Plan d’épargne logement (PEL) 2025 : financer son projet immo

Bien connu des Français, le Plan d’Épargne Logement ou PEL est un produit d’épargne réglementé dont la finalité est d’accéder à un prêt épargne logement à un taux avantageux pour financer un projet immobilier. Magnolia.fr vous explique son fonctionnement et l’intérêt éventuel d’en ouvrir un en 2025.

Qu’est-ce que le Plan d’Épargne Logement ?

Le Plan d'Épargne Logement (PEL) est un produit d'épargne français spécialement conçu pour accompagner les particuliers dans la réalisation de leur projet immobilier. Créé en 1965, ce dispositif offre aux épargnants un mécanisme d'épargne avantageux et sécurisé, avec des caractéristiques fiscales et financières attractives.

Le PEL fait partie des produits d’épargne réglementés comme le Livret A, le LDDS, le Livret Jeune et le CEL.

À l’origine, le PEL permettait d’obtenir un prêt immobilier à un taux performant, accompagné d’une prime d’État. Celle-ci a été supprimée en janvier 2018. Le PEL n’a pas perdu son objectif : permettre aux ménages d’épargner en vue d’un projet immobilier et d’accéder à un prêt épargne logement à un taux attractif, connu dès l’ouverture du plan.

À fin octobre 2024, le PEL totalisait un encours de 224 milliards d’euros, son point le plus bas depuis avril 2015. Le record a été établi en janvier 2022 avec 291 milliards d’euros.

Caractéristiques et fonctionnement du PEL

Qui est éligible à l’ouverture d’un PEL ?

Toute personne en son nom propre peut souscrire un Plan Épargne Logement, à raison d’un seul par individu, sans restriction liée à l’âge, la nationalité ou le lieu de résidence. Un parent peut tout à fait ouvrir un plan pour le compte de son enfant mineur sous réserve d’être en mesure de :

effectuer un dépôt minimum de 225€ à la souscription
faire des versements annuels d’un montant minimum de 540€.

Le plafond du PEL est de 61 200€ (hors capitalisation des intérêts).

Si une personne ne peut détenir qu’un seul PEL, il peut y avoir plusieurs PEL au sein d’un même foyer fiscal.

Mécanisme de versements et capitalisation des intérêts

Vous pouvez :

Effectuer des versements libres
Respecter un plafond de 61 200€
Maintenir des versements réguliers recommandés (mensuels, trimestriels ou semestriels)

Vous bénéficiez de la capitalisation des intérêts. En fin d’année, la banque calcule les intérêts au taux en vigueur au moment de l’ouverture du PEL. Ils viennent gonfler vos versements, ce qui peut porter la valeur du plan au-delà du plafond des 61 200€.

Quel est le taux du PEL ?

Le taux du PEL est connu dès l’ouverture et reste le même sur toute la durée du plan. Ce taux a considérablement varié au fil des ans ; il a fortement baissé depuis 2016 en lien avec la chute de l’inflation, avant de remonter en 2023, pour de nouveau se contracter en 2025.

Le taux du prêt épargne logement qui lui est associé est lui aussi fixe et connu à l’avance.

Historique des taux du PEL

Date ouverture PEL	Taux épargne PEL	Taux prêt épargne logement
Du 01/07/1985 au 15/05/1986	4,75 %	6,45 %
Du 16/05/1986 au 06/02/1994	4,62 %	6,32 %
Du 07/02/1994 au 22/01/1997	3,84 %	5,54 %
Du 23/01/1997 au 08/06/1998	3,10 %	4,80 %
Du 09/06/1998 au 25/07/1999	2,90 %	4,60 %
Du 26/07/1999 au 30/06/2000	2,61 %	4,31 %
Du 01/07/2000 au 31/07/2003	3,27 %	4,97 %
Du 01/08/2003 au 31/01/2015	2,50 %	4,20 %
Du 01/02/2015 au 31/01/2016	2 %	3,20 %
Du 01/02/2016 au 31/07/2016	1,50 %	2,70 %
Du 01/08/2016 au 31/12/2022	1 %	2,20 %
Du 01/01/2023 au 31/12/2023	2 %	3,20 %
Du 01/01/2024 au 31/12/2024	2,25 %	3,45 %
A partir du 01/01/2025	1,75 %	2,95 %

Quelle est la durée du PEL ?

La durée minimale de détention est de 4 ans. Si vous effectuez un retrait avant, le PEL est automatiquement clôturé. La phase d’épargne dure 10 ans maximum, quelle que soit la date d’ouverture du PEL.

Au bout de 10 ans, vous ne pouvez donc plus alimenter votre PEL, même si le plafond n’est pas atteint. Le plan continue toutefois de produire des intérêts pendant 5 ans.

Puis-je garder mon PEL après 10 ans ?

Si vous n’avez pas encore utilisé votre PEL pour un prêt épargne logement dans les 10 ans, vous pouvez le conserver pour 5 années supplémentaires.

Un PEL ouvert après le 28 février 2011 sera automatiquement clôturé au bout de 15 ans et transformé en livret d’épargne classique, à un taux librement fixé par la banque et non le taux appliqué lors de l’ouverture. Ceux dont la souscription est antérieure à cette date ont une durée de vie illimitée.

Il convient néanmoins de prendre en compte la fiscalité.

Le PEL est-il soumis à l’impôt ?

Avant 2018, le PEL échappait à l’impôt. Depuis, il est fiscalisé : dès la première année, les intérêts perçus sont assujettis à l’impôt sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux.

Lors du versement des intérêts, la banque effectue un prélèvement forfaitaire non libératoire de 12,8%. L’administration fiscale applique ensuite un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%, qui correspond à 12,8% d’IR et 17,2% de prélèvements sociaux.

Vous pouvez opter pour le barème progressif de l’impôt qui vaut sur tous vos revenus mobiliers. Les prélèvements sociaux au taux de 17,2% sont toujours dus.

La banque vous envoie un relevé annuel qui mentionne le montant des intérêts générés et le montant du prélèvement forfaitaire non libératoire.

Comment obtenir un prêt épargne logement avec le PEL ?

La finalité première du PEL est l’obtention d’un prêt épargne logement à taux préférentiel en vue de financer un projet immobilier. Votre PEL doit être ouvert depuis au moins 4 ans pour en bénéficier.

Opérations finançables avec le prêt épargne logement

Achat de la résidence principale
Construction de la résidence principale (achat du terrain + travaux)
Travaux d’extension, de réparation ou de rénovation énergétique de la résidence principale
Acquisition de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)
Financement d’un local à usage commercial ou professionnel comprenant la résidence principale

Conditions du prêt épargne logement

Taux : selon la date d’ouverture du PEL (2,95% à partir du 1er janvier 2025)
Montant : maximum 92 000€, en fonction de la durée du plan et des intérêts acquis

Si le montant du prêt est inférieur à 75 000€, il s’agit alors d’un crédit à la consommation. Pour un montant supérieur, le prêt tombe sous la réglementation du crédit immobilier.

Cession des droits au prêt épargne logement

Vous pouvez céder vos droits au prêt épargne logement de votre PEL à un membre de votre famille dès lors qu’il détient lui-même un PEL depuis au moins 3 ans.

Vous pouvez par ailleurs ajouter à vos droits à prêt ceux d’un PEL détenu par un membre de votre famille, si les 2 PEL sont arrivés à terme. Si les PEL ont été ouverts dans 2 banques différentes, le prêt est accordé par l’établissement qui détient le plan dont les intérêts cumulés sont les plus élevés. Le montant du prêt ne peut excéder 92 000€.

Conséquences d’un retrait anticipé sur le PEL

Un retrait effectué avant que le PEL n’atteigne quatre ans d’existence entraîne automatiquement sa fermeture, avec plusieurs conséquences :

Si le retrait intervient avant deux ans, les avantages liés au prêt épargne logement sont annulés et les intérêts sont recalculés sur la base du taux appliqué au CEL.
Entre deux et trois ans, vous perdez également l’accès au prêt épargne logement, mais le rendement reste celui défini lors de l’ouverture.
Entre trois et quatre ans, une partie du prêt épargne logement peut être accordée, et la rémunération initiale est maintenue pour une durée de trois ans.

Au-delà de 4 ans, vous pouvez disposer de votre PEL sans pénalité.

Décès du titulaire : que devient le PEL ?

En cas de décès du titulaire, le PEL est automatiquement clôturé si aucun héritier ne souhaite reprendre le plan. Les sommes cumulées entrent dans la succession.

Un ayant droit peut en effet reprendre le PEL du défunt, si le plafond de 61 200€ n’est pas atteint, même s’il détient lui-même un PEL.

Est-il encore intéressant d’avoir un PEL ?

Face au faible rendement du PEL (1,75% pour les plans ouverts en 2025), la question mérite d’être posée. Le PEL ne présente aucun risque, le capital est garanti sur toute la durée de vie du plan d’épargne, une raison suffisante pour en ouvrir un en 2025 si vous avez un projet immobilier à l’horizon minimum de 4 ans.

Avantages actuels

Taux garanti et sécurisé
Possibilité d'obtenir un prêt immobilier à un taux bonifié (2,95%)
Protection contre l'inflation

Rien ne garantit que le taux du prêt épargne logement sera plus performant que les taux du marché en 2029 ou au-delà.

Limites et points de vigilance

Rendement modeste comparé à d'autres investissements
Plafonnement des versements
Imposition des intérêts à la flat tax
Aucune liquidité : tout retrait entraîne sa clôture
Conditions d'obtention du prêt associé de plus en plus strictes (plus de prime de l’État)

Alternatives à considérer

Compte épargne réglementé (CEL)
Assurance-vie
Investissement locatif
Plan d'épargne retraite (PER)

Comment ouvrir un PEL ?

Vous pouvez ouvrir un PEL uniquement dans une banque ayant signé une convention avec l’État. Tous les grands réseaux traditionnels distribuent le PEL (Crédit Agricole, Banque Postale, LCL, Crédit Mutuel, BNP Paribas, BPCE, etc.).

Certaines banques en ligne proposent le PEL (Axa Banque, BoursoBank, Hello bank!).

Peut-on cumuler un PEL avec d’autres produits d’épargne ?

Vous avez le droit de détenir plusieurs produits d’épargne réglementés (Livret A, LDDS, CEL, Livret Jeune) en complément de votre PEL, sous réserve de respecter les conditions d’éligibilité pour chaque type de placement. Par exemple, le Livret Jeune est accessible uniquement aux personnes âgées entre 12 et 25 ans.

Si vous détenez déjà un CEL (Compte Épargne Logement), vous devez obligatoirement ouvrir votre PEL dans le même établissement.

Quelle est la différence entre PEL et CEL ?

Le PEL et le CEL sont 2 produits d’épargne réglementés qui permettent tous deux d’obtenir un prêt épargne logement à taux avantageux et connu à l’ouverture du plan, afin de financer un projet immobilier (achat ou travaux).

Ces 2 dispositifs sont toutefois différents, aussi bien en termes d’épargne, disponibilité des fonds que d’emprunt.

Critères	PEL	CEL
Définition	Produit d'épargne réglementé destiné au projet immobilier	Produit d'épargne réglementé destiné au projet immobilier
Age minimum	Toute personne mineure ou majeure	Toute personne mineure ou majeure
Montant initial	225 €	300 €
Plafond de versement	61 200 €	15 300 €
Durée minimale pour emprunter	4 ans	18 mois (à condition d’avoir cumulé un montant minimum d’intérêts)
Taux en 2025	1,75 %	1,50 %
Prêt épargne logement	Taux : 2,95 % Montant max. : 92 000 € Durée : de 2 à 15 ans	Taux : 3 % Montant : 23 000 € Durée : de 2 à 15 ans
Fiscalité	Intérêts imposables à l’IR et aux prélèvements sociaux	Intérêts imposables à l’IR et aux prélèvements sociaux
Nombre de plan	1 seul par personne Plusieurs dans le même foyer	1 seul par personne Plusieurs dans le même foyer
Disponibilité des fonds	Aucune liquidité avant 4 ans Perte des droits à prêt si retrait anticipé Après 4 ans sans pénalité	À tout moment à condition que le solde soit d’au moins 300 €
Prime de l’État	Supprimée depuis 2018	Supprimée depuis 2018
Cession des droits à prêt	Possible aux membres de la famille	Possible à un membre de la famille s’il détient un CEL depuis au moins 18 mois

Vous pouvez faire appel aux droits acquis sur votre PEL et votre CEL, mais le montant maximum du prêt global épargne logement ne pourra dépasser 92 000€, avec un plafond de 23 000€ pour la part du prêt CEL.

Points clés à retenir

Le PEL reste plus avantageux pour un projet immobilier.
Le CEL offre plus de flexibilité.
Complémentarité possible entre les 2 produits.

Stratégies d'optimisation du PEL en 2025

Conseils d'experts

Diversifier vos placements
Combiner PEL et autres produits d'épargne
Anticiper votre projet immobilier
Consulter régulièrement votre conseiller bancaire

Erreurs à éviter

Négliger la fiscalité
Bloquer trop longtemps les fonds
Ignorer les alternatives
Sous-estimer vos capacités d'épargne

Le PEL, un outil toujours pertinent

Malgré un contexte financier changeant, le Plan d'Épargne Logement demeure un produit d'épargne stratégique pour les particuliers ayant un projet immobilier. Sa sécurité, sa simplicité et ses avantages financiers en font un placement à considérer avec attention.

Recommandations finales

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