Coût Assurance Prêt : une meilleure information

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L'assurance emprunteur fait actuellement l'objet de discussions entre les différents acteurs (assureurs, banques, courtiers et associations de consommateurs), menées sous la houlette du Comité Consultatif du Secteur Financier. L'autorité espère qu'un consensus aboutira pour rendre effectif le changement d'assurance acté par la réglementation, également pour permettre aux emprunteurs de mieux comparer les offres. En cause, les modalités de tarification complexes qui rendent difficile la comparaison des prix. De nouveau, bancassureurs et prestataires alternatifs s'opposent sur l'effort de transparence nécessaire à la compréhension du consommateur, cette fois-ci quant au coût de l'assurance et sur la durée totale du crédit et en cours de prêt.

Assurance de prêt : un produit trop complexe

L'ouverture du marché de l'assurance de prêt immobilier depuis 2010 a multiplié les offres et exacerbé la concurrence entre les banques, distributrices du crédit immobilier et de l'assurance, et les assureurs alternatifs qui essaient de se faire une place grâce à la réglementation censée favoriser le libre choix du contrat. Cet élargissement a obligé chacun à employer des stratégies commerciales diverses qui ont toutes le défaut de rendre le produit encore plus opaque. Et en matière de tarification, les opérateurs ne manquent pas d'imagination. À moins d'avoir un master en mathématiques, le consommateur est baladé sur toute la ligne.

L'assurance de prêt est un produit complexe que les opérateurs ont voulu ainsi. L'enjeu est de taille : plus de 8 milliards de cotisations annuelles, une manne à fonds perdus pour les assurés, puisque même en l'absence de sinistres, les sommes versées restent dans les poches des organismes assureurs. La libéralisation du marché grâce à la loi Lagarde a attisé les appétits et crispé les banques qui ont vu d'un très mauvais œil l'incursion des alternatifs et l'intermédiation des courtiers. Les premières peuvent marger jusqu'à 80% quand la concurrence se contente de 20% à 30%.

En donnant le pouvoir aux consommateurs de choisir librement le contrat, le législateur espérait une meilleure répartition des rôles. Raté ! Les bancassureurs détiennent toujours 87% des parts de marché, un quasi monopole, dommageable pour le pouvoir d'achat des ménages qui ont pourtant l'opportunité de diviser par deux ou par trois le coût de l'assurance en faisant jouer la concurrence. L'objectif des débats en cours vise à rendre effectif le changement d'assurance autorisé par la réglementation depuis la loi Hamon de juillet 2014, suivie en janvier 2018 par l'amendement Bourquin.

Connaître le coût de l'assurance en cours de prêt

Mais pour fluidifier le parcours du consommateur, encore faudrait-il que ce dernier sache objectivement à quoi il s'expose. Force est de constater que les modalités de tarification ont gagné en complexité, pour ne pas dire opacité. Non seulement l'emprunteur doit comparer les garanties et le niveau de protection proposé, mais il doit aussi faire un gros effort intellectuel pour comprendre le coût de l'assurance. Car il ne suffit pas de connaître le coût global sur la durée totale du crédit, il faut aussi être capable de l'évaluer en cours de prêt. La vie d'un crédit immobilier n'est pas un long fleuve tranquille.

Chaque situation d'emprunteur est unique, un crédit peut aller au terme initialement prévu comme être remboursé par anticipation (revente, héritage, rentrée d'argent,...). Les statistiques nous informent qu'un prêt à l'habitat est en moyenne soldé au bout de 8 ou 10 ans.

La réglementation impose aux banques et aux assureurs d'informer l'emprunteur sur le coût global de l'assurance. Dès la première simulation de prêt, la banque remet à l'emprunteur une fiche standardisée d'information (FSI), document obligatoire qui présente les garanties minimales d'assurance qu'elle exige pour l'octroi d'un financement, ainsi qu'un exemple chiffré du coût de l'assurance.

La FSI est non contractuelle, elle a pour seul objectif de permettre la comparaison des offres d'assurance. C'est aussi à la remise de la FSI que la banque doit informer le candidat de son droit de souscrire l'assurance auprès d'un autre établissement, sous réserve de respecter l'équivalence de niveau de garanties.

Cette FSI donne des informations précieuses sur les tarifs. Elle contient en effet le coût exprimé selon 3 paramètres :

le coût total de l'assurance sur la durée totale du prêt envisagée
le coût de chaque cotisation mensuelle
le TAEA calculé lui aussi sur la durée totale du crédit.

Indicateur officiel de ce que coûte l'assurance souscrite en couverture d'un prêt immobilier, le TAEA est un pourcentage de référence universel qui permet de comparer plus facilement les offres. Tous les emprunteurs qui se plient à l'exercice s'appuient sur cet indicateur et sur le coût total, oubliant que la compétitivité des offres se juge aussi en cours de prêt. Car en fonction de la durée de vie réelle du crédit, à garanties équivalentes, le coût de l'assurance peut varier considérablement selon le type de contrat.

Les assureurs alternatifs sont favorables à une meilleure information de l'emprunteur quant au coût de l'assurance en cours de prêt. Ils demandent que soit précisé le coût sur le premier tiers du crédit, une transparence tarifaire à laquelle les banques sont pour l'heure opposées. Cette indication permettrait pourtant de clarifier la compétitivité des contrats dont le coût peut être calculé de diverses manières.

Rappel des 3 méthodes de calcul

Les assiettes tarifaires choisies par l'assureur ont des conséquences pour le client, comme l'a démontré le CCSF dans son dernier bilan. La première méthode de calcul, celle appliquée depuis le début de la commercialisation de l'assurance de prêt, est simple : la prime est constante sur toute la durée du prêt, car calculée sur le capital initial. Chaque mois, l'emprunteur s'acquitte de la même somme. Ce système était à l'origine employé par les réseaux bancaires, mais les alternatifs l'utilisent aussi depuis quelques années. Parfaitement claire et compréhensible pour l'assuré lambda, cette méthode est la plus coûteuse sur la durée totale d'un crédit immobilier.

La deuxième méthode de tarification est basée sur le capital restant dû. Les primes sont proportionnelles à l'amortissement du capital et donc décroissantes dans le temps à un rythme régulier. Une troisième méthode, elle aussi sur le capital restant dû, est dite à l'âge atteint : elle se veut plus cohérente avec le profil de risque pour l'assureur. La prime est plus faible en tout début de prêt, puis grimpe très significativement jusqu’au tiers de la durée de remboursement pour suivre une courbe descendante jusqu'au terme.

Il est donc logique qu'en fonction de la méthode tarifaire le coût de l'assurance ne soit pas le même à l'instant T. Sur le premier tiers du prêt, pour un profil d'emprunteur identique, le tarif en % du capital initial est moins élevé que les deux tarifications sur le capital restant dû.

Pour mesurer les écarts et envisager tel type de prime plutôt qu'un autre, il convient de comparer 2 valeurs :

le coût de l'assurance sur la première année

le coût de l'assurance sur les 8 premières années (somme des primes sur cette période).

L'emprunteur connaît ainsi le montant exact des primes d'assurance en cas de remboursement anticipé de son crédit, une éventualité acquise pour ceux qui ont d'entrée de jeu prévu la revente de leur logement avant le terme initial de l'emprunt.

En France, la durée moyenne des prêts à l'habitat est autour de 20 ans, alors que la durée effective oscille entre 8 et 10 ans. Cette donnée plaide pour une meilleure indication du coût de l'assurance en cours de prêt comme le réclament les assureurs alternatifs et les courtiers.

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Lunettes et appareils auditifs : vers une baisse des remboursements des mutuelles ?

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En attendant, les Français concernés par le renouvellement prochain de leurs lunettes ou appareils auditifs pourraient avoir intérêt à ne pas trop tarder pour bénéficier des conditions actuelles de remboursement, avant que les éventuelles restrictions n'entrent en vigueur.

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Hausse des taux de crédit immobilier en avril 2025 : peut-elle durer ?

Après plus d’un an de baisse continue, le mois d’avril 2025 marque une nouvelle tension sur les taux de crédit immobilier. Dans un contexte économique instable, cette hausse interroge : est-elle passagère ou annonciatrice d’une nouvelle phase durable de renchérissement du coût du crédit ? Décryptage des causes, conséquences et perspectives à moyen terme pour les emprunteurs. Des taux de crédit repartis à la hausse : état des lieux en avril 2025 Depuis janvier 2024, les emprunteurs avaient retrouvé un certain optimisme grâce à une détente progressive des taux. En début d’année 2025, certains établissements proposaient encore des taux attractifs autour de 2,9 % sur 20 ans (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Mais cette dynamique s’est inversée en mars, pour s’accentuer en avril. En avril 2025, les courtiers ont observé des hausses comprises entre 10 et 50 points de base selon les banques (0,10% à 0,50%) par rapport à mars. Actuellement, les taux moyens constatés sont les suivants: 3,15% sur 15 ans 3,30% sur 20 ans Jusqu’à 3,60% sur 25 ans pour les profils standards Les meilleurs profils peuvent encore négocier des taux en dessous de 3%, mais ces cas sont de plus en plus rares. Pourquoi les taux remontent-ils à nouveau ? L'historique des taux en immobilier n’est pas un long fleuve tranquille, mais les mêmes causes proposent les mêmes effets. Les banques financent une partie de leurs crédits via les marchés obligataires. Or, les OAT (obligations assimilables du Trésor) à 10 ans, qui servent de référence, ont franchi les 3 % ces derniers mois, ce qui n’avait plus été vu depuis 2011, en lien avec la dette abyssale de l’État français. L’OAT 10 ans était supérieur à 3,40% entre début mars et le 11 avril dernier, avant de redescendre légèrement autour de 3,30%. La Banque centrale européenne a certes abaissé ses taux directeurs fin mars 2025 de 0,25 %, puis de nouveau le jeudi 17 avril. Cette décision est motivée par le risque inflationniste porté par la hausse des droits de douane de Trump. Elle permet en outre de contrebalancer l’augmentation de l’OAT 10 ans. Le coût de l’argent diminue donc pour les banques, puisqu’elles se financent largement auprès de l’institution communautaire. Malgré ces annonces des autorités monétaires, le coût du refinancement bancaire reste élevé. Les banques anticipent aussi un maintien de cette situation jusqu’à fin 2025. La bonne nouvelle, c’est que les banques restent offensives, surtout en cette période printanière propice à l’achat immobilier. Il est envisageable que les taux baissent de nouveau en mai, suite à la récente décision de la BCE. Les établissements de crédit sont toujours à la conquête de nouveaux clients, et le prêt immobilier est le produit d’appel par excellence. Quel est l'impact de la hausse des taux pour les emprunteurs ? 1. Une capacité d’emprunt en recul Avec la hausse des taux, la capacité d’emprunt diminue. Pour un même niveau de revenus, vous pouvez emprunter un montant moins élevé si le taux a augmenté. Prenons l’exemple avec une mensualité de 1 000€ (avec assurance emprunteur au taux de 0,36%) : Avec un taux nominal de 3,10%, vous pouvez emprunter 169 602 €, pour un coût de 70 398 € Avec un taux nominal à 3,50%, ce montant tombe à 163 945 €, et le coût grimpe à 76 055 €. Votre budget immobilier baisse de 3,3%, pour un coût supérieur de 7,4%. 2. Des renégociations de crédit moins intéressantes La remontée des taux annule les effets positifs des renégociations ou rachats de crédit immobilier. Ceux qui espéraient réviser les conditions d’un emprunt souscrit à 3 % ou plus en 2022 n’y trouvent plus leur compte. 3. Un marché immobilier encore plus grippé ? La baisse des prix immobiliers, amorcée en 2023, pourrait se poursuivre. La demande solvable se réduisant face au renchérissement du crédit, certains vendeurs sont obligés d’ajuster leurs prix. Toutefois, dans les zones tendues, le déséquilibre entre offre et demande maintient des prix relativement stables. Comment réagir à la hausse des taux de crédit ? 1. Ne pas céder à la panique Certes, les taux sont plus élevés que durant la période plancher qui a couru de fin 2016 à 2022, (on était descendu sous 1%), mais ils restent inférieurs aux valeurs observées au début des années 2000 (autour de 5%). 2. Optimiser son dossier Les meilleurs profils obtiennent encore des conditions intéressantes. Il est essentiel de soigner son apport personnel, sa stabilité professionnelle, et de limiter les crédits à la consommation, mieux de les solder si c’est possible. 3. Comparer activement les offres Utiliser des courtiers ou des comparateurs en ligne permet de jouer la concurrence entre établissements et d’obtenir des conditions plus avantageuses. 4. Profiter du PTZ ou d’aides locales Entré en vigueur le 1er avril 2025, le nouveau Prêt à Taux Zéro (PTZ) élargi pourrait compenser partiellement la hausse des taux. Voici les évolutions majeures de la version 2025 : Élargissement du neuf à toutes zones géographiques, y compris rurales Nouvelle éligibilité pour les maisons neuves : quotité du PTZ entre 10% et 30% du montant de l’opération selon les revenus Financement possible jusqu’à 50 % de l’opération Ce dispositif pourrait permettre de redonner du souffle aux primo-accédants. Grâce au PTZ, vous diminuez votre taux d’endettement et vous renforcez votre reste à vivre. Au-delà du PTZ national, certaines régions, départements ou collectivités proposent encore des aides complémentaires à l’accession. 5. Déléguer l’assurance emprunteur L’assurance représente en moyenne 30% du coût global d’un crédit immobilier, coût représenté par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global). Vous avez le choix entre l’assurance de prêt proposée par votre banque ou une offre externe, qui peut être jusqu’à 4 fois moins chère. En déléguant le contrat, vous faites des économies et compensez largement la hausse des taux d’emprunt. Reprenons l’exemple cité plus haut. Si vous avez entre 35 et 45 ans, le taux moyen chez le courtier Magnolia.fr s’établit à 0,16%, bien plus compétitif que le taux moyen d’assurance bancaire (0,36%). Toujours avec une même mensualité de 1 000€, vous pouvez emprunter : Avec un taux nominal à 3,10% : 174 535 €, pour un coût global de 65 465 € Economie : près de 5 000 € Avec un taux nominal de 3,50% : 168 551 €, pour un coût global de 71 449 € Économie : 4 606 € L’économie réalisée grâce à la délégation d’assurance de prêt immobilier vous permet d’augmenter votre capacité d’emprunt. Conclusion : une vigilance de mise, mais pas de fatalisme La fin de la baisse des taux en avril 2025 n’est pas une surprise totale, mais elle rappelle que l’environnement de crédit reste mouvant. Entre incertitudes économiques, politique monétaire prudente et marché immobilier en mutation, les emprunteurs doivent redoubler de vigilance. Pour autant, tout n’est pas figé. Les perspectives de stabilisation existent, et les dispositifs de soutien comme le PTZ permettent encore d’accéder à la propriété dans de bonnes conditions. La clé ? Anticiper, comparer, rester bien informé et opter pour une assurance compétitive.

Assurance de prêt immobilier : 3 idées reçues sur la loi Lemoine

Entrée en vigueur en juin 2022, la loi Lemoine a considérablement transformé le marché de l'assurance de prêt immobilier. Cette réforme permet aux emprunteurs de changer plus facilement d'assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais. Pourtant, de nombreuses idées préconçues persistent autour de cette loi, freinant parfois les emprunteurs qui pourraient en bénéficier. Examinons ensemble 3 des mythes les plus répandus concernant la loi Lemoine. Loi Lemoine : c'est pour les emprunteurs aisés Une des idées reçues les plus tenaces consiste à penser que la loi Lemoine profite uniquement aux emprunteurs disposant de revenus confortables. Cette perception est souvent liée à l'impression que seuls les foyers aisés peuvent négocier des conditions plus avantageuses avec les assureurs. La réalité : une économie accessible à tous En vérité, la loi Lemoine a été conçue précisément pour bénéficier à tous les profils d'emprunteurs, y compris et surtout ceux aux revenus modestes ou moyens. L'économie réalisée sur le coût total de l'assurance peut représenter plusieurs milliers d'euros sur la durée du prêt, ce qui constitue une somme substantielle particulièrement pour les ménages aux budgets contraints. Pour un prêt immobilier de 200 000 € sur 20 ans, la différence entre l'assurance proposée par la banque et une assurance alternative peut atteindre 10 000 € d'économies. Cette somme représente un pourcentage plus important du budget global pour un foyer modeste que pour un foyer aisé. Il convient toutefois de rappeler que le gain est calculé sur le capital restant dû : plus la somme résiduelle de remboursement est élevée, plus importantes seront les économies. D’où le biais qui consiste à dire que les emprunteurs aisés en profitent davantage : ce sont eux qui empruntent le plus ! Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier d’avril 2025 pour constater l’intérêt financier de changement de contrat le plus rapidement possible après la signature de l’offre de prêt. Des offres adaptées à chaque profil Les assureurs alternatifs proposent des contrats personnalisés tenant compte de nombreux critères (âge, profession, mode de vie), alors que les bancassureurs appliquent le principe de mutualisation des risques. Cette segmentation plus fine permet aux emprunteurs, quels que soien leurs revenus, de bénéficier de tarifs très avantageux s'ils présentent un faible niveau de risque. De plus, la simplicité des démarches de résiliation instaurée par la loi Lemoine réduit considérablement les barrières administratives qui pouvaient auparavant décourager certains emprunteurs moins familiers avec ces procédures. La démocratisation de l'accès à l'information La loi Lemoine a également contribué à une meilleure transparence du marché et à une démocratisation de l'information. Les comparateurs en ligne permettent aujourd'hui à tous les emprunteurs, peu importe leur situation financière, d'accéder facilement à différentes offres et de comparer les tarifs sans intermédiaire. La mise en concurrence est aussi profitable en première intention, lors de la demande de financement, que pour changer d’assurance de prêt immobilier. Les courtiers en crédit et en assurance proposent également leur expertise pour accompagner tous types d'emprunteurs dans cette démarche, rendant l'optimisation de l'assurance emprunteur accessible au plus grand nombre. Bon à savoir : les banques sont obligées d’informer leurs clients emprunteurs chaque année de leur droit au changement d’assurance de prêt et de le faire sur tout support durable. Loi Lemoine : c'est compliqué de changer d'assurance de prêt Une autre idée reçue largement répandue est que les démarches pour changer d'assurance de prêt seraient complexes et chronophages, nécessitant des connaissances spécifiques en matière financière ou juridique. La réalité : une procédure simplifiée et encadrée La loi Lemoine a justement été conçue pour simplifier considérablement ce processus. Contrairement à la situation antérieure où le changement n'était possible qu'à la date anniversaire du contrat (amendement Bourquin) ou pendant la première année (loi Hamon), les emprunteurs peuvent désormais résilier leur assurance à tout moment sans justification ni pénalité. La procédure se déroule généralement en 3 étapes simples : Trouver une nouvelle assurance offrant des garanties équivalentes : référez-vous à la fiche standardisée d’information que vous a remise la banque lors de votre demande de prêt. Faire une demande de résiliation auprès de l'assureur actuel. Attendre la validation de la banque (qui dispose d'un délai maximal de 10 jours ouvrés pour répondre) De nombreux assureurs alternatifs proposent aujourd'hui un accompagnement complet, prenant en charge l'essentiel des démarches administratives pour le compte de l'emprunteur, y compris la rédaction de la lettre de résiliation. Des délais de réponse encadrés par la loi La loi Lemoine a également introduit un encadrement strict des délais de réponse des établissements bancaires. La banque dispose désormais d'un maximum de 10 jours ouvrés pour accepter ou refuser la nouvelle assurance. Cette disposition constitue une avancée majeure par rapport à la situation antérieure, où certains établissements pouvaient faire traîner les démarches pendant plusieurs semaines, décourageant ainsi les emprunteurs. Tout refus éventuel doit être motivé par écrit de manière exhaustive et ne peut porter que sur le non-respect de l’équivalence de garanties. Des outils numériques facilitateurs L'émergence de plateformes numériques spécialisées a considérablement facilité les démarches de changement d'assurance. Ces outils permettent de : simuler rapidement les économies potentielles comparer les offres réaliser éventuellement l'ensemble de la procédure en ligne. Certains courtiers en ligne proposent un accompagnement de bout en bout, depuis la sélection d'une nouvelle assurance jusqu'à la validation finale par la banque, rendant le processus pratiquement sans effort pour l'emprunteur. Loi Lemoine : c'est réservé aux emprunteurs en bonne santé La troisième idée reçue fréquemment rencontrée est que la loi Lemoine ne profiterait qu'aux personnes en parfaite santé, excluant de facto les personnes présentant des risques médicaux ou des antécédents de maladie. La réalité : des avancées significatives pour le droit à l'oubli La loi Lemoine constitue au contraire une avancée majeure pour les personnes ayant eu des problèmes de santé. Elle a considérablement renforcé le droit à l'oubli en réduisant de 10 à 5 ans le délai au-delà duquel un ancien patient atteint de cancer n'a plus à déclarer son ancienne maladie lors de la souscription d'une assurance emprunteur. Ce droit a été élargi à l’hépatite virale C. Cette disposition permet à de nombreuses personnes ayant été malades de bénéficier de conditions d'assurance normales après ce délai de 5 ans suivant la fin du protocole thérapeutique. L'amélioration de la convention AERAS La loi Lemoine a également contribué à améliorer le convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). Ce dispositif permet aux personnes présentant ou ayant présenté un risque aggravé de santé d'accéder plus facilement à l'assurance emprunteur. Les améliorations apportées incluent : L'élargissement des pathologies concernées par le droit à l'oubli La simplification des questionnaires de santé La suppression du questionnaire médical pour les prêts immobiliers d’un montant inférieur à égal à 200 000 € (par personne) avec un terme avant 60 ans Cette dernière mesure représente une avancée considérable pour de nombreux emprunteurs qui ne sont plus stigmatisés à cause de leur état de santé et se voyaient appliquer des surprimes rédibhitoires ou un refus d'assurance. Une meilleure segmentation des risques Les assureurs alternatifs, stimulés par la concurrence accrue grâce à la loi Lemoine, proposent désormais une analyse plus fine des profils de risque. Cette approche personnalisée permet parfois d'obtenir des tarifs plus avantageux même pour des personnes présentant certains risques médicaux spécifiques. Conclusion : loi Lemoine, un dispositif bénéfique pour tous les emprunteurs Contrairement aux idées reçues que nous venons de déconstruire, la loi Lemoine représente une avancée significative pour l'ensemble des emprunteurs, quels que soient leurs revenus, leur niveau de connaissance des procédures administratives ou leur état de santé. En permettant de changer d'assurance emprunteur à tout moment sans frais, cette réforme contribue à une véritable démocratisation de l'accès à des contrats d'assurance plus avantageux et mieux adaptés aux besoins spécifiques de chaque emprunteur. Les économies potentielles, pouvant atteindre plusieurs milliers d'euros sur la durée du prêt, constituent un levier non négligeable pour améliorer le pouvoir d'achat des ménages, particulièrement dans un contexte où le coût du logement représente une part importante du budget des Français. Pour bénéficier pleinement des avantages offerts par la loi Lemoine, les emprunteurs sont encouragés à comparer régulièrement les offres disponibles sur le marché, à privilégier l'accompagnement par des professionnels pour les démarches administratives si nécessaire, et à ne pas se laisser décourager par d'éventuelles réticences de leur établissement bancaire. Cette loi contribue à rééquilibrer la relation entre emprunteurs, banques et assureurs, en favorisant une concurrence plus saine et en renforçant la protection des consommateurs sur un marché longtemps caractérisé par une inertie favorisant les établissements bancaires.

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