Immobilier : combien coûtent agence, notaire et banquier ?

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En 2019, 40% des crédits immobiliers accordés par les banques ont été générés par les courtiers. En région parisienne, le pourcentage a même atteint 60%. Incontournables dans la production de crédits à l'habitat, les courtiers ne sont pas les seuls professionnels qui peuvent accompagner un projet immobilier. À l'inévitable notaire, présent dans toute transaction, s'ajoutent l'agent immobilier, le syndic pour les acheteurs en copropriété, et bien évidemment le banquier. Combien coûtent leurs services ? 

L'agent immobilier

Les honoraires d'une agence immobilière sont libres mais réglementés. Ils peuvent donc faire l'objet d'une négociation entre l'agence et le vendeur. Le plus souvent le montant est défini en proportion du prix de vente, la plupart du temps dégressif au rythme de l'augmentation du montant de la transaction. En général, il se situe entre 4% et 7%. L'obligation légale concerne l'affichage : les tarifs toutes taxes comprises doivent être affichés de manière visible et lisible sur la vitrine, dans les locaux de l'agence et sur le site internet en deux clics maximum. Si les honoraires sont à la charge de l'acquéreur, seul le prix de vente hors honoraires doit être mentionnée. Dans le cas où une partie des honoraires sont payables par l'acquéreur, cette part doit figurer en pourcentage du prix hors honoraires et le prix de vente honoraires inclus doit obligatoirement apparaître en premier aux yeux de l'acheteur. Le prix de vente hors honoraires doit également être mentionné sur l'annonce.

L'agent immobilier haut de gamme, c'est le chasseur. Métier encore confidentiel en France, le chasseur pratique des honoraires libres qu'il a néanmoins obligation de communiquer depuis la loi Alur de 2014. Sa rémunération n'est acquise qu'à l'acte authentique, c'est-à-dire uniquement s'il a trouvé le bien immobilier souhaité par son client. La tarification en pourcentage est la méthode la plus répandue ; elle varie entre 1,5% et 5% du prix du logement. Plus le prix est élevé, plus le pourcentage est faible et inversement. La tarification au forfait est marginale, car le chasseur gagne la même commission quel que soit le prix de vente final. Une combinaison des deux tarifications se pratique également : en général 2% ou 3% auquel est ajouté un pourcentage sur le niveau obtenu de négociation. L'effet pervers pour le client est de donner la préférence à des biens anciens négociables (donc pas toujours en bel état) au détriment de biens de bonne qualité que le chasseur pourra difficilement négocier. 

Le courtier en crédit

Une fois le logement trouvé, il faut pouvoir financer l'achat. Le courtier est mandaté par son client pour lui présenter la meilleure offre de crédit du marché au regard de ses besoins et de son profil. Sa rémunération n'est acquise qu'une fois signée l'offre de prêt. En général, ses honoraires s'élèvent à 1% du montant emprunté. Ils peuvent être aussi forfaitaires, c'est-à-dire fixes, oscillant entre 500€ et 2 500€ par dossier, la moyenne se situant autour de 1 500€. Cet intermédiaire est aussi rémunéré par la banque en tant qu'apporteur d'affaires à hauteur de 1% du montant emprunté, seuil qui fait aujourd'hui débat et donne lieu à de renégociations de conventions entre professionnels du courtage et établissements de crédit. Certaines banques ont décidé de baisser de 20% à 50% les commissions versées sur chaque dossier. Chez BPCE, un courtier est désormais rémunéré à 0,80% à Paris voire 0,50% dans certaines agences régionales. On verra à plus au moins long terme si cette nouvelle politique aura des répercussions sur les emprunteurs, à savoir des tarifs de courtage plus élevés.

Le banquier

Outre les intérêts qui rémunèrent la banque pour la somme prêtée, il faut prévoir d'autres dépenses qui sont obligatoirement incluses dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur du coût global d'un crédit immobilier qui, rappelons-le, ne doit pas excéder le taux de l'usure :

  • frais de dossier : entre 0,25% et 1,20% du montant emprunté ; une comparaison effectuée par le site MoneyVox en août dernier sur 107 banques les situait en moyenne à 1 297€ ;
  • frais de domiciliation bancaire : doivent faire l'objet d'une clause dans le contrat de prêt et d'une contrepartie (meilleur taux d'emprunt par exemple) ;
  • frais de tenue de compte : de quelques euros à plus de 40€ par an.

Le notaire

Les frais d'acquisition, improprement appelés frais de notaire, concernent tout achat d'un bien immobilier. Ils recouvrent à la fois les émoluments de l'officier et les taxes qu'il collecte pour le compte de l'État. Ces frais se composent de la taxe de publicité foncière (5,81% maximum pour un bien ancien ; 0,71% maximum pour un bien neuf ou en VEFA), des frais et débours du notaire (0,814% pour les biens de plus de 60 000€), avec possibilité d'appliquer une ristourne de 10% calculée sur les tranches d'assiette supérieures ou égales à 150 000€. Au final, les frais d'acquisition représentent 2% à 3% d’un bien neuf et 7% à 8% d’un bien ancien.

Le syndic de copropriété

Ceux qui achètent un logement en copropriété doivent penser à la rémunération du syndic. La loi Alur a mis en place un contrat type qui a pour vertu de rendre plus transparente la gestion des copropriétés et de clarifier les relations entre propriétaires et syndic. Ce dernier perçoit une rémunération forfaitaire annuelle conclue et négociée avec le syndicat des copropriétaires ; elle se situe en moyenne entre 120€ et 200€ par an par copropriétaire (contrat de base). Des prestations hors forfait s'ajoutent lors de travaux (entre 2% et 5% du montant HT des travaux), ainsi que la facturation de prestations particulières calculée sur la base d'un coût horaire ou d'un tarif convenu entre les parties.

On ne peut clore ce sujet sans parler de l'assurance emprunteur, élément indispensable à l'obtention d'un financement pour l'achat immobilier. Les intermédiaires en assurance proposent un accompagnement utile et efficace, et se partagent pour le moins inéquitablement un marché estimé à 9 milliards d'euros d'encours. 87% des souscriptions se font auprès des prêteurs, une scandaleuse anomalie alors que la réglementation autorise le libre choix du contrat et que les offres déléguées sont jusqu'à trois fois moins chères que les contrats bancaires. Chez Magnolia.fr, la recherche d'une assurance adaptée à votre projet est gratuite. Notre outil de comparaison est totalement indépendant des acteurs du marché et vous permet d'évaluer une vingtaine de contrats parmi les meilleurs. Une équipe de 50 experts est à votre écoute et vous aide à sélectionner en toute transparence l'assurance qui convient à votre profil.

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Mutuelle Santé
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Assurance de prêt immobilier : forte baisse des tarifs depuis 2020

Les primes d’assurance de prêt immobilier connaissent une tendance à la baisse ces dernières années. Contrairement aux autres types d’assurances qui ont vu leurs prix augmenter, et même fortement, l’assurance emprunteur devient financièrement plus accessible. Cette diminution des coûts s’explique notamment par la concurrence accrue entre les banques et les assureurs externes, également par l’évolution de la réglementation en faveur des consommateurs. Qui sont les principaux bénéficiaires de cette baisse ? Comment en tirer le meilleur parti ? Décryptage. Tarifs assurance emprunteur : une baisse moyenne de 27 % sur 5 ans Une étude menée par le comparateur en ligne Magnolia.fr révèle que les prix des assurances emprunteur ont chuté de 27 % en moyenne entre 2020 et 2025. Cette évolution va à contre-courant de la hausse généralisée des autres assurances  (variation sur 10 ans) : +16 % pour les assurances auto +35 % pour l’assurance habitation +50 % pour les mutuelles santé. La principale raison de cette baisse est l’ouverture du marché grâce à des réformes législatives successives qui ont favorisé la libre concurrence. Dernière en date, la loi Lemoine a simplifié la résiliation et la substitution des contrats d’assurance de prêt immobilier, permettant aux consommateurs de trouver des offres mieux adaptées à leur profil et à des tarifs plus avantageux que le contrat initial. Depuis 2022, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier en cours de prêt à tout moment, sans attendre la date d’échéance autrefois requise par les dispositifs précédents (loi Hamon, amendement Bourquin). Cette opportunité peut être saisie dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit pour optimiser les économies potentielles. Les emprunteurs de plus de 45 ans : grands gagnants de la baisse des tarifs L’étude de Magnolia.fr met en lumière que les emprunteurs âgés de 45 ans et plus ont bénéficié de la plus forte réduction tarifaire, avec une baisse moyenne de 35 %. Cette tendance s’explique par l’apparition d’offres plus spécifiques chez les assureurs alternatifs, qui permettent aux profils plus âgés d’obtenir des conditions plus favorables. Les personnes présentant un risque aggravé de santé profitent également de ces nouvelles opportunités. Grâce à l’assouplissement des critères et à la suppression du questionnaire médical sous certaines conditions (prêt inférieur ou égal à 200 000€ et remboursé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur), elles ont désormais accès à des contrats plus compétitifs sans surprime pour raisons de santé. Les jeunes emprunteurs, âgés de 25 à 40 ans, ne sont pas en reste avec une diminution moyenne des tarifs de 20 %. Déjà avantagés par des primes plus basses grâce à leur profil jugé moins risqué, ils voient l’écart avec les assurances de groupe des banques se creuser davantage en leur faveur. Bancassureurs et alternatifs : une concurrence qui tire les prix vers le bas L’essor des assureurs alternatifs a profondément modifié le marché de l’assurance emprunteur. Alors que les banques continuent de proposer des assurances de groupe aux tarifs souvent élevés pour cause de mutualisation, les prestataires spécialisés offrent des contrats sur-mesure, plus compétitifs et mieux adaptés aux besoins individuels. L’application de la loi Lemoine a joué un rôle clé dans cette transformation. La flexibilité accrue permise par la substitution à tout moment a encouragé davantage de consommateurs à comparer les offres et à opter pour des solutions plus avantageuses. À garanties équivalentes, principe obligatoire pour que la banque accepte une offre externe, la délégation de contrat permet de diviser par 2 à 4 le coût d’une assurance emprunteur. Pour un prêt immobilier de 250 000€ sur 20 ans, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. Comparer les offres pour optimiser son assurance emprunteur Vous pouvez faire des économies sur votre assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, en amont comme en aval. Au moment de la souscription du crédit Grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir une assurance externe dès la signature du prêt, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. La délégation d’assurance permet souvent d’obtenir une assurance jusqu’à 60% moins chère. En cours de prêt Il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine. Vous n’avez aucun préavis à respecter, uniquement le principe d’équivalence de niveau de garanties. Plus tôt vous choisissez une assurance plus avantageuse, plus vous réalisez d’économies sur l’ensemble de la durée du prêt. Un écart de prime de quelques dizaines d’euros par mois peut représenter des milliers d’euros d’économies sur plusieurs années. Négocier son assurance de prêt : premier levier d’économies Beaucoup d’emprunteurs se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt de leur prêt, négligeant l’impact du coût de l’assurance. Pourtant, optimiser son assurance emprunteur peut générer des économies encore plus importantes qu’une légère baisse du taux de crédit. Sachez que l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Prenons un exemple concret : Critère  Scénario initial  Scénario avec taux d’intérêts réduit Scénario avec taux assurance réduit Scénario combinant taux d’intérêts et taux d’assurance réduits Montant de l’emprunt 250 000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 € Durée 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans Taux nominal 3,50 % 3,40 % 3,50 % 3,40 % Coût total intérêts 97 976 € 94 901 € 97 976 € 94 901 € Taux assurance 0,34 % 0,34 % 0,16 % 0,16 % Cotisation annuelle assurance 852 € 852 € 396 € 396 € Coût total assurance 17 000 € 17 000 € 7 920 € 7 920 € Économie sur les intérêts - 3 075 € - 3 075 € Économie sur l’assurance - - 9 080 € 9 080 € Économie totale - 3 075 € 9 080 € 12 155 € Ce cas illustre l’importance de comparer et renégocier son assurance de prêt autant, sinon plus, que son taux d’intérêts. Miser uniquement sur la négociation du taux de crédit peut être une erreur si le coût de l’assurance est négligé. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation au bénéfice des emprunteurs L’évolution du marché de l’assurance emprunteur en 2025 marque une véritable rupture avec les pratiques passées. L’ouverture à la concurrence, soutenue par les évolutions législatives, a permis de tirer les prix vers le bas et d’offrir des conditions plus avantageuses à un plus large panel d’emprunteurs. Comparer les offres via des outils en ligne spécialisés est aujourd’hui un réflexe essentiel pour toute personne souscrivant un crédit immobilier. Avec des écarts de prix significatifs entre les assurances de groupe et les contrats alternatifs, la vigilance et l’anticipation peuvent permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée totale d’un prêt. Un avantage non négligeable dans un contexte économique où la maîtrise des coûts est une priorité pour de nombreux ménages.

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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !  

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