TAEG : outil de désinformation pour les banques

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En produits de consommation courante comme en crédit immobilier, comparer s'avère nécessaire pour décrocher la meilleure offre. Le taux Annuel Effectif Global est l'indicateur qui permet cet exercice de comparaison lors d'une demande de crédit, puisqu'il intègre tous les coûts liés à l'obtention du financement. En théorie, le taux le plus faible devrait illustrer l'offre la moins chère. En manipulant le TAEG, les banques cherchent à attirer le client de manière trompeuse, une pratique douteuse dénoncée par le courtier Securimut.

Le TAEG : comparaison n'est pas raison !

Début mai 2021, le courtier Securimut, filiale de la Macif, lançait un pavé dans la marre de l'assurance emprunteur, mettant en lumière des pratiques bancaires pour le moins contestables quant au respect de la réglementation sur le calcul du Taux Annuel Effectif Global (TAEG). Dans son étude, le courtier accuse les banques de manipuler le TAEG pour duper les consommateurs.

50% voire 75% du coût de l'assurance seraient extraits du TAEG pour embellir une offre de prêt qui se révèle être plus onéreuse qu'une autre.

Produit complexe s'il en est, un crédit immobilier est l'agrégation de divers coûts incompressibles :

les intérêts d'emprunt
les frais de dossier
la garantie (hypothèque, caution, privilège du porteur de deniers)
les frais d'expertise du bien immobilier
les frais dus aux éventuels intermédiaires (honoraires de courtage)
les frais d'ouverture et de tenue de compte en cas de domiciliation des revenus pour obtenir le financement
les primes d'assurance emprunteur.

Additionnés, ces frais vont exprimer le coût total de l'emprunt via le TAEG, taux qui, depuis 2016, doit obligatoirement être indiqué sur les publicités et les offres préalables de crédit, ainsi que sur le contrat de prêt remis au client. En aucun cas, le TAEG ne peut excéder le taux de l'usure applicable sur la durée concernée, taux maximum légal que la banque peut accorder.

Privé d'une partie des frais liés à l'obtention du crédit immobilier, en l'occurrence une proportion importante de l'assurance emprunteur, le TAEG est devenu, par les dérives bancaires, un instrument de désinformation. Le TAEG a été mis en place pour que le consommateur fasse un choix éclairé de son crédit immobilier, sans qu'il ait besoin de détailler tous les paramètres du financement. S'il paraît simple de distinguer les intérêts, les frais de dossier et les frais de garantie dans cet indicateur global, il est en revanche malaisé d'isoler le coût de l'assurance emprunteur, et donc de pouvoir comparer objectivement cette couverture incontournable.

Le Taux Annuel Effectif Assurance : seul indicateur fiable du coût de l'assurance emprunteur

À TAEG identique, deux offres de prêt immobilier peuvent cacher des réalités bien différentes. Les statistiques montrent qu'un crédit à l'habitat est remboursé en moyenne au bout de 8 ans pour une souscription initiale de 20 ou 25 ans. Le coût effectif du crédit sera alors celui de la durée réelle de détention. En amalgamant tous les coûts, le TAEG ne permet pas de distinguer quelle offre sera la plus intéressante à l'instant T en cours de prêt. Securimut prend l'exemple de 2 offres pour un crédit de 200 000€ sur 20 ans.

La plupart des emprunteurs se focalisent sur le taux nominal du crédit, estimant que le taux le plus faible réduit nécessairement le coût du financement. Ils oublient les autres coûts, à commencer par l'assurance emprunteur qui peut représenter entre 30% et 50% du poids global du crédit. Dans l'exemple donné, l'emprunteur pourra être tenté de choisir l'offre A qui affiche le taux brut le plus performant. S'il solde son prêt au bout de 8 années, il aura dépensé 2 000€ supplémentaires en primes d'assurance par rapport à l'offre B. Au terme prévu, soit 20 ans, la comparaison déclasse l'offre B, plus chère en assurance que l'offre A.

La différence tient aussi au calcul des cotisations, exprimées en capital restant dû dans l'offre A et en pourcentage du capital initial dans l'offre B. Les premières mensualités du crédit sont constituées en grande partie des intérêts, raison pour laquelle l'assurance de l’offre A coûte cher en début de prêt, du fait d'une cotisation dégressive au fil de l'amortissement du capital. Dans l'offre B, les primes d'assurance sont constantes, lissées sur la durée totale, et pèsent donc moins en début de prêt.

Pour permettre une comparaison objective des offres, le TAEG devrait être exprimé hors assurance, cette dernière étant évaluée par son indicateur propre, le TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance. L'emprunteur pourrait alors comparer les offres sous l'angle de ces 2 taux, d'un côté le TAEG qui agrège tous les frais sauf l'assurance, et de l'autre le TAEA qui rend compte uniquement du coût de l'assurance.

L'exclusion des garanties facultatives du TAEG

Securimut a observé en outre que certaines banques n'intègrent pas toutes les garanties de l'assurance. L'obtention d'un crédit immobilier est conditionnée à la souscription de l'assurance emprunteur, elle-même soumise aux exigences du prêteur. Le consommateur n'a pas le choix des garanties ni des quotités à souscrire, qui lui sont imposées par la banque. Même s'il peut choisir librement le contrat d'assurance, l'emprunteur doit respecter la notion d'équivalence de niveau de garanties réclamée par la banque.

Sont obligatoires les garanties décès/perte totale et irréversible d'autonomie, et les garanties invalidité/incapacité. La garantie perte d'emploi est quant à elle optionnelle, mais peut être imposée par le prêteur en fonction du profil de l’emprunteur. En sortant les garanties facultatives du TAEG, certaines banques enjolivent cet indicateur et leur offre de prêt, trompant ainsi le consommateur sur le coût réel du crédit.

Certains établissements excluent jusqu'à 75% de l'assurance emprunteur du TAEG, rendant cet indicateur peu fiable. D'autant qu'une fois la garantie perte d'emploi souscrite, l'emprunteur ne peut s'en défaire en cours de prêt comme l'y autorise la réglementation (loi Hamon ou amendement Bourquin), le changement d'assurance étant lié à l'équivalence de garanties.

Ces pratiques autrefois marginales seraient désormais répandues. Elles témoignent de la volonté des banques toujours plus forte de préserver leurs marges sur l'assurance emprunteur, produit hautement rémunérateur dans un marché du crédit qui ne l'est plus en raison de taux d'intérêt au plancher.

La loi Lagarde de septembre 2010 avait acté la déliaison de l'assurance et du crédit pour permettre aux consommateurs de réduire cette dépense contrainte, l'assurance de prêt, en comparant les offres. On voit par ces exemples que le TAEG, tel qu'il est conçu, ne permet pas une comparaison concrète de tous les coûts.

Comme le TAEG, le TAEA doit figurer sur tous les documents précontractuels et les offres de prêt immobilier. Cet indicateur doit être accompagné du coût total de l'assurance en euros, du coût de l'assurance par période (mensuelle et annuelle) et du détail des garanties. Manifestement, certaines banques ne respectent pas l'article L.311-4-1 du Code de la consommation ou font en sorte que le consommateur passe à côté de cette information cruciale.

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Assurance de prêt immobilier : forte baisse des tarifs depuis 2020

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La principale raison de cette baisse est l’ouverture du marché grâce à des réformes législatives successives qui ont favorisé la libre concurrence. Dernière en date, la loi Lemoine a simplifié la résiliation et la substitution des contrats d’assurance de prêt immobilier, permettant aux consommateurs de trouver des offres mieux adaptées à leur profil et à des tarifs plus avantageux que le contrat initial. Depuis 2022, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier en cours de prêt à tout moment, sans attendre la date d’échéance autrefois requise par les dispositifs précédents (loi Hamon, amendement Bourquin). Cette opportunité peut être saisie dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit pour optimiser les économies potentielles. Les emprunteurs de plus de 45 ans : grands gagnants de la baisse des tarifs L’étude de Magnolia.fr met en lumière que les emprunteurs âgés de 45 ans et plus ont bénéficié de la plus forte réduction tarifaire, avec une baisse moyenne de 35 %. 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Bancassureurs et alternatifs : une concurrence qui tire les prix vers le bas L’essor des assureurs alternatifs a profondément modifié le marché de l’assurance emprunteur. Alors que les banques continuent de proposer des assurances de groupe aux tarifs souvent élevés pour cause de mutualisation, les prestataires spécialisés offrent des contrats sur-mesure, plus compétitifs et mieux adaptés aux besoins individuels. L’application de la loi Lemoine a joué un rôle clé dans cette transformation. La flexibilité accrue permise par la substitution à tout moment a encouragé davantage de consommateurs à comparer les offres et à opter pour des solutions plus avantageuses. À garanties équivalentes, principe obligatoire pour que la banque accepte une offre externe, la délégation de contrat permet de diviser par 2 à 4 le coût d’une assurance emprunteur. Pour un prêt immobilier de 250 000€ sur 20 ans, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. Comparer les offres pour optimiser son assurance emprunteur Vous pouvez faire des économies sur votre assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, en amont comme en aval. Au moment de la souscription du crédit Grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir une assurance externe dès la signature du prêt, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. La délégation d’assurance permet souvent d’obtenir une assurance jusqu’à 60% moins chère. En cours de prêt Il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine. Vous n’avez aucun préavis à respecter, uniquement le principe d’équivalence de niveau de garanties. Plus tôt vous choisissez une assurance plus avantageuse, plus vous réalisez d’économies sur l’ensemble de la durée du prêt. Un écart de prime de quelques dizaines d’euros par mois peut représenter des milliers d’euros d’économies sur plusieurs années. Négocier son assurance de prêt : premier levier d’économies Beaucoup d’emprunteurs se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt de leur prêt, négligeant l’impact du coût de l’assurance. Pourtant, optimiser son assurance emprunteur peut générer des économies encore plus importantes qu’une légère baisse du taux de crédit. Sachez que l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Prenons un exemple concret : Critère Scénario initial Scénario avec taux d’intérêts réduit Scénario avec taux assurance réduit Scénario combinant taux d’intérêts et taux d’assurance réduits Montant de l’emprunt 250 000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 € Durée 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans Taux nominal 3,50 % 3,40 % 3,50 % 3,40 % Coût total intérêts 97 976 € 94 901 € 97 976 € 94 901 € Taux assurance 0,34 % 0,34 % 0,16 % 0,16 % Cotisation annuelle assurance 852 € 852 € 396 € 396 € Coût total assurance 17 000 € 17 000 € 7 920 € 7 920 € Économie sur les intérêts - 3 075 € - 3 075 € Économie sur l’assurance - - 9 080 € 9 080 € Économie totale - 3 075 € 9 080 € 12 155 € Ce cas illustre l’importance de comparer et renégocier son assurance de prêt autant, sinon plus, que son taux d’intérêts. Miser uniquement sur la négociation du taux de crédit peut être une erreur si le coût de l’assurance est négligé. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation au bénéfice des emprunteurs L’évolution du marché de l’assurance emprunteur en 2025 marque une véritable rupture avec les pratiques passées. L’ouverture à la concurrence, soutenue par les évolutions législatives, a permis de tirer les prix vers le bas et d’offrir des conditions plus avantageuses à un plus large panel d’emprunteurs. Comparer les offres via des outils en ligne spécialisés est aujourd’hui un réflexe essentiel pour toute personne souscrivant un crédit immobilier. Avec des écarts de prix significatifs entre les assurances de groupe et les contrats alternatifs, la vigilance et l’anticipation peuvent permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée totale d’un prêt. Un avantage non négligeable dans un contexte économique où la maîtrise des coûts est une priorité pour de nombreux ménages.

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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !

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