Calcul sur le capital restant dû en assurance de prêt immobilier

L’assurance emprunteur est une garantie essentielle pour sécuriser votre prêt immobilier. Parmi les 2 différentes méthodes de calcul, l’assurance basée sur le capital restant dû est particulièrement avantageuse pour les emprunteurs souhaitant réduire leurs coûts au fil du temps. Ce guide détaillé explore en profondeur le calcul dégressif de l’assurance, les avantages de cette méthode, des exemples concrets et des stratégies pour optimiser son coût.

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Calcul du coût de l’assurance de prêt : 2 méthodes

L’assurance emprunteur est une couverture exigée par les banques pour garantir le remboursement d’un prêt en cas d’accident de la vie. Elle repose sur les garanties : 

• Décès
• Perte totale et irréversible d’autonomie
• Invalidité permanente totale ou partielle
• Incapacité de travail (couvre les arrêts de travail)

L’assurance de prêt a pour objectif de : 

• Sécuriser l’établissement prêteur contre un défaut de paiement
• Protéger l’emprunteur et ses proches en cas d’aléas de la vie 
• Permettre d’accéder plus facilement à un crédit immobilier.

L’assurance s’ajoute aux autres frais inhérents à l’obtention du crédit immobilier, faisant partie intégrante du TAEG (Taux Annuel Effectif Global). Cet indicateur du coût total du crédit contient les primes d’assurance sur la durée de remboursement, exprimées par le TAEA (Taux Annuel Effectif Assurance).

Le coût de l’assurance de prêt : 

• est un élément clé dans le coût global du financement bancaire. Il représente en moyenne un tiers du coût total. 
• dépend de plusieurs paramètres, liés aux risques que vous incarnez (âge, activité professionnelle, état de santé, pratique sportive) aux garanties souscrites et aux caractéristiques de votre crédit (montant, durée, nature).
• le calcul de l’assurance emprunteur peut se faire selon 2 méthodes : sur le capital initial (CI) ou sur le capital restant dû (CRD).

Le calcul sur le capital initial présente une cotisation constante sur la durée totale de remboursement, tandis qu’avec la formule sur le capital restant dû, elle diminue à mesure de l’amortissement du crédit. C’est cette seconde option qui nous intéresse ici.

Comment fonctionne le calcul de l’assurance sur le capital restant dû ?

Contrairement à une assurance basée sur le capital initial (où le montant reste fixe tout au long du prêt), l’assurance sur le capital restant dû, appelée aussi assurance dégressive, est recalculée chaque année en fonction du montant qu’il reste à rembourser.

En général, les banques appliquent la méthode de calcul sur le capital initial, alors que les assureurs alternatifs privilégient l’autre formule, sur le capital restant dû. C’est une des différences entre un contrat groupe et un contrat individuel.

Important : l’entrée en vigueur de la loi Lemoine en 2022 a bouleversé le marché de l’assurance de prêt immobilier en autorisant tout emprunteur à changer de contrat en cours de remboursement à tout moment. Par souci de compétitivité, certains bancassureurs ont intégré la méthode de calcul dégressive à leurs offres d’assurance.

Principe de calcul

• La prime d’assurance est proportionnelle au capital restant dû.
• Chaque mois, au fur et à mesure des remboursements, le capital diminue, et donc la prime d’assurance aussi.
• En début de prêt, la prime est plus élevée, car le capital restant dû est important. Elle baisse progressivement au fil des remboursements.

Exemple chiffré de cotisation d’assurance sur capital restant dû

• Montant emprunté : 200 000 €
• Durée du prêt : 20 ans
• Taux d’assurance : 0,36 %*
• Taux d’intérêt du prêt : 3,5 %

*taux moyen assurance bancaire

Calcul du coût la première année

Le capital en début d’année est de 200 000 €.

Coût de l’assurance : 200 000 € × 0,36 % = 720 €/an soit 60 €/mois

À la fin de la première année, le capital restant dû est d’environ 193 000 € (selon l’amortissement du prêt). La prime d’assurance pour la deuxième année sera donc recalculée sur cette base :

193 000 € × 0,36 % = 694,80 €/an soit 57,90 €/mois

Calcul du coût la dernière année

À la fin du prêt, le capital restant dû est proche de zéro. Ainsi, la dernière prime d’assurance sera très faible.

Coût total estimé de l’assurance sur 20 ans : environ 8 000 €, soit une économie significative par rapport à une assurance sur le capital initial (fixe).

Comparaison avec une assurance sur capital initial

Mois	Capital restant dû (€)	Intérêts payés (€)	Capital remboursé (€)	Assurance sur capital initial (€)	Assurance sur capital restant dû (€)
1	199 423,41	583,33	576,59	60,00	59,83
2	198 845,15	581,65	578,27	60,00	59,65
3	198 265,19	579,97	579,95	60,00	59,48
…	…	…	…	…	…
229	11 415,27	36,57	1 123,35	60,00	3,42
230	10 288,65	33,29	1 126,62	60,00	3,09
231	9 158,74	30,01	1 129,91	60,00	2,75
239	1 156,55	6,74	1 153,18	60,00	0,35
240	0,00	3,37	1 156,55	60,00	0,00
Total	-	-	-	14 400,00 €	8 002,01 €

• Assurance sur capital initial : cotisation fixe à 60 €/mois, coût total 14 400 € sur 20 ans
• Assurance sur capital restant dû : diminue progressivement, coût total 8 002,01 € sur 20 ans.

L'assurance basée sur le capital restant dû permet ainsi d’économiser environ 6 400 € par rapport à une assurance sur le capital initial.

Important : Dans cet exemple, le taux d’assurance est le même quelle que soit la méthode de calcul utilisée. Mais dans la plupart des cas, le taux sur capital restant dû est supérieur à celui sur capital initial. Les primes d’assurance sur les premières années sont donc plus élevées.

Avantages et inconvénients de l’assurance sur le capital restant dû

Pourquoi opter pour l’assurance emprunteur sur capital restant dû ?

Le choix entre capital initial et capital restant dû est primordial lors de la souscription à une assurance emprunteur. Tout dépend de votre projet immobilier sur le long terme. 

Voici 3 raisons qui justifient d’opter pour la méthode de calcul sur capital restant dû :

• Vous n’envisagez pas de remboursement anticipé de votre prêt, ou du moins dans les premiers 10 ans.
• Vous bénéficiez de revenus stables et pérennes qui vous permettent d’assumer des cotisations d’assurance plus élevées en début de prêt.
• Vous anticipez une diminution de vos revenus en fin de prêt (départ à la retraite, études des enfants).

Important : La loi Lemoine impose aux assurances et aux banques d’indiquer le coût de l’assurance sur 8 ans. Cela vous permet de comparer sur une durée plus courte, statistiquement proche de la durée moyenne de détention d’un crédit immobilier en cas de revente.

Reprenons notre exemple précédent, avec l’hypothèse d’un emprunteur âgé de 35 ans, non-fumeur avec le statut de salarié non cadre. Grâce à une simulation, le comparateur Magnolia.fr vous présente les 10 meilleures offres déléguées sur 8 et 20 ans. Vous constatez que le classement diffère selon la durée de remboursement du prêt en raison de la méthode de calcul.

Nom contrat	Coût sur 20 ans	Coût sur 8 ans (classement)
Generali contrat 7344 CRD	4 647,72 €	3 124,78 € (7)
MetLife CRD	5 111,04 €	2 726,88 € (5)
SG Iriade CRD	5 204,76 €	2 386,48 € (3)
Harmonie Mutuelle Spiti CRD	5 541,19 €	3 612,00 € (8)
Generali contrat 7305 CI	5 548,52 €	2 165,92 € (2)
Suravenir Sérénité Emprunteur CI	5 686,80 €	2 142,72 € (1)
Suravenir Sérénité Emprunteur CRD	6 067,83 €	2 767,21 € (6)
Cardif BNP Paribas CRD	6 081,20 €	3 540,44 € (9)
Afi Esca CRD	6 204,94 €	3 887,91 € (10)
Cardif BNP Paribas CI	6 546,20 €	2 508,48 € (4)

Le contrat le moins cher sur 8 ans est donc Suravenir Sérénité Emprunteur CI (2 142,72 €), et le plus coûteux est Afi Esca CRD (3 887,91 €).

Comment réduire encore le coût de l’assurance emprunteur ?

Choisir son assurance en garantie d’un prêt immobilier est une démarche importante, car l’objectif est de vous protéger en toutes circonstances au meilleur prix. Vous devez non seulement bien appréhender l’étendue des garanties, mais aussi savoir comment l’assureur calcule la prime d’assurance. 

Vous avez possibilité de mieux maîtriser le coût de l’assurance en suivant les conseils suivants : 

• Comparez les offres : Utilisez un comparateur d’assurance de prêt pour trouver l’offre la plus compétitive.
• Déléguez d’assurance : Optez pour une assurance externe à la banque grâce au libre choix du contrat instauré par la loi Lagarde et renforcé par la loi Lemoine qui permet de changer d’assurance emprunteur à tout moment. L’acceptation par la banque d’une délégation d’assurance est conditionnée à l’équivalence de garanties avec le contrat groupe.
• Adaptez la quotité assurance de prêt : en cas de crédit immobilier à deux, optez pour une répartition du montant emprunté sur chaque tête en fonction du profil de risques de chacun.
• Optimisez votre profil emprunteur : Un bon état de santé et un profil à faible risque permettent d’obtenir un taux plus avantageux.
• Sélectionnez l’assurance en fonction de votre situation personnelle, mais aussi de la durée de détention envisagée de votre crédit immobilier.

L’assurance crédit immobilier sur le capital restant dû est une solution avantageuse pour réduire le coût total de votre emprunt. Grâce à une prime qui diminue progressivement, elle permet de réaliser des économies significatives par rapport à une assurance calculée sur le capital initial.

Attention toutefois si vous envisagez de rembourser le prêt avant son terme, car les cotisations d’assurance en début d’amortissement sont plus élevées quand elles sont calculées sur le capital restant dû, comparativement à la méthode sur capital initial.

En optimisant son choix d’assurance et en profitant des réformes légales, vous pouvez maximiser vos économies et alléger le coût global de votre crédit.