Crédit immobilier : première baisse du taux d’usure depuis 2021

Les taux d’usure du crédit immobilier affichent leur premier recul depuis trois ans, signe d’une détente des taux d’intérêts pratiqués au cours du trimestre précédent. Cette amélioration bénéficie au marché qui se redresse significativement depuis avril après de longs mois d’atonie. Le contexte politique actuel pourrait perturber ce début d’embellie.

Taux d’usure en recul au 1er juillet 2024

Le taux maximum légal pour les crédits immobiliers d’une durée de 20 ans et plus s’infléchit pour la première fois depuis 2021. La Banque de France fixe à 6,16% le taux d’usure sur ces maturités les plus longues pour le troisième trimestre 2024, contre 6,39% pour le deuxième trimestre. Pour les autres catégories de prêts immobiliers, les valeurs remontent ou stagnent.

Le taux d’usure pour les prêts à l’habitat de 20 ans et plus, qui représentent plus des deux tiers des nouveaux crédits accordés, cède ainsi 23 points de base. Cette baisse est l’illustration du reflux des taux d’intérêts pratiqués par les banques de détail au cours des trois mois écoulés.

Voici l’ensemble des taux d’usure selon la durée, applicables à compter du 1er juillet 2024 :

Catégorie	Taux d’usure T2 2024	Taux effectif moyen pratiqué au T2 2024	Taux d’usure T3 2024
Prêts à taux d’une durée inférieure à 10 ans	4,56 %	3,45 %	4,60 %
Prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans	6,13 %	4,60 %	6,13 %
Prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus	6,39 %	4,62 %	6,16 %
Prêts à taux variable	5,85 %	4,48 %	5,97 %
Prêts relais	6,76 %	5,08 %	6,77 %

source Banque de France

Depuis le deuxième trimestre 2022, au moment où les taux d’intérêts ont commencé à prendre l’ascenseur, le taux d’usure n’a cessé de progresser. Pour les prêts sur 20 ans et plus, il était alors de 2,40%, le pic ayant été atteint au premier trimestre 2024 (6,39%). Cet écart permet de mesurer la nette dégradation des conditions d’emprunt dans un temps relativement cours. Entre décembre 2022 et mars 2024, les emprunteurs ont perdu près de 20% de pouvoir d’achat immobilier.

Taux d’usure : taux tout compris

Pour rappel, le taux d’usure est le taux maximum que les banques ne doivent pas dépasser. Il correspond au TAEG (Taux Annuel Effectif Global) maximum au-delà duquel aucun crédit ne peut être accordé.

Le TAEG est l’indicateur du coût global d’un crédit immobilier. Exprimé en pourcentage annuel de la somme empruntée, il agrège la totalité des frais liés à l’obtention du financement bancaire :

intérêts d’emprunt exprimés par le taux nominal
frais de dossier
garantie (hypothèque ou caution)
primes d’assurance emprunteur
éventuellement les frais annexes (ouverture et tenue de compte, expertise du bien immobilier, parts sociales d’une banque mutualiste, frais de courtage).

Le TAEG doit être indiqué dans tous les documents commerciaux, pré-contractuels et contractuels, et permet de comparer le coût global des propositions bancaires.

Retour au calcul trimestriel

Il faut rappeler que le taux d’usure n’a pas toujours été révisé chaque trimestre. Durant l’année 2023, la Banque de France avait tardivement décidé de procéder à une actualisation mensuelle du taux d’usure afin d’éviter les effets délétères de l’évolution trop rapide des conditions monétaires. La remontée brutale des taux d’intérêts, sous l’impulsion de la politique de la Banque Centrale Européenne en vue de maîtriser l’inflation, rendait les taux d’usure très vite obsolètes, ce qui avait pour dérive de provoquer l’exclusion du crédit de ménages pourtant solvables.

Modifiés tous les mois, les taux d’usure offraient aux établissements bancaires une marge de manœuvre plus grande pour adapter leurs barèmes de taux. La reprise du calcul trimestriel depuis janvier 2024 est le signe d’un retour à la normale. L’inflation en zone euro tend vers son objectif des 2% (2,6% sur un an en mai 2024) et le 6 juin dernier, la BCE a pu assouplir ses taux directeurs de 25 points de base, une première depuis 2016.

Reprise du crédit immobilier en avril

La fonte des taux d’intérêts enclenchée en janvier dernier permet au marché immobilier de rebondir. Selon les chiffres de la Banque de France, la production de crédits à l’habitat (hors renégociations) a progressé de 29% sur un an en avril 2024. Il s’agit d’un « premier retournement de tendance significatif depuis le printemps 2022 et la remontée des taux ». Les projections indiquent que ce mouvement a dû se poursuivre en mai.

Les données de l’Observatoire Crédit Logement témoignent en effet d’un dynamisme retrouvé, la production de crédits immobiliers ayant bondi de +74,1% entre décembre 2023 et mai 2024 (+86,2% en nombre de prêts accordés). En niveau annuel glissant, l’activité reste toutefois en retrait, de -34,7% en production de crédits et de -25% en nombre de prêts.

Actuellement, le taux moyen du marché sur 20 ans tourne autour de 3,85% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), loin des 4,50% observés en décembre 2023. Les dossiers premium peuvent obtenir une décote substantielle pouvant descendre à 3,40%.

Le redémarrage de l’activité pourrait être compromis par le contexte politique en France. Les législatives 2024 constituent une menace sur les conditions de crédit immobilier. L’arrivée probable d’un gouvernement RN au lendemain du deuxième tour le 7 juillet inquiète les marchés financiers en raison des risques budgétaires. Signe d’une défiance des investisseurs, le rendement à 10 ans de la dette française a atteint un niveau inédit depuis novembre dernier, à 3,20%. La réaction des investisseurs face à ce tournant politique majeur reste pour le moment mesurée. Jusqu’à quand ?

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Un amendement prévoit de supprimer les abattements pour durée de détention et d’appliquer un abattement calculé à partir du prix d’achat actualisé en fonction de l’inflation. La plus-value serait alors taxée à 30%, identique à la flat tax appliquée sur les produits de placement. Si la réforme est votée, elle se mettra en place à partir de janvier 2026 pour les terrains à bâtir et de janvier 2027 pour les biens construits. Changement du régime fiscal sur les locations meublées Les propriétaires sous statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ne pourront plus profiter de la déduction d’une partie des charges de leurs revenus locatifs en cas de vente. Le PLF 2025 supprime l’avantage fiscal lié à l’amortissement lors de la revente du bien : la somme des amortissements déduits sera en effet réintégrée dans le calcul de la plus-value. 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Santé dentaire : vers un remboursement des implants en 2025

Jusqu’à présent, les implants dentaires ne bénéficient d’aucun remboursement de la part de l’Assurance maladie. Les mutuelles peuvent proposer une prise en charge qui reste partielle et ne couvre jamais la lourde dépense engagée. Cela pourrait changer à l’avenir. La Haute Autorité de Santé (HAS) se dit favorable au remboursement des implants, comme cela se fait déjà pour les prothèses dentaires. Remboursement implant dentaire : avis favorable de la HAS Pour améliorer l’accès aux soins dentaires, la HAS s’est prononcée, mercredi 6 novembre, en faveur du remboursement des actes implanto-prothétiques par l’Assurance maladie. En cas de dent(s) manquante(s), l’autorité de santé recommande que soit garantie la prise en charge financière des implants dentaires selon des modalités qui reste à définir. Actuellement, la seule option remboursée pour un patient édenté est la pose d’un bridge via le dispositif 100% Santé : après intervention de la Sécurité Sociale et de la mutuelle santé, le remboursement est intégral si l’équipement est sélectionné dans le panier sans reste à charge, ou partiel sur la base de tarifs encadrés ou libres. Le défaut du bridge est de détériorer les dents voisines car il s’appuie sur elles. En revanche, l’implant dentaire s’avère non seulement la solution prothétique la plus esthétique, mais il évite surtout d’endommager les dents situées à gauche et à droite de la dent manquante. La HAS étudie la pertinence de la prise en charge financière des implants pour 2 types d’édentement : Édentement complet par prothèse amovible complète implanto-retenue (PACIR) : cette solution améliore la stabilité des dentiers. Édentement unitaire (une ou deux dents) prothèse fixée unitaire supra-implantaire (PFUSI) : ce dispositif permet de conserver les dents saines adjacentes contrairement au bridge traditionnel. En France, comme partout ailleurs dans le monde, le nombre de personnes édentées ne cesse d’augmenter en raison de l’allongement de l’espérance de vie. D’ici 2030, environ 30% de la population mondiale serait touchée par un édentement total. Perdre une ou plusieurs dents, voire se retrouver complètement édenté, constitue un triple handicap (fonctionnel, esthétique et social) qui a des conséquences sur la santé en général, comme la dénutrition. Malgré l’absence de prise en charge par le régime général, un million d’implants dentaires ont été réalisés en France en 2023. Implants : La solution pour une bonne santé bucco-dentaire Restaurer sourire et fonction Les implants dentaires représentent aujourd'hui la solution médicale la plus performante pour remplacer une dent manquante. Au-delà de l'aspect esthétique, ils garantissent une reconstruction complète et durable de l'appareil dentaire. Bénéfices essentiels : Préservation de la structure osseuse : L'implant stimule naturellement l'os maxillaire, prévenant sa fonte progressive. Restauration complète de la mastication : Efficacité identique à une dent naturelle. Protection des dents adjacentes : Évite la migration et le déséquilibre dentaire. Technique moderne Réalisés en titane biocompatible, les implants s'intègrent parfaitement à la mâchoire. La pose, réalisée par des professionnels experts, garantit une intervention minimaliste et un résultat optimal. Santé globale Un implant dentaire ne répond pas simplement à un problème local. Il contribue significativement au bien-être général : meilleure alimentation, confiance restaurée et prévention des complications à long terme. Choisir un implant, c'est préserver durablement sa qualité de vie, mais son coût peut être un frein. Quel est le prix moyen d’un implant dentaire ? Le coût d'un implant dentaire varie significativement selon plusieurs facteurs essentiels. En moyenne, les patients peuvent s'attendre à investir entre 1 500 € et 3 500 € par implant. Cette fourchette de prix dépend de plusieurs paramètres : Complexité de l'intervention chirurgicale : Les cas nécessitant une greffe osseuse ou un traitement préalable augmentent naturellement le coût total. Expertise du praticien : Un chirurgien-dentiste spécialisé et expérimenté proposera généralement des tarifs plus élevés. Qualité des matériaux utilisés : L'implant peut être réalisé en titane ou en zircone, avec des prix variant selon la technologie. Localisation géographique : Les tarifs diffèrent sensiblement entre les grandes métropoles et les zones rurales. Comment sont remboursés les implants dentaires par les mutuelles ? Remboursement Sécurité Sociale La Sécurité sociale ne prend malheureusement pas en charge l’implantologie dentaire, la considérant comme un acte de convenance. Les patients doivent donc supporter l'intégralité du coût. Remboursement par la mutuelle Les mutuelles proposent différentes approches de remboursement : 1 - Niveau de garantie Les contrats les plus complets peuvent rembourser entre 30% et 70% du coût de l'implant. Certaines mutuelles appliquent des plafonds annuels spécifiques qui peuvent aller au-delà de 1000€. 2 - Options de remboursement Certaines mutuelles proposent des forfaits prothèses et implants dentaires. D'autres incluent une partie des implants dans leurs garanties "soins dentaires". Comment optimiser le remboursement d’un implant dentaire Vérifiez précisément votre contrat mutuelle Demandez des devis détaillés auprès des chirurgiens-dentistes Comparez plusieurs mutuelles avant souscription La surcomplémentaire dentaire peut s’avérer une alternative pertinente pour diminuer voire supprimer le reste à charge sur les implants dentaires. Il convient d’arbitrer entre le surcoût représenté par ce 3ème niveau de couverture et le reste à charge que vous êtes prêt à assumer avec votre mutuelle actuelle. Un implant dentaire représente un investissement dans votre santé et votre bien-être. Malgré son coût élevé, c'est une solution durable et esthétique pour remplacer une ou plusieurs dents manquantes. Un grand pas vient d’être fait en faveur du remboursement de cet acte prothétique onéreux. Reste à savoir quand la mesure sera mise en œuvre et quel sera le niveau de ce remboursement.

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Changement d'assurance prêt immobilier : -60% sur vos cotisations

L'assurance emprunteur représente une part significative du coût total de votre crédit immobilier. Grâce à la loi Lemoine entrée en vigueur en 2022, vous pouvez désormais réaliser jusqu'à 60% d'économies sur vos cotisations d'assurance de prêt en changeant de formule. Découvrez comment optimiser votre contrat et réduire significativement vos mensualités. Pourquoi changer d'assurance de prêt immobilier ? L'assurance emprunteur est imposée par la banque lors de la souscription d'un crédit immobilier. Elle protège à la fois l'emprunteur et le prêteur en cas d'invalidité, décès ou d’incapacité temporaire de travail. Cependant, les contrats proposés par les banques sont très souvent plus chers que ceux des assureurs spécialisés. Des économies considérables à la clé Économie moyenne entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée totale du prêt Réduction pouvant atteindre 60% des cotisations mensuelles Obligation de respecter l’équivalence de niveau de garanties entre les 2 contrats La loi Lemoine : un tournant majeur pour les emprunteurs Cette réforme historique a bouleversé le marché de l'assurance emprunteur en introduisant trois changements majeurs : Résiliation à tout moment de votre contrat, sans attendre la date d’échéance ni engagement minimum de souscription Suppression du questionnaire médical pour les prêts n’excédant pas 200 000€ et remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur Réduction du délai du droit à l'oubli pour les personnes ayant eu un cancer de 10 à 5 ans ; droit également applicable à l’hépatite C. Le processus de résiliation simplifié La résiliation de votre contrat actuel peut s'effectuer en quelques étapes simples : Demander une délégation d'assurance auprès d'un nouvel assureur Obtenir une proposition avec des garanties au moins équivalentes Envoyer votre demande de résiliation à votre assureur actuel Attendre la validation de votre banque : la réglementation lui impose de formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés. Comment obtenir la meilleure offre d'assurance emprunteur ? Pour maximiser vos économies, plusieurs facteurs sont à prendre en compte : Comparer les offres du marché Utiliser des comparateurs en ligne spécialisés Solliciter plusieurs devis personnalisés Analyser attentivement les garanties proposées Critères à prendre en compte Taux de couverture proposé : l'indicateur du coût de l'assurance est le TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance, obligatoirement mentionné dans tous les supports et contrats (en pourcentage du capital emprunté) Étendue des garanties (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d'emploi) Exclusions de garantie et possibilité de rachat d’exclusions des maladies non objectivables Délais de carence éventuels Les garanties essentielles à maintenir Pour que votre nouvelle assurance soit acceptée par la banque, certaines garanties sont incontournables : Décès et Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) : couverture socle de tout contrat d'assurance emprunteur Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) Invalidité Permanente Totale ou Partielle (IPT/IPP) Le niveau minimum de couverture est défini par la banque et vous est communiqué via la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de prêt, et la fiche personnalisée qui détaille les garanties spécifiques à votre profil et votre projet immobilier. Focus sur les niveaux de couverture Le pourcentage de couverture doit être adapté à votre situation : Quotité assurance de prêt à 100% recommandée pour l'emprunteur principal (si emprunt à 2), celui qui touche les revenus les plus élevés Possibilité de moduler la couverture pour le co-emprunteur Adaptation selon les risques incarnés par chaque emprunteur Profils éligibles aux meilleures réductions Certains profils peuvent bénéficier de tarifs particulièrement avantageux : Jeunes emprunteurs en bonne santé Cadres avec une profession stable Non-fumeurs Personnes pratiquant une activité sportive régulière Cas pratique : exemple d'économies réalisées Pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans (emprunteur âgé entre 25 et 35 ans) : Assurance bancaire au taux moyen de 0,34% : 57€/mois Assurance alternative au taux de 0,09% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce profil) : 15€/mois Économie réalisée : 42€/mois, soit 10 000€ sur la durée du prêt Comment procéder au changement d'assurance ? Pour changer d'assurance de prêt, suivez ces étapes : Rassemblez les documents nécessaires Tableau d'amortissement Conditions générales de votre assurance actuelle Notice d'information (conditions générales) Comparez les offres du marché Utilisez plusieurs comparateurs Contactez des courtiers spécialisés Demandez des devis personnalisés Vérifiez l'équivalence des garanties Analysez les exclusions Comparez les définitions de garanties Vérifiez les délais de franchise Changer d’assurance de prêt, une démarche rentable à long terme La renégociation de votre assurance de prêt immobilier représente une opportunité significative d'économies. Avec des réductions pouvant atteindre 60% de vos cotisations actuelles, cette démarche mérite d'être entreprise, d'autant plus que la loi Lemoine a considérablement simplifié le processus. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier spécialisé pour optimiser vos chances d'obtenir la meilleure offre possible tout en conservant des garanties optimales pour votre prêt immobilier.

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