Fin du Pinel : comment investir dans l’immobilier en 2025 ?

Le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel disparaît définitivement en 2025, sans être remplacé. Il reste des schémas pour investir dans l’immobilier, mais ils concernent uniquement l’immobilier ancien, sauf en résidences de services.

Disparition du Pinel en 2025

Mi-octobre, la ministre du Logement Valérie Létard a annoncé la fin définitive du dispositif Pinel, de même que son non-remplacement. Malgré la volonté de certains députés de le prolonger via des amendements, cette niche fiscale d’aide à l’investissement locatif disparaît au 1er janvier 2025. Il est question que le Pinel soit prolongé jusqu’en mars 2025, à condition que le bien ait été réservé au plus tard le 31 décembre 2024. Un amendement visant à reporter la date butoir vient d'être adopté en commission des finances de l'Assemblée Nationale.

Les professions du bâtiment, promoteurs en tête, ont bien plaidé l’utilité du Pinel, mais le gouvernement suit les recommandations de la Cour des Comptes qui appelle depuis longtemps à la suppression de ce dispositif, trop dispendieux pour les finances publiques, sans répondre aux objectifs de construction et de rénovation de logements de qualité et économes en énergie.

Pour mémoire, le Pinel est un outil fiscal destiné à stimuler l’investissement locatif en zones tendues (A, A Bis et B1, B2 sur agrément préfectoral). Voici les grandes lignes de ce dispositif :

Logement : situé en habitat collectif, neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), voire ancien sous condition de travaux (au moins 25% du montant de l’opération)
Engagement locatif : 6 ou 9 ans, avec possibilité de prolonger jusqu’à 12 ans
Réduction d’impôt : jusqu’à 14%, voire 21% s’il opte pour le Pinel +
Plafonds de loyers et de ressources
Prix du mètre carré plafonné à 5 500€, pour une enveloppe limitée à 300 000€ par an (frais d’acquisition compris).

Investir dans l’immobilier ancien

Pour pallier la fin du Pinel, le gouvernement ne présente aucune alternative. L’investissement dans l’immobilier neuf n’est plus soutenu par aucun dispositif de défiscalisation à compter de janvier 2025. Dans l’ancien, restent le Malraux et le Denormandie, deux outils bien distincts qui ne touchent ni le même profil d’investisseurs ni le même type de bien immobilier.

Loi Malraux

Les gros contribuables peuvent investir en loi Malraux pour faire baisser leurs impôts sur le revenu de manière très significative. Ce dispositif concerne l’investissement dans des biens immobiliers situés en zones protégées (centre-ville historique) et vise à soutenir la restauration à grands frais de bâtiments remarquables afin de sauvegarder le patrimoine architectural français.

Créé en 1962, le Malraux permet de déduire des revenus imposables jusqu’à 30% du montant des travaux engagés (dans la limite de 400 000€ sur 4 ans). Le logement rénové doit être loué nu pendant au moins 9 ans. Il n’y a aucun plafonnement des loyers.

Les travaux éligibles doivent conduire à une restauration complète du bâtiment et concerner (liste non exhaustive) :

Toiture et façades
Aménagement des combles
Charpente et menuiserie extérieure
Couverture et isolation
Assainissement et réseau
Réfection des parties communes

Les travaux doivent représenter au moins 25% du prix d’acquisition et être confiés à un architecte des Bâtiments de France.

Dispositif Denormandie

Entré en application en 2019, le Denormandie court jusqu’à fin 2027 et vise lui aussi à encourager l’investissement dans des logements anciens à rénover. Il constitue en fait l’extension du Pinel pour l’immobilier ancien, puisqu’il est calqué sur celui-ci.

Voici les principales caractéristiques de ce dispositif :

Logement : situé en centre-ville dans une commune ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (label Action Cœur de Ville) ou avec un fort besoin de réhabilitation de l’habitat (près de 250 villes)
Rénovation : enveloppe représentant au moins 25% du montant de l’opération
Condition de travaux : amélioration de la performance énergétique d’au moins 20%, ou création de nouvelles surfaces habitables, ou réalisation de 2 types de travaux ou équipement parmi les 5 définis (murs, toitures, fenêtres, chaudière, production eau chaude)
Location non meublée à usage d’habitation principale
Plafonds de loyers et de ressources du locataire (identiques au Pinel)
Réduction d’impôt selon engagement locatif : 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans (jusqu’à 32% en Outre-Mer)
Opération plafonnée à 300 000€ pour un prix du mètre carré limité à 5 500€

Immobilier défiscalisé : investir en résidences services

Terminons pour l’investissement en résidences de services pour bénéficier d’une réduction d’impôts. Le placement concerne :

Résidences étudiantes
Établissements pour personnes âgées dépendantes (EHPAD)
Résidences pour seniors
Résidences pour touristes

L’investissement est géré par un exploitant professionnel qui s’occupe de trouver des locataires, d'entretenir les locaux, de signer les contrats de bail et de récolter les loyers. La résidence doit obligatoirement proposer au moins 3 des 4 prestations suivantes :

Accueil
Petit-déjeuner
Linge de maison
Ménage

L’investisseur en statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) a la possibilité de déduire des revenus locatifs les dépenses amortissables qui viennent renforcer la valeur du logement (rénovation, travaux, achat d’équipement, etc.). À la revente, la plus-value n’en tient pas compte. Parmi les changements en immobilier prévus dans le budget 2025, ce double gain ne sera plus possible.

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Changement assurance de prêt : plus de 50% des banques ne respectent pas la loi Lemoine

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Mutuelle senior : comment trouver une offre avec prise en charge immédiate en 2024

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Une mutuelle sans délai de carence permet de : Bénéficier d'une protection santé dès la signature du contrat Éviter les délais de carence contraignants Accéder rapidement aux soins nécessaires Profiter d'une meilleure prise en charge des frais médicaux Les mutuelles à effet immédiat présentent plusieurs atouts majeurs pour les seniors : Remboursements rapides des frais médicaux Couverture optimale des soins courants Prise en charge des équipements spécifiques Services d'assistance dédiés aux personnes âgées Quels sont les délais de carence en mutuelle santé senior ? Les délais de carence, aussi appelés délais d'attente ou de stage, varient selon : Le type de soins La mutuelle choisie Votre situation (nouveau contrat ou changement de mutuelle) Délais de carence courants par type de soins Soins courants et hospitalisation : Consultations généralistes : 1 à 3 mois Consultations spécialistes : 1 à 3 mois Hospitalisation : 2 à 3 mois Pharmacie : Immédiat à 1 mois Soins coûteux : Optique : 2 à 6 mois Dentaire : 3 à 6 mois Prothèses dentaires : 6 à 12 mois Audioprothèses : 3 à 6 mois Cas particuliers : Cure thermale : 6 à 12 mois Chambre particulière : 2 à 3 mois Exceptions aux délais de carence En cas de changement de mutuelle : Le changement peut se faire à tout moment après un an de souscription Vous fournissez un certificat de radiation Les délais peuvent être supprimés totalement ou partiellement En cas d'accident ou d'urgence : Prise en charge immédiate en cas d’accident Justificatifs médicaux nécessaires Dans le cadre de contrats collectifs (entreprise) : Délais souvent réduits ou inexistants Prise en charge plus rapide Conseils pour éviter ou réduire les délais Anticiper le changement de mutuelle : si un soin coûteux est programmé, changez de mutuelle plusieurs mois avant Conserver les justificatifs de votre ancienne mutuelle Comparer les offres avec prise en charge immédiate Négocier la suppression des délais lors de la souscription Notez que ces délais sont donnés à titre indicatif et peuvent varier selon les contrats. Il est important de bien lire les conditions générales avant de souscrire. Comment choisir sa mutuelle senior sans délai de carence ? Plusieurs critères de sélection essentiels doivent être pris en compte lors de la sélection de votre mutuelle senior à effet immédiat : Niveau de remboursement Taux de prise en charge : un remboursement à 100% BRSS (Base de Remboursement de la Sécurité Sociale) signifie que vous êtes remboursé du ticket modérateur, soit la différence entre le tarif conventionné et la prise en charge de la Sécu. Ce niveau est faible si vous avez des besoins accrus et que vous consultez souvent des spécialistes notamment. Plafonds de remboursement : au-delà du pourcentage de prise en charge, les prestations sont souvent assorties d’un plafond annuel. Bonus fidélité éventuels : certaines garanties deviennent plus généreuses à partir de la 2ème année de souscription Tarification Rapport qualité/prix Évolution des cotisations avec l'âge Frais de gestion : certaines complémentaires santé affichent des frais de gestion exorbitants pouvant aller jusqu’à 30%. Le taux de redistribution est d’autant plus faible que ces frais sont élevés. Services inclus Tiers payant Assistance 24/7 Téléconsultation Réseau de soins partenaire Voici les points à vérifier avant la souscription : Absence réelle de délai de carence Conditions de résiliation Exclusions éventuelles Services d'accompagnement proposés Il est même possible de trouver une mutuelle santé réoactive, c’est-à-dire qui prend en charge les dépenses engagées avant la souscription. Cette souplesse est limitée aux postes de soins peu onéreux, à savoir la pharmacie, les consultations médicales, les analyses biologiques et la vaccination. Coût et budget : comment optimiser sa couverture santé senior ? Plusieurs facteurs ont une incidence sur le tarif de votre mutuelle senior : Âge du souscripteur : les seniors paient plus cher à cause d’une consommation d’actes et produits de santé supérieure aux générations plus jeunes. Niveau de garanties choisi : entre une formule low cost et un contrat avec renfort maximal des garanties, le tarif va du simple au triple. Zone géographique : les tarifs sont plus élevés dans certaines zones, notamment les grandes agglomérations en raison de la fréquence des dépassements d’honoraires. Options sélectionnées Voici quelques astuces pour maîtriser votre budget : Comparez plusieurs offres Adaptez les garanties à vos besoins réels Profitez des réductions éventuelles : les nouveaux adhérents peuvent bénéficier de tarifs préférentiels (un ou deux mois de cotisation offerts par exemple). Sachez également que la souscription en couple d’une mutuelle senior est généralement plus avantageuse financièrement, sous réserve que chacun ait les mêmes besoins de santé. Optez pour un paiement annuel si possible Questions fréquentes sur les mutuelles senior immédiates Q : Puis-je souscrire à tout âge ? R : Oui, la plupart des mutuelles acceptent les souscriptions sans limite d'âge. Q : La prise en charge est-elle vraiment immédiate ? R : Oui, pour les soins courants. Certaines garanties spécifiques peuvent avoir un court délai. Q : Les maladies préexistantes sont-elles couvertes ? R : Les mutuelles responsables (95% des offres du marché) ne sont pas autorisées à faire une sélection médicale : la souscription ne requiert pas de questionnaire de santé. Conclusion Choisir une mutuelle santé senior avec prise en charge immédiate nécessite une analyse approfondie de ses besoins et des offres disponibles. Privilégiez les contrats offrant un bon équilibre entre garanties, services et tarifs. C’est difficile d’arbitrer, mais avec l’accompagnement d’un courtier en mutuelle santé, vous pouvez prendre une décision éclairée. Comparez toujours plusieurs propositions. Pour une protection optimale de votre santé, optez pour une mutuelle qui correspond à vos attentes en termes de couverture tout en restant dans votre budget. La rapidité de prise en charge ne doit pas être le seul critère de choix : examinez l'ensemble des prestations proposées pour choisir la mutuelle senior adaptée à votre situation.

baromètre-pouvoir-achat-immobilier-novembre-2024

Baromètre du pouvoir d'achat immobilier novembre 2024 : gagnez des mètres carrés en changeant d'assurance emprunteur

Pour garantir votre prêt immobilier, vous devez souscrire une assurance emprunteur. La réglementation vous autorise à choisir librement le contrat et à en changer à tout moment. Magnolia.fr calcule chaque mois le nombre de mètres carrés supplémentaires que vous pouvez acquérir dans les 20 plus grandes métropoles françaises en changeant d’assurance de prêt. La délégation d’assurance emprunteur reste le seul levier d’économies pour faire baisser significativement son taux annuel effectif global (TAEG) et rester sous l’usure. Assurance bancaire contre assurance déléguée Nous proposons 3 profils d’emprunteurs, et calculons pour chacun le nombre de mètres carrés additionnels qu’il est possible d'acquérir en substituant l’assurance bancaire par une assurance individuelle concurrente. Profil 1 : vous êtes primo-accédant, âgé entre 25 et 35 ans ; vous empruntez 200 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,50% (taux pour un bon dossier au 5 novembre 2024) ; l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen), soit un coût de 13 600€ ; chez le comparateur en assurance de prêt immobilier Magnolia.fr, l’assurance affiche le taux de 0,09%, soit le taux moyen observé pour les dossiers de mêmes profils traités jusqu'en octobre 2024. Le coût de l’assurance est de 3 600€. Vous réalisez une économie de 10 000€ en optant pour une assurance déléguée. Profil 2 : vous avez entre 25 et 35 ans et empruntez à 2 en tant que primo-accédants ; vous empruntez 200 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,50% (taux pour un bon dossier au 5 novembre 2024) ; l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen) sur chaque tête, soit un coût de 27 200€ ; votre Taux Annuel Effectif Global ou TAEG s’affiche à 4,67% (hors frais de dossier et frais de garantie). chez le comparateur en assurance de prêt immobilier Magnolia.fr, l’assurance affiche le taux de 0,07% sur chaque tête, soit le taux moyen observé pour les dossiers de même profil traités jusqu'en octobre 2024. Le coût de l’assurance est de 5 600€. Votre TAEG tombe à 3,79% hors frais de garantie et autres dépenses annexes. Vous réalisez une économie de 21 600€ en optant pour une assurance déléguée. Profil 3 : vous avez entre 35 et 45 ans. vous empruntez à deux la somme de 400 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,65% (taux pour un bon dossier au 7 octobre 2024) ; l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen), avec quotité assurance de prêt à 100% sur chaque tête, soit un coût total de 54 400€ ; votre TAEG s’affiche à 4,67%, hors frais de garantie (hypothèque ou caution). Notons que le taux d'usure au quatrième trimestre 2024 est de 5,85% pour les durées de 20 ans et plus, contre 6,16% au trimestre précédent. chez le comparateur Magnolia.fr, l’assurance est proposée au taux de 0,13% (taux moyen observé pour les dossiers de même profil traités jusqu'en octobre 2024). Chacun est assuré à hauteur de 100% du montant emprunté, le coût total de l’assurance est de 20 800€. Si on applique une quotité d’assurance à 50% sur chaque tête, le coût de l’assurance descend à 10 400€. Vous économisez 332 600€ avec une quotité à 100% sur chaque tête ou 44 000€ avec une quotité à 50/50. Le TAEG tombe respectivement à 3,99% ou 3,77%, vous laissant un espace plus que suffisant pour intégrer les frais annexes. Combien de mètres carrés supplémentaires ces trois profils peuvent gagner en octobre 2024 grâce à la délégation d’assurance de prêt immobilier ? Villes Prix moyen m2 appartement* Nb de m2 supplémentaires avec 10 000€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 1 Nb de m2 supplémentaires avec 21 600€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 2 Nb de m2 supplémentaires avec 44 000€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 3 Saint-Étienne 1 296 € 7,71 m2 16,66 m2 33,95 m2 Le Havre 2 105 € 4,75 m2 10,26 m2 20,90 m2 Nîmes 2 227 € 4,49 m2 9,70 m2 19,75 m2 Dijon 2 552 € 3,91 m2 8,46 m2 17,24 m2 Reims 2 600 € 3,84 m2 8,30 m2 16,92 m2 Grenoble 2 667 € 3,74 m2 8,09 m2 16,49 m2 Toulon 3 077 € 3,24 m2 7,01 m2 14,29 m2 Angers 3 203 € 3,12 m2 6,74 m2 13,73 m2 Lille 3 524 € 2,83 m2 6,13 m2 12,48 m2 Montpellier 3 406 € 2,93 m2 6,34 m2 12,91 m2 Toulouse 3 423 € 2,92 m2 6,31 m2 12,85 m2 Marseille 3 633 € 2,75 m2 5,94 m2 12,11 m2 Nantes 3 360 € 2,97 m2 6,42 m2 13,09 m2 Villeurbanne 3 613 € 2,76 m2 5,98 m2 12,17 m2 Strasbourg 3 700 € 2,70 m2 5,83 m2 11,89 m2 Rennes 3 938 € 2,53 m2 5,48 m2 11,17 m2 Bordeaux 4 410 € 2,26 m2 4,89 m2 9,97 m2 Nice 5 175 € 1,93 m2 4,17 m2 8,50 m2 Lyon 4 614 € 2,16 m2 4,68 m2 9,53 m2 Paris 9 282 € 1,07 m2 2,32 m2 4,74 m2 *Prix estimés MeilleursAgents au 1er novembre 2024 (prix en net vendeur) Les économies calculées sont les économies maximales potentielles si le changement d’assurance intervient dans le mois de la signature de l’offre de prêt. Obtenez votre prêt et gagnez des mètres carrés grâce à la délégation d'assurance L’état du marché immobilier ancien en novembre 2024 Les prix de l’immobilier ancien sont toujours orientés à la baisse. Toutes les villes voient les valeurs reculer de quelques euros voire dizaines d’euros par rapport au mois précédent, à l’exception de Paris, Marseille, Nice, Bordeaux et Villeurbanne. C’est la première fois depuis de longs mois que la capitale affiche des prix en très légère hausse. Le marché s’est repris depuis juillet dernier, mais reste atone malgré des taux d’intérêts qui continuent de descendre. Selon la dernière note de conjoncture des Notaires de France, les prix dans l’ancien se sont repliés de 5% sur un an au 2ème trimestre. Sur la base des avant-contrats, la baisse devrait s’atténuer pour atteindre -2,6% à fin novembre 2024. Voici dans le détail les variations de prix des logements anciens : Logements anciens Appartements anciens Maisons anciennes 3 mois* 1 an** 3 mois 1 an 3 mois 1 an France métropolitaine -0,5 % -5% -0,4% -5% -0,6% -4,9% Ile-de-France -0,9% -7,2% -0,7% -6,7% -1,4% -8% Province -0,4% -4,3% -0,2% -3,8% -0,5% -4,4% *évolution entre le T1 2024 et T2 2024 **évolution entre T2 2023 et T2 2024 À fin août, le volume de transactions de logements anciens accusait un retard de 18,1% en comparaison annuelle, soit un total de 780 000 ventes. À ce rythme, l’année 2024 devrait se terminer au-dessus de 700 000 transactions, soit le point le plus bas jamais atteint depuis 2015. Les notaires indiquent toutefois que le cycle baissier est en passe de se terminer après deux années de chute brutale. Conditions d'emprunt en novembre 2024 La reprise de l'activité entamée en juillet dernier s’inscrit dans l’amélioration progressive des conditions d’emprunt. Les taux d’intérêts ont nettement baissé depuis fin 2023, passant de 4,50% au plus haut de la courbe à 3,50% en moyenne sur 20 ans (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Retrouvez toutes les infos pour emprunter en novembre 2024. La détente des conditions d’emprunt est comptable de cette relative relance du marché immobilier. La Banque Centrale Européenne a baissé de 25 points ses taux directeurs courant septembre, puis de nouveau en octobre. Les observateurs tablent sur des taux de crédits immobiliers autour de 3% en d'ici la fin de l'année. On restera néanmoins loin des niveaux records de 2021 où il était possible d'emprunter à 1%. Combien de mètres carrés en plus en changeant d’assurance en novembre 2024 ? L'assurance de prêt immobilier est le coût caché de votre crédit immobilier. Elle pèse entre 20% et 40% du coût global du crédit, soit la deuxième dépense après les intérêts. Choisissez mieux le contrat pour économiser plus : la loi Lagarde vous permet de choisir librement votre assurance et de mettre les offres en concurrence via un comparateur, afin de bénéficier d'une formule alternative plus compétitive que le contrat groupe de la banque, à couverture équivalente. Puorquoi payer votre assurance jusqu'à 4 fois plus cher, alors que la réglementation permet non seulement de déléguer l'assurance, mais aussi de changer de contrat en cours de prêt ? Dans les grandes villes, comme partout ailleurs, substituer votre assurance bancaire par une offre alternative permet d'économiser et de récupérer des mètres carrés. Le gain potentiel reste anecdotique à Paris à cause de la cherté de l’immobilier. Ailleurs, où le coût du mètre carré est entre 2 et 8 fois moins onéreux, vous pouvez financer entre 1,93 m2 (Nice) et près de 7,71 m2 (Saint-Etienne) supplémentaires en optant pour un contrat individuel auprès d’un assureur alternatif (profil 1). Grâce à l’économie sur l’assurance, vous pouvez acquérir la surface nécessaire pour une pièce destinée à accueillir des toilettes, voire une salle de bain. Avec un gain de 10 000€ grâce à l’assurance emprunteur, il est peut-être envisageable de viser un bien avec espace extérieur (jardin, balcon ou terrasse). Dans notre deuxième exemple, vous pouvez acheter entre 2,32 m2 (Paris) et plus de 16 m2 (Saint-Étienne) supplémentaires, 9 m2 étant la surface moyenne d’une chambre standard et 12 m2 celle d’une cuisine. Quant au profil 3, compte tenu de la somme empruntée élevée, l’économie générée par la délégation d’assurance est colossale à 44 000€ si l'on retient l'option d'une quotité à 50% sur chaque tête. Elle permet de gagner près de 34 m2 (Saint-Étienne), soit la surface d’un grand studio, et 4,74 m2 à Paris. Vive la loi Lemoine ! La loi Lemoine a fêté son deuxième anniversaire en septembre 2024. Encore trop peu connue, cette réglementation vous permet de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans devoir attendre une quelconque date d’échéance. Elle permet aussi d'accéder à l'assurance de prêt sans questionnaire de santé si la part assurée n'excède pas 200 000€ avec un terme avant le 60ème anniversaire de l'emprunteur. En optant pour une assurance externe concurrente de celle proposée par le prêteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée totale de remboursement. Si la délégation se révèle difficile à mettre en place lors de votre demande de crédit, faites valoir la loi Lemoine pour substituer le contrat en cours. Un courtier est votre allié pour faciliter toutes les démarches et vous aider à sélectionner le contrat qui répond à votre situation et aux exigences bancaires en matière de respect d'équivalence de garanties.

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