Assurance de prêt immobilier : peut-on souscrire un contrat sans franchise ?

L’assurance emprunteur est une protection indispensable pour sécuriser son prêt immobilier en cas de défaillance de paiement causée par un accident de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d’emploi). Les différentes garanties sont assorties d’un délai de franchise qui va retarder l’indemnisation. Existe-t-il des contrats d’assurance emprunteur sans franchise ? Et si oui, à quelles conditions ?

Comment fonctionne l’assurance de prêt immobilier ?

L'assurance de prêt immobilier protège à la fois l'emprunteur et le prêteur en cas d'incapacité de l'emprunteur à rembourser le prêt. Voici comment elle fonctionne :

Objectif : Garantir le remboursement du prêt en cas d'événements imprévus comme le décès, l'invalidité, l'incapacité de travail, voire la perte d'emploi.
Obligation : La souscription à l’assurance emprunteur n'est pas légalement obligatoire, mais les prêteurs exigent souvent une couverture minimale pour accorder le prêt.
Types de garanties :

Décès : Le capital restant dû est remboursé en totalité.
Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA) : le capital restant dû est pris en charge en cas de dépendance à 100% nécessitant la présence d’une tierce personne pour les gestes du quotidien (se lever, se laver, se nourrir, se déplacer).
Invalidité Permanente Totale (IPT) : Les mensualités sont partiellement prises en charge si l'emprunteur ne peut plus travailler pour cause d’invalidité (à partir d’un taux de 60%).
Invalidité Permanente Partielle (IPP) : Indemnisation si le taux d’invalidité est compris entre 30% et 60%.
Incapacité Temporaire de Travail (ITT) : Elle couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident pour une période maximale de 1095 jours.
Perte d'emploi : Optionnelle, elle couvre partiellement les mensualités en cas de chômage.

Choix de l'assureur : L'emprunteur peut choisir l'assurance proposée par la banque (assurance groupe) ou une autre assurance auprès d’un prestataire externe (délégation d'assurance), souvent plus avantageuse à la fois financièrement et sur le plan de la protection.
Coût : Il est calculé en fonction de l'âge, du montant emprunté, de la durée du prêt et des garanties choisies. Il peut être intégré aux mensualités du prêt et représente en moyenne entre 20% et 40% du montant du crédit immobilier.
Souscription : Elle nécessite de répondre à un questionnaire de santé assurance de prêt immobilier, sauf si le prêt est d’un montant inférieur ou égal à 200 000€ et remboursé avant les 60 ans de l’emprunteur (loi Lemoine).
Exclusions et limitations : Certaines situations peuvent être exclues de la couverture (sports dangereux, maladies préexistantes).

Il est vivement recommandé de mettre les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour sélectionner la formule qui correspond à votre profil, à votre projet et aux exigences de la banque. Celle-ci définit en effet les garanties nécessaires à l’octroi du financement et vous les communique via la fiche standardisée d’information, obligatoirement remise lors de votre demande de financement.

C’est quoi la franchise d’une assurance emprunteur ?

Les garanties en assurance de prêt immobilier sont soumises à un délai de franchise. Il ne faut pas le confondre avec un autre temps d’attente : le délai de carence s’applique uniformément à l’ensemble des garanties et débute à la date de signature du contrat ; durant cette période, les garanties souscrites ne peuvent être mises en jeu.

La franchise en assurance emprunteur intervient une fois le délai de carence expiré. Elle correspond à une période d'attente avant que l'assuré ne commence à recevoir des indemnités suite à un sinistre couvert par le contrat, comme une incapacité de travail ou une invalidité. Elle s’applique à partir de la déclaration du sinistre à l’assureur, et sur chaque sinistre.

Objectifs de la franchise

Réduction des coûts : En imposant une période de franchise, les assureurs réduisent les coûts liés aux petites réclamations et aux incidents de courte durée.
Responsabilisation de l'assuré : La franchise encourage l'assuré à gérer les incidents mineurs sans recours systématique à l'assurance.

Types de franchises

Franchise absolue : L'assuré ne reçoit aucune indemnisation pendant la période de franchise. Par exemple, si la franchise est de 90 jours, les indemnités ne commenceront qu'après cette période.
Franchise relative : Si le sinistre ne dépasse pas une certaine durée ou un certain montant, l'assuré ne reçoit aucune indemnisation. Ce type est moins courant en assurance emprunteur.

Différents délais de franchise en assurance emprunteur

Garantie décès : entre 30 et 180 jours
Garantie PTIA : en moyenne 90 jours
Garantie ITT : entre 15 et 180 jours
Garantie IPP et IPT : entre 1 et 3 mois
Garantie perte d’emploi : de 3 à 9 mois

Ces délais sont estimatifs et varient d’un contrat à l’autre.

Impact sur le contrat

Durée et choix de la franchise : La durée de la franchise peut influencer le coût des primes. Une franchise plus longue peut réduire le coût de l'assurance.
Sélection de la franchise : Les emprunteurs doivent choisir une franchise adaptée à leur capacité financière à gérer les premiers jours d'un sinistre sans indemnisation.

La franchise en assurance emprunteur joue un rôle crucial dans la gestion des coûts et la responsabilité de l'assuré, tout en offrant une protection financière à long terme en cas de sinistre majeur.

Assurance de prêt immobilier avec ou sans franchise ?

En vertu de son caractère pénalisant, les emprunteurs cherchent généralement à minimiser le délai de franchise, voire à obtenir une offre sans franchise. Il est pourtant peu courant de souscrire une assurance de prêt immobilier sans franchise.

La franchise est intégrée dans les contrats d'assurance pour limiter les coûts et responsabiliser les assurés. Elle peut être fixée en termes de durée (par exemple, 90 jours) ou de montant (par exemple, un pourcentage du capital assuré). Cependant, les conditions peuvent varier selon les assureurs et les types de contrats. Certains contrats peuvent offrir des options de franchises plus courtes ou flexibles, mais totalement des offres totalement exemptes de franchise sont rares dans le domaine de l'assurance emprunteur.

Est-ce intéressant de souscrire une assurance de prêt sans franchise ?

Quand bien même vous trouveriez un contrat sans franchise, son intérêt manquerait de pertinence. L’absence de franchise va renchérir le coût du contrat d’assurance de prêt et peut se traduire par un niveau de garantie moindre, notamment sur la garantie ITT, avec des exclusions de garanties bien plus nombreuses que pour une formule avec franchise.

Il est donc primordial de bien lire le contrat et de bien appréhender l’étendue des garanties pour s’assurer que l’absence de franchise n’est pas là au détriment de votre protection.

Peut-on négocier la franchise d’un contrat d’assurance emprunteur ?

La bonne nouvelle, c’est que le délai de franchise est un élément négociable. Les conditions de la franchise peuvent être discutées avec l'assureur ou avec le courtier lors de la souscription du prêt immobilier. Les possibilités de négociation dépendent de plusieurs facteurs, notamment de la politique de l'assureur, de votre profil emprunteur et de la nature du prêt. Il est conseillé de comparer les offres disponibles et de discuter ouvertement avec les assureurs pour trouver une franchise qui convient à vos besoins et à votre capacité financière.

La négociation porte principalement sur la garantie ITT : les contrats alternatifs permettent de choisir une franchise entre 15 et 180 jours. Une franchise élevée peut être conseillée à un emprunteur salarié doté par ailleurs d’un contrat de prévoyance au sein de son entreprise. Au contraire, un TNS devra privilégier une franchise courte compte tenu d’une protection sociale moindre en cas d’arrêt de travail.

Comment obtenir une assurance emprunteur compétitive ?

Vous pouvez mettre en place plusieurs stratégies pour trouver une assurance efficace au meilleur prix :

Comparer les offres : Obtenez des devis auprès de différents assureurs et comparez les garanties proposées ainsi que les primes. Appuyez-vous sur la fiche standardisée d’information pour comparer objectivement les niveaux de garantie.
Opter pour une délégation d'assurance : Choisissez une assurance emprunteur en dehors de celle proposée par la banque prêteuse, bien souvent plus avantageuse financièrement. Les offres alternatives sont jusqu’à 3 fois moins chères que les contrats bancaires.
Négocier les conditions : Discutez avec l'assureur pour ajuster les franchises et autres détails du contrat.
Consulter un courtier spécialisé : Un courtier peut vous aider à trouver les meilleures options selon vos besoins spécifiques et votre profil financier.

Important : la banque ne peut refuser une offre déléguée si celle-ci affiche un niveau de garanties au moins équivalent à celui de son contrat maison.

Un contrat d’assurance emprunteur est soumis à des conditions de couverture. Parmi elles, le délai de franchise, un élément variable selon l’assureur mais qui peut faire l’objet d’une négociation pour mieux maîtriser le coût final.

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Assurance de prêt immobilier : forte baisse des tarifs depuis 2020

Les primes d’assurance de prêt immobilier connaissent une tendance à la baisse ces dernières années. Contrairement aux autres types d’assurances qui ont vu leurs prix augmenter, et même fortement, l’assurance emprunteur devient financièrement plus accessible. Cette diminution des coûts s’explique notamment par la concurrence accrue entre les banques et les assureurs externes, également par l’évolution de la réglementation en faveur des consommateurs. Qui sont les principaux bénéficiaires de cette baisse ? Comment en tirer le meilleur parti ? Décryptage. Tarifs assurance emprunteur : une baisse moyenne de 27 % sur 5 ans Une étude menée par le comparateur en ligne Magnolia.fr révèle que les prix des assurances emprunteur ont chuté de 27 % en moyenne entre 2020 et 2025. Cette évolution va à contre-courant de la hausse généralisée des autres assurances (variation sur 10 ans) : +16 % pour les assurances auto +35 % pour l’assurance habitation +50 % pour les mutuelles santé. La principale raison de cette baisse est l’ouverture du marché grâce à des réformes législatives successives qui ont favorisé la libre concurrence. Dernière en date, la loi Lemoine a simplifié la résiliation et la substitution des contrats d’assurance de prêt immobilier, permettant aux consommateurs de trouver des offres mieux adaptées à leur profil et à des tarifs plus avantageux que le contrat initial. Depuis 2022, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier en cours de prêt à tout moment, sans attendre la date d’échéance autrefois requise par les dispositifs précédents (loi Hamon, amendement Bourquin). Cette opportunité peut être saisie dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit pour optimiser les économies potentielles. Les emprunteurs de plus de 45 ans : grands gagnants de la baisse des tarifs L’étude de Magnolia.fr met en lumière que les emprunteurs âgés de 45 ans et plus ont bénéficié de la plus forte réduction tarifaire, avec une baisse moyenne de 35 %. Cette tendance s’explique par l’apparition d’offres plus spécifiques chez les assureurs alternatifs, qui permettent aux profils plus âgés d’obtenir des conditions plus favorables. Les personnes présentant un risque aggravé de santé profitent également de ces nouvelles opportunités. Grâce à l’assouplissement des critères et à la suppression du questionnaire médical sous certaines conditions (prêt inférieur ou égal à 200 000€ et remboursé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur), elles ont désormais accès à des contrats plus compétitifs sans surprime pour raisons de santé. Les jeunes emprunteurs, âgés de 25 à 40 ans, ne sont pas en reste avec une diminution moyenne des tarifs de 20 %. Déjà avantagés par des primes plus basses grâce à leur profil jugé moins risqué, ils voient l’écart avec les assurances de groupe des banques se creuser davantage en leur faveur. Bancassureurs et alternatifs : une concurrence qui tire les prix vers le bas L’essor des assureurs alternatifs a profondément modifié le marché de l’assurance emprunteur. Alors que les banques continuent de proposer des assurances de groupe aux tarifs souvent élevés pour cause de mutualisation, les prestataires spécialisés offrent des contrats sur-mesure, plus compétitifs et mieux adaptés aux besoins individuels. L’application de la loi Lemoine a joué un rôle clé dans cette transformation. La flexibilité accrue permise par la substitution à tout moment a encouragé davantage de consommateurs à comparer les offres et à opter pour des solutions plus avantageuses. À garanties équivalentes, principe obligatoire pour que la banque accepte une offre externe, la délégation de contrat permet de diviser par 2 à 4 le coût d’une assurance emprunteur. Pour un prêt immobilier de 250 000€ sur 20 ans, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. Comparer les offres pour optimiser son assurance emprunteur Vous pouvez faire des économies sur votre assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, en amont comme en aval. Au moment de la souscription du crédit Grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir une assurance externe dès la signature du prêt, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. La délégation d’assurance permet souvent d’obtenir une assurance jusqu’à 60% moins chère. En cours de prêt Il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine. Vous n’avez aucun préavis à respecter, uniquement le principe d’équivalence de niveau de garanties. Plus tôt vous choisissez une assurance plus avantageuse, plus vous réalisez d’économies sur l’ensemble de la durée du prêt. Un écart de prime de quelques dizaines d’euros par mois peut représenter des milliers d’euros d’économies sur plusieurs années. Négocier son assurance de prêt : premier levier d’économies Beaucoup d’emprunteurs se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt de leur prêt, négligeant l’impact du coût de l’assurance. Pourtant, optimiser son assurance emprunteur peut générer des économies encore plus importantes qu’une légère baisse du taux de crédit. Sachez que l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Prenons un exemple concret : Critère Scénario initial Scénario avec taux d’intérêts réduit Scénario avec taux assurance réduit Scénario combinant taux d’intérêts et taux d’assurance réduits Montant de l’emprunt 250 000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 € Durée 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans Taux nominal 3,50 % 3,40 % 3,50 % 3,40 % Coût total intérêts 97 976 € 94 901 € 97 976 € 94 901 € Taux assurance 0,34 % 0,34 % 0,16 % 0,16 % Cotisation annuelle assurance 852 € 852 € 396 € 396 € Coût total assurance 17 000 € 17 000 € 7 920 € 7 920 € Économie sur les intérêts - 3 075 € - 3 075 € Économie sur l’assurance - - 9 080 € 9 080 € Économie totale - 3 075 € 9 080 € 12 155 € Ce cas illustre l’importance de comparer et renégocier son assurance de prêt autant, sinon plus, que son taux d’intérêts. Miser uniquement sur la négociation du taux de crédit peut être une erreur si le coût de l’assurance est négligé. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation au bénéfice des emprunteurs L’évolution du marché de l’assurance emprunteur en 2025 marque une véritable rupture avec les pratiques passées. L’ouverture à la concurrence, soutenue par les évolutions législatives, a permis de tirer les prix vers le bas et d’offrir des conditions plus avantageuses à un plus large panel d’emprunteurs. Comparer les offres via des outils en ligne spécialisés est aujourd’hui un réflexe essentiel pour toute personne souscrivant un crédit immobilier. Avec des écarts de prix significatifs entre les assurances de groupe et les contrats alternatifs, la vigilance et l’anticipation peuvent permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée totale d’un prêt. Un avantage non négligeable dans un contexte économique où la maîtrise des coûts est une priorité pour de nombreux ménages.

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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !

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