Crédit immobilier 2022 : les règles d'octroi inchangées

Un homme en chemise cravate avec de grosses lunettes regarde l'objectif d'un air dubitatif

La messe est dite. À compter du 1er janvier 2022, les nouvelles règles d'accès à l'emprunt immobilier passent du statut de simples consignes à celui de normes imposées aux banques. À défaut, celles-ci pourront être sanctionnées. Pour les emprunteurs, pas de surprise, puisque ces conditions d'octroi s'appliquent déjà depuis un an. On peut toutefois s'attendre à une plus grande rigueur de la part des établissements prêteurs pour éviter le coup de bâton du gendarme financier.

Une norme obligatoire

Lors d'une réunion mardi 14 décembre dernier, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a fait le bilan de sa recommandation du 27 janvier 2021 relative à l'octroi des crédits résidentiels, avant de confirmer que les préconisations en place depuis cette date deviendront juridiquement contraignantes à compter du 1er janvier prochain, comme il l'avait fermement indiqué en septembre dernier.

Chargée de la surveillance du système financier, l'instance placée sous la tutelle du ministre de l'Économie s'est félicitée que les dernières données disponibles sur la mise en œuvre des consignes de janvier 2021 permettent de dresser un bilan positif : "les conditions d'octroi ont continué à s’assainir – globalement et pour chacun des réseaux bancaires pris individuellement – au cours du dernier trimestre, sans que cela ne remette en cause la forte dynamique de la distribution du crédit immobilier, à des taux d’intérêt qui restent historiquement bas".

Les règles de distribution du crédit immobilier aux particuliers deviennent une norme à laquelle les banques ne pourront déroger, sauf à la marge, sous peine de sanctions administratives de la part de l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR).

C'est là le seul changement qui s'opérera à partir du 1er janvier 2022, les prêts à l'habitat accordés depuis un an étant en conformité avec le cadre dorénavant réglementaire, à savoir :

le taux d'endettement est limité à 35% des revenus nets de l'emprunteur (avant impôt) ;
la durée de remboursement ne peut excéder 25 ans, voire 27 ans en cas de différé d'amortissement de 2 ans (immobilier neuf, construction de maison neuve et immobilier ancien avec travaux de rénovation) ;
le montant de l'emprunt est plafonné à 7 années de revenus.

Sur l'ensemble de la production trimestrielle, 20% des crédits octroyés peuvent s'écarter des critères, à hauteur de 80% minimum à destination de la primo-accession et de l'acquisition de la résidence principale. Cette marge de flexibilité garde les mêmes proportions en 2022 et selon les observations du courtier Empruntis, les banques se sont mises en ordre de marche depuis la fin du premier semestre.

Une activité immobilière à son plus haut niveau

Pour le HCSF, "la mesure est d'autant plus importante dans le contexte d'une progression des risques immobiliers à travers l'Europe en sortie de crise". Les nouveaux critères contribuent à contenir ces risques potentiels en France et force est de constater qu'ils n'ont pas ralenti la production de crédits à l'habitat.

Selon les chiffres de la Banque de France, l'encours annuel se situait à 1 201 milliards d'euros à fin octobre 2021, soit une progression de 6,4% par rapport à 2020. Chaque mois de l’année écoulée, les banques ont distribué plus de 22 milliards d'€ aux Français pour acheter un logement, une moyenne record comparée à l'année 2019 historiquement dynamique s'il en est, puisqu'elle a généré la décision des autorités financières de juguler le crédit.

La pierre fait rêver les Français, d'autant plus en cette période inédite marquée par des contraintes et des restrictions. Nombreux sont ceux qui ont pu réaliser ce rêve en 2021. À fin octobre selon les données des Notaires de France, près de 1 200 000 transactions immobilières ont été réalisées sur douze mois, un niveau inégalé et une hausse de 14,5% par rapport à 2019, la fameuse année de tous les dangers.

Un crédit strictement encadré, pas accessible à tous

L'accession à la propriété reste néanmoins à l'état de fantasme pour certains ménages. Le respect des conditions d'octroi oblige désormais à mobiliser un apport personnel conséquent (jusqu'à 30% du montant de l'opération), ce qui est compliqué voire impossible pour les candidats les moins bien dotés, à commencer par les jeunes actifs, habituellement endettés sur les durées les plus longues aux taux les moins performants pour compenser l'absence de mise initiale.

L'encadrement strict du crédit s'avère un garde-fou pour ces ménages trop fragiles financièrement dans l’immédiat pour devenir propriétaires. Au-delà de la mensualité du crédit, ils oublient souvent qu’en tant que propriétaires ils doivent s’acquitter de la taxe foncière, à moins d’être éligible à l’exonération temporaire de 2 ans (logement ancien avec travaux d’économie d’énergie et construction nouvelle).

Entre 2010 et 2020, le montant moyen de cette taxe a bondi de près de 28% ! Une hausse trois fois supérieure à celle des loyers et de l’inflation sur la période. À Nantes, Villeurbanne, Clermont et Lille, l’augmentation a dépassé les 35% ! En 2022, compte tenu de la remontée de l’inflation, la taxe foncière va progresser de plus de 3,4%. Les centaines voire milliers d’euros annuels versés aux communes et aux collectivités locales au titre de la taxe foncière pèsent lourdement sur le budget des ménages déjà fortement endettés. Les banques tiennent compte de ce paramètre et mettent en garde les candidats à l’emprunt quant aux frais annexes qu’ils devront assumer une fois devenus propriétaires de leur logement.

Autres candidats à l'emprunt immobilier empêchés par les nouvelles règles : les seniors et les personnes avec des risques aggravés de santé. Le coût très élevé de l'assurance de prêt se heurte aux taux de l'usure, devenus historiquement bas en raison du niveau plancher des taux d'intérêts. Les banques n'ont plus le droit d'exclure les primes d'assurance pour effectuer le calcul du taux d'endettement. Bien qu'ils soient parfaitement solvables, ces profils ne peuvent concrétiser leur projet immobilier, car l'assurance, nécessaire à l'obtention du financement, pèse trop lourd dans le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) qui doit être contenu sous le seuil légal.

De l'avis des courtiers, les plus touchés seraient pourtant les investisseurs immobiliers. Ils ne peuvent plus compter sur les futurs revenus locatifs pour diminuer la charge mensuelle d'emprunt, car les banques les intègrent désormais aux revenus globaux, ce qui a pour effet de rehausser le taux d'endettement. Quand on rembourse déjà un premier crédit sur la résidence principale, l'équation n'est pas tenable, même si les revenus sont confortables et le reste à vivre suffisant.

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Assurance de prêt immobilier : forte baisse des tarifs depuis 2020

Les primes d’assurance de prêt immobilier connaissent une tendance à la baisse ces dernières années. Contrairement aux autres types d’assurances qui ont vu leurs prix augmenter, et même fortement, l’assurance emprunteur devient financièrement plus accessible. Cette diminution des coûts s’explique notamment par la concurrence accrue entre les banques et les assureurs externes, également par l’évolution de la réglementation en faveur des consommateurs. Qui sont les principaux bénéficiaires de cette baisse ? Comment en tirer le meilleur parti ? Décryptage. Tarifs assurance emprunteur : une baisse moyenne de 27 % sur 5 ans Une étude menée par le comparateur en ligne Magnolia.fr révèle que les prix des assurances emprunteur ont chuté de 27 % en moyenne entre 2020 et 2025. Cette évolution va à contre-courant de la hausse généralisée des autres assurances (variation sur 10 ans) : +16 % pour les assurances auto +35 % pour l’assurance habitation +50 % pour les mutuelles santé. La principale raison de cette baisse est l’ouverture du marché grâce à des réformes législatives successives qui ont favorisé la libre concurrence. Dernière en date, la loi Lemoine a simplifié la résiliation et la substitution des contrats d’assurance de prêt immobilier, permettant aux consommateurs de trouver des offres mieux adaptées à leur profil et à des tarifs plus avantageux que le contrat initial. Depuis 2022, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier en cours de prêt à tout moment, sans attendre la date d’échéance autrefois requise par les dispositifs précédents (loi Hamon, amendement Bourquin). Cette opportunité peut être saisie dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit pour optimiser les économies potentielles. Les emprunteurs de plus de 45 ans : grands gagnants de la baisse des tarifs L’étude de Magnolia.fr met en lumière que les emprunteurs âgés de 45 ans et plus ont bénéficié de la plus forte réduction tarifaire, avec une baisse moyenne de 35 %. Cette tendance s’explique par l’apparition d’offres plus spécifiques chez les assureurs alternatifs, qui permettent aux profils plus âgés d’obtenir des conditions plus favorables. Les personnes présentant un risque aggravé de santé profitent également de ces nouvelles opportunités. Grâce à l’assouplissement des critères et à la suppression du questionnaire médical sous certaines conditions (prêt inférieur ou égal à 200 000€ et remboursé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur), elles ont désormais accès à des contrats plus compétitifs sans surprime pour raisons de santé. Les jeunes emprunteurs, âgés de 25 à 40 ans, ne sont pas en reste avec une diminution moyenne des tarifs de 20 %. Déjà avantagés par des primes plus basses grâce à leur profil jugé moins risqué, ils voient l’écart avec les assurances de groupe des banques se creuser davantage en leur faveur. Bancassureurs et alternatifs : une concurrence qui tire les prix vers le bas L’essor des assureurs alternatifs a profondément modifié le marché de l’assurance emprunteur. Alors que les banques continuent de proposer des assurances de groupe aux tarifs souvent élevés pour cause de mutualisation, les prestataires spécialisés offrent des contrats sur-mesure, plus compétitifs et mieux adaptés aux besoins individuels. L’application de la loi Lemoine a joué un rôle clé dans cette transformation. La flexibilité accrue permise par la substitution à tout moment a encouragé davantage de consommateurs à comparer les offres et à opter pour des solutions plus avantageuses. À garanties équivalentes, principe obligatoire pour que la banque accepte une offre externe, la délégation de contrat permet de diviser par 2 à 4 le coût d’une assurance emprunteur. Pour un prêt immobilier de 250 000€ sur 20 ans, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. Comparer les offres pour optimiser son assurance emprunteur Vous pouvez faire des économies sur votre assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, en amont comme en aval. Au moment de la souscription du crédit Grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir une assurance externe dès la signature du prêt, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. La délégation d’assurance permet souvent d’obtenir une assurance jusqu’à 60% moins chère. En cours de prêt Il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine. Vous n’avez aucun préavis à respecter, uniquement le principe d’équivalence de niveau de garanties. Plus tôt vous choisissez une assurance plus avantageuse, plus vous réalisez d’économies sur l’ensemble de la durée du prêt. Un écart de prime de quelques dizaines d’euros par mois peut représenter des milliers d’euros d’économies sur plusieurs années. Négocier son assurance de prêt : premier levier d’économies Beaucoup d’emprunteurs se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt de leur prêt, négligeant l’impact du coût de l’assurance. Pourtant, optimiser son assurance emprunteur peut générer des économies encore plus importantes qu’une légère baisse du taux de crédit. Sachez que l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Prenons un exemple concret : Critère Scénario initial Scénario avec taux d’intérêts réduit Scénario avec taux assurance réduit Scénario combinant taux d’intérêts et taux d’assurance réduits Montant de l’emprunt 250 000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 € Durée 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans Taux nominal 3,50 % 3,40 % 3,50 % 3,40 % Coût total intérêts 97 976 € 94 901 € 97 976 € 94 901 € Taux assurance 0,34 % 0,34 % 0,16 % 0,16 % Cotisation annuelle assurance 852 € 852 € 396 € 396 € Coût total assurance 17 000 € 17 000 € 7 920 € 7 920 € Économie sur les intérêts - 3 075 € - 3 075 € Économie sur l’assurance - - 9 080 € 9 080 € Économie totale - 3 075 € 9 080 € 12 155 € Ce cas illustre l’importance de comparer et renégocier son assurance de prêt autant, sinon plus, que son taux d’intérêts. Miser uniquement sur la négociation du taux de crédit peut être une erreur si le coût de l’assurance est négligé. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation au bénéfice des emprunteurs L’évolution du marché de l’assurance emprunteur en 2025 marque une véritable rupture avec les pratiques passées. L’ouverture à la concurrence, soutenue par les évolutions législatives, a permis de tirer les prix vers le bas et d’offrir des conditions plus avantageuses à un plus large panel d’emprunteurs. Comparer les offres via des outils en ligne spécialisés est aujourd’hui un réflexe essentiel pour toute personne souscrivant un crédit immobilier. Avec des écarts de prix significatifs entre les assurances de groupe et les contrats alternatifs, la vigilance et l’anticipation peuvent permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée totale d’un prêt. Un avantage non négligeable dans un contexte économique où la maîtrise des coûts est une priorité pour de nombreux ménages.

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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !

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