82% des jeunes ne peuvent être propriétaires

Devenir propriétaire de son logement est un vrai parcours du combattant, en raison des difficultés d'accès au crédit. Les jeunes actifs de la tranche d'âge 25-34 ans sont les plus touchés par les difficultés de financement de leur rêve immobilier. Une enquête révèle qu'ils sont deux fois plus nombreux à être recalés par les banques que la moyenne des candidats à l'emprunt. Les jeunes Franciliens peuvent bénéficier d'un coup de pouce : la start-up Virgil met sur la table l'apport personnel qu'ils leur manquent.

Seulement 23% de jeunes propriétaires

En France, le taux de propriétaires occupants est de 58%, l'un des plus faibles taux en Europe, même s'il a nettement progressé en 50 ans (43% en 1968). Malgré la forte baisse des taux d'emprunt et le soutien des politiques publiques, le taux de ménages propriétaires de leur logement stagne depuis une décennie. Cet indice est variable selon les territoires et témoigne des disparités régionales en matière d'accès à la propriété : il est de 66% en Bretagne mais tombe à 33% à Paris. Moins la tension immobilière est forte, plus nombreux sont les propriétaires. En zone rurale (zone C), le taux grimpe à 72%, largement supérieur à la moyenne nationale.

Les prix de l'immobilier sont bien entendu incriminés dans ces variations. Au-delà de 3 000 € le mètre carré, soit le prix médian pour les appartements, aucun département français n'affiche un taux de propriétaires supérieur à 60%. Là où les prix sont inférieurs à ce seuil, le taux monte à plus de 60% dans trois quarts des départements. Mais les déterminants du taux de propriétaires ne se réduisent aux prix des logements. Dans les grandes métropoles, le taux est équivalent à ce qu'il est à Paris, alors que les prix sont deux voire trois fois moins élevés. La tension du marché, la composition socio-professionnelle de la population et le niveau des revenus ont eux aussi une incidence sur le taux de propriétaires.

Alors qu'acheter sa résidence principale reste une volonté première chez les Français, certains sont freinés dans leur élan de manière plus forte. Seulement 23% des jeunes de 25-34 ans sont propriétaires de leur logement. Dans cette tranche d'âge, près des trois quarts des locataires ne peuvent financer leur projet par manque d'apport (sondage Opinion Way).

Un apport personnel insuffisant pour accéder à la propriété

Le manque de mise de départ, voilà l'obstacle infranchissable pour la plupart des primo-accédants. Il est communément admis que les banques requièrent un minimum de 10% du capital emprunté, somme qui doit permettre de couvrir au moins les frais d'acquisition (frais de notaire). Fin décembre 2019, le taux moyen d'apport s'établissait à 14% du montant de l'acquisition contre près de 26% en 2012. On pouvait même emprunter sans apport jusqu'à récemment compte tenu de la faiblesse des taux d'emprunt et du relâchement des critères d'octroi de banques.

Époque révolue. Aujourd'hui les établissements de crédit ne daignent même plus analyser les dossiers sans apport. Le contexte les y incite, nonobstant la crise économique. Depuis janvier 2020, ils ont durci les conditions d’emprunt et sont sommés d'appliquer à la lettre les consignes du Haut Conseil de Stabilité Financière, à savoir la double limitation du taux d'endettement à 33% et de la durée d'emprunt à 25 ans.

Pour les primo-accédants généralement avec peu ou pas de mise de fonds, l'équation est difficile, car ils sont bien souvent abonnés aux durées les plus longues avec un taux d'effort sur le fil de l'endettement maximum admis. Selon le réseau d'agences immobilières Century 21, il faut désormais un minimum de 20 000 € d'apport pour espérer acheter un bien immobilier, un niveau jamais atteint depuis 2015.

Virgil, la start-up qui fournit l'apport

Les jeunes actifs bloqués par une absence ou un manque de capitaux propres peuvent faire appel à Virgil, une start-up qui peut mettre au pot jusqu'à 100 000 € d'apport (dans la limite de 20% du prix du bien). Lancée début 2020, cette fintech française opère uniquement à Paris et en Petite-Couronne, et sélectionne ses candidats. La demande doit porter sur l'achat de la résidence principale, les investissements locatifs ne sont pas étudiés. Le candidat doit être en capacité d'emprunter (être solvable selon les critères bancaires), mais être empêché par un apport insuffisant. Virgil garde aussi un œil sur la pertinence de l'achat, et se permet de visiter le logement en compagnie de ses clients pour leur éviter de faire une mauvaise acquisition.

Concrètement, si Virgil fournit une avance de capital de 10% de l'opération, elle détient en échange 15% du bien acquis, une part que le propriétaire devra racheter au bout de 10 ans ou que la société récupère à la revente. Les frais fixes d’accompagnement atteignent 2 000 € pour chaque affaire conclue, frais intégrés au financement global de l’opération et réglés directement par la comptabilité du notaire. La start-up espère contribuer à financer 100 transactions par mois d'ici fin 2021.

Publié par Herve Labatut

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Mutuelle Santé
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Assurance de prêt immobilier : forte baisse des tarifs depuis 2020

Les primes d’assurance de prêt immobilier connaissent une tendance à la baisse ces dernières années. Contrairement aux autres types d’assurances qui ont vu leurs prix augmenter, et même fortement, l’assurance emprunteur devient financièrement plus accessible. Cette diminution des coûts s’explique notamment par la concurrence accrue entre les banques et les assureurs externes, également par l’évolution de la réglementation en faveur des consommateurs. Qui sont les principaux bénéficiaires de cette baisse ? Comment en tirer le meilleur parti ? Décryptage. Tarifs assurance emprunteur : une baisse moyenne de 27 % sur 5 ans Une étude menée par le comparateur en ligne Magnolia.fr révèle que les prix des assurances emprunteur ont chuté de 27 % en moyenne entre 2020 et 2025. Cette évolution va à contre-courant de la hausse généralisée des autres assurances  (variation sur 10 ans) : +16 % pour les assurances auto +35 % pour l’assurance habitation +50 % pour les mutuelles santé. 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Cette tendance s’explique par l’apparition d’offres plus spécifiques chez les assureurs alternatifs, qui permettent aux profils plus âgés d’obtenir des conditions plus favorables. Les personnes présentant un risque aggravé de santé profitent également de ces nouvelles opportunités. Grâce à l’assouplissement des critères et à la suppression du questionnaire médical sous certaines conditions (prêt inférieur ou égal à 200 000€ et remboursé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur), elles ont désormais accès à des contrats plus compétitifs sans surprime pour raisons de santé. Les jeunes emprunteurs, âgés de 25 à 40 ans, ne sont pas en reste avec une diminution moyenne des tarifs de 20 %. Déjà avantagés par des primes plus basses grâce à leur profil jugé moins risqué, ils voient l’écart avec les assurances de groupe des banques se creuser davantage en leur faveur. Bancassureurs et alternatifs : une concurrence qui tire les prix vers le bas L’essor des assureurs alternatifs a profondément modifié le marché de l’assurance emprunteur. Alors que les banques continuent de proposer des assurances de groupe aux tarifs souvent élevés pour cause de mutualisation, les prestataires spécialisés offrent des contrats sur-mesure, plus compétitifs et mieux adaptés aux besoins individuels. L’application de la loi Lemoine a joué un rôle clé dans cette transformation. La flexibilité accrue permise par la substitution à tout moment a encouragé davantage de consommateurs à comparer les offres et à opter pour des solutions plus avantageuses. À garanties équivalentes, principe obligatoire pour que la banque accepte une offre externe, la délégation de contrat permet de diviser par 2 à 4 le coût d’une assurance emprunteur. Pour un prêt immobilier de 250 000€ sur 20 ans, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. Comparer les offres pour optimiser son assurance emprunteur Vous pouvez faire des économies sur votre assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, en amont comme en aval. Au moment de la souscription du crédit Grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir une assurance externe dès la signature du prêt, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. La délégation d’assurance permet souvent d’obtenir une assurance jusqu’à 60% moins chère. En cours de prêt Il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine. Vous n’avez aucun préavis à respecter, uniquement le principe d’équivalence de niveau de garanties. Plus tôt vous choisissez une assurance plus avantageuse, plus vous réalisez d’économies sur l’ensemble de la durée du prêt. Un écart de prime de quelques dizaines d’euros par mois peut représenter des milliers d’euros d’économies sur plusieurs années. Négocier son assurance de prêt : premier levier d’économies Beaucoup d’emprunteurs se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt de leur prêt, négligeant l’impact du coût de l’assurance. Pourtant, optimiser son assurance emprunteur peut générer des économies encore plus importantes qu’une légère baisse du taux de crédit. Sachez que l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Prenons un exemple concret : Critère  Scénario initial  Scénario avec taux d’intérêts réduit Scénario avec taux assurance réduit Scénario combinant taux d’intérêts et taux d’assurance réduits Montant de l’emprunt 250 000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 € Durée 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans Taux nominal 3,50 % 3,40 % 3,50 % 3,40 % Coût total intérêts 97 976 € 94 901 € 97 976 € 94 901 € Taux assurance 0,34 % 0,34 % 0,16 % 0,16 % Cotisation annuelle assurance 852 € 852 € 396 € 396 € Coût total assurance 17 000 € 17 000 € 7 920 € 7 920 € Économie sur les intérêts - 3 075 € - 3 075 € Économie sur l’assurance - - 9 080 € 9 080 € Économie totale - 3 075 € 9 080 € 12 155 € Ce cas illustre l’importance de comparer et renégocier son assurance de prêt autant, sinon plus, que son taux d’intérêts. Miser uniquement sur la négociation du taux de crédit peut être une erreur si le coût de l’assurance est négligé. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation au bénéfice des emprunteurs L’évolution du marché de l’assurance emprunteur en 2025 marque une véritable rupture avec les pratiques passées. L’ouverture à la concurrence, soutenue par les évolutions législatives, a permis de tirer les prix vers le bas et d’offrir des conditions plus avantageuses à un plus large panel d’emprunteurs. Comparer les offres via des outils en ligne spécialisés est aujourd’hui un réflexe essentiel pour toute personne souscrivant un crédit immobilier. Avec des écarts de prix significatifs entre les assurances de groupe et les contrats alternatifs, la vigilance et l’anticipation peuvent permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée totale d’un prêt. Un avantage non négligeable dans un contexte économique où la maîtrise des coûts est une priorité pour de nombreux ménages.

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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !  

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