Calcul sur le capital initial en assurance de prêt immobilier

Vous envisagez un prêt immobilier pour financer l’achat d’un bien immobilier ou un investissement locatif ? Pour obtenir ce financement auprès d’un établissement bancaire, vous devrez respecter certaines exigences, notamment la souscription d’une assurance emprunteur.

Lors de cette démarche, votre assureur vous demandera quel mode de calcul vous souhaitez appliquer. Le calcul sur le capital initial figure parmi les options possibles. Mais de quoi parle-t-on au juste ? Cet article de Magnolia.fr vous explique en détail l’impact de ce choix et comment il influe sur le coût total de votre prêt immobilier.

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CI, CRD : Comment calculer l’assurance emprunteur ?

L’assurance de prêt immobilier constitue un gage de solvabilité. En effet, l’assureur se porte garant du remboursement du crédit en cas de difficulté, à condition que cela soit couvert par votre contrat d’assurance.

Voilà pourquoi, avant de vous accorder un emprunt immobilier, le banquier exige la souscription d’une couverture spécifique. Toutefois, notez qu’elle n’est pas obligatoire sur le plan légal.

Cette protection couvre les risques susceptibles d’impacter votre capacité de remboursement. Elle s’applique, par exemple, en cas de décès, de perte totale et irréversible d’autonomie, d’invalidité permanente ou encore d’incapacité temporaire totale résultant d’une maladie ou d’un accident.

2 méthodes permettent de calculer les cotisations :

• Le calcul sur le capital initial (CI), qui maintient des cotisations fixes pendant toute la durée du prêt.
• Le calcul sur le capital restant dû (CRD), qui ajuste les échéances en fonction du montant encore à rembourser.

Le choix entre ces modes de calcul a un impact direct sur le coût global de votre assurance de prêt.

Comment fonctionne le calcul de votre assurance emprunteur sur le capital initial ?

Lors de la souscription de votre assurance de prêt immobilier, vous devez choisir un mode de calcul. Ce choix est crucial, car il influe directement sur le montant de vos mensualités et le coût global de votre assurance.

L’une des méthodes les plus courantes repose sur le capital initial, c’est-à-dire le montant emprunté à la signature de votre contrat de prêt. Lorsqu’il sert de base au calcul de votre assurance emprunteur, un taux d’assurance fixe s’applique sur le montant total de votre prêt. En outre, vos mensualités d’assurance restent identiques jusqu’à la dernière échéance.

Pour mieux comprendre, prenons un exemple concret avec un prêt immobilier de 100 000 € et un taux annuel effectif d’assurance (TAEA) de 0,30 % :

• Votre coût annuel d’assurance se calcule en multipliant votre capital initial par le TAEA : 100 000 € x 0,30 % = 300 € par an.
• Pour obtenir votre cotisation mensuelle, divisez cette somme par 12 : 300 € /12 = 25 € par mois.
• Vous pouvez aussi estimer que sur une durée de crédit de 8 ans, votre assurance coûtera 2 400 € au total.

Les établissements bancaires et les assureurs sont tenus de vous fournir ces informations avant toute souscription. Pour faciliter votre estimation, ils proposent souvent des simulateurs accessibles en ligne, comme ceux disponibles sur Magnolia.fr, afin d’estimer vos primes d’assurance gratuitement et sans engagement.

Dans cette démarche, vous ne devez pas confondre le TAEA avec :

• Le taux d’intérêt nominal, qui désigne le pourcentage appliqué à votre capital emprunté auprès de votre banque.
• Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui inclut le taux d’intérêt bancaire, le coût de votre assurance emprunteur et les frais annexes de votre crédit immobilier.

Quels sont les atouts et les limites du calcul sur le capital initial ?

Le choix d’un calcul sur le capital initial en assurance emprunteur peut vous intéresser si vous cherchez à optimiser votre prêt immobilier. Mais cette option est-elle réellement avantageuse ou représente-t-elle un coût total plus élevé ?

Les avantages du calcul sur le capital initial

Opter pour un calcul basé sur le capital initial vous offre plusieurs atouts :

• Vous bénéficiez de mensualités fixes, ce qui vous permet d’anticiper vos dépenses et de mieux gérer votre capacité de remboursement sur la durée du prêt.
• Le calcul des cotisations d’assurance reste simple et transparent. Une seule opération suffit pour déterminer le montant des mensualités, ce qui facilite le suivi de vos échéances.
• En cas de remboursement anticipé, cette méthode évite une surcharge des primes en début de crédit immobilier. Ce choix s’avère donc avantageux si vous souhaitez réduire la durée du crédit.

Les limites du calcul sur le capital initial

Ce mode de calcul présente aussi quelques inconvénients :

• La cotisation ne tient pas compte de la baisse progressive des sommes restantes. Par conséquent, le coût global de l’assurance de prêt est souvent plus élevé qu’avec une méthode indexée sur le solde du crédit immobilier.
• Si vous conservez ce dernier jusqu’à son échéance, cette approche perd en attractivité, notamment pour les financements de longue durée.
• Cette méthode peut également poser problème si votre capacité de remboursement diminue avec le temps.

Quels emprunteurs devraient opter pour une assurance calculée sur le capital initial ?

Certains profils d’emprunteurs bénéficient davantage de ce mode de calcul.

Primo-accédants

Si vous contractez un prêt immobilier pour la première fois, les mensualités fixes vous aideront à mieux gérer votre budget. Ce mode de calcul, simplifié, permet un suivi fluide du remboursement du prêt, un atout majeur lorsque vous découvrez le fonctionnement des crédits immobiliers.

Emprunteurs avec des revenus stables

Si vous êtes salarié en CDI, fonctionnaire ou investisseur locatif, votre capacité de remboursement reste stable. Grâce aux mensualités fixes, vous maintenez un équilibre budgétaire sans craindre des hausses soudaines de cotisations. Vous jonglez peut-être entre plusieurs engagements financiers, notamment un loyer, un apport personnel et des frais liés à votre achat immobilier. Votre besoin de prévisibilité budgétaire fait de cette option un choix pertinent.

Emprunteurs prévoyant un remboursement anticipé

Si vous envisagez de rembourser votre prêt immobilier avant son terme, cette formule peut être avantageuse. Contrairement à une couverture indexée sur le capital restant, qui entraîne un coût total élevé en début de crédit, cette solution répartit les cotisations sur la durée de remboursement. Ainsi, vous ne payez pas inutilement des sommes importantes les premières années si vous comptez solder votre emprunt immobilier avant son terme.

Peut-on changer de mode de calcul pour votre assurance emprunteur ?

Le choix d’un nouveau mode de calcul pour votre assurance de prêt dépend de vos attentes :

• Pour rappel, une couverture basée sur le capital initial applique des cotisations fixes durant toute la durée du prêt. Les banques privilégient cette formule à travers leurs contrats d’assurance groupe standardisés. Cette méthode vous offre une meilleure visibilité budgétaire, mais son coût total reste plus élevé, car les primes ne diminuent pas au fil du remboursement du prêt.
• À l’inverse, l’assurance calculée sur le capital restant dû ajuste la cotisation au fil du temps. Cette option allège progressivement vos mensualités, mais impose des primes plus élevées en début de crédit immobilier. En cas de remboursement anticipé ou de changement de contrat, vous pourriez payer davantage sans profiter pleinement de la diminution des échéances.

Cependant, toute modification du mode de calcul impose un nouvel engagement avec des cotisations réajustées en fonction du capital restant et un taux susceptible de varier. Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez résilier votre assurance emprunteur à tout moment, sans attendre la date d’anniversaire de votre souscription.

Si vous hésitez, un courtier peut vous accompagner dans la comparaison des offres et des méthodes de calcul. Il vous oriente vers la solution la plus adaptée à votre projet immobilier, selon votre capacité de remboursement. 

Comment choisir la meilleure assurance emprunteur sur le capital initial ?

Pour obtenir le meilleur contrat d’assurance de prêt basé sur le capital initial, comparez attentivement les offres de prêt en tenant compte du taux d’assurance emprunteur. Ce dernier dépend de plusieurs facteurs déterminants :

• Le montant du prêt immobilier et sa durée de remboursement
• Votre âge et votre état de santé
• Le type de contrat de prêt choisi (garanties de base ou renforcées)
• La quotité assurée, en particulier en cas de co-emprunteur
• Votre statut professionnel, surtout si vous exercez un métier à risques

L’utilisation d’un comparateur d’assurance est la méthode la plus efficace pour faire jouer la concurrence et identifier les meilleurs taux d’assurance. Des plateformes comme Magnolia.fr vous permettent d’accéder à plusieurs devis d’assurance adaptés à votre profil d’emprunteur et de comparer facilement les couvertures basées sur le capital initial et celles calculées sur le capital restant dû. 

Les écarts de tarifs peuvent être significatifs, en effet, souscrire une assurance externe vous permet souvent de réduire le coût total du crédit. Toutefois, une offre moins chère ne doit pas compromettre votre niveau de garantie.

Avant de finaliser votre choix, assurez-vous que les protections proposées répondent aux exigences de votre établissement prêteur. La fiche standardisée d’information (FSI) précise les garanties minimales obligatoires, telles que la garantie décès et la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). Elle mentionne également des options essentielles, comme l’invalidité permanente totale (IPT), l’invalidité permanente partielle (IPP), l’incapacité temporaire totale (ITT) et la perte d’emploi. Ne négligez pas ces éléments, car ils déterminent votre niveau de protection.

Après avoir choisi votre assurance, transmettez votre demande de souscription à votre banquier. La délégation d’assurance vous permet de changer de couverture sans frais. Pour faciliter cette transition, un courtier peut vous assister dans les démarches, accélérer le processus et négocier le meilleur taux adapté à votre profil d’emprunteur.