La période est toujours favorable à l’achat immobilier avec des taux au plancher quasi identiques à ceux des mois précédents. Pourtant, le contexte n'est plus le même depuis la mise en application par les banques des recommandations édictées par les régulateurs. Le sujet qui focalise l'attention des courtiers n'est plus le niveau des taux d'intérêt, mais l'augmentation du nombre de refus compte tenu du serrage opéré par les établissements de crédit.
Des taux d'emprunt toujours très bas
Fin février, les taux des crédits immobiliers sont peu ou prou au même niveau que janvier et les dernières semaines de 2019. Selon les barèmes bancaires, le taux moyen oscille entre 1,15% et 1,25% (hors assurance et coût des suretés) sur 20 ans, et se situe autour de 1% sur 15 ans. Il reste performant sur 25 ans avec une moyenne de 1,50%, en légère hausse par rapport aux valeurs observées en décembre et janvier derniers. Ces chiffres ne sont que des indicateurs moyens, chaque dossier de prêt requiert une analyse personnalisée qui aboutira (ou pas) à une offre de financement à un taux plus élevé ou décoté pour les meilleurs profils. Il est encore possible, de façon marginale, de s'endetter sous la barre de 1% sur 20 ans.
Les refus en hausse
Si les taux de crédit affichent toujours des niveaux exceptionnellement bas, l'environnement est bien différent. Conformément aux consignes de la Banque de France et du Haut Conseil de Stabilité Financière, depuis janvier 2020, les banques n'accordent plus de prêt à l'habitat sur une durée supérieure à 25 ans et doivent limiter l'endettement à 33% des revenus. Les courtiers dans leur ensemble s'émeuvent de ces conditions drastiques qui ne prennent pas en compte le reste à vivre, paramètre fondamental dans toute demande de prêt immobilier. Les établissements bancaires pouvaient jusqu'à présent accorder des crédits avec un taux d'endettement excédant 33%. Quand les revenus du ménage emprunteur sont plus que confortables, un taux d'effort supérieur à la règle tacite des 33% est largement acceptable. Malheureusement, les régulateurs n'ont pas considéré cet élément quand ils ont édicté leurs recommandations fin 2019. Ils offrent toutefois une certaine flexibilité en permettant aux banques de s'affranchir du cadre à hauteur de 15% de leur production à destination des primo-accédants et des acquéreurs de leur résidence principale.
La mise en œuvre de ces consignes produit déjà ses effets. Chez le courtier Cafpi, les refus de la part des partenaires bancaires atteignent désormais 25% des demandes de financement contre 10% en novembre 2019. Même constat chez d'autres intermédiaires où le nombre de recalés a doublé en quelques semaines. Les premiers concernés par ces mesures restrictives sont les investisseurs locatifs. Dans des articles précédents, notre rédaction a rapporté le changement de méthode appliqué par les banques dans le calcul du taux d'endettement. Désormais, les revenus locatifs ne sont plus déduits de la mensualité mais ajoutés aux autres revenus, ce qui a pour effet de rehausser le taux d'effort de l'emprunteur.
Misez sur l'assurance de prêt pour réduire votre taux d'endettement
Difficile d'obtenir un rabais sur le taux d'emprunt quand les niveaux sont au plancher. En revanche, vous pouvez faire baisser la facture de manière radicale en négociant l'assurance emprunteur. N'oubliez pas que la loi vous offre le libre choix du contrat, la banque n'a pas à vous imposer son offre, en général bien plus chère qu'un contrat alternatif souscrit auprès d'un assureur concurrent. Opter pour une assurance déléguée peut même aider à faire passer un dossier dont le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) se situe sur le fil ou excède le seuil de l'usure. Ce taux agrège toutes les dépenses liées à l'opération (hors frais de notaire) dont l'assurance de prêt, poste qui peut peser jusqu’à un tiers du TAEG. Légalement, le TAEG ne doit pas être supérieur au taux de l'usure en vigueur sur la maturité concernée. En réduisant le coût de l'assurance, vous abaissez de facto votre taux d'endettement.
Les experts de Magnolia.fr vous accompagnent dans la recherche d'une formule d'assurance adaptée à votre profil et à votre projet immobilier, comportant des garanties sur-mesure à tarifs ajustés.
