Devenir propriétaire de son logement est un vrai parcours du combattant, en raison des difficultés d'accès au crédit. Les jeunes actifs de la tranche d'âge 25-34 ans sont les plus touchés par les difficultés de financement de leur rêve immobilier. Une enquête révèle qu'ils sont deux fois plus nombreux à être recalés par les banques que la moyenne des candidats à l'emprunt. Les jeunes Franciliens peuvent bénéficier d'un coup de pouce : la start-up Virgil met sur la table l'apport personnel qu'ils leur manquent.
Seulement 23% de jeunes propriétaires
En France, le taux de propriétaires occupants est de 58%, l'un des plus faibles taux en Europe, même s'il a nettement progressé en 50 ans (43% en 1968). Malgré la forte baisse des taux d'emprunt et le soutien des politiques publiques, le taux de ménages propriétaires de leur logement stagne depuis une décennie. Cet indice est variable selon les territoires et témoigne des disparités régionales en matière d'accès à la propriété : il est de 66% en Bretagne mais tombe à 33% à Paris. Moins la tension immobilière est forte, plus nombreux sont les propriétaires. En zone rurale (zone C), le taux grimpe à 72%, largement supérieur à la moyenne nationale.
Les prix de l'immobilier sont bien entendu incriminés dans ces variations. Au-delà de 3 000 € le mètre carré, soit le prix médian pour les appartements, aucun département français n'affiche un taux de propriétaires supérieur à 60%. Là où les prix sont inférieurs à ce seuil, le taux monte à plus de 60% dans trois quarts des départements. Mais les déterminants du taux de propriétaires ne se réduisent aux prix des logements. Dans les grandes métropoles, le taux est équivalent à ce qu'il est à Paris, alors que les prix sont deux voire trois fois moins élevés. La tension du marché, la composition socio-professionnelle de la population et le niveau des revenus ont eux aussi une incidence sur le taux de propriétaires.
Alors qu'acheter sa résidence principale reste une volonté première chez les Français, certains sont freinés dans leur élan de manière plus forte. Seulement 23% des jeunes de 25-34 ans sont propriétaires de leur logement. Dans cette tranche d'âge, près des trois quarts des locataires ne peuvent financer leur projet par manque d'apport (sondage Opinion Way).
Un apport personnel insuffisant pour accéder à la propriété
Le manque de mise de départ, voilà l'obstacle infranchissable pour la plupart des primo-accédants. Il est communément admis que les banques requièrent un minimum de 10% du capital emprunté, somme qui doit permettre de couvrir au moins les frais d'acquisition (frais de notaire). Fin décembre 2019, le taux moyen d'apport s'établissait à 14% du montant de l'acquisition contre près de 26% en 2012. On pouvait même emprunter sans apport jusqu'à récemment compte tenu de la faiblesse des taux d'emprunt et du relâchement des critères d'octroi de banques.
Époque révolue. Aujourd'hui les établissements de crédit ne daignent même plus analyser les dossiers sans apport. Le contexte les y incite, nonobstant la crise économique. Depuis janvier 2020, ils ont durci les conditions d’emprunt et sont sommés d'appliquer à la lettre les consignes du Haut Conseil de Stabilité Financière, à savoir la double limitation du taux d'endettement à 33% et de la durée d'emprunt à 25 ans.
Pour les primo-accédants généralement avec peu ou pas de mise de fonds, l'équation est difficile, car ils sont bien souvent abonnés aux durées les plus longues avec un taux d'effort sur le fil de l'endettement maximum admis. Selon le réseau d'agences immobilières Century 21, il faut désormais un minimum de 20 000 € d'apport pour espérer acheter un bien immobilier, un niveau jamais atteint depuis 2015.
Virgil, la start-up qui fournit l'apport
Les jeunes actifs bloqués par une absence ou un manque de capitaux propres peuvent faire appel à Virgil, une start-up qui peut mettre au pot jusqu'à 100 000 € d'apport (dans la limite de 20% du prix du bien). Lancée début 2020, cette fintech française opère uniquement à Paris et en Petite-Couronne, et sélectionne ses candidats. La demande doit porter sur l'achat de la résidence principale, les investissements locatifs ne sont pas étudiés. Le candidat doit être en capacité d'emprunter (être solvable selon les critères bancaires), mais être empêché par un apport insuffisant. Virgil garde aussi un œil sur la pertinence de l'achat, et se permet de visiter le logement en compagnie de ses clients pour leur éviter de faire une mauvaise acquisition.
Concrètement, si Virgil fournit une avance de capital de 10% de l'opération, elle détient en échange 15% du bien acquis, une part que le propriétaire devra racheter au bout de 10 ans ou que la société récupère à la revente. Les frais fixes d’accompagnement atteignent 2 000 € pour chaque affaire conclue, frais intégrés au financement global de l’opération et réglés directement par la comptabilité du notaire. La start-up espère contribuer à financer 100 transactions par mois d'ici fin 2021.
