Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en avril 2024

Les conditions de crédit immobilier s’améliorent sensiblement à la faveur d’une baisse des taux qui fait légèrement grimper la capacité d’emprunt des ménages. Les règles d’octroi restent toujours et encore un frein que les autorités financières n’ont pas l’intention de desserrer. Autre anomalie du marché, le taux d’usure est en hausse pour ce deuxième trimestre 2024, ce qui témoigne de son décalage avec le terrain, voire de son inutilité. Voici tout ce qu’il faut savoir pour faire une demande de prêt immobilier en avril 2024.

Nouvelle baisse des taux de crédit immobilier

Engagée depuis décembre 2023, la baisse des taux d’emprunt se poursuit au fil des semaines. Une bonne nouvelle après le marasme de l’année 2023 où la production de crédits à l’habitat a chuté de 40%. Elle a touché le fond en janvier 2024 avec 7,6 milliards d’euros distribués, soit le niveau le plus bas depuis dix ans.

La décrue des taux après deux ans d’envolée interrompue qui a porté les taux moyens sur 20 ans de 1% à 4,50% (hors assurance emprunteur et coût de sûretés) redonne de l'optimisme aux professionnels du secteur, et surtout aux ménages porteurs d’un projet immobilier. Sur toutes les durées, les taux sont orientés à la baisse en ce début avril et ont perdu entre 5 et 10 points de base par rapport à mars.

Le taux moyen sur 20 ans s’affiche à 4% ; les dossiers premium peuvent escompter une décote significative qui fait tomber la valeur autour de 3,55%. Même sur la durée la plus longue autorisée (25 ans), le taux oscille entre 3,75% et 4,15% pour les bons profils.

Comparativement à décembre, les emprunteurs ont gagné environ 12% de capacité d’emprunt grâce au mouvement baissier des taux. Un prêt de 200 000€ sur 20 ans coûtait 103 672€ d’intérêts (taux nominal à 4,50%). Aujourd’hui, pour le même coût, vous pouvez emprunter 228 180€.

Hausse du taux d’usure au 1er avril 2024

Le 1er avril coïncide avec le nouveau taux d’usure applicable pour le deuxième trimestre 2024. Il est en hausse par rapport à la période précédente quelle que soit la durée de remboursement :

Catégories	Taux effectif moyen pratiqué au cours des 3 mois précédents	Taux d’usure T2 2024	Taux d’usure T1 2024
Prêts à taux fixe < 10 ans	3,42%	4,56%	4,53%
Prêts à taux fixe ≥ 10 ans et < 20 ans	4,6%	6,13%	6,01%
Prêts à taux fixe ≥ 20 ans	4,79%	6,39%	6,29%
Prêts à taux variable	4,39%	5,85%	5,63%
Prêts-relais	5,07%	6,76%	6,35%

Source Legifrance

Pour rappel, le taux d’usure est le taux maximum que les banques ne doivent pas dépasser pour accorder un crédit. Ce taux annuel effectif global (TAEG) comprend tous les frais qui conditionnent l’octroi du financement, les intérêts, mais aussi les autres dépenses imposées : frais de dossier, garantie (hypothèque ou caution), assurance emprunteur.

Cette hausse de l'usure interroge, alors que les taux d’intérêts ont perdu 50 points de base depuis fin décembre, passant de 4,5% à 4% en moyenne fin mars. Les taux d’usure sont calculés sur les TAEG octroyés le trimestre précédent. En l’occurrence, les taux maximum légaux du T2 sont basés sur les prêts décaissés au T1, pour des offres émises par les banques au T4 2023, au moment où les taux continuaient de grimper.

Le taux d’usure est donc en décalage avec le marché et prouve son inutilité tel qu’il est calculé. Ce taux est censé protéger les consommateurs en bridant les banques. On voit pourtant que les établissements sont dans une démarche volontariste de prêter en abaissant leurs barèmes compte tenu de la stabilisation des conditions monétaires. Le relèvement de l’usure pourrait avoir un effet pervers en les incitant à ajuster les taux d’emprunt à la hausse pour optimiser leurs marges.

Il faudra donc attendre juillet pour voir l’usure en baisse, soit un retard de 6 mois sur la réalité du marché.

Règles d’octroi inchangées

L’inadéquation du taux d’usure prouve que la régulation de la distribution du crédit immobilier n’a aucun sens. Aux taux plafonds, les autorités financières ont ajouté des normes qui viennent resserrer l’accès au crédit. Depuis le 1er janvier 2022, les banques doivent juridiquement respecter deux limites :

Le taux d’endettement ou taux d’effort ne doit pas outrepasser 35% des revenus nets de l’emprunteur, avant impôt et assurance de prêt incluse.
La durée de remboursement est plafonnée à 25 ans, voire 27 ans le neuf (achat en VEFA) ou dans l’ancien avec travaux de rénovation (au moins 10% du montant de l’opération).

Il vous est toutefois possible d’emprunter au-delà de la norme si vous faites partie du quota de candidats éligibles à la marge de flexibilité. Les banques peuvent s’affranchir des règles énoncées plus haut à hauteur de 20% de leur production semestrielle, en majorité à destination de la primo-accession et de l’acquisition de la résidence.

Pour tous les profils, l’encadrement strict du crédit immobilier nécessite de renforcer son apport personnel. Pour rester dans les clous, il faut minimiser le recours à l’emprunt en boostant sa mise de fonds. Même s’il est en baisse depuis décembre dernier, l’apport personnel reste à un niveau élevé, entre 20% et 30% du montant d’une opération.

Bon à savoir : en ce mois d’avril, se met en place la nouvelle version du PTZ. Si vous êtes primo-accédant de votre résidence principale, vous faites peut-être partie des nouveaux bénéficiaires du prêt à taux zéro 2024. Davantage de communes intègrent les zones tendues (A, A bis et B), ce qui élargit l’accès à cette aide pour acquérir un logement neuf en habitat collectif.

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Retirer le montant des équipements du prix de vente : vous avez le droit de demander la dissociation du prix de vente et des biens mobiliers (cuisine, salle de bain, électroménager, etc.), dans la limite de 5% de la valeur du bien. Important : les primo-accédants et les personnes qui achètent un bien neuf, qu'elles soient primo ou secundo-accédantes, seront exemptés de la hausse des frais de notaire en 2025. Modification de la taxation des plus-values immobilières Plus-values sur la résidence principale Jusqu’à présent, la plus-value éventuelle sur la vente de la résidence principale est totalement exonérée d’impôt. Un amendement au Projet de Loi de Finances 2025 (PLF 2025) prévoit de conditionner cette exonération à une durée minimale de détention de 5 ans. L’objectif est de faire obstacle aux spéculateurs qui achètent un bien, puis le revendent rapidement, bénéficiant ainsi de l’avantage fiscal. Les propriétaires confrontés à des changements de vie imprévus pourront toutefois bénéficier de l’exonération s'ils revendent avant un délai de 5 ans d’occupation du bien : Mutation professionnelle Décès ou séparation Hospitalisation de longue durée ou installation dans un EHPAD. Plus-values hors résidence principale Le PLF 2025 envisage par ailleurs de modifier le calcul des plus-values hors vente de la résidence principale. Aujourd’hui, la plus-value imposable est calculée sur la base de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, diminuée des éventuels abattements pour durée de détention. Au bout de 22 ans, la plus-value est exonérée d’impôt, mais elle est soumise aux prélèvements sociaux, et au bout de 30 ans, elle échappe à l’impôt et aux prélèvements sociaux. Après déduction de l’abattement, la plus-value est imposée au taux de 19%, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2%, soit une taxe totale de 36,2%. Un amendement prévoit de supprimer les abattements pour durée de détention et d’appliquer un abattement calculé à partir du prix d’achat actualisé en fonction de l’inflation. La plus-value serait alors taxée à 30%, identique à la flat tax appliquée sur les produits de placement. Si la réforme est votée, elle se mettra en place à partir de janvier 2026 pour les terrains à bâtir et de janvier 2027 pour les biens construits. Changement du régime fiscal sur les locations meublées Les propriétaires sous statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ne pourront plus profiter de la déduction d’une partie des charges de leurs revenus locatifs en cas de vente. Le PLF 2025 supprime l’avantage fiscal lié à l’amortissement lors de la revente du bien : la somme des amortissements déduits sera en effet réintégrée dans le calcul de la plus-value. 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Santé dentaire : vers un remboursement des implants en 2025

Jusqu’à présent, les implants dentaires ne bénéficient d’aucun remboursement de la part de l’Assurance maladie. Les mutuelles peuvent proposer une prise en charge qui reste partielle et ne couvre jamais la lourde dépense engagée. Cela pourrait changer à l’avenir. La Haute Autorité de Santé (HAS) se dit favorable au remboursement des implants, comme cela se fait déjà pour les prothèses dentaires. Remboursement implant dentaire : avis favorable de la HAS Pour améliorer l’accès aux soins dentaires, la HAS s’est prononcée, mercredi 6 novembre, en faveur du remboursement des actes implanto-prothétiques par l’Assurance maladie. En cas de dent(s) manquante(s), l’autorité de santé recommande que soit garantie la prise en charge financière des implants dentaires selon des modalités qui reste à définir. Actuellement, la seule option remboursée pour un patient édenté est la pose d’un bridge via le dispositif 100% Santé : après intervention de la Sécurité Sociale et de la mutuelle santé, le remboursement est intégral si l’équipement est sélectionné dans le panier sans reste à charge, ou partiel sur la base de tarifs encadrés ou libres. Le défaut du bridge est de détériorer les dents voisines car il s’appuie sur elles. En revanche, l’implant dentaire s’avère non seulement la solution prothétique la plus esthétique, mais il évite surtout d’endommager les dents situées à gauche et à droite de la dent manquante. La HAS étudie la pertinence de la prise en charge financière des implants pour 2 types d’édentement : Édentement complet par prothèse amovible complète implanto-retenue (PACIR) : cette solution améliore la stabilité des dentiers. Édentement unitaire (une ou deux dents) prothèse fixée unitaire supra-implantaire (PFUSI) : ce dispositif permet de conserver les dents saines adjacentes contrairement au bridge traditionnel. En France, comme partout ailleurs dans le monde, le nombre de personnes édentées ne cesse d’augmenter en raison de l’allongement de l’espérance de vie. D’ici 2030, environ 30% de la population mondiale serait touchée par un édentement total. Perdre une ou plusieurs dents, voire se retrouver complètement édenté, constitue un triple handicap (fonctionnel, esthétique et social) qui a des conséquences sur la santé en général, comme la dénutrition. Malgré l’absence de prise en charge par le régime général, un million d’implants dentaires ont été réalisés en France en 2023. Implants : La solution pour une bonne santé bucco-dentaire Restaurer sourire et fonction Les implants dentaires représentent aujourd'hui la solution médicale la plus performante pour remplacer une dent manquante. Au-delà de l'aspect esthétique, ils garantissent une reconstruction complète et durable de l'appareil dentaire. Bénéfices essentiels : Préservation de la structure osseuse : L'implant stimule naturellement l'os maxillaire, prévenant sa fonte progressive. Restauration complète de la mastication : Efficacité identique à une dent naturelle. Protection des dents adjacentes : Évite la migration et le déséquilibre dentaire. Technique moderne Réalisés en titane biocompatible, les implants s'intègrent parfaitement à la mâchoire. La pose, réalisée par des professionnels experts, garantit une intervention minimaliste et un résultat optimal. Santé globale Un implant dentaire ne répond pas simplement à un problème local. Il contribue significativement au bien-être général : meilleure alimentation, confiance restaurée et prévention des complications à long terme. Choisir un implant, c'est préserver durablement sa qualité de vie, mais son coût peut être un frein. Quel est le prix moyen d’un implant dentaire ? Le coût d'un implant dentaire varie significativement selon plusieurs facteurs essentiels. En moyenne, les patients peuvent s'attendre à investir entre 1 500 € et 3 500 € par implant. Cette fourchette de prix dépend de plusieurs paramètres : Complexité de l'intervention chirurgicale : Les cas nécessitant une greffe osseuse ou un traitement préalable augmentent naturellement le coût total. Expertise du praticien : Un chirurgien-dentiste spécialisé et expérimenté proposera généralement des tarifs plus élevés. Qualité des matériaux utilisés : L'implant peut être réalisé en titane ou en zircone, avec des prix variant selon la technologie. Localisation géographique : Les tarifs diffèrent sensiblement entre les grandes métropoles et les zones rurales. Comment sont remboursés les implants dentaires par les mutuelles ? Remboursement Sécurité Sociale La Sécurité sociale ne prend malheureusement pas en charge l’implantologie dentaire, la considérant comme un acte de convenance. Les patients doivent donc supporter l'intégralité du coût. Remboursement par la mutuelle Les mutuelles proposent différentes approches de remboursement : 1 - Niveau de garantie Les contrats les plus complets peuvent rembourser entre 30% et 70% du coût de l'implant. Certaines mutuelles appliquent des plafonds annuels spécifiques qui peuvent aller au-delà de 1000€. 2 - Options de remboursement Certaines mutuelles proposent des forfaits prothèses et implants dentaires. D'autres incluent une partie des implants dans leurs garanties "soins dentaires". Comment optimiser le remboursement d’un implant dentaire Vérifiez précisément votre contrat mutuelle Demandez des devis détaillés auprès des chirurgiens-dentistes Comparez plusieurs mutuelles avant souscription La surcomplémentaire dentaire peut s’avérer une alternative pertinente pour diminuer voire supprimer le reste à charge sur les implants dentaires. Il convient d’arbitrer entre le surcoût représenté par ce 3ème niveau de couverture et le reste à charge que vous êtes prêt à assumer avec votre mutuelle actuelle. Un implant dentaire représente un investissement dans votre santé et votre bien-être. Malgré son coût élevé, c'est une solution durable et esthétique pour remplacer une ou plusieurs dents manquantes. Un grand pas vient d’être fait en faveur du remboursement de cet acte prothétique onéreux. Reste à savoir quand la mesure sera mise en œuvre et quel sera le niveau de ce remboursement.

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Changement d'assurance prêt immobilier : -60% sur vos cotisations

L'assurance emprunteur représente une part significative du coût total de votre crédit immobilier. Grâce à la loi Lemoine entrée en vigueur en 2022, vous pouvez désormais réaliser jusqu'à 60% d'économies sur vos cotisations d'assurance de prêt en changeant de formule. Découvrez comment optimiser votre contrat et réduire significativement vos mensualités. Pourquoi changer d'assurance de prêt immobilier ? L'assurance emprunteur est imposée par la banque lors de la souscription d'un crédit immobilier. Elle protège à la fois l'emprunteur et le prêteur en cas d'invalidité, décès ou d’incapacité temporaire de travail. Cependant, les contrats proposés par les banques sont très souvent plus chers que ceux des assureurs spécialisés. Des économies considérables à la clé Économie moyenne entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée totale du prêt Réduction pouvant atteindre 60% des cotisations mensuelles Obligation de respecter l’équivalence de niveau de garanties entre les 2 contrats La loi Lemoine : un tournant majeur pour les emprunteurs Cette réforme historique a bouleversé le marché de l'assurance emprunteur en introduisant trois changements majeurs : Résiliation à tout moment de votre contrat, sans attendre la date d’échéance ni engagement minimum de souscription Suppression du questionnaire médical pour les prêts n’excédant pas 200 000€ et remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur Réduction du délai du droit à l'oubli pour les personnes ayant eu un cancer de 10 à 5 ans ; droit également applicable à l’hépatite C. Le processus de résiliation simplifié La résiliation de votre contrat actuel peut s'effectuer en quelques étapes simples : Demander une délégation d'assurance auprès d'un nouvel assureur Obtenir une proposition avec des garanties au moins équivalentes Envoyer votre demande de résiliation à votre assureur actuel Attendre la validation de votre banque : la réglementation lui impose de formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés. Comment obtenir la meilleure offre d'assurance emprunteur ? Pour maximiser vos économies, plusieurs facteurs sont à prendre en compte : Comparer les offres du marché Utiliser des comparateurs en ligne spécialisés Solliciter plusieurs devis personnalisés Analyser attentivement les garanties proposées Critères à prendre en compte Taux de couverture proposé : l'indicateur du coût de l'assurance est le TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance, obligatoirement mentionné dans tous les supports et contrats (en pourcentage du capital emprunté) Étendue des garanties (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d'emploi) Exclusions de garantie et possibilité de rachat d’exclusions des maladies non objectivables Délais de carence éventuels Les garanties essentielles à maintenir Pour que votre nouvelle assurance soit acceptée par la banque, certaines garanties sont incontournables : Décès et Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) : couverture socle de tout contrat d'assurance emprunteur Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) Invalidité Permanente Totale ou Partielle (IPT/IPP) Le niveau minimum de couverture est défini par la banque et vous est communiqué via la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de prêt, et la fiche personnalisée qui détaille les garanties spécifiques à votre profil et votre projet immobilier. Focus sur les niveaux de couverture Le pourcentage de couverture doit être adapté à votre situation : Quotité assurance de prêt à 100% recommandée pour l'emprunteur principal (si emprunt à 2), celui qui touche les revenus les plus élevés Possibilité de moduler la couverture pour le co-emprunteur Adaptation selon les risques incarnés par chaque emprunteur Profils éligibles aux meilleures réductions Certains profils peuvent bénéficier de tarifs particulièrement avantageux : Jeunes emprunteurs en bonne santé Cadres avec une profession stable Non-fumeurs Personnes pratiquant une activité sportive régulière Cas pratique : exemple d'économies réalisées Pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans (emprunteur âgé entre 25 et 35 ans) : Assurance bancaire au taux moyen de 0,34% : 57€/mois Assurance alternative au taux de 0,09% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce profil) : 15€/mois Économie réalisée : 42€/mois, soit 10 000€ sur la durée du prêt Comment procéder au changement d'assurance ? Pour changer d'assurance de prêt, suivez ces étapes : Rassemblez les documents nécessaires Tableau d'amortissement Conditions générales de votre assurance actuelle Notice d'information (conditions générales) Comparez les offres du marché Utilisez plusieurs comparateurs Contactez des courtiers spécialisés Demandez des devis personnalisés Vérifiez l'équivalence des garanties Analysez les exclusions Comparez les définitions de garanties Vérifiez les délais de franchise Changer d’assurance de prêt, une démarche rentable à long terme La renégociation de votre assurance de prêt immobilier représente une opportunité significative d'économies. Avec des réductions pouvant atteindre 60% de vos cotisations actuelles, cette démarche mérite d'être entreprise, d'autant plus que la loi Lemoine a considérablement simplifié le processus. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier spécialisé pour optimiser vos chances d'obtenir la meilleure offre possible tout en conservant des garanties optimales pour votre prêt immobilier.

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