En février 2021, les taux d'intérêts des crédits immobiliers ont de nouveau baissé. Si vous avez emprunté avant juin 2016, vous pouvez peut-être profiter de ce contexte pour renégocier assurance prêt immobilier avec votre banque ou en faire racheter votre prêt par un établissement concurrent. Vous boosterez les économies sur le coût global de votre crédit en souscrivant une assurance emprunteur individualisée plutôt que celle du prêteur.
Emprunteurs et futurs emprunteurs : profitez de la baisse des taux !
Les barèmes bancaires reçus par les courtiers pour ce mois de février montrent que les taux des crédits immobiliers sont hyper attractifs, en baisse de quelques points par rapport à janvier 2021. La moyenne sur 20 ans se situe désormais autour de 1% (hors assurance et coût des sûretés), les meilleurs profils pouvant décrocher sans mal un taux sous cette barre symbolique. Les valeurs sont désormais inférieures aux records de l'automne 2019.
Tous ceux qui portent un projet immobilier peuvent s'endetter à moindre coût et bénéficier des nouvelles règles d'emprunt mises en œuvre depuis le début de l'année (taux d'endettement à 35% au lieu de 33%, durée de remboursement portée à 27 ans en cas de différé d'amortissement). La période est également propice aux personnes déjà détentrices d'un crédit à l'habitat.
Flashback : avant juin 2016, le taux moyen se situait au-delà de 2%, soit le double du niveau actuel (chiffres Observatoire Crédit Logement/CSA), un écart suffisant pour envisager la renégociation d'un prêt souscrit avant cette date.
Les conditions pour renégocier un crédit immobilier
La règle fondamentale veut qu'un point d'écart (1%) sépare le taux initial du taux négocié, afin que l'opération compense a minima les frais engendrés si vous changez de banque. L'établissement que vous quittez peut réclamer, si cela n'a pas été négocié au moment de la signature de l'offre de prêt, des indemnités de remboursement anticipé, que la réglementation plafonne à 3% du capital restant dû, dans la limite de 6 mois d'intérêts.
Quand les sommes empruntées sont importantes (au minimum 300 000€) ou que la durée restante de remboursement est élevée (plus de 20 ans), un delta de 0,70% entre les deux taux peut suffire. Une opération de renégociation ou de rachat de crédit immobilier est d'autant plus intéressante qu'elle est effectuée en début de prêt, quand la part des intérêts dans les mensualités est la plus importante. Si la démarche est engagée au-delà du premier tiers de la maturité, elle perd une grande partie de son intérêt.
Grâce au nouveau seuil de l’endettement à 35% au lieu de 33%, ce sont près de 30 000 emprunteurs de plus qu’en 2020 qui ont la possibilité de renégocier ou faire racheter leur crédit immobilier en 2021.
Tout en bénéficiant des taux actuels, vous pouvez aussi conserver la même mensualité, si votre capacité de remboursement est restée la même. L'opération va permettre de raccourcir la durée de remboursement et engendrer des économies plus importantes, puisque le crédit sera amorti plus rapidement et que le risque porté par la banque court sur une période moins longue. Vous serez d'autant plus gagnant si vous augmentez votre mensualité pour réduire davantage la durée restante de remboursement, à condition que vos revenus se soient significativement améliorés depuis 2016, augmentant ainsi votre capacité d'endettement.
Renégociation de crédit immobilier : avec ma banque ou la concurrence ?
Deux possibilités se présentent :
- renégocier avec votre conseiller bancaire
- faire jouer la concurrence
Un choix qui vous sera peut-être dénié si votre banque refuse de changer un iota au contrat de prêt. Renégocier le taux signifie pour elle une érosion de la marge, qui sera mathématiquement faible au regard des taux du moment. Si le prêteur fait un effort, il sera mince... à moins d'avoir des arguments (un de vos enfants ouvre son premier compte bancaire) ou d'accepter de signer pour un nouveau produit (assurance, placement financier). Si la banque accepte de renégocier, elle rédigera un avenant au contrat.
À défaut, ou si l’offre n’est pas intéressante, allez voir ailleurs. Les établissements de crédit cherchent à séduire une nouvelle clientèle, nouveaux emprunteurs comme anciens qui seront les clients rentables de demain. Le crédit immobilier est un produit d'appel qui leur permet de capter les consommateurs sur le long terme.
Pour décrocher la meilleure offre de rachat pour votre prêt immobilier, faites-vous accompagner d'un courtier qui saura négocier à votre place le taux le plus performant et les conditions les plus avantageuses. Si les taux sont faibles quel que soit l'établissement, quelques points de différence entre deux offres ont un impact non négligeable sur le coût global de votre emprunt.
Si votre situation financière s'est dégradée en raison de la crise économique, vous n'aurez d'alternative que de renégocier avec votre banque. Saisissez la faiblesse des taux pour qu'elle consente à ajuster vos mensualités à votre réelle capacité de remboursement. Son objectif comme le vôtre est que le crédit aille à son terme, sans défaut de paiement.
Rachat de crédit immobilier : déléguez l'assurance pour optimiser le coût
Une opération de rachat de crédit immobilier a une action sur le taux d'intérêt, voire sur la durée d'emprunt ; elle en a une également sur l'assurance emprunteur. En faisant racheter votre prêt par une banque concurrente, vous résiliez le contrat d'assurance initial pour en souscrire un nouveau, adossé au nouveau crédit. La banque qui rachète votre prêt va systématiquement vous proposer son contrat groupe. Faites valoir votre droit au libre choix de l'assurance.
L'opportunité vous est donnée d'utiliser la délégation d'assurance comme levier principal d'économies. Actuellement, en raison du niveau bas des taux, l'assurance de prêt immobilier coûte aussi cher voire plus que les intérêts d'emprunt.
Seuls les contrats externes vous permettent de réduire drastiquement cette dépense contrainte, car la couverture est personnalisée, adaptée à votre situation, à l’inverse des contrats bancaires conçus pour une communauté d’assurés.
Sollicitez les conseils avisés des experts de Magnolia.fr pour sélectionner le contrat d'assurance de prêt immobilier le plus compétitif. Les économies se chiffrent en milliers d'euros sur la durée de remboursement du nouveau crédit, les assurances déléguées étant deux à quatre fois moins onéreuses que les offres des bancassureurs.
