L'investissement dans une résidence de tourisme est-il risqué durant cette période de Codiv-19? La réponse à cette question est sans ambiguïté. Selon le ministre de l'Économie Bruno Le Maire, investir dans les résidences de tourisme est actuellement risqué. Des milliers d'investisseurs en font les frais depuis plus d’un an. Une réforme visant à améliorer l'information précontractuelle sur ce type d'investissement immobilier est en préparation.
Résidences de tourisme : 120 000 investisseurs en difficulté
Dans un contexte de crise sanitaire et économique qui impose des mesures de restriction et de limitation des déplacements, le secteur du tourisme est à la peine depuis mars 2020, et notamment un domaine financé par un grand nombre de particuliers : les résidences de tourisme, ces logements prêts à vivre, équipés pour accueillir une clientèle de loisirs ou d'affaires en séjour de courte durée.
En France, le parc des résidences de tourisme et apparthotels représentait 2 200 unités, soit 713 000 lits, dont environ 1 450 résidences non classées (chiffres 2017).
Pour des milliers de propriétaires bailleurs d'un logement situé dans une résidence de tourisme, la situation est douloureuse. Alors qu'ils sont censés avoir investi dans un placement à revenus garantis, ils se retrouvent aujourd'hui confrontés soit à la fermeture des résidences, soit à la baisse des loyers ou au report de ces loyers dont les gestionnaires sont pourtant redevables selon les termes du bail commercial. Privées d'occupants, les grandes enseignes pourtant solides comme Pierre & Vacances, Belambra, Odalys ou encore Néméa ont fermé boutique et ne paient plus leurs loyers. Pour le seul écosystème des résidences de montagne, la perte de chiffres d'affaires s'élève à 80%.
Au moins 120 000 de propriétaires-investisseurs n'ont pas touché de revenus locatifs depuis le printemps 2020. Ayant souscrit des emprunts pour acquérir leurs biens donnés à bail, la plupart d'entre eux peinent désormais à honorer leurs dettes (mensualités de crédit, charges et impôts fonciers) et doivent négocier des aménagements avec leur banquier.
Résidences de tourisme : placement risqué durant le Covid ?
Souvent acquis neuf auprès d'un promoteur, le lot d'une résidence de tourisme est assorti d'un bail commercial avec un exploitant gestionnaire pour une durée de 9 ans. À la clef, l'investisseur peut escompter une rentabilité brute annuelle généralement comprise entre 3% et 6%. Mais sans clients, pas de revenus locatifs.
Suite au lobbying des exploitants de résidences services, notamment les résidences pour touristes et étudiants, qui peinent à régler leurs loyers aux propriétaires souvent investisseurs en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), la députée LR Brigitte Kuster s'est emparée du problème et a interrogé le ministre Bruno Le Maire sur d'éventuelles mesures publiques de soutien au secteur. Dans un courrier de réponse daté du 7 avril que le journal Le Figaro s'est procuré, les propos du ministre sont sans équivoque : l'investissement en résidences services est un investissement risqué. S'il s'est dit conscient des difficultés auxquelles sont confrontés les investisseurs, Bruno Le Maire précise que l'État n'a pas vocation à être parti dans une relation contractuelle de nature privée entre gestionnaires et propriétaires.
Un bail commercial contraignant pour l’investisseur
Face au mur d'impayés qui les menace, les investisseurs en résidence de tourisme ont lancé début mai 2021 une pétition réclamant au gouvernement des mesures concrètes pour éviter un contentieux généralisé entre propriétaires et exploitants.
Comme indiqué précédemment, les investissements en résidence de tourisme sont soumis aux baux commerciaux, des contrats réputés parmi les plus complexes et les plus contraignants pour les bailleurs. Si l’investisseur ne souhaite pas reconduire le bail, il doit payer une indemnité d’éviction au gestionnaire généralement équivalente à 3 années de loyers. Or, reprendre son autonomie n’est pas forcément l’option gagnante, puisque l’investisseur s’est engagé vis-à-vis de l’administration fiscale à exploiter commercialement le logement pendant 20 ans, à fournir au moins 3 services (ménage, petit-déjeuner, accueil, fourniture du linge, etc.), sans compter qu’il doit tenir lui-même sa comptabilité. La solution la plus simple est souvent le renouvellement du bail, ce qui place l’exploitant en position de force pour négocier les loyers.
Une réforme pour les investisseurs en résidences de tourisme
Alors que les propriétaires de résidences de tourisme attendent des aides au paiement des loyers, l'exécutif réfléchit à une réforme visant à améliorer l'information précontractuelle des investisseurs, afin de mieux les avertir des risques liés à ce type d'investissement. Face au constat du caractère risqué de l'investissement en résidence de tourisme, cette future réforme pourrait s'inspirer des obligations d'information prévues pour les produits financiers.
Les résidences services (étudiants, touristes, affaires, seniors) sont vendues comme un investissement immobilier sans risque à rentabilité garantie, idéal pour préparer sa retraite en toute sécurité, et sans souci quant à la gestion, puisque l'exploitant est en charge de trouver des locataires. Les investisseurs achètent plus un pur produit de placement qu'un logement. Les vendeurs, qu'ils soient agents immobiliers, conseillers en gestion de patrimoine, banques ou promoteurs, ont pourtant une responsabilité et un devoir de conseil.
Une enquête de la DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes) d'avril 2017 dressait l'état des lieux du marché de l'investissement dans les résidences de tourisme. À l'époque, un investisseur sur dix ne percevait plus la totalité des loyers attendus pour rembourser son crédit immobilier, en raison notamment d'une offre surabondante. L'enquête soulignait par ailleurs qu'il devenait nécessaire de renforcer la réglementation, notamment en amont de la vente, sur l'information préalable et précontractuelle des investisseurs.
