Assurance de prêt immobilier : peut-on souscrire un contrat sans franchise ?

L’assurance emprunteur est une protection indispensable pour sécuriser son prêt immobilier en cas de défaillance de paiement causée par un accident de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d’emploi). Les différentes garanties sont assorties d’un délai de franchise qui va retarder l’indemnisation. Existe-t-il des contrats d’assurance emprunteur sans franchise ? Et si oui, à quelles conditions ?

Comment fonctionne l’assurance de prêt immobilier ?

L'assurance de prêt immobilier protège à la fois l'emprunteur et le prêteur en cas d'incapacité de l'emprunteur à rembourser le prêt. Voici comment elle fonctionne :

Objectif : Garantir le remboursement du prêt en cas d'événements imprévus comme le décès, l'invalidité, l'incapacité de travail, voire la perte d'emploi.
Obligation : La souscription à l’assurance emprunteur n'est pas légalement obligatoire, mais les prêteurs exigent souvent une couverture minimale pour accorder le prêt.
Types de garanties :

Décès : Le capital restant dû est remboursé en totalité.
Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA) : le capital restant dû est pris en charge en cas de dépendance à 100% nécessitant la présence d’une tierce personne pour les gestes du quotidien (se lever, se laver, se nourrir, se déplacer).
Invalidité Permanente Totale (IPT) : Les mensualités sont partiellement prises en charge si l'emprunteur ne peut plus travailler pour cause d’invalidité (à partir d’un taux de 60%).
Invalidité Permanente Partielle (IPP) : Indemnisation si le taux d’invalidité est compris entre 30% et 60%.
Incapacité Temporaire de Travail (ITT) : Elle couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident pour une période maximale de 1095 jours.
Perte d'emploi : Optionnelle, elle couvre partiellement les mensualités en cas de chômage.

Choix de l'assureur : L'emprunteur peut choisir l'assurance proposée par la banque (assurance groupe) ou une autre assurance auprès d’un prestataire externe (délégation d'assurance), souvent plus avantageuse à la fois financièrement et sur le plan de la protection.
Coût : Il est calculé en fonction de l'âge, du montant emprunté, de la durée du prêt et des garanties choisies. Il peut être intégré aux mensualités du prêt et représente en moyenne entre 20% et 40% du montant du crédit immobilier.
Souscription : Elle nécessite de répondre à un questionnaire de santé assurance de prêt immobilier, sauf si le prêt est d’un montant inférieur ou égal à 200 000€ et remboursé avant les 60 ans de l’emprunteur (loi Lemoine).
Exclusions et limitations : Certaines situations peuvent être exclues de la couverture (sports dangereux, maladies préexistantes).

Il est vivement recommandé de mettre les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour sélectionner la formule qui correspond à votre profil, à votre projet et aux exigences de la banque. Celle-ci définit en effet les garanties nécessaires à l’octroi du financement et vous les communique via la fiche standardisée d’information, obligatoirement remise lors de votre demande de financement.

C’est quoi la franchise d’une assurance emprunteur ?

Les garanties en assurance de prêt immobilier sont soumises à un délai de franchise. Il ne faut pas le confondre avec un autre temps d’attente : le délai de carence s’applique uniformément à l’ensemble des garanties et débute à la date de signature du contrat ; durant cette période, les garanties souscrites ne peuvent être mises en jeu.

La franchise en assurance emprunteur intervient une fois le délai de carence expiré. Elle correspond à une période d'attente avant que l'assuré ne commence à recevoir des indemnités suite à un sinistre couvert par le contrat, comme une incapacité de travail ou une invalidité. Elle s’applique à partir de la déclaration du sinistre à l’assureur, et sur chaque sinistre.

Objectifs de la franchise

Réduction des coûts : En imposant une période de franchise, les assureurs réduisent les coûts liés aux petites réclamations et aux incidents de courte durée.
Responsabilisation de l'assuré : La franchise encourage l'assuré à gérer les incidents mineurs sans recours systématique à l'assurance.

Types de franchises

Franchise absolue : L'assuré ne reçoit aucune indemnisation pendant la période de franchise. Par exemple, si la franchise est de 90 jours, les indemnités ne commenceront qu'après cette période.
Franchise relative : Si le sinistre ne dépasse pas une certaine durée ou un certain montant, l'assuré ne reçoit aucune indemnisation. Ce type est moins courant en assurance emprunteur.

Différents délais de franchise en assurance emprunteur

Garantie décès : entre 30 et 180 jours
Garantie PTIA : en moyenne 90 jours
Garantie ITT : entre 15 et 180 jours
Garantie IPP et IPT : entre 1 et 3 mois
Garantie perte d’emploi : de 3 à 9 mois

Ces délais sont estimatifs et varient d’un contrat à l’autre.

Impact sur le contrat

Durée et choix de la franchise : La durée de la franchise peut influencer le coût des primes. Une franchise plus longue peut réduire le coût de l'assurance.
Sélection de la franchise : Les emprunteurs doivent choisir une franchise adaptée à leur capacité financière à gérer les premiers jours d'un sinistre sans indemnisation.

La franchise en assurance emprunteur joue un rôle crucial dans la gestion des coûts et la responsabilité de l'assuré, tout en offrant une protection financière à long terme en cas de sinistre majeur.

Assurance de prêt immobilier avec ou sans franchise ?

En vertu de son caractère pénalisant, les emprunteurs cherchent généralement à minimiser le délai de franchise, voire à obtenir une offre sans franchise. Il est pourtant peu courant de souscrire une assurance de prêt immobilier sans franchise.

La franchise est intégrée dans les contrats d'assurance pour limiter les coûts et responsabiliser les assurés. Elle peut être fixée en termes de durée (par exemple, 90 jours) ou de montant (par exemple, un pourcentage du capital assuré). Cependant, les conditions peuvent varier selon les assureurs et les types de contrats. Certains contrats peuvent offrir des options de franchises plus courtes ou flexibles, mais totalement des offres totalement exemptes de franchise sont rares dans le domaine de l'assurance emprunteur.

Est-ce intéressant de souscrire une assurance de prêt sans franchise ?

Quand bien même vous trouveriez un contrat sans franchise, son intérêt manquerait de pertinence. L’absence de franchise va renchérir le coût du contrat d’assurance de prêt et peut se traduire par un niveau de garantie moindre, notamment sur la garantie ITT, avec des exclusions de garanties bien plus nombreuses que pour une formule avec franchise.

Il est donc primordial de bien lire le contrat et de bien appréhender l’étendue des garanties pour s’assurer que l’absence de franchise n’est pas là au détriment de votre protection.

Peut-on négocier la franchise d’un contrat d’assurance emprunteur ?

La bonne nouvelle, c’est que le délai de franchise est un élément négociable. Les conditions de la franchise peuvent être discutées avec l'assureur ou avec le courtier lors de la souscription du prêt immobilier. Les possibilités de négociation dépendent de plusieurs facteurs, notamment de la politique de l'assureur, de votre profil emprunteur et de la nature du prêt. Il est conseillé de comparer les offres disponibles et de discuter ouvertement avec les assureurs pour trouver une franchise qui convient à vos besoins et à votre capacité financière.

La négociation porte principalement sur la garantie ITT : les contrats alternatifs permettent de choisir une franchise entre 15 et 180 jours. Une franchise élevée peut être conseillée à un emprunteur salarié doté par ailleurs d’un contrat de prévoyance au sein de son entreprise. Au contraire, un TNS devra privilégier une franchise courte compte tenu d’une protection sociale moindre en cas d’arrêt de travail.

Comment obtenir une assurance emprunteur compétitive ?

Vous pouvez mettre en place plusieurs stratégies pour trouver une assurance efficace au meilleur prix :

Comparer les offres : Obtenez des devis auprès de différents assureurs et comparez les garanties proposées ainsi que les primes. Appuyez-vous sur la fiche standardisée d’information pour comparer objectivement les niveaux de garantie.
Opter pour une délégation d'assurance : Choisissez une assurance emprunteur en dehors de celle proposée par la banque prêteuse, bien souvent plus avantageuse financièrement. Les offres alternatives sont jusqu’à 3 fois moins chères que les contrats bancaires.
Négocier les conditions : Discutez avec l'assureur pour ajuster les franchises et autres détails du contrat.
Consulter un courtier spécialisé : Un courtier peut vous aider à trouver les meilleures options selon vos besoins spécifiques et votre profil financier.

Important : la banque ne peut refuser une offre déléguée si celle-ci affiche un niveau de garanties au moins équivalent à celui de son contrat maison.

Un contrat d’assurance emprunteur est soumis à des conditions de couverture. Parmi elles, le délai de franchise, un élément variable selon l’assureur mais qui peut faire l’objet d’une négociation pour mieux maîtriser le coût final.

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En attendant, les Français concernés par le renouvellement prochain de leurs lunettes ou appareils auditifs pourraient avoir intérêt à ne pas trop tarder pour bénéficier des conditions actuelles de remboursement, avant que les éventuelles restrictions n'entrent en vigueur.

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Actuellement, les taux moyens constatés sont les suivants: 3,15% sur 15 ans 3,30% sur 20 ans Jusqu’à 3,60% sur 25 ans pour les profils standards Les meilleurs profils peuvent encore négocier des taux en dessous de 3%, mais ces cas sont de plus en plus rares. Pourquoi les taux remontent-ils à nouveau ? L'historique des taux en immobilier n’est pas un long fleuve tranquille, mais les mêmes causes proposent les mêmes effets. Les banques financent une partie de leurs crédits via les marchés obligataires. Or, les OAT (obligations assimilables du Trésor) à 10 ans, qui servent de référence, ont franchi les 3 % ces derniers mois, ce qui n’avait plus été vu depuis 2011, en lien avec la dette abyssale de l’État français. L’OAT 10 ans était supérieur à 3,40% entre début mars et le 11 avril dernier, avant de redescendre légèrement autour de 3,30%. La Banque centrale européenne a certes abaissé ses taux directeurs fin mars 2025 de 0,25 %, puis de nouveau le jeudi 17 avril. Cette décision est motivée par le risque inflationniste porté par la hausse des droits de douane de Trump. Elle permet en outre de contrebalancer l’augmentation de l’OAT 10 ans. Le coût de l’argent diminue donc pour les banques, puisqu’elles se financent largement auprès de l’institution communautaire. Malgré ces annonces des autorités monétaires, le coût du refinancement bancaire reste élevé. Les banques anticipent aussi un maintien de cette situation jusqu’à fin 2025. La bonne nouvelle, c’est que les banques restent offensives, surtout en cette période printanière propice à l’achat immobilier. Il est envisageable que les taux baissent de nouveau en mai, suite à la récente décision de la BCE. Les établissements de crédit sont toujours à la conquête de nouveaux clients, et le prêt immobilier est le produit d’appel par excellence. Quel est l'impact de la hausse des taux pour les emprunteurs ? 1. Une capacité d’emprunt en recul Avec la hausse des taux, la capacité d’emprunt diminue. Pour un même niveau de revenus, vous pouvez emprunter un montant moins élevé si le taux a augmenté. Prenons l’exemple avec une mensualité de 1 000€ (avec assurance emprunteur au taux de 0,36%) : Avec un taux nominal de 3,10%, vous pouvez emprunter 169 602 €, pour un coût de 70 398 € Avec un taux nominal à 3,50%, ce montant tombe à 163 945 €, et le coût grimpe à 76 055 €. Votre budget immobilier baisse de 3,3%, pour un coût supérieur de 7,4%. 2. Des renégociations de crédit moins intéressantes La remontée des taux annule les effets positifs des renégociations ou rachats de crédit immobilier. Ceux qui espéraient réviser les conditions d’un emprunt souscrit à 3 % ou plus en 2022 n’y trouvent plus leur compte. 3. Un marché immobilier encore plus grippé ? La baisse des prix immobiliers, amorcée en 2023, pourrait se poursuivre. La demande solvable se réduisant face au renchérissement du crédit, certains vendeurs sont obligés d’ajuster leurs prix. Toutefois, dans les zones tendues, le déséquilibre entre offre et demande maintient des prix relativement stables. Comment réagir à la hausse des taux de crédit ? 1. Ne pas céder à la panique Certes, les taux sont plus élevés que durant la période plancher qui a couru de fin 2016 à 2022, (on était descendu sous 1%), mais ils restent inférieurs aux valeurs observées au début des années 2000 (autour de 5%). 2. Optimiser son dossier Les meilleurs profils obtiennent encore des conditions intéressantes. Il est essentiel de soigner son apport personnel, sa stabilité professionnelle, et de limiter les crédits à la consommation, mieux de les solder si c’est possible. 3. Comparer activement les offres Utiliser des courtiers ou des comparateurs en ligne permet de jouer la concurrence entre établissements et d’obtenir des conditions plus avantageuses. 4. Profiter du PTZ ou d’aides locales Entré en vigueur le 1er avril 2025, le nouveau Prêt à Taux Zéro (PTZ) élargi pourrait compenser partiellement la hausse des taux. Voici les évolutions majeures de la version 2025 : Élargissement du neuf à toutes zones géographiques, y compris rurales Nouvelle éligibilité pour les maisons neuves : quotité du PTZ entre 10% et 30% du montant de l’opération selon les revenus Financement possible jusqu’à 50 % de l’opération Ce dispositif pourrait permettre de redonner du souffle aux primo-accédants. Grâce au PTZ, vous diminuez votre taux d’endettement et vous renforcez votre reste à vivre. Au-delà du PTZ national, certaines régions, départements ou collectivités proposent encore des aides complémentaires à l’accession. 5. Déléguer l’assurance emprunteur L’assurance représente en moyenne 30% du coût global d’un crédit immobilier, coût représenté par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global). Vous avez le choix entre l’assurance de prêt proposée par votre banque ou une offre externe, qui peut être jusqu’à 4 fois moins chère. En déléguant le contrat, vous faites des économies et compensez largement la hausse des taux d’emprunt. Reprenons l’exemple cité plus haut. Si vous avez entre 35 et 45 ans, le taux moyen chez le courtier Magnolia.fr s’établit à 0,16%, bien plus compétitif que le taux moyen d’assurance bancaire (0,36%). Toujours avec une même mensualité de 1 000€, vous pouvez emprunter : Avec un taux nominal à 3,10% : 174 535 €, pour un coût global de 65 465 € Economie : près de 5 000 € Avec un taux nominal de 3,50% : 168 551 €, pour un coût global de 71 449 € Économie : 4 606 € L’économie réalisée grâce à la délégation d’assurance de prêt immobilier vous permet d’augmenter votre capacité d’emprunt. Conclusion : une vigilance de mise, mais pas de fatalisme La fin de la baisse des taux en avril 2025 n’est pas une surprise totale, mais elle rappelle que l’environnement de crédit reste mouvant. Entre incertitudes économiques, politique monétaire prudente et marché immobilier en mutation, les emprunteurs doivent redoubler de vigilance. Pour autant, tout n’est pas figé. Les perspectives de stabilisation existent, et les dispositifs de soutien comme le PTZ permettent encore d’accéder à la propriété dans de bonnes conditions. La clé ? Anticiper, comparer, rester bien informé et opter pour une assurance compétitive.

Assurance de prêt immobilier : 3 idées reçues sur la loi Lemoine

Entrée en vigueur en juin 2022, la loi Lemoine a considérablement transformé le marché de l'assurance de prêt immobilier. Cette réforme permet aux emprunteurs de changer plus facilement d'assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais. Pourtant, de nombreuses idées préconçues persistent autour de cette loi, freinant parfois les emprunteurs qui pourraient en bénéficier. Examinons ensemble 3 des mythes les plus répandus concernant la loi Lemoine. Loi Lemoine : c'est pour les emprunteurs aisés Une des idées reçues les plus tenaces consiste à penser que la loi Lemoine profite uniquement aux emprunteurs disposant de revenus confortables. Cette perception est souvent liée à l'impression que seuls les foyers aisés peuvent négocier des conditions plus avantageuses avec les assureurs. La réalité : une économie accessible à tous En vérité, la loi Lemoine a été conçue précisément pour bénéficier à tous les profils d'emprunteurs, y compris et surtout ceux aux revenus modestes ou moyens. L'économie réalisée sur le coût total de l'assurance peut représenter plusieurs milliers d'euros sur la durée du prêt, ce qui constitue une somme substantielle particulièrement pour les ménages aux budgets contraints. Pour un prêt immobilier de 200 000 € sur 20 ans, la différence entre l'assurance proposée par la banque et une assurance alternative peut atteindre 10 000 € d'économies. Cette somme représente un pourcentage plus important du budget global pour un foyer modeste que pour un foyer aisé. Il convient toutefois de rappeler que le gain est calculé sur le capital restant dû : plus la somme résiduelle de remboursement est élevée, plus importantes seront les économies. D’où le biais qui consiste à dire que les emprunteurs aisés en profitent davantage : ce sont eux qui empruntent le plus ! Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier d’avril 2025 pour constater l’intérêt financier de changement de contrat le plus rapidement possible après la signature de l’offre de prêt. Des offres adaptées à chaque profil Les assureurs alternatifs proposent des contrats personnalisés tenant compte de nombreux critères (âge, profession, mode de vie), alors que les bancassureurs appliquent le principe de mutualisation des risques. Cette segmentation plus fine permet aux emprunteurs, quels que soien leurs revenus, de bénéficier de tarifs très avantageux s'ils présentent un faible niveau de risque. De plus, la simplicité des démarches de résiliation instaurée par la loi Lemoine réduit considérablement les barrières administratives qui pouvaient auparavant décourager certains emprunteurs moins familiers avec ces procédures. La démocratisation de l'accès à l'information La loi Lemoine a également contribué à une meilleure transparence du marché et à une démocratisation de l'information. Les comparateurs en ligne permettent aujourd'hui à tous les emprunteurs, peu importe leur situation financière, d'accéder facilement à différentes offres et de comparer les tarifs sans intermédiaire. La mise en concurrence est aussi profitable en première intention, lors de la demande de financement, que pour changer d’assurance de prêt immobilier. Les courtiers en crédit et en assurance proposent également leur expertise pour accompagner tous types d'emprunteurs dans cette démarche, rendant l'optimisation de l'assurance emprunteur accessible au plus grand nombre. Bon à savoir : les banques sont obligées d’informer leurs clients emprunteurs chaque année de leur droit au changement d’assurance de prêt et de le faire sur tout support durable. Loi Lemoine : c'est compliqué de changer d'assurance de prêt Une autre idée reçue largement répandue est que les démarches pour changer d'assurance de prêt seraient complexes et chronophages, nécessitant des connaissances spécifiques en matière financière ou juridique. La réalité : une procédure simplifiée et encadrée La loi Lemoine a justement été conçue pour simplifier considérablement ce processus. Contrairement à la situation antérieure où le changement n'était possible qu'à la date anniversaire du contrat (amendement Bourquin) ou pendant la première année (loi Hamon), les emprunteurs peuvent désormais résilier leur assurance à tout moment sans justification ni pénalité. La procédure se déroule généralement en 3 étapes simples : Trouver une nouvelle assurance offrant des garanties équivalentes : référez-vous à la fiche standardisée d’information que vous a remise la banque lors de votre demande de prêt. Faire une demande de résiliation auprès de l'assureur actuel. Attendre la validation de la banque (qui dispose d'un délai maximal de 10 jours ouvrés pour répondre) De nombreux assureurs alternatifs proposent aujourd'hui un accompagnement complet, prenant en charge l'essentiel des démarches administratives pour le compte de l'emprunteur, y compris la rédaction de la lettre de résiliation. Des délais de réponse encadrés par la loi La loi Lemoine a également introduit un encadrement strict des délais de réponse des établissements bancaires. La banque dispose désormais d'un maximum de 10 jours ouvrés pour accepter ou refuser la nouvelle assurance. Cette disposition constitue une avancée majeure par rapport à la situation antérieure, où certains établissements pouvaient faire traîner les démarches pendant plusieurs semaines, décourageant ainsi les emprunteurs. Tout refus éventuel doit être motivé par écrit de manière exhaustive et ne peut porter que sur le non-respect de l’équivalence de garanties. Des outils numériques facilitateurs L'émergence de plateformes numériques spécialisées a considérablement facilité les démarches de changement d'assurance. Ces outils permettent de : simuler rapidement les économies potentielles comparer les offres réaliser éventuellement l'ensemble de la procédure en ligne. Certains courtiers en ligne proposent un accompagnement de bout en bout, depuis la sélection d'une nouvelle assurance jusqu'à la validation finale par la banque, rendant le processus pratiquement sans effort pour l'emprunteur. Loi Lemoine : c'est réservé aux emprunteurs en bonne santé La troisième idée reçue fréquemment rencontrée est que la loi Lemoine ne profiterait qu'aux personnes en parfaite santé, excluant de facto les personnes présentant des risques médicaux ou des antécédents de maladie. La réalité : des avancées significatives pour le droit à l'oubli La loi Lemoine constitue au contraire une avancée majeure pour les personnes ayant eu des problèmes de santé. Elle a considérablement renforcé le droit à l'oubli en réduisant de 10 à 5 ans le délai au-delà duquel un ancien patient atteint de cancer n'a plus à déclarer son ancienne maladie lors de la souscription d'une assurance emprunteur. Ce droit a été élargi à l’hépatite virale C. Cette disposition permet à de nombreuses personnes ayant été malades de bénéficier de conditions d'assurance normales après ce délai de 5 ans suivant la fin du protocole thérapeutique. L'amélioration de la convention AERAS La loi Lemoine a également contribué à améliorer le convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). Ce dispositif permet aux personnes présentant ou ayant présenté un risque aggravé de santé d'accéder plus facilement à l'assurance emprunteur. Les améliorations apportées incluent : L'élargissement des pathologies concernées par le droit à l'oubli La simplification des questionnaires de santé La suppression du questionnaire médical pour les prêts immobiliers d’un montant inférieur à égal à 200 000 € (par personne) avec un terme avant 60 ans Cette dernière mesure représente une avancée considérable pour de nombreux emprunteurs qui ne sont plus stigmatisés à cause de leur état de santé et se voyaient appliquer des surprimes rédibhitoires ou un refus d'assurance. Une meilleure segmentation des risques Les assureurs alternatifs, stimulés par la concurrence accrue grâce à la loi Lemoine, proposent désormais une analyse plus fine des profils de risque. Cette approche personnalisée permet parfois d'obtenir des tarifs plus avantageux même pour des personnes présentant certains risques médicaux spécifiques. Conclusion : loi Lemoine, un dispositif bénéfique pour tous les emprunteurs Contrairement aux idées reçues que nous venons de déconstruire, la loi Lemoine représente une avancée significative pour l'ensemble des emprunteurs, quels que soient leurs revenus, leur niveau de connaissance des procédures administratives ou leur état de santé. En permettant de changer d'assurance emprunteur à tout moment sans frais, cette réforme contribue à une véritable démocratisation de l'accès à des contrats d'assurance plus avantageux et mieux adaptés aux besoins spécifiques de chaque emprunteur. Les économies potentielles, pouvant atteindre plusieurs milliers d'euros sur la durée du prêt, constituent un levier non négligeable pour améliorer le pouvoir d'achat des ménages, particulièrement dans un contexte où le coût du logement représente une part importante du budget des Français. Pour bénéficier pleinement des avantages offerts par la loi Lemoine, les emprunteurs sont encouragés à comparer régulièrement les offres disponibles sur le marché, à privilégier l'accompagnement par des professionnels pour les démarches administratives si nécessaire, et à ne pas se laisser décourager par d'éventuelles réticences de leur établissement bancaire. Cette loi contribue à rééquilibrer la relation entre emprunteurs, banques et assureurs, en favorisant une concurrence plus saine et en renforçant la protection des consommateurs sur un marché longtemps caractérisé par une inertie favorisant les établissements bancaires.

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