Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en septembre 2024

Les conditions d’emprunt se sont nettement améliorées depuis le début de l’année. Les taux baissent après deux années de hausse continue, mais ils se stabilisent depuis juillet dernier. Septembre s’ouvre sur un marché plus dynamique, signe d’un regain de pouvoir d’achat immobilier. Les banques dérogent davantage aux normes d’octroi du crédit immobilier, ce qui profite aux primo-accédants. Autre signe de rebond, les prix immobiliers repartent à la hausse dans une majorité de grandes villes. Voici tout ce qu’il faut savoir pour financer un projet immobilier en cette rentrée.

Stabilisation des taux de crédit immobilier

Selon les grilles bancaires reçues par les courtiers, les taux d’emprunt évoluent peu en ce début septembre, après un mois d’août où il y a eu peu de mouvement. Les variations à la hausse comme à la baisse sont minimes, les valeurs affichent une stabilisation d’un mois à l’autre.

Voici les oscillations de taux observées au 1er septembre en fonction des courtiers :

sur 10 ans : entre 3,55% et 3,70%
sur 15 ans : entre 3,40% et 3,75%
sur 20 ans : entre 3,53% et 3,85%
sur 25 ans : entre 3,90% et 4,20%

Ces données sont des moyennes. En outre, elles ne tiennent pas compte de tous les frais annexes qui viennent plomber le coût global d’un prêt immobilier (frais de dossier, garantie, assurance emprunteur, etc.). Pour obtenir une offre de taux adaptée à votre projet et à votre profil, commencez par faire une simulation en ligne. Un courtier pourra ensuite analyser sa faisabilité de votre demande, vous aider à monter un dossier solide, avant de négocier avec les banques pour décrocher l’offre la plus compétitive.

Cette situation quasi stable est illustrée par les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, qui s’appuient sur les crédits distribués. Les valeurs ont perdu 4 points de base entre juin et juillet 2024, passant de 3,66% à 3,62% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La diminution est minime mais traduit une tendance à la stabilisation observée ces dernières semaines.

Rappel : le taux d’usure applicable à partir du 1er juillet 2024 est fixé à 6,16% pour les prêts immobiliers d’une durée de 20 ans et plus. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) de votre crédit immobilier, qui agrège tous les frais inhérents à l’octroi du financement bancaire, doit légalement rester sous ce taux.

Norme d’octroi : les banques plus souples pour les primo-accédants

Le quasi immobilisme des taux reflète les incertitudes du marché, mais aussi la volonté des banques de maintenir des conditions d’emprunt attractives à l’heure du deuxième temps fort annuel de l’immobilier. Pour mémoire, les établissements sont bordés par les règles d’octroi du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) depuis 2021. Le taux d’endettement ne doit pas excéder 35% des revenus nets, assurance de prêt comprise, et la durée de remboursement est plafonnée à 25 ans (sauf exception dans le neuf et l’ancien avec travaux où elle peut aller jusqu’à 27 ans).

Depuis sa mise en place, cette norme est considérée comme un obstacle par les professionnels du crédit, car elle empêche les banques de prêter en bonne intelligence selon leurs propres conditions. Celles-ci ont toujours financé les projets immobiliers sans risquer un endettement excessif de leurs clients, preuve en est le très faible taux de défaut de paiement en France (1% de l’encours en 2023).

La norme les prive notamment d’octroyer des crédits à un taux d’effort supérieur à 35% à des candidats qui ont la capacité financière de s’endetter au-delà, ou sur une durée pouvant aller jusqu’à 30 ans, comme cela était possible avant pour les primo-accédants, obligés de s’endetter plus longtemps car dotés d’un maigre apport personnel.

Le régulateur autorise néanmoins les banques à déroger aux règles à hauteur de 20% de leur production semestrielle. Elles peuvent distribuer des prêts immobiliers hors norme à destination essentiellement de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale. La marge de manœuvre est davantage utilisée, passant de 14,3% au troisième trimestre 2023 à 15,6% en juin dernier.

Si vous êtes primo-accédant de votre résidence principale, vous pouvez donc profiter de conditions plus avantageuses grâce à la flexibilité accordée aux banques sur certains profils. Faites-vous accompagner par un courtier pour optimiser votre dossier et mettre toutes les chances de votre côté.

Pouvoir d’achat boosté grâce à la délégation d’assurance emprunteur

Malgré la baisse des taux, l’achat d’un logement à crédit grève considérablement le budget d’un ménage. Vous pouvez négocier le taux en espérant grignoter quelques points. Sachez cependant que le premier levier d’économies est l’assurance emprunteur.

Vous avez le droit de choisir librement l’assurance en garantie de votre crédit immobilier. Plutôt que de souscrire le contrat de la banque, préférez une offre alternative jusqu’à trois fois moins chère, à garanties équivalentes. Faites jouer la concurrence et économisez des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre emprunt.

Exemple pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans :

	Taux nominal	Taux assurance	Coût assurance	Coût intérêts + assurance
Assurance bancaire	3,70%	0,34%	17 000€	121 174€
Assurance déléguée	3,70%	0,09%	4 500€	108 674€

Économie = 12 500€

Consultez notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour constater l’intérêt financier de souscrire une assurance externe.

Prix immobiliers : en hausse dans 65% des grandes villes

La reprise du marché immobilier en 2024 se mesure aussi par l’évolution des prix immobiliers. Ils sont orientés à la hausse dans l’ancien et progressent de +1,6% sur 3 mois à fin août selon les chiffres LPI-iad. Les ventes augmentent sur le même période de +7,9%, une reprise qui s’explique par le regain d’intérêts des acheteurs et l’amélioration des conditions d’emprunt. La progression des ventes atteint même 10% en Île-de-France. Les JO de Paris 2024 pourraient contribuer à dynamiser le marché.

L’augmentation des prix concerne 65% des grandes villes. Marseille est celle où les valeurs affichent le sursaut le plus marqué, avec 9% sur 3 mois. La marge de négociation reste élevée à 7,6% en moyenne. Les acheteurs ont la main et les vendeurs doivent ajuster leurs prétentions s’ils veulent conclure. Le nombre de compromis de vente sur les 7 premiers mois reste néanmoins inférieur de 4,2% par rapport à son niveau de 2023.

La demande est stimulée en cette fin d’été par la bonne tenue des taux d’intérêts et la volonté des banques de jouer la carte de la flexibilité quant aux normes d’octroi. Les taux pourraient repartir à la baisse dans les prochaines semaines grâce à la détente des conditions monétaires.

Les données de l’inflation en zone euro sont encourageantes, l’indice des prix à la consommation est même descendu sous les 2% en France en août, son niveau le plus bas depuis juillet 2021, et ce, malgré des incertitudes sur la croissance. La Banque Centrale Européenne reste prudente en maintenant ses taux directeurs inchangés, sans pour autant fermer la porte à une baisse lors de la prochaine réunion le 12 septembre. L’accès au crédit immobilier devrait continuer de s’améliorer d’ici la fin de l’année 2024.

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Assurance de prêt immobilier : forte baisse des tarifs depuis 2020

Les primes d’assurance de prêt immobilier connaissent une tendance à la baisse ces dernières années. Contrairement aux autres types d’assurances qui ont vu leurs prix augmenter, et même fortement, l’assurance emprunteur devient financièrement plus accessible. Cette diminution des coûts s’explique notamment par la concurrence accrue entre les banques et les assureurs externes, également par l’évolution de la réglementation en faveur des consommateurs. Qui sont les principaux bénéficiaires de cette baisse ? Comment en tirer le meilleur parti ? Décryptage. Tarifs assurance emprunteur : une baisse moyenne de 27 % sur 5 ans Une étude menée par le comparateur en ligne Magnolia.fr révèle que les prix des assurances emprunteur ont chuté de 27 % en moyenne entre 2020 et 2025. Cette évolution va à contre-courant de la hausse généralisée des autres assurances (variation sur 10 ans) : +16 % pour les assurances auto +35 % pour l’assurance habitation +50 % pour les mutuelles santé. La principale raison de cette baisse est l’ouverture du marché grâce à des réformes législatives successives qui ont favorisé la libre concurrence. Dernière en date, la loi Lemoine a simplifié la résiliation et la substitution des contrats d’assurance de prêt immobilier, permettant aux consommateurs de trouver des offres mieux adaptées à leur profil et à des tarifs plus avantageux que le contrat initial. Depuis 2022, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier en cours de prêt à tout moment, sans attendre la date d’échéance autrefois requise par les dispositifs précédents (loi Hamon, amendement Bourquin). Cette opportunité peut être saisie dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit pour optimiser les économies potentielles. Les emprunteurs de plus de 45 ans : grands gagnants de la baisse des tarifs L’étude de Magnolia.fr met en lumière que les emprunteurs âgés de 45 ans et plus ont bénéficié de la plus forte réduction tarifaire, avec une baisse moyenne de 35 %. Cette tendance s’explique par l’apparition d’offres plus spécifiques chez les assureurs alternatifs, qui permettent aux profils plus âgés d’obtenir des conditions plus favorables. Les personnes présentant un risque aggravé de santé profitent également de ces nouvelles opportunités. Grâce à l’assouplissement des critères et à la suppression du questionnaire médical sous certaines conditions (prêt inférieur ou égal à 200 000€ et remboursé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur), elles ont désormais accès à des contrats plus compétitifs sans surprime pour raisons de santé. Les jeunes emprunteurs, âgés de 25 à 40 ans, ne sont pas en reste avec une diminution moyenne des tarifs de 20 %. Déjà avantagés par des primes plus basses grâce à leur profil jugé moins risqué, ils voient l’écart avec les assurances de groupe des banques se creuser davantage en leur faveur. Bancassureurs et alternatifs : une concurrence qui tire les prix vers le bas L’essor des assureurs alternatifs a profondément modifié le marché de l’assurance emprunteur. Alors que les banques continuent de proposer des assurances de groupe aux tarifs souvent élevés pour cause de mutualisation, les prestataires spécialisés offrent des contrats sur-mesure, plus compétitifs et mieux adaptés aux besoins individuels. L’application de la loi Lemoine a joué un rôle clé dans cette transformation. La flexibilité accrue permise par la substitution à tout moment a encouragé davantage de consommateurs à comparer les offres et à opter pour des solutions plus avantageuses. À garanties équivalentes, principe obligatoire pour que la banque accepte une offre externe, la délégation de contrat permet de diviser par 2 à 4 le coût d’une assurance emprunteur. Pour un prêt immobilier de 250 000€ sur 20 ans, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. Comparer les offres pour optimiser son assurance emprunteur Vous pouvez faire des économies sur votre assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, en amont comme en aval. Au moment de la souscription du crédit Grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir une assurance externe dès la signature du prêt, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. La délégation d’assurance permet souvent d’obtenir une assurance jusqu’à 60% moins chère. En cours de prêt Il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine. Vous n’avez aucun préavis à respecter, uniquement le principe d’équivalence de niveau de garanties. Plus tôt vous choisissez une assurance plus avantageuse, plus vous réalisez d’économies sur l’ensemble de la durée du prêt. Un écart de prime de quelques dizaines d’euros par mois peut représenter des milliers d’euros d’économies sur plusieurs années. Négocier son assurance de prêt : premier levier d’économies Beaucoup d’emprunteurs se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt de leur prêt, négligeant l’impact du coût de l’assurance. Pourtant, optimiser son assurance emprunteur peut générer des économies encore plus importantes qu’une légère baisse du taux de crédit. Sachez que l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Prenons un exemple concret : Critère Scénario initial Scénario avec taux d’intérêts réduit Scénario avec taux assurance réduit Scénario combinant taux d’intérêts et taux d’assurance réduits Montant de l’emprunt 250 000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 € Durée 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans Taux nominal 3,50 % 3,40 % 3,50 % 3,40 % Coût total intérêts 97 976 € 94 901 € 97 976 € 94 901 € Taux assurance 0,34 % 0,34 % 0,16 % 0,16 % Cotisation annuelle assurance 852 € 852 € 396 € 396 € Coût total assurance 17 000 € 17 000 € 7 920 € 7 920 € Économie sur les intérêts - 3 075 € - 3 075 € Économie sur l’assurance - - 9 080 € 9 080 € Économie totale - 3 075 € 9 080 € 12 155 € Ce cas illustre l’importance de comparer et renégocier son assurance de prêt autant, sinon plus, que son taux d’intérêts. Miser uniquement sur la négociation du taux de crédit peut être une erreur si le coût de l’assurance est négligé. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation au bénéfice des emprunteurs L’évolution du marché de l’assurance emprunteur en 2025 marque une véritable rupture avec les pratiques passées. L’ouverture à la concurrence, soutenue par les évolutions législatives, a permis de tirer les prix vers le bas et d’offrir des conditions plus avantageuses à un plus large panel d’emprunteurs. Comparer les offres via des outils en ligne spécialisés est aujourd’hui un réflexe essentiel pour toute personne souscrivant un crédit immobilier. Avec des écarts de prix significatifs entre les assurances de groupe et les contrats alternatifs, la vigilance et l’anticipation peuvent permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée totale d’un prêt. Un avantage non négligeable dans un contexte économique où la maîtrise des coûts est une priorité pour de nombreux ménages.

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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !

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