Les conditions d’emprunt s’améliorent au fil des mois et cette tendance devrait perdurer dans les prochaines semaines. La baisse des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne va se répercuter sur les taux servis aux emprunteurs. Dans peu de temps, les meilleurs dossiers pourront espérer des valeurs sous les 3%. En faisant jouer la concurrence en assurance de prêt, il est possible d’optimiser davantage le coût de son crédit immobilier.
Le crédit immobilier plus accessible
Les taux d’intérêts ont entamé leur décrue en ce début d’année 2024 à la faveur d’un repli de l’inflation et d’une détente des conditions monétaires. Les taux directeurs de la BCE ont stagné entre décembre 2023 et juin 2024 après avoir subi une dizaine de hausses depuis juillet 2022 dans l’objectif de juguler l’inflation en pleine dérive après le choc de la guerre en Ukraine. La première baisse des taux actée en juin dernier est suivie d’une deuxième, décidée ce jeudi par l’institution monétaire.
Cet ajustement était attendu mais sa mise en œuvre rassure le marché en rendant le crédit plus accessible. Pour rappel, les taux d’emprunt titraient autour de 1% fin 2021 (hors assurance de prêt et coût des sûretés) avant de s’envoler brutalement pour ne jamais céder un point jusqu’en décembre 2023 où ils ont atteint leur pic à près de 4,50%.
Couplés à la réglementation sur l’octroi du crédit édictée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), les taux étaient devenus trop élevés pour bon nombre de candidats à l’emprunt. Les règles du HSCF limitent en effet le taux d’endettement à 35% des revenus nets (assurance de prêt comprise) et la durée de remboursement à 25 ans. Cette norme, qui reste immuable malgré les protestations des courtiers et même des banques, était devenue un facteur d’exclusion de ménages pourtant solvables.
Le relâchement des taux ces derniers mois permet donc le retour au financement bancaire de profils jusque-là pénalisés par un crédit trop cher.
Des taux sous les 3% fin 2024
À plus de 4% début 2024, le taux moyen s’affichait autour de 3,60% en août. L’amélioration des conditions d’emprunt favorise une reprise du marché immobilier en 2024 après une année 2023 catastrophique où la production de crédits à l’habitat avait plongé de 40%.
Septembre s’annonce sous les meilleurs auspices avec des valeurs de nouveau à la baisse. Les banques ont à cœur de prêter après le marasme de l’an dernier et permettent à davantage de ménages d’accéder à la propriété, tout en restant hyper vigilantes quant à la capacité financière de leurs clients. Les taux retrouvent peu ou prou le niveau d’il y a douze mois. Voici les fourchettes de taux observées chez les courtiers à la mi-septembre :
- Sur 10 ans : entre 3% et 3,65%
- Sur 15 ans : entre 3,25% et 3,67%
- Sur 20 ans : entre 3,35% et 3,80%
- Sur 25 ans : entre 3,45% et 3,90%
Pour les dossiers premium, il est désormais possible de s’endetter autour de 3,40% et même sous les 3,50% sur la durée la plus longue de 25 ans.
Quelle sera l’évolution des taux d’ici la fin de l’année ? Les observateurs se montrent plutôt optimistes et pronostiquent une baisse continue des taux, qui pourraient se positionner autour de 3% sur 20 ans dans les prochaines semaines, voire sous cette barre pour les candidats les plus solides.
Cette embellie sur les conditions d’emprunt s’explique par la forte concurrence interbancaire, les établissements étant au taquet pour atteindre leurs objectifs de production de crédits immobiliers avant de boucler le bilan. N’oublions pas que le prêt à l’habitat est un produit d’appel qui leur permet de capter la clientèle sur le long terme, par la vente d’autres produits (assurances, placements) souvent plus rémunérateurs.
Délégation d’assurance pour économiser sur son prêt
Certes, les taux baissent et cela renforce la capacité d’emprunt des ménages. Néanmoins, il ne faut pas oublier qu’un taux nominal attractif ne constitue pas l'intégralité du coût d’un crédit immobilier. Il convient d’ajouter les autres frais, à commencer par l’assurance emprunteur, deuxième dépense d’un crédit immobilier après les intérêts.
L’assurance emprunteur pèse en moyenne un tiers du coût final d’un prêt, exprimé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global). Et pour abaisser son TAEG, rien ne vaut la délégation d’assurance. La loi Lagarde vous permet de choisir librement l’assurance qui va garantir votre crédit. Profitez-en pour faire des économies, les offres alternatives étant jusqu’à quatre fois moins chères que les propositions bancaires.
On parle de centaines voire milliers d’euros de pouvoir d’achat récupéré en souscrivant une assurance concurrente de celle de la banque. Et si le prêteur fait pression, comme c’est généralement le cas, faites profil bas et attendez d’avoir signé l’offre de prêt pour changer d’assurance emprunteur quand vous le souhaitez.
La loi Lemoine vous autorise en effet à résilier l’assurance bancaire à tout moment, sans engagement minimum de souscription, pour la substituer par une offre plus compétitive à garanties au moins équivalentes. Alors pour faire des économies sur votre prêt en 2024, optez pour une nouvelle assurance.
Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de septembre 2024 pour constater l’intérêt financier de choisir une assurance externe individualisée plutôt que la proposition de groupe à garanties mutualisées.
