Le mois de juillet marque le retour des financements immobiliers sous la barre de 1%, une facilité accordée aux meilleurs dossiers qui n'avait plus cours ces dernières semaines. Les banques redeviennent très agressives sur le front des taux d'intérêts afin de compenser les deux mois d'arrêt du confinement.
Légère baisse des taux début juillet
En diminution constante entre mi-2016 et fin 2019, les taux d'intérêts des crédits immobiliers avaient entamé une remontée minine depuis janvier 2020, qui s'est accélérée en avril et en mai dernier avec la crise sanitaire. La sortie du confinement remet le crédit en marche et avec lui la politique volontariste des établissements financiers. En juin, le statu quo a prévalu, avec quelque sursaut à la marge pour les taux les plus bas.
Le scénario évolue différemment en juillet. Selon le courtier Vousfinancer, certaines banques se montrent plus pugnaces en baissant de 0,15% à 0,25% leurs barèmes des taux. Le mouvement n'est pour l'heure pas généralisé mais il témoigne d'une détermination à vouloir préserver des conditions d'emprunt favorables à l'achat immobilier. Sur l'ensemble du premier semestre, les taux auront augmenté en moyenne de 0,10% et se situent actuellement à leur niveau de l'été 2019. Sur la durée de 20 ans, le taux du marché oscille entre 1,35% et 1,50% selon les courtiers (hors assurance et coût des sûretés), et sur 25 ans, les valeurs restent largement en-deçà de 2% (autour de 1,70%).
Le crédit immobilier demeure plus que jamais un produit d'appel pour les banques, leur permettant de capter le client sur le long terme. Elles ont à cœur d'effacer les deux mois durant lesquels la production a été cantonnée aux demandes de financement déposées avant le confinement et aux renégociations de prêts.
Les refus de prêts immobiliers en augmentation
Certains candidats à l'emprunt vont largement bénéficier de cette période généreuse car ils peuvent s'endetter sous 1% sur 20 ans. Ces conditions d'emprunt exceptionnelles étaient couramment accordées en 2019, mais sont désormais réservées aux meilleurs dossiers, à savoir les ménages à hauts revenus pourvus d'un apport personnel conséquent. Sans surprise, les banques concentrent la distribution des prêts à l'habitat aux profils haut de gamme, refusant de plus en plus souvent l'accès au crédit aux ménages modestes, obligés d'emprunter sur les durées les plus longues pour compenser le manque ou l'absence d'apport.
Le courtier Vousfinancer enregistre un taux de refus de près de 10% contre 6,6% en mai dernier. Bon nombre de demandes, qui auraient été facilement acceptées en 2019, sont aujourd'hui recalées pour cause de règles d'octroi plus rigoureuses. Les banques appliquent scrupuleusement les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) édictées fin 2019, qui consistent à limiter le taux d'endettement à 33% et la durée de remboursement à 25 ans. Les dossiers les moins bien dotés, comme les jeunes primo-accédants, sont pénalisés par ce resserrement du crédit, également les investisseurs immobiliers. Toujours selon le courtier, un tiers de cette clientèle ne parvient pas à concrétiser son projet en raison de cette règle de l'endettement à 33% contre 26% en 2019.
Les courtiers pénalisés par les règles du HCSF
Ce durcissement des conditions d'emprunt porte aussi préjudice aux réseaux de courtage, ce qui explique leur acharnement à réclamer leur assouplissement. La progression des refus creuse d'autant la perte d'affaires pour ces professionnels devenus incontournables dans le marché du crédit. En 2019, autour de 40% des crédits immobiliers ont transité par un courtier, et jusqu'à 60% en région francilienne. Cela avait valu une passe d'armes entre les intermédiaires et les établissements bancaires, les seconds décidés à se passer des premiers à cause de la faiblesse des taux d'emprunt qui réduit leurs marges à la portion congrue.
Dès la mise en place des nouvelles conditions d'octroi, les courtiers étaient montés au créneau, dénonçant une politique de restriction du crédit qui allait sanctionner les plus fragiles. En France, les défauts de paiement des dettes immobilières sont minimes (autour de 1%). Les prêts sont octroyés à taux fixe, et couverts par des dispositifs de caution ou d'hypothèque. Aujourd'hui comme avant, les banques se montrent très vigilantes quant à la solvabilité des emprunteurs. Les créances douteuses sont rares dans les portefeuilles des banques, mais les risques liés au financement du marché de l'immobilier résidentiel s'alourdissent avec la crise économique actuelle.
Il en résulte une concentration du crédit immobilier sur les profils les plus sécurisés, notamment ceux qui évoluent professionnellement dans des secteurs d'activité peu fragilisés par le contexte dégradé. Le 18 juin dernier, le HCSF a rappelé sa recommandation de décembre 2019 qui vise à prévenir les risques pour les ménages et la stabilité financière des banques. Il faudra attendre la prochaine réunion du régulateur en septembre pour savoir si les banques pourront s'affranchir à la marge de ces règles trop étroites d'octroi des crédits immobiliers.
