Crédit immobilier : peut-on emprunter sans CDI en 2024 ?

Vous avez un projet immobilier et vous n’êtes pas employé en CDI ? Vous partez avec un handicap sérieux, mais les banques ne ferment pas systématiquement la porte aux emprunteurs en CDD et aux TNS, ni même aux intérimaires. L’année 2024 a démarré avec une baisse des taux d’intérêts et la volonté des banques de redynamiser un marché immobilier sinistré. Voici les conseils pour réussir à décrocher un prêt immobilier sans CDI.

Stabilité des revenus : condition n°1 pour un crédit immobilier sans CDI

Disposer de revenus stables est une qualité essentielle pour obtenir un crédit immobilier pour plusieurs raisons :

Sécurité financière du prêteur : Les banques et institutions financières veulent s'assurer que l'emprunteur pourra rembourser le prêt sur toute sa durée. Des revenus stables indiquent une capacité continue à honorer les échéances.
Évaluation du risque de défaut : Les prêteurs évaluent le risque que représente chaque emprunteur. Des revenus réguliers réduisent le risque de non-paiement, car ils montrent une source de revenus fiable pour couvrir les paiements mensuels du prêt.
Capacité de remboursement : La stabilité des revenus permet de déterminer plus précisément la capacité de l'emprunteur à rembourser le prêt. Les institutions financières préfèrent les candidats dont les revenus ne fluctuent pas, car cela permet de prévoir avec plus de certitude leur solvabilité.
Meilleures conditions de prêt : Les emprunteurs avec des revenus stables sont souvent éligibles à des taux d'intérêt plus bas et à de meilleures conditions de prêt. Les prêteurs perçoivent moins de risques, ce qui peut se traduire par des offres plus avantageuses.
Confiance de l'emprunteur : Une stabilité financière procure à l'emprunteur une tranquillité d'esprit. Cela réduit le stress pécuniaire et permet de se concentrer sur la gestion d'autres aspects à financer, comme d’éventuels travaux de rénovation du logement convoité.

Avec un CDI (Contrat à Durée indéterminée), la régularité des revenus ne fait pas débat, contrairement aux salariés en CDD (Contrat Durée Déterminée), aux intérimaires et aux statuts non salariés (indépendant, saisonnier, chef d’entreprise, auto-entrepreneur) où l’emploi, s’il n’est pas précaire, comporte une forte incertitude quant à la pérennité des revenus.

Pour obtenir un crédit immobilier sans CDI, les banques exigent généralement plusieurs années d'ancienneté professionnelle pour évaluer la stabilité financière de l'emprunteur. Voici les critères typiques :

Ancienneté minimale : En général, les banques demandent au moins 3 ans d'ancienneté professionnelle. Cela peut aller jusqu’à 5 ans pour les travailleurs indépendants. Cette durée démontre une certaine stabilité et une capacité à générer des revenus réguliers, même sans CDI.
Revenus stables et réguliers : Les banques se concentrent sur la régularité des revenus. Elles veulent s'assurer que l'emprunteur a une source de revenus constante, même s'il est en CDD, freelance, intérimaire ou auto-entrepreneur.
Situation financière globale : Les banques évaluent également la gestion financière de l'emprunteur, notamment l'absence de découverts bancaires fréquents et une bonne gestion de ses finances.
Secteur d'activité : Certains secteurs d'activité sont perçus comme plus stables que d'autres, comme l’informatique et la technologie. Avoir une ancienneté dans un secteur stable peut jouer en faveur de l'emprunteur.

Les banques considèrent les emprunteurs sans CDI pour des profils plus risqués, raison pour laquelle elles ont tendance à augmenter le taux d’intérêts.

Booster l’apport personnel

L’apport personnel n’est pas réglementé, contrairement au taux d’endettement (max. 35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise) et à la durée de remboursement (max. 25 ans) conformément aux normes du Haut Conseil de Stabilité Financière. Il est laissé à l’appréciation de la banque.

Lorsqu’on emprunte, l’apport personnel joue un rôle central, d’autant plus en l’absence d’un CDI :

Il rassure le prêteur : Un apport important démontre la capacité de l'emprunteur à épargner, ce qui rassure les banques sur sa gestion financière.
Il permet de réduire le risque : En investissant une somme initiale significative, l'emprunteur diminue le montant total du prêt, réduisant ainsi le risque pour la banque.
Il permet d’améliorer les conditions de prêt : Un apport personnel élevé peut permettre d'obtenir des conditions de prêt plus favorables, comme des taux d'intérêt plus bas.
Il renforce la confiance : Cela montre l'engagement et la responsabilité de l'emprunteur envers son projet immobilier.

Un apport personnel d’un montant de 10% de l'opération est un minimum pour couvrir les frais d’acquisition (frais de notaire), les frais de dossier et le coût des garanties.

Compte tenu de la hausse des taux d’intérêts entre début 2022 et fin 2023, l’exigence des banques en la matière s’est nettement renforcée : il est recommandé de mettre sur la table entre 20% et 30% du prix du bien en 2024 étant donné les incertitudes persistantes du marché immobilier.

Il est possible de booster son apport personnel grâce à la famille : un parent peut faire un don exonéré d’impôt à son enfant jusqu’à 100 000€ tous les 15 ans.

En l’absence d’apport suffisant, la banque pourra accorder un montant inférieur au prix d’achat.

Détenir une épargne de précaution

Autre exigence des banques, la présence d’une épargne de précaution. Il s’agit de ne pas mettre toute son épargne dans l’apport personnel et de garder une poire pour la soif. Cette épargne résiduelle permet à l’emprunteur de continuer à rembourser le prêt même en cas de période de chômage ou de baisse d'activité, réduisant ainsi le risque de défaut de paiement.

Les banques voient l'épargne de précaution comme un signe de bonne gestion financière et de prévoyance, ce qui peut pallier l'absence de CDI. Elle offre par ailleurs à l’emprunteur une tranquillité d'esprit, permettant de mieux gérer les finances et de se concentrer sur la réalisation du projet immobilier sans stress excessif.

Les banques peuvent réclamer jusqu’à 6 mensualités au titre d’épargne résiduelle.

Avoir un co-emprunteur en CDI

Certaines banques ont pour consigne d’associer systématiquement un emprunteur en CDD ou un TNS à un co-emprunteur en CDI pour les mêmes raisons évoquées plus haut : stabilité des revenus, équilibre financier, réduction du risque, sans compter la possibilité d’accéder à de meilleures conditions de crédit.

En cas d’emprunt en couple, la question de la quotité d’assurance de prêt immobilier va inévitablement se poser.

Dans le cadre d’un crédit en solo, l’assurance emprunteur couvre la totalité de la somme prêtée. Si le prêt est contracté par deux personnes, les quotités sur chaque tête peuvent être inférieures à 100%, tant que leur addition couvre l’intégralité du montant emprunté. Chacun peut ainsi opter pour une couverture minimale de 50%. Quand il existe un écart important de revenus au sein du couple ou que l’un des deux n’a pas de CDI, il est recommandé d’affecter la quotité la plus élevée à celui qui affiche la meilleure sécurité financière.

Ne pas disposer de CDI n’est pas rédhibitoire pour décrocher un prêt immobilier. Certes, l’obstacle est réel. Mais comme la demande tarde à se redresser significativement en 2024, les banques s’attardent davantage sur les profils atypiques pour espérer accorder plus de crédits qu’en 2023. L’expertise d’un courtier est un formidable levier pour mettre toutes les chances de son côté et frapper à la bonne porte.

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Frais notaire, PTZ, Pinel, plus-values…ce qui change pour l’immobilier en 2025

En quête d’économies et de rentrées fiscales, le gouvernement s’attaque à l’immobilier et prévoit plusieurs mesures qui auront inévitablement un impact sur les acheteurs et les vendeurs. Les frais de notaire vont augmenter, et il est question de toucher à la fiscalité des plus-values et au régime du LMNP. En parallèle, le PTZ va devenir plus accessible, alors que le Pinel disparaît définitivement. Hausse des frais de notaire en 2025 Déjà lourdement touché par les taxes en tous genres, l’immobilier va de nouveau subir les foudres de l’administration fiscale. Pour compenser les pertes drastiques de recettes auxquelles sont confrontés les départements depuis la chute des transactions immobilières, le gouvernement prévoit de rehausser les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), communément appelés frais de notaire, de 0,5 point. Ces frais sont les plus élevés d’Europe et représentent entre 7% et 8% du prix de vente d’un bien immobilier ancien, soit environ 4 fois plus qu’au Royaume-Uni ou aux Pays Bas. Le relèvement de 0,5 point va augmenter les DMTO de 500€ à 1000€ pour l’achat d’un bien d’une valeur de 200 000€ en fonction de la localisation. Alors que les taux d’intérêts des crédits immobiliers reculent régulièrement depuis le début de l’année, l’annonce d’un alourdissement des frais de notaire risque de compromettre la timide reprise du marché. Il existe des astuces pour diminuer les frais de notaire : Acheter dans le neuf car le taux est réduit (entre 2% et 3% du prix du bien). Négocier la partie émolument : le notaire peut vous accorder une ristourne jusqu’à 20%. Payer les frais d’agence à part : il est possible d’exclure les frais d’agence du prix de vente ; pour cela, il faut signer un mandat avec frais d’agence à la charge de l’acquéreur. Retirer le montant des équipements du prix de vente : vous avez le droit de demander la dissociation du prix de vente et des biens mobiliers (cuisine, salle de bain, électroménager, etc.), dans la limite de 5% de la valeur du bien. Important : les primo-accédants et les personnes qui achètent un bien neuf, qu'elles soient primo ou secundo-accédantes, seront exemptés de la hausse des frais de notaire en 2025. Modification de la taxation des plus-values immobilières Plus-values sur la résidence principale Jusqu’à présent, la plus-value éventuelle sur la vente de la résidence principale est totalement exonérée d’impôt. Un amendement au Projet de Loi de Finances 2025 (PLF 2025) prévoit de conditionner cette exonération à une durée minimale de détention de 5 ans. L’objectif est de faire obstacle aux spéculateurs qui achètent un bien, puis le revendent rapidement, bénéficiant ainsi de l’avantage fiscal. Les propriétaires confrontés à des changements de vie imprévus pourront toutefois bénéficier de l’exonération s'ils revendent avant un délai de 5 ans d’occupation du bien : Mutation professionnelle Décès ou séparation Hospitalisation de longue durée ou installation dans un EHPAD. Plus-values hors résidence principale Le PLF 2025 envisage par ailleurs de modifier le calcul des plus-values hors vente de la résidence principale. Aujourd’hui, la plus-value imposable est calculée sur la base de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, diminuée des éventuels abattements pour durée de détention. Au bout de 22 ans, la plus-value est exonérée d’impôt, mais elle est soumise aux prélèvements sociaux, et au bout de 30 ans, elle échappe à l’impôt et aux prélèvements sociaux. Après déduction de l’abattement, la plus-value est imposée au taux de 19%, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2%, soit une taxe totale de 36,2%. Un amendement prévoit de supprimer les abattements pour durée de détention et d’appliquer un abattement calculé à partir du prix d’achat actualisé en fonction de l’inflation. La plus-value serait alors taxée à 30%, identique à la flat tax appliquée sur les produits de placement. Si la réforme est votée, elle se mettra en place à partir de janvier 2026 pour les terrains à bâtir et de janvier 2027 pour les biens construits. Changement du régime fiscal sur les locations meublées Les propriétaires sous statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ne pourront plus profiter de la déduction d’une partie des charges de leurs revenus locatifs en cas de vente. Le PLF 2025 supprime l’avantage fiscal lié à l’amortissement lors de la revente du bien : la somme des amortissements déduits sera en effet réintégrée dans le calcul de la plus-value. Cette mesure vise à corriger une particularité du régime fiscal LMNP qui contribue aux tensions sur le marché locatif, notamment dans les zones touristiques où pullulent les locations meublées de courte durée, alimentant la pénurie de logements pour les résidents permanents. Fin du Pinel en 2025 Trop cher pour les finances publiques pour un résultat mitigé, le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel disparaît en 2025. Mesure de soutien à la construction de logements à loyers intermédiaires, le Pinel bénéficie toutefois d’un court sursis, puisque la date butoir a été reportée au 31 mars 2025. Pour profiter de l’avantage fiscal lié au Pinel, vous devez avoir signé l’acte notarié au plus tard le 31 décembre 2024. Aucun autre dispositif visant à inciter les investisseurs à acheter dans le neuf ne vient remplacer le Pinel. L’État préfère favoriser la rénovation des logements anciens par le biais de MaPrimRénov et du Prêt à Taux Zéro (PTZ). PTZ 2025 : une version universelle Le PTZ justement. Réservé aux primo-accédants qui acquièrent leur résidence principale, le PTZ va bénéficier d’une extension partout en France et être élargi à la maison individuelle. En clair, il sera possible de financer une partie de l’achat grâce au PTZ sans considération de zone géographique ni de type de bien (neuf ou ancien, appartement, maison). Le PTZ a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. On ignore si les conditions d’éligibilité vont être modifiées.

Santé dentaire : vers un remboursement des implants en 2025

Jusqu’à présent, les implants dentaires ne bénéficient d’aucun remboursement de la part de l’Assurance maladie. Les mutuelles peuvent proposer une prise en charge qui reste partielle et ne couvre jamais la lourde dépense engagée. Cela pourrait changer à l’avenir. La Haute Autorité de Santé (HAS) se dit favorable au remboursement des implants, comme cela se fait déjà pour les prothèses dentaires. Remboursement implant dentaire : avis favorable de la HAS Pour améliorer l’accès aux soins dentaires, la HAS s’est prononcée, mercredi 6 novembre, en faveur du remboursement des actes implanto-prothétiques par l’Assurance maladie. En cas de dent(s) manquante(s), l’autorité de santé recommande que soit garantie la prise en charge financière des implants dentaires selon des modalités qui reste à définir. Actuellement, la seule option remboursée pour un patient édenté est la pose d’un bridge via le dispositif 100% Santé : après intervention de la Sécurité Sociale et de la mutuelle santé, le remboursement est intégral si l’équipement est sélectionné dans le panier sans reste à charge, ou partiel sur la base de tarifs encadrés ou libres. Le défaut du bridge est de détériorer les dents voisines car il s’appuie sur elles. En revanche, l’implant dentaire s’avère non seulement la solution prothétique la plus esthétique, mais il évite surtout d’endommager les dents situées à gauche et à droite de la dent manquante. La HAS étudie la pertinence de la prise en charge financière des implants pour 2 types d’édentement : Édentement complet par prothèse amovible complète implanto-retenue (PACIR) : cette solution améliore la stabilité des dentiers. Édentement unitaire (une ou deux dents) prothèse fixée unitaire supra-implantaire (PFUSI) : ce dispositif permet de conserver les dents saines adjacentes contrairement au bridge traditionnel. En France, comme partout ailleurs dans le monde, le nombre de personnes édentées ne cesse d’augmenter en raison de l’allongement de l’espérance de vie. D’ici 2030, environ 30% de la population mondiale serait touchée par un édentement total. Perdre une ou plusieurs dents, voire se retrouver complètement édenté, constitue un triple handicap (fonctionnel, esthétique et social) qui a des conséquences sur la santé en général, comme la dénutrition. Malgré l’absence de prise en charge par le régime général, un million d’implants dentaires ont été réalisés en France en 2023. Implants : La solution pour une bonne santé bucco-dentaire Restaurer sourire et fonction Les implants dentaires représentent aujourd'hui la solution médicale la plus performante pour remplacer une dent manquante. Au-delà de l'aspect esthétique, ils garantissent une reconstruction complète et durable de l'appareil dentaire. Bénéfices essentiels : Préservation de la structure osseuse : L'implant stimule naturellement l'os maxillaire, prévenant sa fonte progressive. Restauration complète de la mastication : Efficacité identique à une dent naturelle. Protection des dents adjacentes : Évite la migration et le déséquilibre dentaire. Technique moderne Réalisés en titane biocompatible, les implants s'intègrent parfaitement à la mâchoire. La pose, réalisée par des professionnels experts, garantit une intervention minimaliste et un résultat optimal. Santé globale Un implant dentaire ne répond pas simplement à un problème local. Il contribue significativement au bien-être général : meilleure alimentation, confiance restaurée et prévention des complications à long terme. Choisir un implant, c'est préserver durablement sa qualité de vie, mais son coût peut être un frein. Quel est le prix moyen d’un implant dentaire ? Le coût d'un implant dentaire varie significativement selon plusieurs facteurs essentiels. En moyenne, les patients peuvent s'attendre à investir entre 1 500 € et 3 500 € par implant. Cette fourchette de prix dépend de plusieurs paramètres : Complexité de l'intervention chirurgicale : Les cas nécessitant une greffe osseuse ou un traitement préalable augmentent naturellement le coût total. Expertise du praticien : Un chirurgien-dentiste spécialisé et expérimenté proposera généralement des tarifs plus élevés. Qualité des matériaux utilisés : L'implant peut être réalisé en titane ou en zircone, avec des prix variant selon la technologie. Localisation géographique : Les tarifs diffèrent sensiblement entre les grandes métropoles et les zones rurales. Comment sont remboursés les implants dentaires par les mutuelles ? Remboursement Sécurité Sociale La Sécurité sociale ne prend malheureusement pas en charge l’implantologie dentaire, la considérant comme un acte de convenance. Les patients doivent donc supporter l'intégralité du coût. Remboursement par la mutuelle Les mutuelles proposent différentes approches de remboursement : 1 - Niveau de garantie Les contrats les plus complets peuvent rembourser entre 30% et 70% du coût de l'implant. Certaines mutuelles appliquent des plafonds annuels spécifiques qui peuvent aller au-delà de 1000€. 2 - Options de remboursement Certaines mutuelles proposent des forfaits prothèses et implants dentaires. D'autres incluent une partie des implants dans leurs garanties "soins dentaires". Comment optimiser le remboursement d’un implant dentaire Vérifiez précisément votre contrat mutuelle Demandez des devis détaillés auprès des chirurgiens-dentistes Comparez plusieurs mutuelles avant souscription La surcomplémentaire dentaire peut s’avérer une alternative pertinente pour diminuer voire supprimer le reste à charge sur les implants dentaires. Il convient d’arbitrer entre le surcoût représenté par ce 3ème niveau de couverture et le reste à charge que vous êtes prêt à assumer avec votre mutuelle actuelle. Un implant dentaire représente un investissement dans votre santé et votre bien-être. Malgré son coût élevé, c'est une solution durable et esthétique pour remplacer une ou plusieurs dents manquantes. Un grand pas vient d’être fait en faveur du remboursement de cet acte prothétique onéreux. Reste à savoir quand la mesure sera mise en œuvre et quel sera le niveau de ce remboursement.

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Changement d'assurance prêt immobilier : -60% sur vos cotisations

L'assurance emprunteur représente une part significative du coût total de votre crédit immobilier. Grâce à la loi Lemoine entrée en vigueur en 2022, vous pouvez désormais réaliser jusqu'à 60% d'économies sur vos cotisations d'assurance de prêt en changeant de formule. Découvrez comment optimiser votre contrat et réduire significativement vos mensualités. Pourquoi changer d'assurance de prêt immobilier ? L'assurance emprunteur est imposée par la banque lors de la souscription d'un crédit immobilier. Elle protège à la fois l'emprunteur et le prêteur en cas d'invalidité, décès ou d’incapacité temporaire de travail. Cependant, les contrats proposés par les banques sont très souvent plus chers que ceux des assureurs spécialisés. Des économies considérables à la clé Économie moyenne entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée totale du prêt Réduction pouvant atteindre 60% des cotisations mensuelles Obligation de respecter l’équivalence de niveau de garanties entre les 2 contrats La loi Lemoine : un tournant majeur pour les emprunteurs Cette réforme historique a bouleversé le marché de l'assurance emprunteur en introduisant trois changements majeurs : Résiliation à tout moment de votre contrat, sans attendre la date d’échéance ni engagement minimum de souscription Suppression du questionnaire médical pour les prêts n’excédant pas 200 000€ et remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur Réduction du délai du droit à l'oubli pour les personnes ayant eu un cancer de 10 à 5 ans ; droit également applicable à l’hépatite C. Le processus de résiliation simplifié La résiliation de votre contrat actuel peut s'effectuer en quelques étapes simples : Demander une délégation d'assurance auprès d'un nouvel assureur Obtenir une proposition avec des garanties au moins équivalentes Envoyer votre demande de résiliation à votre assureur actuel Attendre la validation de votre banque : la réglementation lui impose de formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés. Comment obtenir la meilleure offre d'assurance emprunteur ? Pour maximiser vos économies, plusieurs facteurs sont à prendre en compte : Comparer les offres du marché Utiliser des comparateurs en ligne spécialisés Solliciter plusieurs devis personnalisés Analyser attentivement les garanties proposées Critères à prendre en compte Taux de couverture proposé : l'indicateur du coût de l'assurance est le TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance, obligatoirement mentionné dans tous les supports et contrats (en pourcentage du capital emprunté) Étendue des garanties (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d'emploi) Exclusions de garantie et possibilité de rachat d’exclusions des maladies non objectivables Délais de carence éventuels Les garanties essentielles à maintenir Pour que votre nouvelle assurance soit acceptée par la banque, certaines garanties sont incontournables : Décès et Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) : couverture socle de tout contrat d'assurance emprunteur Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) Invalidité Permanente Totale ou Partielle (IPT/IPP) Le niveau minimum de couverture est défini par la banque et vous est communiqué via la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de prêt, et la fiche personnalisée qui détaille les garanties spécifiques à votre profil et votre projet immobilier. Focus sur les niveaux de couverture Le pourcentage de couverture doit être adapté à votre situation : Quotité assurance de prêt à 100% recommandée pour l'emprunteur principal (si emprunt à 2), celui qui touche les revenus les plus élevés Possibilité de moduler la couverture pour le co-emprunteur Adaptation selon les risques incarnés par chaque emprunteur Profils éligibles aux meilleures réductions Certains profils peuvent bénéficier de tarifs particulièrement avantageux : Jeunes emprunteurs en bonne santé Cadres avec une profession stable Non-fumeurs Personnes pratiquant une activité sportive régulière Cas pratique : exemple d'économies réalisées Pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans (emprunteur âgé entre 25 et 35 ans) : Assurance bancaire au taux moyen de 0,34% : 57€/mois Assurance alternative au taux de 0,09% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce profil) : 15€/mois Économie réalisée : 42€/mois, soit 10 000€ sur la durée du prêt Comment procéder au changement d'assurance ? Pour changer d'assurance de prêt, suivez ces étapes : Rassemblez les documents nécessaires Tableau d'amortissement Conditions générales de votre assurance actuelle Notice d'information (conditions générales) Comparez les offres du marché Utilisez plusieurs comparateurs Contactez des courtiers spécialisés Demandez des devis personnalisés Vérifiez l'équivalence des garanties Analysez les exclusions Comparez les définitions de garanties Vérifiez les délais de franchise Changer d’assurance de prêt, une démarche rentable à long terme La renégociation de votre assurance de prêt immobilier représente une opportunité significative d'économies. Avec des réductions pouvant atteindre 60% de vos cotisations actuelles, cette démarche mérite d'être entreprise, d'autant plus que la loi Lemoine a considérablement simplifié le processus. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier spécialisé pour optimiser vos chances d'obtenir la meilleure offre possible tout en conservant des garanties optimales pour votre prêt immobilier.

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