Bonne nouvelle pour les futurs emprunteurs. 2020 a commencé en leur offrant une franche stabilité des taux d'intérêts. L'évolution des conditions d'emprunt à l'habitat est à chercher du côté de l'apport personnel et de la durée de remboursement, signes que les banques appliquent déjà les consignes préconisées par les autorités financières fin 2019.
Rien ne bouge sur le front des taux
1,13%, tel est le taux moyen toutes durées confondues établi en janvier 2020 (hors assurance et coût des sûretés). Le dernier baromètre de l'Observatoire Crédit Logement/CSA, qui recense les taux pratiqués le mois précédent dans la majorité des grandes enseignes bancaires, est clair : le taux moyen est stable et ne bouge pas d'un point par rapport à décembre 2019. Dans le détail, les emprunteurs ont pu décrocher leur financement au taux moyen de 0,92% sur 15 ans, de 1,08% sur 20 ans et de 1,33% sur 25 ans.
Après 6 mois de recul marqué, les taux se stabilisent depuis la fin de l'été 2019. Le dernier record a été battu en novembre avec le seuil plancher de 1,12%. Décembre entame une douce remontée qui ne bouscule en rien l'attractivité des taux. La période est toujours propice à l'achat immobilier, qu'on souhaite acquérir son logement principal, une résidence secondaire ou investir pour récolter des revenus locatifs.
Allongement de la durée d'emprunt
Les taux sur chaque durée de référence ont très légèrement augmenté, entre 2 et 4 points de base. Le statu quo sur le taux moyen est donc obtenu par la baisse de la durée moyenne de remboursement. Elle s'est établie à 226,7 mois en janvier contre 232,3 mois en décembre dernier. Il semble que les prêts longs, au-delà de 25 ans, soient de plus en plus rarement accordés. Cette contraction est rapide, accusant une perte de 5 mois en quatre semaines. Le phénomène s'explique par la déformation de la structure de la production de crédits : les dossiers les moins bien dotés en apport personnel ont plus difficilement considérés par les banques. En janvier 2020, le niveau de l'apport personnel a bondi de 9,1% (en glissement annuel) après une chute de 5,5% en 2019. On observe par ailleurs un octroi plus restreint aux prêts d'une maturité supérieure à 25 ans : ils représentaient 1,7% de la production de crédits immobiliers en 2019, ils comptent désormais pour 1,3%.
Mise en application des recommandations du HCSF
Ces chiffres témoignent du virage pris par les banques pour mettre en œuvre les consignes du Haut Conseil de Stabilité Financière. Pour mémoire, en vertu d'un risque potentiel de surchauffe du crédit, l'institution avait demandé aux établissements financiers de renouer avec des pratiques plus saines, à savoir limiter la durée de remboursement à 25 ans et respecter le taux d'endettement de 33%. Dès l'annonce de ces recommandations en décembre, les banques ont ajusté leur politique d'octroi, ce qui entraîne une baisse de la production (-0,7%) et du nombre de prêts accordés (-6,7%) entre novembre 2019 et janvier 2020 en comparaison avec la même période un an auparavant.
Au regard du coût relatif des opérations immobilières, on constate également un glissement de la production vers des candidats à l'emprunt plus aisés. Il a augmenté de 7,7% en janvier contre +2,7% sur l'année 2019, et représente 4,5 années de revenus contre 4,3 un an plus tôt. Les clientèles jeunes et/ou modestes qui avaient accès au marché immobilier en 2019 grâce à des taux d'apport personnel très faibles et un taux d'effort maximum ont désormais plus de mal à s'attirer les faveurs des banques.
