Échec au changement d’assurance emprunteur : attention à l’équivalence de garanties

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Entrée en vigueur en 2022, la loi Lemoine permet de changer son contrat d’assurance de prêt immobilier quand on le souhaite. Ce droit est source de grosses économies pour l’emprunteur, mais la réussite de la démarche dépend d’une notion relativement complexe : l’équivalence de niveau de garanties. Et à ce jeu, les banques sont pernicieuses.

Loi Lemoine et changement d’assurance de prêt

Adoptée par le Parlement en février 2022 et applicable pour tous les contrats depuis le 1er septembre 2022, la loi Lemoine autorise tout emprunteur, quelle que soit l’antériorité de son crédit bancaire, à changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais. Auparavant, il fallait respecter une date d’échéance pour engager la démarche (loi Bourquin).

Changer d’assurance à tout moment

Sans contrainte de calendrier, le changement d’assurance emprunteur est désormais plus simple. Dès que vous le jugez opportun, et ce peut être dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, vous pouvez résilier le contrat en cours et le remplacer par une offre alternative plus économique. À la clef, un gain plus que substantiel qui vient diminuer le coût global de votre emprunt.

L’objectif de la loi Lemoine et des lois qui l’ont précédée est d’écorner le quasi-monopole des banques sur ce produit à fortes marges. Les banques proposent des assurances de prêt jusqu’à trois fois plus chères que la concurrence, et engrangent des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Les consommateurs doivent pouvoir exercer leur droit au libre choix du contrat, mais ce droit est difficile à faire valoir lors de la demande de prêt en raison de la pression de la banque. La loi Lemoine offre à tous la possibilité de renégocier facilement en cours de prêt, en accédant à des formules plus compétitives que les contrats groupe bancaires.

De grosses économies

Les économies générées par le changement d’assurance emprunteur oscillent en moyenne entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée restante du prêt. Le gain dépend du capital restant dû et de la durée résiduelle d’amortissement.

Chez Magnolia.fr, les milliers d’emprunteurs que nous avons accompagnés depuis septembre 2022 ont glané en moyenne 20 000€. La loi Lemoine est un formidable levier d’économies dans une période inflationniste et de taux d’emprunt élevés. La substitution d’assurance de prêt est une solution rapide et immédiate pour diminuer ses charges mensuelles et récupérer du pouvoir d’achat.

Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mars 2024 pour mesurer l’intérêt financier de changer d’assurance au plus tôt après la signature du prêt.

Qu’est-ce que l’équivalence de niveau de garanties ?

Le changement d’assurance de prêt immobilier est subordonné à l’équivalence de niveau de garanties : le contrat externe doit présenter une couverture au moins aussi protectrice que celle du contrat bancaire. Le prêteur est en droit de refuser une demande d’assurance déléguée si le contrat ne respecte pas cette obligation. Il s’agit par ailleurs du seul motif de refus dans le cadre d’un changement d’assurance emprunteur : aucune autre raison ne peut être mise en avant pour faire obstacle à une demande de substitution.

Pour s’y conformer, reportez-vous à la fiche standardisée d’information remise par votre banque lors de votre demande de prêt : ce document indique les garanties minimales pour l’obtention du financement. Délivrée en même temps que la FIS, la fiche personnalisée détaille le niveau des garanties. Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier en vous appuyant sur ces documents réglementaires.

Les nouvelles manœuvres bancaires pour faire échec au changement d’assurance

La notion d’équivalence de niveau de garanties est centrale car elle conditionne l’acceptation de la banque d’une offre alternative. La banque détermine les garanties minimales requises pour accorder le prêt d’après la liste des critères établie par le CCSF (Comité Consultatif du Secteur Financier) : au plus 11 critères sur les 18 pour les garanties décès/invalidité et incapacité, et au plus 4 critères sur 8 pour la garantie perte d’emploi. En fonction du profil de l’emprunteur, la banque décide des garanties et des critères qui leur sont liés.

Depuis l’ouverture du marché de l’assurance emprunteur en septembre 2010 (loi Lagarde), les banques n’ont eu de cesse de contrer le libre choix du contrat et la substitution en cours de prêt. Bien qu’elle ait supprimé l’obligation de respecter une date d’échéance, la loi Lemoine n’a malheureusement pas mis fin aux pratiques bancaires qui empêchent de changer d’assurance de prêt.

Cette fois les banques s’attaquent au seul motif de refus de substitution légalement retenu : l’absence d’équivalence de garanties. Les courtiers sont témoins de manœuvres sournoises qui peuvent rendre ce principe impossible à respecter sans pénalités financières pour l’emprunteur :

Formules bancaires packagées qui incluent des garanties habituellement optionnelles : les offres alternatives ne peuvent s’aligner sur les tarifs, car leurs garanties sont conçues sur-mesure en fonction des risques incarnés par l’emprunteur. Les prestataires externes ne peuvent moralement proposer des garanties qui ne correspondent pas aux besoins du souscripteur.
Délai de franchise très court sur la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) : de 90 jours en général, il tombe à 30 jours. Une franchise plus courte coûte plus cher qu’une franchise plus longue, car l’indemnisation intervient plus rapidement. Mais elle est inutilement courte pour les salariés qui ne subissent pas ou peu de perte de salaire durant les 3 premiers mois d’arrêt de travail. Dans les formules packagées, cette franchise écourtée est quasiment indolore financièrement pour l’emprunteur, ce qui n’est pas le cas dans le cadre d’un contrat externe.

Un seul conseil prévaut pour faire échec aux stratagèmes de la banque : faites-vous accompagner par un courtier en assurance de prêt immobilier. Le rapport de force sera mieux équilibré dans un contexte technique difficile à appréhender dans toute l'étendue de ses subtilités par l’emprunteur.

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Assurance de prêt immobilier : forte baisse des tarifs depuis 2020

Les primes d’assurance de prêt immobilier connaissent une tendance à la baisse ces dernières années. Contrairement aux autres types d’assurances qui ont vu leurs prix augmenter, et même fortement, l’assurance emprunteur devient financièrement plus accessible. Cette diminution des coûts s’explique notamment par la concurrence accrue entre les banques et les assureurs externes, également par l’évolution de la réglementation en faveur des consommateurs. Qui sont les principaux bénéficiaires de cette baisse ? Comment en tirer le meilleur parti ? Décryptage. Tarifs assurance emprunteur : une baisse moyenne de 27 % sur 5 ans Une étude menée par le comparateur en ligne Magnolia.fr révèle que les prix des assurances emprunteur ont chuté de 27 % en moyenne entre 2020 et 2025. Cette évolution va à contre-courant de la hausse généralisée des autres assurances (variation sur 10 ans) : +16 % pour les assurances auto +35 % pour l’assurance habitation +50 % pour les mutuelles santé. La principale raison de cette baisse est l’ouverture du marché grâce à des réformes législatives successives qui ont favorisé la libre concurrence. Dernière en date, la loi Lemoine a simplifié la résiliation et la substitution des contrats d’assurance de prêt immobilier, permettant aux consommateurs de trouver des offres mieux adaptées à leur profil et à des tarifs plus avantageux que le contrat initial. Depuis 2022, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier en cours de prêt à tout moment, sans attendre la date d’échéance autrefois requise par les dispositifs précédents (loi Hamon, amendement Bourquin). Cette opportunité peut être saisie dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit pour optimiser les économies potentielles. Les emprunteurs de plus de 45 ans : grands gagnants de la baisse des tarifs L’étude de Magnolia.fr met en lumière que les emprunteurs âgés de 45 ans et plus ont bénéficié de la plus forte réduction tarifaire, avec une baisse moyenne de 35 %. Cette tendance s’explique par l’apparition d’offres plus spécifiques chez les assureurs alternatifs, qui permettent aux profils plus âgés d’obtenir des conditions plus favorables. Les personnes présentant un risque aggravé de santé profitent également de ces nouvelles opportunités. Grâce à l’assouplissement des critères et à la suppression du questionnaire médical sous certaines conditions (prêt inférieur ou égal à 200 000€ et remboursé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur), elles ont désormais accès à des contrats plus compétitifs sans surprime pour raisons de santé. Les jeunes emprunteurs, âgés de 25 à 40 ans, ne sont pas en reste avec une diminution moyenne des tarifs de 20 %. Déjà avantagés par des primes plus basses grâce à leur profil jugé moins risqué, ils voient l’écart avec les assurances de groupe des banques se creuser davantage en leur faveur. Bancassureurs et alternatifs : une concurrence qui tire les prix vers le bas L’essor des assureurs alternatifs a profondément modifié le marché de l’assurance emprunteur. Alors que les banques continuent de proposer des assurances de groupe aux tarifs souvent élevés pour cause de mutualisation, les prestataires spécialisés offrent des contrats sur-mesure, plus compétitifs et mieux adaptés aux besoins individuels. L’application de la loi Lemoine a joué un rôle clé dans cette transformation. La flexibilité accrue permise par la substitution à tout moment a encouragé davantage de consommateurs à comparer les offres et à opter pour des solutions plus avantageuses. À garanties équivalentes, principe obligatoire pour que la banque accepte une offre externe, la délégation de contrat permet de diviser par 2 à 4 le coût d’une assurance emprunteur. Pour un prêt immobilier de 250 000€ sur 20 ans, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. Comparer les offres pour optimiser son assurance emprunteur Vous pouvez faire des économies sur votre assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, en amont comme en aval. Au moment de la souscription du crédit Grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir une assurance externe dès la signature du prêt, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. La délégation d’assurance permet souvent d’obtenir une assurance jusqu’à 60% moins chère. En cours de prêt Il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine. Vous n’avez aucun préavis à respecter, uniquement le principe d’équivalence de niveau de garanties. Plus tôt vous choisissez une assurance plus avantageuse, plus vous réalisez d’économies sur l’ensemble de la durée du prêt. Un écart de prime de quelques dizaines d’euros par mois peut représenter des milliers d’euros d’économies sur plusieurs années. Négocier son assurance de prêt : premier levier d’économies Beaucoup d’emprunteurs se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt de leur prêt, négligeant l’impact du coût de l’assurance. Pourtant, optimiser son assurance emprunteur peut générer des économies encore plus importantes qu’une légère baisse du taux de crédit. Sachez que l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Prenons un exemple concret : Critère Scénario initial Scénario avec taux d’intérêts réduit Scénario avec taux assurance réduit Scénario combinant taux d’intérêts et taux d’assurance réduits Montant de l’emprunt 250 000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 € Durée 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans Taux nominal 3,50 % 3,40 % 3,50 % 3,40 % Coût total intérêts 97 976 € 94 901 € 97 976 € 94 901 € Taux assurance 0,34 % 0,34 % 0,16 % 0,16 % Cotisation annuelle assurance 852 € 852 € 396 € 396 € Coût total assurance 17 000 € 17 000 € 7 920 € 7 920 € Économie sur les intérêts - 3 075 € - 3 075 € Économie sur l’assurance - - 9 080 € 9 080 € Économie totale - 3 075 € 9 080 € 12 155 € Ce cas illustre l’importance de comparer et renégocier son assurance de prêt autant, sinon plus, que son taux d’intérêts. Miser uniquement sur la négociation du taux de crédit peut être une erreur si le coût de l’assurance est négligé. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation au bénéfice des emprunteurs L’évolution du marché de l’assurance emprunteur en 2025 marque une véritable rupture avec les pratiques passées. L’ouverture à la concurrence, soutenue par les évolutions législatives, a permis de tirer les prix vers le bas et d’offrir des conditions plus avantageuses à un plus large panel d’emprunteurs. Comparer les offres via des outils en ligne spécialisés est aujourd’hui un réflexe essentiel pour toute personne souscrivant un crédit immobilier. Avec des écarts de prix significatifs entre les assurances de groupe et les contrats alternatifs, la vigilance et l’anticipation peuvent permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée totale d’un prêt. Un avantage non négligeable dans un contexte économique où la maîtrise des coûts est une priorité pour de nombreux ménages.

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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !

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