Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en juin 2024

Les taux d’intérêts sont toujours orientés à la baisse en ce début juin, avec des valeurs qui se situent sous les 4%, même sur les durées les plus longues. La concurrence interbancaire contribue à cette nouvelle détente des taux, les établissements étant à la recherche de nouveaux clients pour redynamiser un marché qui peine pourtant à décoller. Les prix immobiliers restent encore trop élevés, mais les primo-accédants peuvent réduire la facture grâce au nouveau PTZ en place depuis avril dernier. La négociation de l’assurance emprunteur est aussi un excellent moyen de regagner du pouvoir d’achat.

Poursuite de la baisse des taux en juin

Pour le cinquième mois consécutif, les taux d’intérêts du crédit immobilier reculent. Après deux années à jouer à la courte échelle, les taux ont entamé une lente décrue en janvier dernier, pour le plus grand bonheur des candidats à l’emprunt dont le pouvoir d’achat immobilier se redresse légèrement.

Détente des conditions monétaires

Les banques anticipent une probable baisse des taux de la Banque Centrale Européenne. L’institution communautaire s’apprête à annoncer une baisse de 25 points de base de ses taux directeurs aujourd'hui 6 juin, une première depuis 2016. Pour mémoire, la BCE a procédé au relèvement des taux en juillet 2022 pour juguler la dérive inflationniste consécutive à la guerre en Ukraine et au renchérissement des matières premières.

Les taux ont été maintenus inchangés à un niveau record depuis octobre 2023. Même si l’inflation annuelle en zone euro est légèrement remontée entre avril et mai, passant de 2,4% à 2,6%, l’objectif des 2% s’approche, mais l’assouplissement monétaire pourrait être moins rapide qu’escompté.

Grille des taux

Le niveau actuel des taux est ce qui intéresse les futurs emprunteurs, car une bonne affaire immobilière n’attend pas une hypothétique future baisse. Voici les taux moyens du crédit immobilier constatés par les réseaux de courtage sur la base des barèmes fournis par les banques en ce début juin :

sur 15 ans : entre 3,50% et 3,75%
sur 20 ans : entre 3,60% et 3,85%
sur 25 ans : entre 3,70% et 3,95%

Ces taux s'entendent hors assurance emprunteur et coût des sûretés. Rappelons que la comparaison des offres de crédit se fait objectivement sur la base du TAEG (Taux Annuel Effectif Global), car cet indicateur agrège tous les frais liés à l’obtention du financement bancaire.

Les banques à la conquête de nouveaux clients

La période est favorable aux emprunteurs en raison de la détente sur les taux d’intérêts, mais aussi de la politique volontariste des banques. Il s’agit de ne pas réitérer les résultats désastreux de l’année 2023, où la production de crédits immobiliers avait chuté de 40%. La concurrence entre établissements contribue ainsi à la poursuite de la baisse des taux.

Certains établissements proposent des prêts bonifiés aux primo-accédants de moins de 30 ans. Le crédit immobilier est LE produit d’appel pour capter une nouvelle clientèle sur le long terme, le temps de lui vendre d'autres crédits et d’autres produits comme des assurances et des placements financiers.

Les primo-accédants peuvent également profiter de la nouvelle version du PTZ applicable depuis le 1er avril 2024. Réservé à ceux qui achètent leur première résidence principale, le PTZ vient toujours en complément d’un crédit immobilier classique et permet désormais de financer jusqu’à 50% du projet et jusqu’à 100 000€. Les plafonds de ressources ont été revus à la hausse et une quatrième tranche de revenus a été ajoutée, ce qui élargit le dispositif à un plus grand nombre de ménages.

Prix immobiliers toujours trop élevés

La nouvelle baisse des taux est une excellente nouvelle, cependant, les ménages emprunteurs attendent plutôt un recul des prix immobiliers. Cela est impossible en immobilier neuf à cause de l’augmentation drastique des prix des matériaux et de la main-d’œuvre. Sur le segment de l’ancien, les valeurs ont perdu en moyenne 4% en 2023, du jamais vu depuis 2009.

Selon les notaires, les prix dans l’ancien continuent de baisser en 2024. Le repli annuel devrait atteindre -5,5% à fin mai, et même -7,3% pour les appartements en Île-de-France. À Paris, la baisse annuelle devrait se situer à -7,6% en juin.

Une pièce perdue

Ces corrections ne permettent pas de compenser la hausse des taux interrompue entre février 2022 et décembre 2023. Le pouvoir d’achat immobilier des Français s’est fortement érodé, les ménages ayant perdu en moyenne l’équivalent d’une pièce. Le nouveau souffle apporté par le reflux progressif mais lent des taux, conjugué à une baisse générale des prix des logements entamée fin 2022, remet néanmoins certains projets d’achat sur les rails, sans pour autant donner un vif élan au marché.

Production de crédits immobiliers en retrait

Le volume dans l’ancien s’établissait à 835 000 transactions sur un an en février 2024, contre 1,182 million deux ans plus tôt. Le repli annuel atteint -23% et si le printemps est d’ordinaire synonyme de pic d’activité, il tarde à opérer un effet de rattrapage. Les experts n'attendent pas de réelle reprise du marché avant le dernier trimestre 2024.

Pouvoir d’achat : négocier son assurance emprunteur

La baisse des prix n’a pas encore compensé la diminution de la capacité d’emprunt des ménages. Il existe pourtant un levier d’économies efficace qui permet de regagner des mètres carrés : la délégation d’assurance emprunteur.

Libre choix de l’assurance de prêt

Indispensable pour sécuriser le crédit jusqu’à son terme, l’assurance de prêt immobilier peut être choisie librement (loi Lagarde). Vous avez en effet le droit de refuser la formule proposée par votre banque pour souscrire une offre concurrente entre deux et quatre fois moins chère, à garanties équivalentes.

Changer d’assurance de prêt

Si vous n’avez pu souscrire à l’assurance de votre choix, faites jouer la loi Lemoine pour changer d’assurance de prêt immobilier dans un deuxième temps. Vous pouvez résilier le contrat bancaire à tout moment, sans frais et sans devoir respecter une quelconque date d’échéance. L’opportunité vous est donnée de diminuer le coût de l’assurance et par extension celui de votre crédit immobilier.

Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mai 2024 pour constater l’intérêt de déléguer l’assurance le plus tôt possible après la signature de l’offre de prêt.

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Retirer le montant des équipements du prix de vente : vous avez le droit de demander la dissociation du prix de vente et des biens mobiliers (cuisine, salle de bain, électroménager, etc.), dans la limite de 5% de la valeur du bien. Important : les primo-accédants et les personnes qui achètent un bien neuf, qu'elles soient primo ou secundo-accédantes, seront exemptés de la hausse des frais de notaire en 2025. Modification de la taxation des plus-values immobilières Plus-values sur la résidence principale Jusqu’à présent, la plus-value éventuelle sur la vente de la résidence principale est totalement exonérée d’impôt. Un amendement au Projet de Loi de Finances 2025 (PLF 2025) prévoit de conditionner cette exonération à une durée minimale de détention de 5 ans. L’objectif est de faire obstacle aux spéculateurs qui achètent un bien, puis le revendent rapidement, bénéficiant ainsi de l’avantage fiscal. 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Un amendement prévoit de supprimer les abattements pour durée de détention et d’appliquer un abattement calculé à partir du prix d’achat actualisé en fonction de l’inflation. La plus-value serait alors taxée à 30%, identique à la flat tax appliquée sur les produits de placement. Si la réforme est votée, elle se mettra en place à partir de janvier 2026 pour les terrains à bâtir et de janvier 2027 pour les biens construits. Changement du régime fiscal sur les locations meublées Les propriétaires sous statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ne pourront plus profiter de la déduction d’une partie des charges de leurs revenus locatifs en cas de vente. Le PLF 2025 supprime l’avantage fiscal lié à l’amortissement lors de la revente du bien : la somme des amortissements déduits sera en effet réintégrée dans le calcul de la plus-value. 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PTZ 2025 : une version universelle Le PTZ justement. Réservé aux primo-accédants qui acquièrent leur résidence principale, le PTZ va bénéficier d’une extension partout en France et être élargi à la maison individuelle. En clair, il sera possible de financer une partie de l’achat grâce au PTZ sans considération de zone géographique ni de type de bien (neuf ou ancien, appartement, maison). Le PTZ a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. On ignore si les conditions d’éligibilité vont être modifiées.

Santé dentaire : vers un remboursement des implants en 2025

Jusqu’à présent, les implants dentaires ne bénéficient d’aucun remboursement de la part de l’Assurance maladie. Les mutuelles peuvent proposer une prise en charge qui reste partielle et ne couvre jamais la lourde dépense engagée. Cela pourrait changer à l’avenir. La Haute Autorité de Santé (HAS) se dit favorable au remboursement des implants, comme cela se fait déjà pour les prothèses dentaires. Remboursement implant dentaire : avis favorable de la HAS Pour améliorer l’accès aux soins dentaires, la HAS s’est prononcée, mercredi 6 novembre, en faveur du remboursement des actes implanto-prothétiques par l’Assurance maladie. En cas de dent(s) manquante(s), l’autorité de santé recommande que soit garantie la prise en charge financière des implants dentaires selon des modalités qui reste à définir. Actuellement, la seule option remboursée pour un patient édenté est la pose d’un bridge via le dispositif 100% Santé : après intervention de la Sécurité Sociale et de la mutuelle santé, le remboursement est intégral si l’équipement est sélectionné dans le panier sans reste à charge, ou partiel sur la base de tarifs encadrés ou libres. Le défaut du bridge est de détériorer les dents voisines car il s’appuie sur elles. En revanche, l’implant dentaire s’avère non seulement la solution prothétique la plus esthétique, mais il évite surtout d’endommager les dents situées à gauche et à droite de la dent manquante. La HAS étudie la pertinence de la prise en charge financière des implants pour 2 types d’édentement : Édentement complet par prothèse amovible complète implanto-retenue (PACIR) : cette solution améliore la stabilité des dentiers. Édentement unitaire (une ou deux dents) prothèse fixée unitaire supra-implantaire (PFUSI) : ce dispositif permet de conserver les dents saines adjacentes contrairement au bridge traditionnel. En France, comme partout ailleurs dans le monde, le nombre de personnes édentées ne cesse d’augmenter en raison de l’allongement de l’espérance de vie. D’ici 2030, environ 30% de la population mondiale serait touchée par un édentement total. Perdre une ou plusieurs dents, voire se retrouver complètement édenté, constitue un triple handicap (fonctionnel, esthétique et social) qui a des conséquences sur la santé en général, comme la dénutrition. Malgré l’absence de prise en charge par le régime général, un million d’implants dentaires ont été réalisés en France en 2023. Implants : La solution pour une bonne santé bucco-dentaire Restaurer sourire et fonction Les implants dentaires représentent aujourd'hui la solution médicale la plus performante pour remplacer une dent manquante. Au-delà de l'aspect esthétique, ils garantissent une reconstruction complète et durable de l'appareil dentaire. Bénéfices essentiels : Préservation de la structure osseuse : L'implant stimule naturellement l'os maxillaire, prévenant sa fonte progressive. Restauration complète de la mastication : Efficacité identique à une dent naturelle. Protection des dents adjacentes : Évite la migration et le déséquilibre dentaire. Technique moderne Réalisés en titane biocompatible, les implants s'intègrent parfaitement à la mâchoire. La pose, réalisée par des professionnels experts, garantit une intervention minimaliste et un résultat optimal. Santé globale Un implant dentaire ne répond pas simplement à un problème local. Il contribue significativement au bien-être général : meilleure alimentation, confiance restaurée et prévention des complications à long terme. Choisir un implant, c'est préserver durablement sa qualité de vie, mais son coût peut être un frein. Quel est le prix moyen d’un implant dentaire ? Le coût d'un implant dentaire varie significativement selon plusieurs facteurs essentiels. En moyenne, les patients peuvent s'attendre à investir entre 1 500 € et 3 500 € par implant. Cette fourchette de prix dépend de plusieurs paramètres : Complexité de l'intervention chirurgicale : Les cas nécessitant une greffe osseuse ou un traitement préalable augmentent naturellement le coût total. Expertise du praticien : Un chirurgien-dentiste spécialisé et expérimenté proposera généralement des tarifs plus élevés. Qualité des matériaux utilisés : L'implant peut être réalisé en titane ou en zircone, avec des prix variant selon la technologie. Localisation géographique : Les tarifs diffèrent sensiblement entre les grandes métropoles et les zones rurales. Comment sont remboursés les implants dentaires par les mutuelles ? Remboursement Sécurité Sociale La Sécurité sociale ne prend malheureusement pas en charge l’implantologie dentaire, la considérant comme un acte de convenance. Les patients doivent donc supporter l'intégralité du coût. Remboursement par la mutuelle Les mutuelles proposent différentes approches de remboursement : 1 - Niveau de garantie Les contrats les plus complets peuvent rembourser entre 30% et 70% du coût de l'implant. Certaines mutuelles appliquent des plafonds annuels spécifiques qui peuvent aller au-delà de 1000€. 2 - Options de remboursement Certaines mutuelles proposent des forfaits prothèses et implants dentaires. D'autres incluent une partie des implants dans leurs garanties "soins dentaires". Comment optimiser le remboursement d’un implant dentaire Vérifiez précisément votre contrat mutuelle Demandez des devis détaillés auprès des chirurgiens-dentistes Comparez plusieurs mutuelles avant souscription La surcomplémentaire dentaire peut s’avérer une alternative pertinente pour diminuer voire supprimer le reste à charge sur les implants dentaires. Il convient d’arbitrer entre le surcoût représenté par ce 3ème niveau de couverture et le reste à charge que vous êtes prêt à assumer avec votre mutuelle actuelle. Un implant dentaire représente un investissement dans votre santé et votre bien-être. Malgré son coût élevé, c'est une solution durable et esthétique pour remplacer une ou plusieurs dents manquantes. Un grand pas vient d’être fait en faveur du remboursement de cet acte prothétique onéreux. Reste à savoir quand la mesure sera mise en œuvre et quel sera le niveau de ce remboursement.

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Changement d'assurance prêt immobilier : -60% sur vos cotisations

L'assurance emprunteur représente une part significative du coût total de votre crédit immobilier. Grâce à la loi Lemoine entrée en vigueur en 2022, vous pouvez désormais réaliser jusqu'à 60% d'économies sur vos cotisations d'assurance de prêt en changeant de formule. Découvrez comment optimiser votre contrat et réduire significativement vos mensualités. Pourquoi changer d'assurance de prêt immobilier ? L'assurance emprunteur est imposée par la banque lors de la souscription d'un crédit immobilier. Elle protège à la fois l'emprunteur et le prêteur en cas d'invalidité, décès ou d’incapacité temporaire de travail. Cependant, les contrats proposés par les banques sont très souvent plus chers que ceux des assureurs spécialisés. Des économies considérables à la clé Économie moyenne entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée totale du prêt Réduction pouvant atteindre 60% des cotisations mensuelles Obligation de respecter l’équivalence de niveau de garanties entre les 2 contrats La loi Lemoine : un tournant majeur pour les emprunteurs Cette réforme historique a bouleversé le marché de l'assurance emprunteur en introduisant trois changements majeurs : Résiliation à tout moment de votre contrat, sans attendre la date d’échéance ni engagement minimum de souscription Suppression du questionnaire médical pour les prêts n’excédant pas 200 000€ et remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur Réduction du délai du droit à l'oubli pour les personnes ayant eu un cancer de 10 à 5 ans ; droit également applicable à l’hépatite C. Le processus de résiliation simplifié La résiliation de votre contrat actuel peut s'effectuer en quelques étapes simples : Demander une délégation d'assurance auprès d'un nouvel assureur Obtenir une proposition avec des garanties au moins équivalentes Envoyer votre demande de résiliation à votre assureur actuel Attendre la validation de votre banque : la réglementation lui impose de formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés. Comment obtenir la meilleure offre d'assurance emprunteur ? Pour maximiser vos économies, plusieurs facteurs sont à prendre en compte : Comparer les offres du marché Utiliser des comparateurs en ligne spécialisés Solliciter plusieurs devis personnalisés Analyser attentivement les garanties proposées Critères à prendre en compte Taux de couverture proposé : l'indicateur du coût de l'assurance est le TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance, obligatoirement mentionné dans tous les supports et contrats (en pourcentage du capital emprunté) Étendue des garanties (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d'emploi) Exclusions de garantie et possibilité de rachat d’exclusions des maladies non objectivables Délais de carence éventuels Les garanties essentielles à maintenir Pour que votre nouvelle assurance soit acceptée par la banque, certaines garanties sont incontournables : Décès et Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) : couverture socle de tout contrat d'assurance emprunteur Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) Invalidité Permanente Totale ou Partielle (IPT/IPP) Le niveau minimum de couverture est défini par la banque et vous est communiqué via la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de prêt, et la fiche personnalisée qui détaille les garanties spécifiques à votre profil et votre projet immobilier. Focus sur les niveaux de couverture Le pourcentage de couverture doit être adapté à votre situation : Quotité assurance de prêt à 100% recommandée pour l'emprunteur principal (si emprunt à 2), celui qui touche les revenus les plus élevés Possibilité de moduler la couverture pour le co-emprunteur Adaptation selon les risques incarnés par chaque emprunteur Profils éligibles aux meilleures réductions Certains profils peuvent bénéficier de tarifs particulièrement avantageux : Jeunes emprunteurs en bonne santé Cadres avec une profession stable Non-fumeurs Personnes pratiquant une activité sportive régulière Cas pratique : exemple d'économies réalisées Pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans (emprunteur âgé entre 25 et 35 ans) : Assurance bancaire au taux moyen de 0,34% : 57€/mois Assurance alternative au taux de 0,09% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce profil) : 15€/mois Économie réalisée : 42€/mois, soit 10 000€ sur la durée du prêt Comment procéder au changement d'assurance ? Pour changer d'assurance de prêt, suivez ces étapes : Rassemblez les documents nécessaires Tableau d'amortissement Conditions générales de votre assurance actuelle Notice d'information (conditions générales) Comparez les offres du marché Utilisez plusieurs comparateurs Contactez des courtiers spécialisés Demandez des devis personnalisés Vérifiez l'équivalence des garanties Analysez les exclusions Comparez les définitions de garanties Vérifiez les délais de franchise Changer d’assurance de prêt, une démarche rentable à long terme La renégociation de votre assurance de prêt immobilier représente une opportunité significative d'économies. Avec des réductions pouvant atteindre 60% de vos cotisations actuelles, cette démarche mérite d'être entreprise, d'autant plus que la loi Lemoine a considérablement simplifié le processus. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier spécialisé pour optimiser vos chances d'obtenir la meilleure offre possible tout en conservant des garanties optimales pour votre prêt immobilier.

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