Faut-il louer ou acheter en 2025 ? Le point immobilier dans les plus grandes villes françaises

C’est la sempiternelle question que se posent tous les foyers français : est-il préférable d’acheter ou de louer son logement ? L’année 2025 pourrait marquer un tournant sur le marché immobilier français. Après 2 ans de crise immobilière, malgré une baisse significative des taux d’intérêts ces 12 derniers mois et un repli des prix immobiliers, de nouvelles opportunités émergent pour les futurs propriétaires. Le cabinet Wüest Partner France révèle un changement majeur : l'achat immobilier redevient financièrement avantageux dans de nombreuses villes en 2025, contrairement à l’an passé où il était largement préférable de rester locataire.

Le grand retour de l'achat immobilier en 2025

Dans un contexte de baisse des taux d'intérêt et de correction des prix, devenir propriétaire s'avère désormais plus rentable que la location dans plusieurs agglomérations.

À Marseille, les propriétaires économisent en moyenne 550 € par an, tandis qu'à Toulon, l'avantage atteint 750 € annuels. L’économie va jusqu’à plus de 2 000€ par an (Saint-Étienne). La comparaison est faite à partir d’un investissement immobilier de 20 ans.

Cette évolution résulte d'une combinaison de facteurs favorables :

Diminution des taux de crédit

Les taux d’emprunt sur 20 ans sont passés d’une moyenne de 4,50% fin 2023 à 3,30% début 2025 (hors assurance de prêt et coût des sûretés). Les prévisions laissent augurer des taux sous la barre des 3% dans les semaines à venir.

Retrouvez toutes les infos pour emprunter en janvier 2025.

Ajustement des prix immobiliers

Les valeurs dans l’ancien ont diminué en moyenne de 4% en 2023 et devraient céder autour de 2% en 2024. Cette correction est relative, car les prix immobiliers en France ont quasiment triplé depuis 2000. Ils restent élevés dans de nombreuses métropoles, mais la hausse des salaires et la baisse des taux d’emprunt rendent l’achat immobilier davantage envisageable.

Augmentation constante des loyers

Selon les prévisions de SeLoger, les loyers auront augmenté de 4% en 2024, une hausse bien supérieure à l'inflation. Louer son logement reste cher dans les 10 plus grandes villes, où la progresssion va jusqu'à 4,7%. Le phénomène est alimenté par la pénurie d'offres, elle-même due au manquement de roulement des logements ces 2 dernières années en raison de la crise du crédit.

Les loyers ont bondi de +10% à Antibes, de +7,8% à Nice et de +7% à Marseille. En moyenne, dans les 50 plus grandes communes de France, la hausse des loyers en 2024 se situe à 4,3%.

L’achat redevient plus rentable en 2025 dans certaines de ces villes, mais c'est davantage dans les communes de taille moyenne (voir plus bas) que l'équation se vérifie.

Les grandes métropoles : un marché en transformation

Dans les grandes villes où l’immobilier est cher, la location se justifie toujours pleinement.

Paris : un écart propriété-location qui se réduit

La capitale illustre parfaitement cette transformation du marché. Si la location reste légèrement avantageuse, l'écart s'est considérablement réduit, passant de 7 840 € à seulement 1 970 € par an. Les coûts annuels s'établissent à 33 560 euros pour la propriété contre 31 590 € pour la location.

Des situations contrastées selon les villes

Certaines métropoles comme Bordeaux et Annecy maintiennent un avantage pour la location, avec des économies dépassant 2 000 € annuels. Néanmoins, une faible appréciation des biens (0,6 à 0,8% par an) suffirait à inverser cette tendance.

Les villes moyennes : avantage à la propriété

Saint-Étienne et autres villes attractives

Saint-Étienne est la ville du TOP 20 qui affiche les prix immobiliers les plus bas du marché : un appartement type y coûte environ 78 200 €, permettant une économie annuelle de 2 270 € par rapport à la location. Des villes comme Roubaix, Argenteuil ou Mulhouse offrent également des opportunités similaires.

Une dynamique favorable dans de nombreuses agglomérations

Villeurbanne, Brest, Grenoble, Le Havre, Amiens et Le Mans présentent désormais un net avantage pour l'achat immobilier, même en tenant compte d'une potentielle dépréciation mineure des biens.

L’achat immobilier coûte dans ces villes entre 130 € et 2 010 € de moins par an que la location.

Analyse départementale : une France majoritairement propice à l'achat

76 départements favorables à la propriété

L'étude révèle que dans 76 des 96 départements français métropolitains, l'achat est plus avantageux que la location, même sans perspective de plus-value. Cette situation est particulièrement marquée dans le centre et le nord du pays, où les prix des logements sont plus abordables qu’ailleurs.

Les zones où la location garde l'avantage

En revanche, les zones du littoral atlantique et les zones touristiques (départements alpins, méditerranéens et Corse), mais aussi Paris et les Hauts-de-Seine comme indiqué plus haut, maintiennent un avantage pour la location, principalement en raison de prix immobiliers élevés.

Tableau comparatif entre achat et location dans les 20 plus grandes villes de France :

Ville	Coût location (loyer + charges)	Prix achat appartement	Coût annuel propriété*	Différence de coût propriété/location
Paris	31 590 €	640 000 €	33 560 €	1 970 €
Marseille	14 680 €	217 200 €	14 130 €	-550 €
Lyon	15 810 €	295 800 €	17 230 €	1 420 €
Toulouse	13 400 €	222 800 €	13 770 €	370 €
Nice	18 360 €	346 500 €	19 720 €	1 360 €
Nantes	13 400 €	244 400 €	15 270 €	1 870 €
Montpellier	13 330 €	236 300 €	15 160 €	1 830 €
Strasbourg	13 850 €	230 500 €	14 290 €	440 €
Bordeaux	15 510 €	292 400 €	17 910 €	2 400 €
Lille	13 700 €	240 000 €	15 210 €	1 510 €
Rennes	14 150 €	254 600 €	15 820 €	1 670 €
Toulon	12 580 €	179 000 €	11 830 €	-750 €
Reims	11 450 €	177 300 €	11 790 €	340 €
Saint-Étienne	8 970 €	78 200 €	6 700 €	-2 270 €
Le Havre	11 370 €	147 100 €	10 770 €	-600 €
Dijon	11 600 €	174 200 €	11 900 €	300 €
Angers	12 880 €	212 200 €	14 040 €	1 160 €
Grenoble	12 350 €	161 600 €	12 090 €	-260 €
Villeurbanne	14 300 €	234 800 €	14 170 €	-130 €

*inclus les frais de notaire et de garantie, les intérêts de prêt immobilier, l’assurance emprunteur, la taxe foncière, les charges de copropriété, les coûts d’entretien

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Assurance de prêt immobilier : forte baisse des tarifs depuis 2020

Les primes d’assurance de prêt immobilier connaissent une tendance à la baisse ces dernières années. Contrairement aux autres types d’assurances qui ont vu leurs prix augmenter, et même fortement, l’assurance emprunteur devient financièrement plus accessible. Cette diminution des coûts s’explique notamment par la concurrence accrue entre les banques et les assureurs externes, également par l’évolution de la réglementation en faveur des consommateurs. Qui sont les principaux bénéficiaires de cette baisse ? Comment en tirer le meilleur parti ? Décryptage. Tarifs assurance emprunteur : une baisse moyenne de 27 % sur 5 ans Une étude menée par le comparateur en ligne Magnolia.fr révèle que les prix des assurances emprunteur ont chuté de 27 % en moyenne entre 2020 et 2025. Cette évolution va à contre-courant de la hausse généralisée des autres assurances (variation sur 10 ans) : +16 % pour les assurances auto +35 % pour l’assurance habitation +50 % pour les mutuelles santé. La principale raison de cette baisse est l’ouverture du marché grâce à des réformes législatives successives qui ont favorisé la libre concurrence. Dernière en date, la loi Lemoine a simplifié la résiliation et la substitution des contrats d’assurance de prêt immobilier, permettant aux consommateurs de trouver des offres mieux adaptées à leur profil et à des tarifs plus avantageux que le contrat initial. Depuis 2022, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier en cours de prêt à tout moment, sans attendre la date d’échéance autrefois requise par les dispositifs précédents (loi Hamon, amendement Bourquin). Cette opportunité peut être saisie dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit pour optimiser les économies potentielles. Les emprunteurs de plus de 45 ans : grands gagnants de la baisse des tarifs L’étude de Magnolia.fr met en lumière que les emprunteurs âgés de 45 ans et plus ont bénéficié de la plus forte réduction tarifaire, avec une baisse moyenne de 35 %. Cette tendance s’explique par l’apparition d’offres plus spécifiques chez les assureurs alternatifs, qui permettent aux profils plus âgés d’obtenir des conditions plus favorables. Les personnes présentant un risque aggravé de santé profitent également de ces nouvelles opportunités. Grâce à l’assouplissement des critères et à la suppression du questionnaire médical sous certaines conditions (prêt inférieur ou égal à 200 000€ et remboursé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur), elles ont désormais accès à des contrats plus compétitifs sans surprime pour raisons de santé. Les jeunes emprunteurs, âgés de 25 à 40 ans, ne sont pas en reste avec une diminution moyenne des tarifs de 20 %. Déjà avantagés par des primes plus basses grâce à leur profil jugé moins risqué, ils voient l’écart avec les assurances de groupe des banques se creuser davantage en leur faveur. Bancassureurs et alternatifs : une concurrence qui tire les prix vers le bas L’essor des assureurs alternatifs a profondément modifié le marché de l’assurance emprunteur. Alors que les banques continuent de proposer des assurances de groupe aux tarifs souvent élevés pour cause de mutualisation, les prestataires spécialisés offrent des contrats sur-mesure, plus compétitifs et mieux adaptés aux besoins individuels. L’application de la loi Lemoine a joué un rôle clé dans cette transformation. La flexibilité accrue permise par la substitution à tout moment a encouragé davantage de consommateurs à comparer les offres et à opter pour des solutions plus avantageuses. À garanties équivalentes, principe obligatoire pour que la banque accepte une offre externe, la délégation de contrat permet de diviser par 2 à 4 le coût d’une assurance emprunteur. Pour un prêt immobilier de 250 000€ sur 20 ans, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. Comparer les offres pour optimiser son assurance emprunteur Vous pouvez faire des économies sur votre assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, en amont comme en aval. Au moment de la souscription du crédit Grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir une assurance externe dès la signature du prêt, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. La délégation d’assurance permet souvent d’obtenir une assurance jusqu’à 60% moins chère. En cours de prêt Il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine. Vous n’avez aucun préavis à respecter, uniquement le principe d’équivalence de niveau de garanties. Plus tôt vous choisissez une assurance plus avantageuse, plus vous réalisez d’économies sur l’ensemble de la durée du prêt. Un écart de prime de quelques dizaines d’euros par mois peut représenter des milliers d’euros d’économies sur plusieurs années. Négocier son assurance de prêt : premier levier d’économies Beaucoup d’emprunteurs se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt de leur prêt, négligeant l’impact du coût de l’assurance. Pourtant, optimiser son assurance emprunteur peut générer des économies encore plus importantes qu’une légère baisse du taux de crédit. Sachez que l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Prenons un exemple concret : Critère Scénario initial Scénario avec taux d’intérêts réduit Scénario avec taux assurance réduit Scénario combinant taux d’intérêts et taux d’assurance réduits Montant de l’emprunt 250 000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 € Durée 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans Taux nominal 3,50 % 3,40 % 3,50 % 3,40 % Coût total intérêts 97 976 € 94 901 € 97 976 € 94 901 € Taux assurance 0,34 % 0,34 % 0,16 % 0,16 % Cotisation annuelle assurance 852 € 852 € 396 € 396 € Coût total assurance 17 000 € 17 000 € 7 920 € 7 920 € Économie sur les intérêts - 3 075 € - 3 075 € Économie sur l’assurance - - 9 080 € 9 080 € Économie totale - 3 075 € 9 080 € 12 155 € Ce cas illustre l’importance de comparer et renégocier son assurance de prêt autant, sinon plus, que son taux d’intérêts. Miser uniquement sur la négociation du taux de crédit peut être une erreur si le coût de l’assurance est négligé. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation au bénéfice des emprunteurs L’évolution du marché de l’assurance emprunteur en 2025 marque une véritable rupture avec les pratiques passées. L’ouverture à la concurrence, soutenue par les évolutions législatives, a permis de tirer les prix vers le bas et d’offrir des conditions plus avantageuses à un plus large panel d’emprunteurs. Comparer les offres via des outils en ligne spécialisés est aujourd’hui un réflexe essentiel pour toute personne souscrivant un crédit immobilier. Avec des écarts de prix significatifs entre les assurances de groupe et les contrats alternatifs, la vigilance et l’anticipation peuvent permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée totale d’un prêt. Un avantage non négligeable dans un contexte économique où la maîtrise des coûts est une priorité pour de nombreux ménages.

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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !

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