Malgré des taux d'intérêts au plancher, certains profils d'emprunteurs peinent à obtenir le financement de leur projet immobilier. C'est le cas des seniors dont la part dans les nouveaux détenteurs d'un prêt immobilier a régressé en 2020. En cause, la baisse des revenus au moment du passage à la retraite, mais surtout l'assurance dont le coût trop lourd pénalise les candidats âgés de plus de 50 ans, d’autant plus avec des problèmes de santé. La prévalence du virus Covid-19 a très logiquement renforcé la méfiance des banques vis-à-vis de cette clientèle pourtant solvable.
Moins d'emprunteurs seniors en 2020
Selon la Centrale du Financement, les seniors séduisent moins les banques. Alors qu'ils sont pour la plupart déjà propriétaires de leur domicile et qu'ils disposent d'une épargne leur permettant de fournir un apport personnel conséquent, les emprunteurs de plus de 50 ans ont été moins nombreux en 2020 à accéder au crédit immobilier.
Entre 2019 et 2020, la proportion des seniors parmi les dossiers traités par le courtier a reculé de 2%. D'habitude prisées des banques pour les qualités évoquées plus haut, qui leur permettent d'assurer leur stabilité financière et leur solvabilité, les personnes âgées de plus de 50 ans sont victimes de la vigilance exacerbée de la part des établissements financiers. Alors que les taux d'emprunt ont atteint un seuil jamais observé, l'accès au prêt immobilier pour les seniors est devenu plus complexe à cause des risques de santé, qu'ils sont statistiquement plus à même de développer. Et qui dit risques de santé accrus dit souscription difficile à l'assurance de prêt immobilier et coût rédhibitoire de cette garantie pour obtenir un crédit immobilier.
Selon le courtier, le profil type de l'emprunteur senior est une femme (55% des cas), âgée de 56 ans, disposant d'un revenu mensuel de 6 160€, qui s'endette sur 17 ans à hauteur de 194 671€, avec un apport personnel équivalent à 32% du montant emprunté. À titre de comparaison, le taux moyen d'apport en 2020 atteignait 12,8% du capital, tous emprunteurs confondus. Près de 70% des seniors emprunteurs ont financé l'achat d'une nouvelle résidence principale, les 30% restant un investissement locatif.
Les seniors pénalisés sur l'assurance de prêt immobilier
Dans un contexte de pandémie mondiale due au Covid-19, où les plus âgés sont les plus touchés et les premières victimes de formes graves de la maladie, les banques sont davantage réticentes à accorder des crédits immobiliers aux seniors. L'assurance fait échec au financement en raison de son coût trop élevé qui fait franchir le seuil de l'usure au TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur du coût total d'un emprunt immobilier, car il intègre tous les frais liés à l'obtention du crédit.
Pour un profil standard, l'assurance souscrite en couverture d'un prêt à l'habitat peut représenter jusqu'à un tiers du coût total du crédit. Ce poids, déjà lourd pour une majorité de jeunes emprunteurs, excède celui des intérêts bancaires pour les profils cinquantenaires et au-delà. Malgré des taux d'intérêt au plancher (autour de 1% sur 20 ans), l'addition des frais annexes dont l'incontournable assurance crédit empêche certains candidats de décrocher un prêt bien qu'étant parfaitement solvables.
La souscription à une assurance de prêt immobilier passe par l'inévitable questionnaire de santé. La déclaration de la maladie due au Covid-19, et celle des éventuels arrêts de travail induits, est obligatoire. Même vaccinés, comme le sont l'immense majorité des plus de 50 ans, les seniors paient le fait d'avoir été et d'être toujours les premières cibles du virus. Déjà considérés en temps normal comme des populations à risques par les assureurs, les 50 ans et plus sont désormais davantage exclus en raison d'une logique statistique implacable.
L'autre écueil majeur rencontré par les seniors pour accéder au crédit immobilier est la baisse des revenus lors du passage à la retraite. La banque va donc tenir compte de ce phénomène en calculant la capacité d'emprunt sur la base de 70% des revenus déclarés au moment de la demande, et non pas sur 100%. Les seniors qui souhaitent acheter un bien immobilier doivent être attentifs à cette information pour évaluer leur pouvoir d'achat et présenter aux banques un dossier cohérent dont la faisabilité répond aux critères exigés.
Senior, comparez les assurances de prêt immobilier !
Si l'âge est une fatalité, le refus d'assurance n'en est pas une quand on a plus de 50 ans. Les grilles actuarielles des assureurs sont très fortement influencées par ce premier critère, l'âge, auquel s'ajoute l'historique de santé pour une approche plus personnalisée. Or, d'un assureur à l'autre, les tarifs peuvent varier du simple au triple, et contrairement aux idées reçues, la délégation d'assurance de prêt immobilier est parfaitement recommandée aux personnes qui empruntent sur le tard.
En souscrivant auprès d'un prestataire concurrent de la banque, un senior peut réduire significativement le coût de son assurance. Les contrats alternatifs sont jusqu'à trois fois moins chers que les formules groupe standardisées des prêteurs. En comparant les offres grâce à Magnolia.fr, un senior peut trouver au meilleur prix l'assurance adaptée à son profil qui lui va lui permettre de décrocher son crédit. La condition pour que la banque accepte une offre en délégation est qu'elle respecte l'équivalence de niveau de garanties avec sa propre formule.
