Crédit immobilier : il faut en moyenne 30 000€ d'apport pour emprunter

30 000 euros ! C'est désormais le montant moyen de l'apport personnel nécessaire pour décrocher un crédit immobilier. Ce chiffre avancé par le courtier Finance Conseil est en progression de 13% sur un an. Il peut être nettement plus élevé en fonction de la région, comme en Île-de-France en raison de la cherté des logements.

Apport personnel : sésame pour emprunter

Si vous envisagez d'acheter un bien immobilier, il faudra montrer patte blanche et apporter de sérieuses garanties à votre banquier. Les critères cardinaux de solvabilité, c'est-à-dire la capacité de l'emprunteur à rembourser ses dettes, sont :

un niveau des revenus suffisant
un emploi stable en CDI, de préférence avec ancienneté
un taux d'endettement sous le seuil autorisé (35%) après octroi du prêt
un apport personnel significatif.

L'apport personnel se définit comme la part de financement de votre projet immobilier dont vous disposez sans avoir recours à l'emprunt. Cette mise initiale vient diminuer le montant de la somme empruntée, réduisant ainsi le risque pris par la banque. Plus l'apport est important, moins le capital emprunté sera élevé, ce qui implique une mensualité du crédit moins importante ou une durée de remboursement plus courte.

L'apport personnel témoigne aussi de votre motivation à vouloir concrétiser votre projet en mobilisant une partie de votre épargne. Il peut être constitué de :

vos économies,
des placements financiers que vous avez pu effectuer (livrets, comptes d'épargne, assurance vie, etc.),
de votre épargne retraite qui peut être débloquée par anticipation en cas d'acquisition de la résidence principale,
d'une donation ou d'un héritage.

La présence de l'apport personnel n'est pas une obligation légale pour obtenir un financement bancaire. Avant 2020, les établissements de crédit distribuaient des prêts immobiliers sans apport, aux jeunes primo-accédants et aux investisseurs locatifs notamment. Une règle tacite prévalait toutefois : poser sur la table au moins le montant des frais de notaire et de garanties, soit environ 10% dans l'ancien et 5% dans le neuf.

Cette période est révolue. Pour décrocher un prêt immobilier auprès d'une banque, il faut désormais être en capacité de présenter en moyenne 30 000€ d'apport personnel, 29 405€ pour être exact, contre 25 888€ en 2020.

L'an dernier, le montant moyen d'une transaction immobilière sur le territoire national était de 230 000€ (chiffre MeilleursAgents). Si on applique une hausse moyenne des prix immobiliers de 6% à fin mai 2021 (Notaires de France), il faut un budget de 243 800€ pour acheter un logement en 2021. Le taux de l'apport personnel atteint donc désormais 12,30% du montant d'une opération.

L'étude du courtier ne fait que confirmer ce que les autres professionnels observent depuis plusieurs mois. Selon les dernières données mensuelles de l'Observatoire Crédit Logement, le taux de l'apport personnel avait déjà progressé de 11% entre 2019 et 2020, une augmentation qui s'est accélérée en 2021 avec un sursaut de 12,4% depuis le début de l'année. Le courtier Meilleurtaux indique que les candidats à l'emprunt doivent gonfler davantage leur apport et que les profils mal dotés sont quasiment exclus du marché. Le temps des dossiers financés sans apport est bel et bien de l'histoire ancienne.

Un apport variable selon la région

Encore une fois, la moyenne cache des disparités régionales. Le marché immobilier français livre ici une parfaite illustration de son hétérogénéité. Le prix moyen du mètre carré oscille entre 746€ (Creuse) et 10 280€ (Paris) pour les maisons, et entre 905€ (Nièvre) et 11 252€ (Paris) pour les appartements (chiffres SeLoger). Les écarts sont immenses, ils suivent les mêmes proportions pour l'apport personnel.

source Finance Conseil

C'est en Bretagne que l'apport personnel est proportionnellement le plus important : il a augmenté de près de 10 000€ en un an. Un bond de 43,5% qui témoigne du dynamisme du marché immobilier breton. La crise sanitaire a dopé les régions littorales et les zones rurales, engendrant un déséquilibre offre/demande qui rehausse les prix, et par extension le niveau de l'apport nécessaire.

À l'inverse, l'apport recule dans trois régions, Provence-Alpes-Côte d'Azur, Auvergne-Rhône-Alpes et Nouvelle-Aquitaine, pour les mêmes raisons. Les acheteurs se sont détournés des grandes métropoles comme Bordeaux ou Lyon où l'immobilier est très cher, pour s'installer dans les villes périphériques où le marché est plus abordable.

Un apport personnel suffisant ne fait pas tout. Les banques cherchent davantage à sécuriser leurs financements en étant attentives à l’épargne résiduelle, soit environ 3 mois de salaires que l’emprunteur a pu mettre de côté pour faire face à un éventuel coup dur.

Les règles d'octroi à l'œuvre

Cette enquête sur l'apport personnel confirme à nouveau l'impact des restrictions de l'accès au crédit immobilier. Les recommandations du Haut Conseil de Sécurité Financière (HCSF) en place depuis janvier 2020 ont mis un nouvel obstacle dans le parcours des candidats à l'emprunt et ce n'est pas leur caractère juridiquement contraignant à compter de janvier 2022 qui va changer la donne.

Les banques n'ont plus le droit de distribuer des crédits immobiliers au-delà d'un taux d'endettement de 35% des revenus nets (assurance emprunteur incluse) et sur une durée excédant 25 ans (voire 27 ans pour un achat dans le neuf). L'élévation du niveau de l'apport personnel est la traduction de ces contraintes dont font les frais les jeunes actifs dépourvus d'épargne et les investisseurs locatifs, souvent déjà endettés avec leur résidence principale, qui comptent sur les loyers pour compenser la mensualité du crédit.

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Frais notaire, PTZ, Pinel, plus-values…ce qui change pour l’immobilier en 2025

En quête d’économies et de rentrées fiscales, le gouvernement s’attaque à l’immobilier et prévoit plusieurs mesures qui auront inévitablement un impact sur les acheteurs et les vendeurs. Les frais de notaire vont augmenter, et il est question de toucher à la fiscalité des plus-values et au régime du LMNP. En parallèle, le PTZ va devenir plus accessible, alors que le Pinel disparaît définitivement. Hausse des frais de notaire en 2025 Déjà lourdement touché par les taxes en tous genres, l’immobilier va de nouveau subir les foudres de l’administration fiscale. Pour compenser les pertes drastiques de recettes auxquelles sont confrontés les départements depuis la chute des transactions immobilières, le gouvernement prévoit de rehausser les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), communément appelés frais de notaire, de 0,5 point. Ces frais sont les plus élevés d’Europe et représentent entre 7% et 8% du prix de vente d’un bien immobilier ancien, soit environ 4 fois plus qu’au Royaume-Uni ou aux Pays Bas. Le relèvement de 0,5 point va augmenter les DMTO de 500€ à 1000€ pour l’achat d’un bien d’une valeur de 200 000€ en fonction de la localisation. Alors que les taux d’intérêts des crédits immobiliers reculent régulièrement depuis le début de l’année, l’annonce d’un alourdissement des frais de notaire risque de compromettre la timide reprise du marché. Il existe des astuces pour diminuer les frais de notaire : Acheter dans le neuf car le taux est réduit (entre 2% et 3% du prix du bien). Négocier la partie émolument : le notaire peut vous accorder une ristourne jusqu’à 20%. Payer les frais d’agence à part : il est possible d’exclure les frais d’agence du prix de vente ; pour cela, il faut signer un mandat avec frais d’agence à la charge de l’acquéreur. Retirer le montant des équipements du prix de vente : vous avez le droit de demander la dissociation du prix de vente et des biens mobiliers (cuisine, salle de bain, électroménager, etc.), dans la limite de 5% de la valeur du bien. Important : les primo-accédants et les personnes qui achètent un bien neuf, qu'elles soient primo ou secundo-accédantes, seront exemptés de la hausse des frais de notaire en 2025. Modification de la taxation des plus-values immobilières Plus-values sur la résidence principale Jusqu’à présent, la plus-value éventuelle sur la vente de la résidence principale est totalement exonérée d’impôt. Un amendement au Projet de Loi de Finances 2025 (PLF 2025) prévoit de conditionner cette exonération à une durée minimale de détention de 5 ans. L’objectif est de faire obstacle aux spéculateurs qui achètent un bien, puis le revendent rapidement, bénéficiant ainsi de l’avantage fiscal. Les propriétaires confrontés à des changements de vie imprévus pourront toutefois bénéficier de l’exonération s'ils revendent avant un délai de 5 ans d’occupation du bien : Mutation professionnelle Décès ou séparation Hospitalisation de longue durée ou installation dans un EHPAD. Plus-values hors résidence principale Le PLF 2025 envisage par ailleurs de modifier le calcul des plus-values hors vente de la résidence principale. Aujourd’hui, la plus-value imposable est calculée sur la base de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, diminuée des éventuels abattements pour durée de détention. Au bout de 22 ans, la plus-value est exonérée d’impôt, mais elle est soumise aux prélèvements sociaux, et au bout de 30 ans, elle échappe à l’impôt et aux prélèvements sociaux. Après déduction de l’abattement, la plus-value est imposée au taux de 19%, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2%, soit une taxe totale de 36,2%. Un amendement prévoit de supprimer les abattements pour durée de détention et d’appliquer un abattement calculé à partir du prix d’achat actualisé en fonction de l’inflation. La plus-value serait alors taxée à 30%, identique à la flat tax appliquée sur les produits de placement. Si la réforme est votée, elle se mettra en place à partir de janvier 2026 pour les terrains à bâtir et de janvier 2027 pour les biens construits. Changement du régime fiscal sur les locations meublées Les propriétaires sous statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ne pourront plus profiter de la déduction d’une partie des charges de leurs revenus locatifs en cas de vente. Le PLF 2025 supprime l’avantage fiscal lié à l’amortissement lors de la revente du bien : la somme des amortissements déduits sera en effet réintégrée dans le calcul de la plus-value. Cette mesure vise à corriger une particularité du régime fiscal LMNP qui contribue aux tensions sur le marché locatif, notamment dans les zones touristiques où pullulent les locations meublées de courte durée, alimentant la pénurie de logements pour les résidents permanents. Fin du Pinel en 2025 Trop cher pour les finances publiques pour un résultat mitigé, le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel disparaît en 2025. Mesure de soutien à la construction de logements à loyers intermédiaires, le Pinel bénéficie toutefois d’un court sursis, puisque la date butoir a été reportée au 31 mars 2025. Pour profiter de l’avantage fiscal lié au Pinel, vous devez avoir signé l’acte notarié au plus tard le 31 décembre 2024. Aucun autre dispositif visant à inciter les investisseurs à acheter dans le neuf ne vient remplacer le Pinel. L’État préfère favoriser la rénovation des logements anciens par le biais de MaPrimRénov et du Prêt à Taux Zéro (PTZ). PTZ 2025 : une version universelle Le PTZ justement. Réservé aux primo-accédants qui acquièrent leur résidence principale, le PTZ va bénéficier d’une extension partout en France et être élargi à la maison individuelle. En clair, il sera possible de financer une partie de l’achat grâce au PTZ sans considération de zone géographique ni de type de bien (neuf ou ancien, appartement, maison). Le PTZ a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. On ignore si les conditions d’éligibilité vont être modifiées.

Santé dentaire : vers un remboursement des implants en 2025

Jusqu’à présent, les implants dentaires ne bénéficient d’aucun remboursement de la part de l’Assurance maladie. Les mutuelles peuvent proposer une prise en charge qui reste partielle et ne couvre jamais la lourde dépense engagée. Cela pourrait changer à l’avenir. La Haute Autorité de Santé (HAS) se dit favorable au remboursement des implants, comme cela se fait déjà pour les prothèses dentaires. Remboursement implant dentaire : avis favorable de la HAS Pour améliorer l’accès aux soins dentaires, la HAS s’est prononcée, mercredi 6 novembre, en faveur du remboursement des actes implanto-prothétiques par l’Assurance maladie. En cas de dent(s) manquante(s), l’autorité de santé recommande que soit garantie la prise en charge financière des implants dentaires selon des modalités qui reste à définir. Actuellement, la seule option remboursée pour un patient édenté est la pose d’un bridge via le dispositif 100% Santé : après intervention de la Sécurité Sociale et de la mutuelle santé, le remboursement est intégral si l’équipement est sélectionné dans le panier sans reste à charge, ou partiel sur la base de tarifs encadrés ou libres. Le défaut du bridge est de détériorer les dents voisines car il s’appuie sur elles. En revanche, l’implant dentaire s’avère non seulement la solution prothétique la plus esthétique, mais il évite surtout d’endommager les dents situées à gauche et à droite de la dent manquante. La HAS étudie la pertinence de la prise en charge financière des implants pour 2 types d’édentement : Édentement complet par prothèse amovible complète implanto-retenue (PACIR) : cette solution améliore la stabilité des dentiers. Édentement unitaire (une ou deux dents) prothèse fixée unitaire supra-implantaire (PFUSI) : ce dispositif permet de conserver les dents saines adjacentes contrairement au bridge traditionnel. En France, comme partout ailleurs dans le monde, le nombre de personnes édentées ne cesse d’augmenter en raison de l’allongement de l’espérance de vie. D’ici 2030, environ 30% de la population mondiale serait touchée par un édentement total. Perdre une ou plusieurs dents, voire se retrouver complètement édenté, constitue un triple handicap (fonctionnel, esthétique et social) qui a des conséquences sur la santé en général, comme la dénutrition. Malgré l’absence de prise en charge par le régime général, un million d’implants dentaires ont été réalisés en France en 2023. Implants : La solution pour une bonne santé bucco-dentaire Restaurer sourire et fonction Les implants dentaires représentent aujourd'hui la solution médicale la plus performante pour remplacer une dent manquante. Au-delà de l'aspect esthétique, ils garantissent une reconstruction complète et durable de l'appareil dentaire. Bénéfices essentiels : Préservation de la structure osseuse : L'implant stimule naturellement l'os maxillaire, prévenant sa fonte progressive. Restauration complète de la mastication : Efficacité identique à une dent naturelle. Protection des dents adjacentes : Évite la migration et le déséquilibre dentaire. Technique moderne Réalisés en titane biocompatible, les implants s'intègrent parfaitement à la mâchoire. La pose, réalisée par des professionnels experts, garantit une intervention minimaliste et un résultat optimal. Santé globale Un implant dentaire ne répond pas simplement à un problème local. Il contribue significativement au bien-être général : meilleure alimentation, confiance restaurée et prévention des complications à long terme. Choisir un implant, c'est préserver durablement sa qualité de vie, mais son coût peut être un frein. Quel est le prix moyen d’un implant dentaire ? Le coût d'un implant dentaire varie significativement selon plusieurs facteurs essentiels. En moyenne, les patients peuvent s'attendre à investir entre 1 500 € et 3 500 € par implant. Cette fourchette de prix dépend de plusieurs paramètres : Complexité de l'intervention chirurgicale : Les cas nécessitant une greffe osseuse ou un traitement préalable augmentent naturellement le coût total. Expertise du praticien : Un chirurgien-dentiste spécialisé et expérimenté proposera généralement des tarifs plus élevés. Qualité des matériaux utilisés : L'implant peut être réalisé en titane ou en zircone, avec des prix variant selon la technologie. Localisation géographique : Les tarifs diffèrent sensiblement entre les grandes métropoles et les zones rurales. Comment sont remboursés les implants dentaires par les mutuelles ? Remboursement Sécurité Sociale La Sécurité sociale ne prend malheureusement pas en charge l’implantologie dentaire, la considérant comme un acte de convenance. Les patients doivent donc supporter l'intégralité du coût. Remboursement par la mutuelle Les mutuelles proposent différentes approches de remboursement : 1 - Niveau de garantie Les contrats les plus complets peuvent rembourser entre 30% et 70% du coût de l'implant. Certaines mutuelles appliquent des plafonds annuels spécifiques qui peuvent aller au-delà de 1000€. 2 - Options de remboursement Certaines mutuelles proposent des forfaits prothèses et implants dentaires. D'autres incluent une partie des implants dans leurs garanties "soins dentaires". Comment optimiser le remboursement d’un implant dentaire Vérifiez précisément votre contrat mutuelle Demandez des devis détaillés auprès des chirurgiens-dentistes Comparez plusieurs mutuelles avant souscription La surcomplémentaire dentaire peut s’avérer une alternative pertinente pour diminuer voire supprimer le reste à charge sur les implants dentaires. Il convient d’arbitrer entre le surcoût représenté par ce 3ème niveau de couverture et le reste à charge que vous êtes prêt à assumer avec votre mutuelle actuelle. Un implant dentaire représente un investissement dans votre santé et votre bien-être. Malgré son coût élevé, c'est une solution durable et esthétique pour remplacer une ou plusieurs dents manquantes. Un grand pas vient d’être fait en faveur du remboursement de cet acte prothétique onéreux. Reste à savoir quand la mesure sera mise en œuvre et quel sera le niveau de ce remboursement.

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