la loi Lemoine a joué un rôle clé dans cette transformation. La flexibilité accrue permise par la substitution à tout moment a encouragé davantage de consommateurs à comparer les offres et à opter pour des solutions plus avantageuses. À garanties équivalentes, principe obligatoire pour que la banque accepte une offre externe, la délégation de contrat permet de diviser par 2 à 4 le coût d’une assurance emprunteur. Pour un prêt immobilier de 250 000€ sur 20 ans, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. Comparer les offres pour optimiser son assurance emprunteur Vous pouvez faire des économies sur votre assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, en amont comme en aval. Au moment de la souscription du crédit Grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir une assurance externe dès la signature du prêt, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. La délégation d’assurance permet souvent d’obtenir une assurance jusqu’à 60% moins chère. En cours de prêt Il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine. Vous n’avez aucun préavis à respecter, uniquement le principe d’équivalence de niveau de garanties. Plus tôt vous choisissez une assurance plus avantageuse, plus vous réalisez d’économies sur l’ensemble de la durée du prêt. Un écart de prime de quelques dizaines d’euros par mois peut représenter des milliers d’euros d’économies sur plusieurs années. Négocier son assurance de prêt : premier levier d’économies Beaucoup d’emprunteurs se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt de leur prêt, négligeant l’impact du coût de l’assurance. Pourtant, optimiser son assurance emprunteur peut générer des économies encore plus importantes qu’une légère baisse du taux de crédit. Sachez que l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Prenons un exemple concret : Critère Scénario initial Scénario avec taux d’intérêts réduit Scénario avec taux assurance réduit Scénario combinant taux d’intérêts et taux d’assurance réduits Montant de l’emprunt 250 000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 € Durée 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans Taux nominal 3,50 % 3,40 % 3,50 % 3,40 % Coût total intérêts 97 976 € 94 901 € 97 976 € 94 901 € Taux assurance 0,34 % 0,34 % 0,16 % 0,16 % Cotisation annuelle assurance 852 € 852 € 396 € 396 € Coût total assurance 17 000 € 17 000 € 7 920 € 7 920 € Économie sur les intérêts - 3 075 € - 3 075 € Économie sur l’assurance - - 9 080 € 9 080 € Économie totale - 3 075 € 9 080 € 12 155 € Ce cas illustre l’importance de comparer et renégocier son assurance de prêt autant, sinon plus, que son taux d’intérêts. Miser uniquement sur la négociation du taux de crédit peut être une erreur si le coût de l’assurance est négligé. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation au bénéfice des emprunteurs L’évolution du marché de l’assurance emprunteur en 2025 marque une véritable rupture avec les pratiques passées. L’ouverture à la concurrence, soutenue par les évolutions législatives, a permis de tirer les prix vers le bas et d’offrir des conditions plus avantageuses à un plus large panel d’emprunteurs. Comparer les offres via des outils en ligne spécialisés est aujourd’hui un réflexe essentiel pour toute personne souscrivant un crédit immobilier. Avec des écarts de prix significatifs entre les assurances de groupe et les contrats alternatifs, la vigilance et l’anticipation peuvent permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée totale d’un prêt. Un avantage non négligeable dans un contexte économique où la maîtrise des coûts est une priorité pour de nombreux ménages.

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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !

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