Souscrire une assurance adaptée à sa situation est la clef pour en réduire le coût. Vous avez le choix entre les formules bancaires et les offres des assureurs alternatifs, bien souvent moins chères. L'arbitrage se fait aussi par rapport au mode de calcul des cotisations : sur le capital initial, c'est-à-dire à primes constantes sur toute la durée du prêt, ou sur le capital restant dû qui allège le poids de l'assurance au fur et à mesure que les sommes prêtées sont remboursées. Tout dépendra de votre projet immobilier.
Comment sont calculées les cotisations d'assurance de prêt immobilier ?
Vous êtes-vous déjà posé cette question ? Elle est pourtant cruciale car elle a une incidence majeure sur le coût final de votre assurance de prêt immobilier. La tarification en assurance emprunteur revêt deux formes :
- La première prend comme référence le capital initial. Vos cotisations sont calculées sur la base du montant de votre emprunt immobilier et ne changent pas tout au long du crédit : chaque mois, vous payez la même prime d'assurance.
Vous empruntez 100 000€ sur 15 ans couverts par une assurance au taux de 0,29%. Votre assurance vous coûte chaque mois 24,16€ et 290€ par an :
100 000 x 0,29% / 12 = 24,16
- La seconde méthode de calcul se base sur le capital restant dû : les cotisations d'assurance diminuent à mesure que la dette est acquittée, puisqu'elles sont proportionnelles au capital restant à rembourser.
Connaître le coût mensuel et annuel de l'assurance est ici plus complexe et nécessite un tableau d'amortissement.
Vous pensez a priori que la méthode de la prime dégressive est plus intéressante financièrement : plus vous remboursez, moins vous payez ! Une vérité en trompe-l'œil. C'est vrai sur la durée totale de l'emprunt, c'est-à-dire que le prêt va au terme initialement prévu. C'est nettement plus nuancé si vous remboursez votre crédit par anticipation. Explications.
Assurance de prêt : quel est mon projet immobilier ?
Deuxième question fondamentale quand on se lance dans une demande de financement immobilier. Elle va conditionner votre choix entre une assurance avec un taux appliqué sur le capital initial ou sur le restant dû.
Avec l'assurance à primes dégressives, vous payez plus cher votre assurance durant les premières années. Vous devez attendre plusieurs échéances avant de constater une réelle diminution de vos cotisations d'assurances, alors que même que vous avez plus de chance de voir vos revenus augmenter grâce à l'évolution de carrière. En cas de revente de votre bien immobilier, vous n'aurez pas bénéficié de la dégressivité des primes d'assurance. Si le crédit va au bout de la durée prévue, vous êtes gagnant avec une assurance sur le capital restant dû.
En théorie, votre emprunt vous engage sur de longues années, 15, 20 voire 25 ans au plus. En pratique, un crédit à l'habitat est remboursé au bout de 7 ou 8 ans. Souscrire une assurance sur le capital restant dû a donc peu d'intérêt financier si vous vendez bien avant le terme du crédit. La punition est la même si vous faites racheter votre crédit par une banque concurrente pour profiter d'un taux d'intérêt plus faible.
Choisir entre primes constantes et primes variables nécessite une réflexion à court ou moyen terme sur votre projet immobilier, même s'il est parfois difficile au moment de la demande de financement d'anticiper l'éventualité d'une revente en cours de prêt ou même un rachat du crédit.
Attention aux formules dégressives des banques !
L'ouverture du marché de l'assurance de prêt immobilier a encouragé les banques et les assureurs alternatifs à proposer chacun des contrats à primes constantes ou à primes dégressives. Attention, plusieurs banques commercialisent des assurances dégressives sans dire leur nom, en lissant l'échéance globale, ce qui trompe l'emprunteur. Chaque mois, vous êtes débité de la même mensualité qui intègre les intérêts, une portion du capital et l'assurance lissée. Sans ce tour de passe-passe, vous payeriez plus cher en début de prêt comme le veut le calcul de la prime d’assurance sur le capital restant dû.
Cette formule lissée, comme celle à échéance constante, semble plus simple pour l'emprunteur qui paie la même mensualité sur la durée de son emprunt. Les primes d'assurance sont plus élevées en début de prêt avec la méthode de calcul sur le capital restant dû, mais sur la durée totale du crédit, l'équation est plus intéressante, car le TAEA proposé est plus faible qu'avec une assurance à primes fixes.
Pour comparer deux offres d'assurance, vous devez observer le TAEA (Taux Annuel Effectif Assurance) qui mesure la part de l'assurance dans le coût global de votre prêt immobilier sur la durée initiale de votre crédit. Attention : ce n'est pas forcément la formule avec le coût total le moins cher qui est la mieux adaptée à votre projet.
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