Primo-accédant 2024 : tout sur le prêt immobilier et l’assurance emprunteur

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Vous envisagez d’acquérir votre résidence principale ? Ce projet de vie important est source de stress pour la plupart des primo-accédants. Beaucoup appréhendent les démarches pour obtenir le financement bancaire et le garantir par une assurance de prêt. Voici les conditions actuelles pour décrocher son crédit et une assurance emprunteur au meilleur prix.

Crédit immobilier pour primo-accédant

Devenir propriétaire pour la première fois est un projet de vie majeur qui nécessite une préparation rigoureuse et une bonne compréhension des différents aspects du crédit immobilier. Chaque élément, qu'il s'agisse des taux d'intérêts, du taux d'endettement, de la durée du crédit, de l'apport personnel ou du PTZ, joue un rôle crucial dans la réussite de votre projet immobilier.

Taux d’intérêts

Le taux d'intérêt est le coût que vous fait payer la banque pour vous accorder le financement. Il représente le pourcentage de la somme empruntée que vous devez payer annuellement en plus du capital.

Types de taux :

Taux fixe : Ce taux reste constant pendant toute la durée du prêt. Il est avantageux en période de taux bas.
Taux variable : Ce taux peut varier selon l'évolution des indices financiers. Il peut être intéressant en période de taux élevés, mais comporte des risques de hausse. Il est capé à +/- 1% ou 2%, ce qui signifie qu’il ne peut évoluer à la hausse ou à la baisse au-delà de ces seuils.

Facteurs influençant les taux :

Le profil de l'emprunteur : Un bon profil (revenus stables, faible endettement) peut obtenir un taux plus bas.
La durée du prêt : Plus la durée est courte, plus le taux est généralement bas.
Les conditions économiques : Les taux d'intérêt sont influencés par les politiques monétaires et l'économie globale.

Actuellement, il est possible de s’endetter à un taux brut autour de 3,80% sur la durée de 20 ans.

Taux d’endettement

Le taux d'endettement ou taux d’effort est le rapport entre les charges financières de l’emprunteur (remboursements de crédits) et ses revenus mensuels.

Calcul :

Formule : (Charges financières mensuelles / Revenus mensuels) x 100
Exemple : Pour des charges de 1 000 € et des revenus de 3 000 €, le taux d'endettement est de 33 %.

Limites recommandées : le taux d'endettement maximum est réglementé et ne doit pas excéder 35% des revenus nets de l’emprunteur, assurance emprunteur comprise. Cependant, ce seuil peut varier selon la situation financière de l'emprunteur, sans toutefois outrepasser ce plafond.
Importance : Un taux d'endettement bas augmente votre capacité d'emprunt et améliore votre solvabilité.

Durée du crédit

La durée de remboursement a un impact sur le coût total :

Durée courte : moins d'intérêts à payer, mais des mensualités plus élevées.
Durée longue : mensualités plus faibles, mais coût total du crédit plus élevé en raison des intérêts cumulés.

Les crédits immobiliers s'étalent généralement de 15 à 25 ans. Pour rappel, comme le taux d’endettement, la durée maximale d’emprunt est réglementée par le Haut Conseil de Stabilité Financière : elle ne doit pas dépasser 25 ans, mais peut aller jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien avec travaux de rénovation d’un montant au moins égal à 10% de l’opération.

Apport personnel

Contrairement au taux d’endettement et à la durée de remboursement, l’apport personnel n’est pas réglementé. Actuellement, les banques exigent entre 20% et 30% de mise de fonds, ce qui est souvent difficile à réunir pour les primo-accédants qui débutent dans la vie active.

Vous pouvez booster votre apport personnel grâce à la famille via un don familial de parent ou grand-parent à enfant ou petit-enfant. Prenez les conseils d'un notaire pour respecter la réglementation en la matière et éviter d'éventuels conflits familiaux avec les autres ayants droit.

Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Le PTZ est un prêt aidé par l'État destiné aux primo-accédants pour les aider à financer l'achat de leur résidence principale. Voici les caractéristiques principales du PTZ :

Conditions d'éligibilité :

Résidence principale : Le bien doit être destiné à devenir la résidence principale de l'emprunteur. Ce dernier doit avoir le statut de primo-accédant, c’est-à-dire qu’il n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours de deux années précédentes.
Plafonds de ressources : Le PTZ est soumis à des plafonds de revenus, variables selon la zone géographique et la composition du foyer.

Avantages :

Sans intérêt : Aucun intérêt n'est à rembourser, ce qui allège le coût total du financement.
Complémentarité : Le PTZ doit toujours compléter un crédit immobilier classique et peut se cumuler avec d’autres prêts aidés (prêt Action Logement) ou aides financières de l’État et des collectivités locales.

Modalités de remboursement : Le remboursement du PTZ commence après une période de différé, qui peut varier de 5 à 15 ans selon les revenus de l'emprunteur.

Le PTZ a subi des changements en avril 2024 : les plafonds de ressources ont été rehaussés, une quatrième tranche de revenus a été créée, et la quotité de financement peut aller jusqu’à 50% du montant de l’opération. L'élargissement du PTZ à près de 700 communes en juillet dernier rend désormais potentiellement éligibles au dispositif environ 30 millions de ménages.

Attention : le PTZ est recentré sur le logement neuf en habitat collectif. La maison individuelle ne peut plus être financée par le PTZ. L’achat dans l’ancien est possible mais cantonné aux zones B2 et C et conditionné à une enveloppe de travaux énergétiques.

Assurance emprunteur pour primo-accédant

L’assurance est une composante essentielle du crédit immobilier. Elle offre une sécurité financière en cas d’imprévus qui pourraient vous empêcher de rembourser votre prêt. Elle est systématiquement exigée par la banque pour pallier les défauts de paiement en cas de décès, d’invalidité et d’incapacité de travail, voire de perte d’emploi.

Les garanties de l’assurance de prêt immobilier sont définies par la banque en fonction de votre profil. Les garanties décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) forment la protection de base de tout contrat. S’ajoutent les garanties facultatives (incapacité/invalidité) qui viennent renforcer la couverture.

Dans le cadre de l’achat de la résidence principale, la banque impose la souscription à la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) : elle couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident pour une durée maximale de 1095 jours après expiration du délai de franchise.

Vous pouvez compléter la couverture par les garanties invalidité permanente partielle et totale.

Libre choix de l’assurance de prêt

L’assurance emprunteur peut représenter jusqu’à 40% du coût de votre crédit immobilier. En optant pour une formule déléguée, vous pouvez faire des économies de plusieurs centaines voire milliers d’euros sur votre dette globale.

Grâce à la loi Lagarde, la banque ne peut vous imposer son contrat de groupe mutualisé qui coûte entre deux et quatre fois plus cher qu’une offre alternative concurrente, librement choisie via un comparateur d’assurance de prêt immobilier.

Changer de contrat emprunteur pour économiser

Rares sont les emprunteurs à avoir pu faire valoir leur libre choix du contrat lors de la souscription initiale. La loi Lemoine donne à tous une deuxième chance de payer son assurance au juste prix tout en optimisant sa protection.

Quel que soit votre profil d’emprunteur, vous avez le droit de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans devoir respecter une date d’échéance. Vous pouvez engager la démarche dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt.

Les primo-accédants, qui sont souvent de jeunes actifs en bonne santé, sont pénalisés financièrement par les assurances bancaires mutualisées. Ils paient pour les "mauvais risques" (seniors, emprunteurs avec un passif de santé ou une profession à risques). Les offres déléguées sont nettement plus compétitives, également plus accessibles dans le cadre d’une substitution, car le crédit a déjà été accordé. La banque est obligée de rappeler chaque année à ses clients emprunteurs qu’ils ont le droit de résilier l’assurance en cours pour en changer, à garanties au moins équivalentes.

Que ce soit pour le crédit immobilier ou l’assurance emprunteur, l’accompagnement d’un courtier permet d’accéder à des offres plus avantageuses.

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Assurance de prêt immobilier : forte baisse des tarifs depuis 2020

Les primes d’assurance de prêt immobilier connaissent une tendance à la baisse ces dernières années. Contrairement aux autres types d’assurances qui ont vu leurs prix augmenter, et même fortement, l’assurance emprunteur devient financièrement plus accessible. Cette diminution des coûts s’explique notamment par la concurrence accrue entre les banques et les assureurs externes, également par l’évolution de la réglementation en faveur des consommateurs. Qui sont les principaux bénéficiaires de cette baisse ? Comment en tirer le meilleur parti ? Décryptage. Tarifs assurance emprunteur : une baisse moyenne de 27 % sur 5 ans Une étude menée par le comparateur en ligne Magnolia.fr révèle que les prix des assurances emprunteur ont chuté de 27 % en moyenne entre 2020 et 2025. Cette évolution va à contre-courant de la hausse généralisée des autres assurances (variation sur 10 ans) : +16 % pour les assurances auto +35 % pour l’assurance habitation +50 % pour les mutuelles santé. La principale raison de cette baisse est l’ouverture du marché grâce à des réformes législatives successives qui ont favorisé la libre concurrence. Dernière en date, la loi Lemoine a simplifié la résiliation et la substitution des contrats d’assurance de prêt immobilier, permettant aux consommateurs de trouver des offres mieux adaptées à leur profil et à des tarifs plus avantageux que le contrat initial. Depuis 2022, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier en cours de prêt à tout moment, sans attendre la date d’échéance autrefois requise par les dispositifs précédents (loi Hamon, amendement Bourquin). Cette opportunité peut être saisie dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit pour optimiser les économies potentielles. Les emprunteurs de plus de 45 ans : grands gagnants de la baisse des tarifs L’étude de Magnolia.fr met en lumière que les emprunteurs âgés de 45 ans et plus ont bénéficié de la plus forte réduction tarifaire, avec une baisse moyenne de 35 %. Cette tendance s’explique par l’apparition d’offres plus spécifiques chez les assureurs alternatifs, qui permettent aux profils plus âgés d’obtenir des conditions plus favorables. Les personnes présentant un risque aggravé de santé profitent également de ces nouvelles opportunités. Grâce à l’assouplissement des critères et à la suppression du questionnaire médical sous certaines conditions (prêt inférieur ou égal à 200 000€ et remboursé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur), elles ont désormais accès à des contrats plus compétitifs sans surprime pour raisons de santé. Les jeunes emprunteurs, âgés de 25 à 40 ans, ne sont pas en reste avec une diminution moyenne des tarifs de 20 %. Déjà avantagés par des primes plus basses grâce à leur profil jugé moins risqué, ils voient l’écart avec les assurances de groupe des banques se creuser davantage en leur faveur. Bancassureurs et alternatifs : une concurrence qui tire les prix vers le bas L’essor des assureurs alternatifs a profondément modifié le marché de l’assurance emprunteur. Alors que les banques continuent de proposer des assurances de groupe aux tarifs souvent élevés pour cause de mutualisation, les prestataires spécialisés offrent des contrats sur-mesure, plus compétitifs et mieux adaptés aux besoins individuels. L’application de la loi Lemoine a joué un rôle clé dans cette transformation. La flexibilité accrue permise par la substitution à tout moment a encouragé davantage de consommateurs à comparer les offres et à opter pour des solutions plus avantageuses. À garanties équivalentes, principe obligatoire pour que la banque accepte une offre externe, la délégation de contrat permet de diviser par 2 à 4 le coût d’une assurance emprunteur. Pour un prêt immobilier de 250 000€ sur 20 ans, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. Comparer les offres pour optimiser son assurance emprunteur Vous pouvez faire des économies sur votre assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, en amont comme en aval. Au moment de la souscription du crédit Grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir une assurance externe dès la signature du prêt, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. La délégation d’assurance permet souvent d’obtenir une assurance jusqu’à 60% moins chère. En cours de prêt Il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine. Vous n’avez aucun préavis à respecter, uniquement le principe d’équivalence de niveau de garanties. Plus tôt vous choisissez une assurance plus avantageuse, plus vous réalisez d’économies sur l’ensemble de la durée du prêt. Un écart de prime de quelques dizaines d’euros par mois peut représenter des milliers d’euros d’économies sur plusieurs années. Négocier son assurance de prêt : premier levier d’économies Beaucoup d’emprunteurs se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt de leur prêt, négligeant l’impact du coût de l’assurance. Pourtant, optimiser son assurance emprunteur peut générer des économies encore plus importantes qu’une légère baisse du taux de crédit. Sachez que l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Prenons un exemple concret : Critère Scénario initial Scénario avec taux d’intérêts réduit Scénario avec taux assurance réduit Scénario combinant taux d’intérêts et taux d’assurance réduits Montant de l’emprunt 250 000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 € Durée 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans Taux nominal 3,50 % 3,40 % 3,50 % 3,40 % Coût total intérêts 97 976 € 94 901 € 97 976 € 94 901 € Taux assurance 0,34 % 0,34 % 0,16 % 0,16 % Cotisation annuelle assurance 852 € 852 € 396 € 396 € Coût total assurance 17 000 € 17 000 € 7 920 € 7 920 € Économie sur les intérêts - 3 075 € - 3 075 € Économie sur l’assurance - - 9 080 € 9 080 € Économie totale - 3 075 € 9 080 € 12 155 € Ce cas illustre l’importance de comparer et renégocier son assurance de prêt autant, sinon plus, que son taux d’intérêts. Miser uniquement sur la négociation du taux de crédit peut être une erreur si le coût de l’assurance est négligé. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation au bénéfice des emprunteurs L’évolution du marché de l’assurance emprunteur en 2025 marque une véritable rupture avec les pratiques passées. L’ouverture à la concurrence, soutenue par les évolutions législatives, a permis de tirer les prix vers le bas et d’offrir des conditions plus avantageuses à un plus large panel d’emprunteurs. Comparer les offres via des outils en ligne spécialisés est aujourd’hui un réflexe essentiel pour toute personne souscrivant un crédit immobilier. Avec des écarts de prix significatifs entre les assurances de groupe et les contrats alternatifs, la vigilance et l’anticipation peuvent permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée totale d’un prêt. Un avantage non négligeable dans un contexte économique où la maîtrise des coûts est une priorité pour de nombreux ménages.

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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !

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