Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en février 2025

Vous finalisez un projet immobilier en ce mois de février ? Magnolia.fr vous donne toutes les informations sur les conditions actuelles de crédit immobilier. Vous saurez tout sur le niveau des taux d’emprunt, le seuil de l’usure, l’apport personnel minimum, la politique bancaire et les opportunités d’économies avec l’assurance de prêt.

Taux d’intérêts : hausse ou stagnation

Quel taux fait-il en février 2025 ? Après 14 mois de baisse continue, les taux du crédit immobilier changent de braquet et accusent une légère progression. Pas de panique. Les quelques banques qui redressent leurs barèmes le font pour s'aligner sur la concurrence, mais la plupart maintiennent une politique offensive pour capter le client et ne relèvent pas les valeurs.

Voici les fourchettes de valeurs qu’on peut observer chez les courtiers d’après les barèmes bancaires :

	Durée de l’emprunt
	10 ans	15 ans	20 ans	25 ans
Bon taux	3,25 %	3,35 %	3,45 %	3,56 %
Très bon taux	3,20 %	3,30 %	3,35 %	3,45 %
Taux excellent	2,85 %	2,87 %	2,94 %	3,02 %

Attention : les taux sont actualisés chaque semaine, ils peuvent donc évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction de la politique des banques et des conditions monétaires.

Ces taux sont bruts, et permettent uniquement de calculer les intérêts d’emprunt. Ils ne comprennent pas les frais annexes obligatoires.

Certaines banques accordent des prêts à taux bonifiés pour les primo-accédants et/ou aux emprunteurs qui achètent un bien ancien à rénover. Ce taux est inférieur à 3%, applicable généralement sur des montants minimes qui n’excèdent pas 30 000€.

Règles d’octroi inchangées

Pensez à mettre les offres en concurrence, car chaque établissement définit les profils d’emprunteurs qu’elle privilégie. Les banques ont toutefois obligation de respecter les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) qui fixent la double limite suivante :

Le taux d’endettement ou taux d’effort ne peut dépasser 35% des revenus nets, avant impôt, assurance emprunteur comprise.
La durée de remboursement est plafonnée à 25 ans, sauf dérogation, jusqu’à 27 ans, dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien avec travaux de rénovation d’un montant équivalent au moins à 10% de l’opération.

Les banques ont le droit de déroger à la norme pour les primo-accédants et ceux qui achètent leur résidence principale. En fonction de votre solvabilité, le prêteur peut s’affranchir des limites à la marge.

Le bon moment pour un rachat de crédit

Si vous remboursez un emprunt contracté en 2023 ou début 2024, il est conseillé de renégocier votre crédit immobilier avant une hausse plus marquée des taux. Les indicateurs laissent présager une remontée durable des taux en raison de l’instabilité politique et budgétaire de la France qui met le pays en difficulté vis-à-vis des marchés.

Seuil de l’usure : marge suffisante pour intégrer les coûts annexes

Le taux d’usure a été modifié le 1er janvier dernier. La Banque de France fixe chaque trimestre le taux légal que les banques ne doivent pas dépasser lors de l’octroi des crédits. Ce taux dépend de la durée de remboursement :

Prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans : 4,61 %
Prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans : 5,80 %
Prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus : 5,67 %
Prêts à taux variable : 5,87 %
Prêts relais : 6,64 %

L’usure ne constitue plus un problème comme cela a pu l’être entre 2020 et 2023. L’autorité de régulation avait dû mensualiser les taux d’usure pour être en adéquation avec l’évolution très rapide des conditions monétaires.

Actuellement, l’écart entre les taux du marché et le taux maximum légal atteint plus de 100 points, ce qui permet d’intégrer tous les coûts liés à l’obtention du crédit au-delà des intérêts :

Garantie : hypothèque ou caution
Frais de dossier
Primes d’assurance emprunteur
Autres coûts éventuels : frais d’expertise du bien immobilier, parts sociales d’une banque mutualiste

Rappelons que le taux d’usure exprime le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) maximum, indicateur du coût final d’un crédit immobilier et outil objectif de comparaison, car il agrège toutes les dépenses imposées lors de l’octroi du prêt.

Niveau de l’apport personnel

Les taux d’emprunt ayant nettement reculé en 2024, les banques sont moins gourmandes en apport personnel. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, il fallait miser en moyenne 16,6% pour une opération dans le neuf, et 20,7% pour un achat ancien fin 2024, contre 18,1% et 22,7% respectivement un an plus tôt.

Les établissements bancaires sont dans une dynamique favorable pour relancer la production de crédits à l’habitat, freinée en 2023 et 2024 par un contexte inflationniste et politique incertain.

De là à emprunter sans apport, il y a un gouffre difficile à franchir. Seuls les très bons profils peuvent espérer financer 100% de l’opération sans mise de fonds, la règle tacite étant a minima 10% d’apport personnel pour couvrir les frais annexes (frais de notaire, garantie, éventuellement frais d’agence).

Délégation d’assurance emprunteur : premier levier d’économies d’un crédit immobilier

L’assurance de prêt est une dépense incontournable pour espérer décrocher le financement de votre projet immobilier. Bien qu’elle ne soit pas obligatoire d’un point de vue légal, les banques l’exigent pour se prémunir contre les défauts de paiement consécutifs à un aléa de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d’emploi).

Vous êtes libre de souscrire l’assurance de votre choix et de préférer une formule alternative à la proposition bancaire, bien souvent plus chère. À garanties équivalentes, vous pouvez débourser jusqu’à 4 fois plus pour l'assurance du prêteur comparativement à un contrat individuel.

Faites jouer la concurrence en utilisant un comparateur d’assurance de prêt immobilier, un outil simple, rapide et gratuit qui vous donne accès aux meilleures offres externes du marché, en adéquation avec la couverture minimale exigée par votre banque.

Prenons l’exemple suivant :

Profil de l’emprunteur : 35 ans, salarié non cadre, résident en Île-de-France
Caractéristiques du prêt : 250 000€ sur 20 ans au taux de 3,35% pour l’achat de la résidence principale
Assurance emprunteur : taux assurance bancaire à 0,36%, contre taux assurance alternative à 0,12% (taux moyen pour ce type de profil)

Caractéristiques	Assurance bancaire	Assurance alternative	Économies
Montant du prêt	250 000 €	250 000 €	-
Durée	20 ans	20 ans	-
Taux du prêt	3,35 %	3,35 %	-
Taux d’assurance	0,36 %	0,12 %	0,24 %
Coût mensuel de l’assurance	75 €	25 €	50 €
Coût total de l’assurance	18 000 €	6 000 €	12 000 €

Bien choisir son assurance emprunteur est plus efficace que négocier son taux d’emprunt. En diminuant de 10 points de base le taux d’intérêts (3,25% au lieu de 3,35%), le gain ne sera que de 3 052€ sans toucher à l’assurance de prêt.

L’assurance emprunteur est un produit relativement complexe qu’il convient de bien appréhender pour éviter tout litige en cas de mise en jeu des garanties. Sollicitez les services d’un courtier pour vous aider à sélectionner l’assurance la plus compétitive qui convienne à votre profil et vous protège en toutes circonstances.

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Assurance de prêt immobilier : forte baisse des tarifs depuis 2020

Les primes d’assurance de prêt immobilier connaissent une tendance à la baisse ces dernières années. Contrairement aux autres types d’assurances qui ont vu leurs prix augmenter, et même fortement, l’assurance emprunteur devient financièrement plus accessible. Cette diminution des coûts s’explique notamment par la concurrence accrue entre les banques et les assureurs externes, également par l’évolution de la réglementation en faveur des consommateurs. Qui sont les principaux bénéficiaires de cette baisse ? Comment en tirer le meilleur parti ? Décryptage. Tarifs assurance emprunteur : une baisse moyenne de 27 % sur 5 ans Une étude menée par le comparateur en ligne Magnolia.fr révèle que les prix des assurances emprunteur ont chuté de 27 % en moyenne entre 2020 et 2025. Cette évolution va à contre-courant de la hausse généralisée des autres assurances (variation sur 10 ans) : +16 % pour les assurances auto +35 % pour l’assurance habitation +50 % pour les mutuelles santé. La principale raison de cette baisse est l’ouverture du marché grâce à des réformes législatives successives qui ont favorisé la libre concurrence. Dernière en date, la loi Lemoine a simplifié la résiliation et la substitution des contrats d’assurance de prêt immobilier, permettant aux consommateurs de trouver des offres mieux adaptées à leur profil et à des tarifs plus avantageux que le contrat initial. Depuis 2022, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier en cours de prêt à tout moment, sans attendre la date d’échéance autrefois requise par les dispositifs précédents (loi Hamon, amendement Bourquin). Cette opportunité peut être saisie dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit pour optimiser les économies potentielles. Les emprunteurs de plus de 45 ans : grands gagnants de la baisse des tarifs L’étude de Magnolia.fr met en lumière que les emprunteurs âgés de 45 ans et plus ont bénéficié de la plus forte réduction tarifaire, avec une baisse moyenne de 35 %. Cette tendance s’explique par l’apparition d’offres plus spécifiques chez les assureurs alternatifs, qui permettent aux profils plus âgés d’obtenir des conditions plus favorables. Les personnes présentant un risque aggravé de santé profitent également de ces nouvelles opportunités. Grâce à l’assouplissement des critères et à la suppression du questionnaire médical sous certaines conditions (prêt inférieur ou égal à 200 000€ et remboursé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur), elles ont désormais accès à des contrats plus compétitifs sans surprime pour raisons de santé. Les jeunes emprunteurs, âgés de 25 à 40 ans, ne sont pas en reste avec une diminution moyenne des tarifs de 20 %. Déjà avantagés par des primes plus basses grâce à leur profil jugé moins risqué, ils voient l’écart avec les assurances de groupe des banques se creuser davantage en leur faveur. Bancassureurs et alternatifs : une concurrence qui tire les prix vers le bas L’essor des assureurs alternatifs a profondément modifié le marché de l’assurance emprunteur. Alors que les banques continuent de proposer des assurances de groupe aux tarifs souvent élevés pour cause de mutualisation, les prestataires spécialisés offrent des contrats sur-mesure, plus compétitifs et mieux adaptés aux besoins individuels. L’application de la loi Lemoine a joué un rôle clé dans cette transformation. La flexibilité accrue permise par la substitution à tout moment a encouragé davantage de consommateurs à comparer les offres et à opter pour des solutions plus avantageuses. À garanties équivalentes, principe obligatoire pour que la banque accepte une offre externe, la délégation de contrat permet de diviser par 2 à 4 le coût d’une assurance emprunteur. Pour un prêt immobilier de 250 000€ sur 20 ans, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. Comparer les offres pour optimiser son assurance emprunteur Vous pouvez faire des économies sur votre assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, en amont comme en aval. Au moment de la souscription du crédit Grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir une assurance externe dès la signature du prêt, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. La délégation d’assurance permet souvent d’obtenir une assurance jusqu’à 60% moins chère. En cours de prêt Il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine. Vous n’avez aucun préavis à respecter, uniquement le principe d’équivalence de niveau de garanties. Plus tôt vous choisissez une assurance plus avantageuse, plus vous réalisez d’économies sur l’ensemble de la durée du prêt. Un écart de prime de quelques dizaines d’euros par mois peut représenter des milliers d’euros d’économies sur plusieurs années. Négocier son assurance de prêt : premier levier d’économies Beaucoup d’emprunteurs se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt de leur prêt, négligeant l’impact du coût de l’assurance. Pourtant, optimiser son assurance emprunteur peut générer des économies encore plus importantes qu’une légère baisse du taux de crédit. Sachez que l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Prenons un exemple concret : Critère Scénario initial Scénario avec taux d’intérêts réduit Scénario avec taux assurance réduit Scénario combinant taux d’intérêts et taux d’assurance réduits Montant de l’emprunt 250 000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 € Durée 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans Taux nominal 3,50 % 3,40 % 3,50 % 3,40 % Coût total intérêts 97 976 € 94 901 € 97 976 € 94 901 € Taux assurance 0,34 % 0,34 % 0,16 % 0,16 % Cotisation annuelle assurance 852 € 852 € 396 € 396 € Coût total assurance 17 000 € 17 000 € 7 920 € 7 920 € Économie sur les intérêts - 3 075 € - 3 075 € Économie sur l’assurance - - 9 080 € 9 080 € Économie totale - 3 075 € 9 080 € 12 155 € Ce cas illustre l’importance de comparer et renégocier son assurance de prêt autant, sinon plus, que son taux d’intérêts. Miser uniquement sur la négociation du taux de crédit peut être une erreur si le coût de l’assurance est négligé. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation au bénéfice des emprunteurs L’évolution du marché de l’assurance emprunteur en 2025 marque une véritable rupture avec les pratiques passées. L’ouverture à la concurrence, soutenue par les évolutions législatives, a permis de tirer les prix vers le bas et d’offrir des conditions plus avantageuses à un plus large panel d’emprunteurs. Comparer les offres via des outils en ligne spécialisés est aujourd’hui un réflexe essentiel pour toute personne souscrivant un crédit immobilier. Avec des écarts de prix significatifs entre les assurances de groupe et les contrats alternatifs, la vigilance et l’anticipation peuvent permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée totale d’un prêt. Un avantage non négligeable dans un contexte économique où la maîtrise des coûts est une priorité pour de nombreux ménages.

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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !

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