Les taux du crédit immobilier sont toujours orientés à la baisse en ce début d’année et les banques se livrent une vive concurrence pour attirer le chaland et oublier la crise de 2023 et 2024. C’est le bon moment pour concrétiser un projet immobilier. Vous rêvez de devenir propriétaire mais ne disposez pas d'épargne suffisante ? Découvrez si l'achat immobilier sans apport est envisageable cette année et quelles conditions remplir pour convaincre votre banque.
L'apport personnel : recommandé mais pas obligatoire
Contrairement aux idées reçues, aucune loi n'impose un apport personnel pour obtenir un crédit immobilier. Théoriquement, emprunter sans apport reste donc possible. Cependant, les banques ont généralement tendance à exiger un apport minimum représentant environ 10% du montant de l'acquisition.
Cette somme sert principalement à couvrir les frais annexes liés à l'achat :
- Frais de notaire (7-8% pour un bien ancien, 2-3% pour un bien neuf)
- Frais d'agence immobilière
- Frais de garantie du prêt (hypothèque ou caution)
Un apport standard se situe généralement entre 10% et 20% du prix du bien convoité, selon les recommandations des experts du secteur.
À noter : les départements augmentent les frais de notaire en 2025 de 0,5 point, qui sont ainsi rehaussés à 7,5% ou 8,5%.
Pourquoi les banques insistent-elles sur l'apport personnel?
Les établissements bancaires accordent une importance particulière à l'apport personnel pour plusieurs raisons :
Respect des normes réglementaires
Les banques doivent se conformer aux règles du HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) qui limitent la durée maximale des crédits à 25 ans et le taux d'endettement à 35% (assurance emprunteur comprise).
Évaluation du risque
Un apport conséquent démontre votre capacité d'épargne et réduit le risque pour la banque, car il limite le montant à emprunter.
Couverture des frais annexes
L'apport permet de financer les différents frais associés à l'acquisition sans augmenter le montant emprunté.
Évolution encourageante du marché immobilier en 2025
Bonne nouvelle pour les futurs acquéreurs : après plusieurs années de restrictions, les conditions d'octroi des crédits commencent à s'assouplir. Non seulement les taux d’intérêts sont en baisse, mais l'apport personnel exigé par les banques diminue lui aussi progressivement depuis fin 2023.
Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux d'apport personnel demandé a baissé significativement :
- Dans le neuf : de 18,1% à 16,6% (baisse de 1,5 point)
- Dans l'ancien : de 22,7% à 20,7% (baisse de 2 points)
Cette tendance s'explique par la diminution des taux d'intérêt. Après avoir culminé à 4,5% en décembre 2023, les taux moyens pour un crédit sur 20 ans oscillent désormais entre 3,20% et 3,35% (hors assurance de prêt et coût des sûretés).
Qui peut espérer emprunter sans apport en 2025 ?
Certaines banques proposent des "prêts à 110%", permettant de financer l'intégralité du bien ainsi que les frais annexes. Toutefois, ces offres sont réservées aux profils d'emprunteurs jugés très fiables.
Pour compenser l'absence d'apport, les banques seront particulièrement attentives à :
- La stabilité professionnelle (CDI de préférence, voire obligatoire pour au moins 1 des emprunteurs en cas d’achat en couple)
- Les perspectives d'évolution de carrière
- Des revenus réguliers et sécurisés
- L'absence d'incidents bancaires
- Le reste à vivre confortable après remboursement
- Un taux d'endettement inférieur à 35%
- Une épargne de précaution, même modeste
Avec la baisse des taux et l'assouplissement des conditions de crédit, emprunter avec peu ou pas d'apport redevient envisageable en 2025, mais uniquement pour certains profils privilégiés :
Profils exemptés d'apport
- Les jeunes actifs en début de carrière, n'ayant pas eu le temps d'épargner mais présentant de solides perspectives professionnelles.
- Les emprunteurs disposant d'une épargne conséquente mais préférant la conserver (assurance-vie, placements boursiers, etc.).
- Les emprunteurs aux revenus stables et élevés avec un excellent dossier bancaire.
Stratégies pour optimiser ses chances d'emprunter sans apport
Pour augmenter vos chances d'obtenir un prêt immobilier sans apport, plusieurs options s'offrent à vous :
- Faire jouer la concurrence : N'hésitez pas à consulter plusieurs établissements ou à passer par un courtier spécialisé.
- Négocier le prix du bien : Une baisse du prix d'achat réduit mécaniquement le montant à emprunter.
- Contracter un prêt à taux zéro (PTZ) : Ce dispositif d'aide à l'accession peut compléter votre financement principal sous certaines conditions (achat de la résidence principale uniquement, peut financer jusqu’à 50% de l’opération selon ressources et localisation).
- Envisager un prêt Action Logement si vous êtes salarié d'une entreprise privée de plus de 10 employés.
- Consolider votre dossier : Démontrez votre stabilité professionnelle et présentez un historique bancaire irréprochable.
Conclusion : un marché plus accessible mais toujours sélectif
Si environ 57% des ménages français aspirent à devenir propriétaires, tous ne pourront pas accéder au crédit sans apport personnel. Néanmoins, la tendance actuelle à l'assouplissement des conditions d'octroi ouvre de nouvelles perspectives pour les candidats à l'acquisition.
En 2025, les banques se montrent moins frileuses, mais restent sélectives. Les profils les plus solides financièrement seront favorisés, tandis que les autres devront patienter ou constituer un minimum d'apport pour concrétiser leur projet immobilier.
L'essentiel est de préparer soigneusement votre dossier et de vous renseigner sur les différentes options de financement adaptées à votre situation personnelle et professionnelle.