Emprunter avec des problèmes de santé : tout sur la garantie immobilière

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La région Île-de-France met en place avec quelques banques la Garantie Immobilière Solidaire, un dispositif qui annule les surprimes d'assurance de prêt immobilier dont sont redevables les emprunteurs avec un risque aggravé de santé. Complémentaire de la convention Aeras, cette aide qui représente une grande avancée pour les emprunteurs malades dispose tout de même d'un perimètre d'intervention bien défini. La délégation d'assurance via un courtier spécialisé reste la solution pour trouver une assurance adaptée à son profil, quels que soient les risques que l'on incarne.

Prise en charge des surprimes d'assurance dans le cadre de la convention Aeras

Bien que non obligatoire d'un point de vue légal, l'assurance de prêt immobilier est systématiquement exigée par la banque car elle constitue une sécurité pour elle-même, mais aussi pour l'emprunteur et sa famille en cas de décès ou d'invalidité. Avec l'âge, les risques de santé sont le premier critère de sélection lors d'une demande d'assurance dans le cadre d'un crédit à l'habitat. Les personnes souffrant ou ayant souffert d'une maladie grave peuvent difficilement emprunter pour financer un achat immobilier en raison des difficultés d'accès à l'assurance de prêt. Les compagnies d'assurance leur appliquent des surprimes rédhibitoires (jusqu'à 300% !) ou/et des exclusions de certaines garanties qui oblitèrent toute velléité, quand elles ne refusent pas tout simplement de couvrir la demande de crédit. Même une fois guéries, ces personnes se heurtent à l'obstacle du questionnaire de santé qui les renvoit à leur ancienne condition de malade.

Mise en place en 2008, la convention Aeras (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) a été la réponse des pouvoirs publics en partenariat avec les établissements de crédit et les associations de malades pour faciliter la souscription à une assurance emprunteur, permettant ainsi aux personnes concernées de pouvoir concrétiser leur projet immobilier. Elle est une avancée majeure pour les particuliers empêchés dans leur parcours d'emprunteur à cause de leur historique de santé.

Ce dispositif opposable aux assureurs et aux banques a instauré le droit à l'oubli pour les personnes guéries d'un cancer depuis au moins 10 ans, qui les autorise à ne pas déclarer leur ancienne pathologie lors de la souscription à l'assurance. Il a également mis en place une grille de référence évolutive des maladies pour lesquelles il est possible de s'assurer sans surprime ou à des conditions proches des conditions standard. Pour autant, la convention Aeras ne garantit nullement l'accès à une assurance et donc à un financement immobilier.

Pour pouvoir être examinée au troisième niveau de la convention Aeras, la demande d'assurance doit respecter plusieurs critères :

le crédit immobilier doit être remboursé avant le 71ème anniversaire de l'emprunteur ;
le prêt accordé à titre de financement de la résidence principale ne doit pas excéder 320 000€ ;
les revenus du demandeur ne doivent pas dépasser le Plafond Annuel de la Sécurité Sociale (PASS), fixé selon le nombre de parts du foyer fiscal.

Si l'assureur accepte de couvrir l'emprunt, la cotisation d'assurance ne peut excéder 1,4 point dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), taux qui intègre l'ensemble des frais liés au crédit immobilier et qui, rappelons-le, ne doit pas outrepasser le taux de l’usure pour que le crédit soit accordé. Malgré cet écrêtement des surprimes, encore trop peu de personnes présentant un risque aggravé de santé peuvent contracter un prêt immobilier.

Grâce à la Garantie Immobilière Solidaire, certaines d'entre elles pourront accéder à la propriété. À compter du 25 août prochain, la région Île-de-France (IDF), en partenariat avec des grandes enseignes bancaires, met en place ce dispositif destiné à faciliter l'accès au logement des personnes relevant de la convention Aeras : les surprimes sont intégralement prises en charge par le fonds régional de garantie à hauteur de 3,7 millions d'euros.

La Garantie Immobilière Solidaire : pour qui ? pour quoi ? par qui ?

Complémentaire de la convention Aeras, cette nouvelle aide apportée par l'IDF intervient dans un contexte où l'accès à la propriété des primo-accédants dans cette région est déjà difficile en dépit de la faiblesse des taux d'intérêts. Pour les personnes avec des problèmes de santé graves, la cherté de l'immobilier se double de l'exclusion de l'accès au crédit à cause de l'état de santé qui renchérit le coût de l'assurance voire empêche de souscrire l'assurance requise par le prêteur. Sans compter que la convention Aeras souffre d’un déficit d’information auprès du grand public.

Là où la convention Aeras se contente d'écrêter les surprimes d'assurance de prêt immobilier, la Garantie Immobilière Solidaire (GIS) les annule. La prime fixée par la convention Aeras ne peut excéder 1,4 point du TAEG, ce qui reste considérable. La GIS propose d'effacer cette surprime résiduelle sur le périmètre des risques couverts dans le cadre de la convention Aeras.

Pour en bénéficier, il faut :

résider en IDF ;
être primo-accédant à la propriété pour la résidence principale ;
être déjà éligible au dispositif d'écrêtement de la surprime mise en place par la convention Aeras, c’est-à-dire avoir déjà une proposition d’assurance ;
emprunter un montant inférieur à 320 000€ ;
avoir moins de 71 ans au terme du prêt.

Déployée de manière expérimentale du 25 août 2020 au 31 décembre 2021, la GIS est accessible auprès des organismes suivants :

La Banque Postale,
La Banque Populaire Rives de Paris,
La Banque Populaire Val de France,
La Caisse d'Épargne Île-de-France,
CNP Assurances.

Sans remettre en cause l'initiative de la région IDF, celle si reste très ciblée sur certains profils d'emprunteurs. La liste restreinte des banques, mais également les conditions très spécifiques pour y accéder, limitent son champ d'application. La région IDF estime qu'actuellement 1 000 emprunteurs franciliens bénéficient de la convention Aeras, 1 000 personnes qui seraient donc éligibles à la GIS.

La délégation d'assurance emprunteur : la solution pour tous les emprunteurs

Si vous ne répondez pas aux exigences de ce nouveau dispositif, tournez-vous vers la délégation d'assurance. Quels que soient votre âge, votre historique de santé, les risques que vous incarnez, le montant et la nature de votre prêt, également la banque chez qui vous faites votre demande de financement, la souscription d'une assurance déléguée reste la meilleure option pour décrocher un contrat, qui plus est adapté à votre situation au meilleur prix.

Chez Magnolia.fr, chaque dossier est considéré comme un appel d'offres adressé à plusieurs organismes assureurs. Parmi notre large panel de partenaires, nous veillons à trouver une solution d'assurance qui vous permettra d'être couvert au mieux, sans ou avec un minimum d'exclusion ou de surprime. Les conseils avisés de nos experts vous accompagnent tout au long de la démarche, qu'il s'agisse d'une première souscription ou d'un changement d'assurance prêt immobilier.

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Assurance de prêt immobilier : forte baisse des tarifs depuis 2020

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La principale raison de cette baisse est l’ouverture du marché grâce à des réformes législatives successives qui ont favorisé la libre concurrence. Dernière en date, la loi Lemoine a simplifié la résiliation et la substitution des contrats d’assurance de prêt immobilier, permettant aux consommateurs de trouver des offres mieux adaptées à leur profil et à des tarifs plus avantageux que le contrat initial. Depuis 2022, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier en cours de prêt à tout moment, sans attendre la date d’échéance autrefois requise par les dispositifs précédents (loi Hamon, amendement Bourquin). Cette opportunité peut être saisie dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit pour optimiser les économies potentielles. Les emprunteurs de plus de 45 ans : grands gagnants de la baisse des tarifs L’étude de Magnolia.fr met en lumière que les emprunteurs âgés de 45 ans et plus ont bénéficié de la plus forte réduction tarifaire, avec une baisse moyenne de 35 %. Cette tendance s’explique par l’apparition d’offres plus spécifiques chez les assureurs alternatifs, qui permettent aux profils plus âgés d’obtenir des conditions plus favorables. Les personnes présentant un risque aggravé de santé profitent également de ces nouvelles opportunités. Grâce à l’assouplissement des critères et à la suppression du questionnaire médical sous certaines conditions (prêt inférieur ou égal à 200 000€ et remboursé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur), elles ont désormais accès à des contrats plus compétitifs sans surprime pour raisons de santé. Les jeunes emprunteurs, âgés de 25 à 40 ans, ne sont pas en reste avec une diminution moyenne des tarifs de 20 %. Déjà avantagés par des primes plus basses grâce à leur profil jugé moins risqué, ils voient l’écart avec les assurances de groupe des banques se creuser davantage en leur faveur. Bancassureurs et alternatifs : une concurrence qui tire les prix vers le bas L’essor des assureurs alternatifs a profondément modifié le marché de l’assurance emprunteur. Alors que les banques continuent de proposer des assurances de groupe aux tarifs souvent élevés pour cause de mutualisation, les prestataires spécialisés offrent des contrats sur-mesure, plus compétitifs et mieux adaptés aux besoins individuels. L’application de la loi Lemoine a joué un rôle clé dans cette transformation. La flexibilité accrue permise par la substitution à tout moment a encouragé davantage de consommateurs à comparer les offres et à opter pour des solutions plus avantageuses. À garanties équivalentes, principe obligatoire pour que la banque accepte une offre externe, la délégation de contrat permet de diviser par 2 à 4 le coût d’une assurance emprunteur. Pour un prêt immobilier de 250 000€ sur 20 ans, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. Comparer les offres pour optimiser son assurance emprunteur Vous pouvez faire des économies sur votre assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, en amont comme en aval. Au moment de la souscription du crédit Grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir une assurance externe dès la signature du prêt, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. La délégation d’assurance permet souvent d’obtenir une assurance jusqu’à 60% moins chère. En cours de prêt Il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine. Vous n’avez aucun préavis à respecter, uniquement le principe d’équivalence de niveau de garanties. Plus tôt vous choisissez une assurance plus avantageuse, plus vous réalisez d’économies sur l’ensemble de la durée du prêt. Un écart de prime de quelques dizaines d’euros par mois peut représenter des milliers d’euros d’économies sur plusieurs années. Négocier son assurance de prêt : premier levier d’économies Beaucoup d’emprunteurs se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt de leur prêt, négligeant l’impact du coût de l’assurance. Pourtant, optimiser son assurance emprunteur peut générer des économies encore plus importantes qu’une légère baisse du taux de crédit. Sachez que l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Prenons un exemple concret : Critère Scénario initial Scénario avec taux d’intérêts réduit Scénario avec taux assurance réduit Scénario combinant taux d’intérêts et taux d’assurance réduits Montant de l’emprunt 250 000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 € Durée 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans Taux nominal 3,50 % 3,40 % 3,50 % 3,40 % Coût total intérêts 97 976 € 94 901 € 97 976 € 94 901 € Taux assurance 0,34 % 0,34 % 0,16 % 0,16 % Cotisation annuelle assurance 852 € 852 € 396 € 396 € Coût total assurance 17 000 € 17 000 € 7 920 € 7 920 € Économie sur les intérêts - 3 075 € - 3 075 € Économie sur l’assurance - - 9 080 € 9 080 € Économie totale - 3 075 € 9 080 € 12 155 € Ce cas illustre l’importance de comparer et renégocier son assurance de prêt autant, sinon plus, que son taux d’intérêts. Miser uniquement sur la négociation du taux de crédit peut être une erreur si le coût de l’assurance est négligé. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation au bénéfice des emprunteurs L’évolution du marché de l’assurance emprunteur en 2025 marque une véritable rupture avec les pratiques passées. L’ouverture à la concurrence, soutenue par les évolutions législatives, a permis de tirer les prix vers le bas et d’offrir des conditions plus avantageuses à un plus large panel d’emprunteurs. Comparer les offres via des outils en ligne spécialisés est aujourd’hui un réflexe essentiel pour toute personne souscrivant un crédit immobilier. Avec des écarts de prix significatifs entre les assurances de groupe et les contrats alternatifs, la vigilance et l’anticipation peuvent permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée totale d’un prêt. Un avantage non négligeable dans un contexte économique où la maîtrise des coûts est une priorité pour de nombreux ménages.

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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !

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