Quand on achète un logement neuf, il est fréquent d'attendre avant de pouvoir en profiter. Difficile alors d'assumer et les mensualités du prêt qui finance le bien et le loyer de l'habitation actuelle. Le différé de remboursement permet de passer le cap. Explications.
Les modalités de vente d'un logement sur plan
La vente en l'état futur d'achèvement ou vente en VEFA consiste à acheter un logement neuf sur plan. Par le biais d'un contrat préliminaire de vente ou contrat de réservation, l'acquéreur prend connaissance de toutes les caractéristiques de son achat, entre autres :
- le descriptif du logement
- son prix de vente
- sa localisation
- la date de livraison
- le montant du dépôt de garantie (au plus 5% du prix de vente).
Dans le cadre d'un investissement locatif, le promoteur peut proposer la gestion locative du bien immobilier. La réservation du logement est officielle une fois ce contrat signé sans qu'il y ait besoin à ce stade du recours d'un notaire. Le document contient généralement une condition suspensive qui permet à l'acquéreur de renoncer à son achat s'il n'obtient pas le crédit qui va financer le logement. Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé par le promoteur si le délai de réalisation de la vente est supérieur à 2 ans. Le contrat préliminaire reste néanmoins facultatif, il est possible de signer un contrat de vente définitif qui est obligatoirement un acte notarié.
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Après le contrat de réservation, vient l'acte de vente dont la signature doit être notifiée au moins un mois à l'avance, ce qui permet à l'acquéreur de comparer les deux documents. Leur contenu doit être strictement identique. Le contrat de vente contient obligatoirement le prix et l'échelonnement des paiements en fonction de l'avancement des travaux, soit au maximum :
- 35% du prix à l'achèvement des fondations
- 70% du prix à la mise hors d'eau
- 95% du prix à l'achèvement de l'immeuble
- le solde à la livraison (sauf contestation pour défauts de conformité).
Le document comprend également l'ensemble des autorisations administratives (permis de construire,...), la date de livraison (au plus 30 mois pour les investissements locatifs), les pénalités de retard en cas de dépassement, les garanties d'achèvement et les garanties de construction (biennale, décennale,...).
Différé de remboursement : comment ça marche ?
La recherche d'un financement est la première étape si vous avez le projet d'acheter un logement sur plan. Il est conseillé de se faire accompagner d'un courtier en crédit immobilier pour étudier le montage financier le mieux adapté. Vous pouvez souscrire un emprunt classique qui prévoit le remboursement des mensualités (capital + intérêts) dès la signature du contrat de vente. Un cas de figure cependant inconfortable, car vous devez continuer de supporter les charges de votre logement actuel. Votre courtier vous proposera sans doute d'aménager le prêt pour ne pas cumuler loyer et charges d'emprunt. C'est le principe du différé de remboursement ou différé d'amortissement qui peut prendre deux formes :
- un différé partiel : vous payez des intérêts intercalaires au rythme du déblocage des fonds, le capital sera remboursé quand vous prenez possession du logement.
- un différé total : vous payez à compter de la remise des clefs, dans l'intervalle vous ne remboursez ni intérêts ni capital. On parle d'amortissement négatif durant la période de différé. Les intérêts qui auraient dus être payés pendant la période de différé sont réintégrés au montant emprunté et génèrent par conséquent des intérêts. Cette formule est coûteuse et rarement proposée par les banques.
Dans les deux cas, l'assurance emprunteur est due dès le commencement du prêt. Pour minimiser ce coût, déléguez le contrat à un assureur externe à la banque prêteuse. Confiez cette tâche à un courtier comme Magnolia.fr pour trouver les garanties les mieux adaptées au meilleur tarif.
