Immobilier : quels départements augmentent les frais de notaire en 2025 ?

La loi de finances 2025 autorise les départements à rehausser de 0,5 point le taux de la taxe départementale sur les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), communément appelés « frais de notaire ». Ce relèvement n’est pas une obligation. Certains départements l’ont déjà annoncé. La date d’entrée en vigueur de cette hausse débute le 1er avril prochain, et peut être plus tardive en fonction de la date de délibération des collectivités locales.

Hausse des frais de notaire en 2025

Parmi les changements pour l’immobilier en 2025, il faut malheureusement compter sur la hausse des frais de notaire. Promulguée le 14 février dernier, la loi de finances 2025 donne droit aux départements de relever de 0,50 point les DMTO sur la fraction les concernant, à savoir la taxe départementale de publicité foncière (TPF) et droits d’enregistrement départementaux.

Actuellement, le taux de cette taxe est de 4,50%. Le Parlement a validé un relèvement temporaire de 0,50 point pendant 3 ans, ce qui portera le taux à 5% maximum à compter du 1er avril 2025, et pour une durée provisoire jusqu’au 30 avril 2028.

Ce relèvement est volontaire, chaque département est libre de le voter ou non. Comme il représente une ressource supplémentaire de 1 milliard d’euros, il est fort probable que la majorité des départements le valideront, compte tenu de la coupe de 2,2 milliards d’euros subie par les collectivités locales, prévue dans le budget 2025.

En 2023, les DMTO ont généré 16,308 milliards d’euros de recettes fiscales, dont 11,40 Md€ pour les collectivités locales.

Quel est le surcoût par transaction immobilière ?

Les DMTO s’appliquent sur toute transaction immobilière (achat de terrain, maison, appartement, garage, local professionnel ou commercial, situation d’usufruit et de nue-propriété). Ils représentent actuellement 7% à 8% du prix dans l’ancien. On ne parle pas de droits de mutation dans le neuf (pas de propriétaire avant la vente), mais de droits d’enregistrement, soit 2% à 3% du prix de vente (hors TVA).

Pour l’achat d’un logement ancien, la hausse de la taxe départementale entraîne un surcoût de 500€ par tranche de 100 000€, soit 1 500€ pour un bien d’une valeur de 300 000€.

Quelques rares départements comme le Calvados et l’Isère appliquent un abattement sur la base imposable pour l’achat d’un logement ou d’un garage. Le montant de cet abattement peut aller jusqu’à 46 000€ et concerne uniquement les zones de revitalisation rurale.

Qui est concerné par la hausse 2025 des DMTO ?

La hausse de la taxe départementale concerne tout acheteur immobilier, sauf les primo-accédants. Les ménages qui acquièrent leur résidence principale pour la première fois sont exemptés, et ce, quel que soit le montant de la transaction.

Le taux applicable aux transactions est celui en vigueur lors de la vente effective. Si vous avez signé un compromis ou une promesse de vente antérieure à la hausse des DTMO, vous ne pouvez bénéficier de l’ancien taux.

Augmentation des DMTO : tous les départements concernés

Capitale de la France mais aussi département, Paris a été la première collectivité à voter la hausse des DTMO de 0,5 point. Cette mesure entrera en application le 1er avril 2025. D’autres départements ont fait savoir qu’ils appliqueront le relèvement de la taxe, tels le Val-de-Marne et la Côte-d’Or.

La date d’entrée en vigueur de la hausse des DTMO dépend en fait de la date à laquelle cette hausse est votée par le département. Selon le cabinet Deloitte, voici les dates d’entrée en vigueur du nouveau taux en fonction des dates de délibérations :

Date de délibération	Entrée en vigueur du nouveau taux
Entre le 11 et le 28 février 2025	1er avril 2025
Entre le 1er et le 31 mars 2025	1er mai 2025
Entre le 1er et le 15 avril 2025	1er juin 2025
Entre le 16 avril et le 30 novembre 2025	1er janvier 2026
Entre le 1er et le 31 décembre 2025	1er février 2026

La hausse des DMTO est indispensable pour tous les départements, dont le budget est amputé de plus de 2 Md€. Vous avez jusqu’au 1er avril pour y échapper, ou un peu plus tard en fonction de votre département.

Comment diminuer les frais de notaire ?

Les DMTO, improprement appelés “frais de notaire”, sont dus par tout acquéreur immobilier et perçus par le notaire pour le compte de l’État lors de la signature de l’acte authentique de vente. Dans de rares situations, le vendeur peut prendre ses frais à sa charge, par exemple dans le cadre d’une vente promotionnelle par un promoteur.

Il existe en revanche 2 solutions de réduire légalement le montant des DMTO :

Si le prix de vente comprend des meubles et des équipements, il suffit alors d’indiquer le prix du bien hors mobilier et équipements dans l’acte de vente (dans la limite de 5% du prix du bien).
Le compromis de vente doit bien distinguer prix de vente net vendeur et frais d’agence immobilière.

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Assurance de prêt immobilier : forte baisse des tarifs depuis 2020

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Cette tendance s’explique par l’apparition d’offres plus spécifiques chez les assureurs alternatifs, qui permettent aux profils plus âgés d’obtenir des conditions plus favorables. Les personnes présentant un risque aggravé de santé profitent également de ces nouvelles opportunités. Grâce à l’assouplissement des critères et à la suppression du questionnaire médical sous certaines conditions (prêt inférieur ou égal à 200 000€ et remboursé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur), elles ont désormais accès à des contrats plus compétitifs sans surprime pour raisons de santé. Les jeunes emprunteurs, âgés de 25 à 40 ans, ne sont pas en reste avec une diminution moyenne des tarifs de 20 %. Déjà avantagés par des primes plus basses grâce à leur profil jugé moins risqué, ils voient l’écart avec les assurances de groupe des banques se creuser davantage en leur faveur. Bancassureurs et alternatifs : une concurrence qui tire les prix vers le bas L’essor des assureurs alternatifs a profondément modifié le marché de l’assurance emprunteur. Alors que les banques continuent de proposer des assurances de groupe aux tarifs souvent élevés pour cause de mutualisation, les prestataires spécialisés offrent des contrats sur-mesure, plus compétitifs et mieux adaptés aux besoins individuels. L’application de la loi Lemoine a joué un rôle clé dans cette transformation. La flexibilité accrue permise par la substitution à tout moment a encouragé davantage de consommateurs à comparer les offres et à opter pour des solutions plus avantageuses. À garanties équivalentes, principe obligatoire pour que la banque accepte une offre externe, la délégation de contrat permet de diviser par 2 à 4 le coût d’une assurance emprunteur. Pour un prêt immobilier de 250 000€ sur 20 ans, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. Comparer les offres pour optimiser son assurance emprunteur Vous pouvez faire des économies sur votre assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, en amont comme en aval. Au moment de la souscription du crédit Grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir une assurance externe dès la signature du prêt, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. La délégation d’assurance permet souvent d’obtenir une assurance jusqu’à 60% moins chère. En cours de prêt Il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine. Vous n’avez aucun préavis à respecter, uniquement le principe d’équivalence de niveau de garanties. Plus tôt vous choisissez une assurance plus avantageuse, plus vous réalisez d’économies sur l’ensemble de la durée du prêt. Un écart de prime de quelques dizaines d’euros par mois peut représenter des milliers d’euros d’économies sur plusieurs années. Négocier son assurance de prêt : premier levier d’économies Beaucoup d’emprunteurs se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt de leur prêt, négligeant l’impact du coût de l’assurance. Pourtant, optimiser son assurance emprunteur peut générer des économies encore plus importantes qu’une légère baisse du taux de crédit. Sachez que l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Prenons un exemple concret : Critère Scénario initial Scénario avec taux d’intérêts réduit Scénario avec taux assurance réduit Scénario combinant taux d’intérêts et taux d’assurance réduits Montant de l’emprunt 250 000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 € Durée 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans Taux nominal 3,50 % 3,40 % 3,50 % 3,40 % Coût total intérêts 97 976 € 94 901 € 97 976 € 94 901 € Taux assurance 0,34 % 0,34 % 0,16 % 0,16 % Cotisation annuelle assurance 852 € 852 € 396 € 396 € Coût total assurance 17 000 € 17 000 € 7 920 € 7 920 € Économie sur les intérêts - 3 075 € - 3 075 € Économie sur l’assurance - - 9 080 € 9 080 € Économie totale - 3 075 € 9 080 € 12 155 € Ce cas illustre l’importance de comparer et renégocier son assurance de prêt autant, sinon plus, que son taux d’intérêts. Miser uniquement sur la négociation du taux de crédit peut être une erreur si le coût de l’assurance est négligé. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation au bénéfice des emprunteurs L’évolution du marché de l’assurance emprunteur en 2025 marque une véritable rupture avec les pratiques passées. L’ouverture à la concurrence, soutenue par les évolutions législatives, a permis de tirer les prix vers le bas et d’offrir des conditions plus avantageuses à un plus large panel d’emprunteurs. Comparer les offres via des outils en ligne spécialisés est aujourd’hui un réflexe essentiel pour toute personne souscrivant un crédit immobilier. Avec des écarts de prix significatifs entre les assurances de groupe et les contrats alternatifs, la vigilance et l’anticipation peuvent permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée totale d’un prêt. Un avantage non négligeable dans un contexte économique où la maîtrise des coûts est une priorité pour de nombreux ménages.

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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !

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