Crédit immobilier : peut-on emprunter sans CDI en 2024 ?

Vous avez un projet immobilier et vous n’êtes pas employé en CDI ? Vous partez avec un handicap sérieux, mais les banques ne ferment pas systématiquement la porte aux emprunteurs en CDD et aux TNS, ni même aux intérimaires. L’année 2024 a démarré avec une baisse des taux d’intérêts et la volonté des banques de redynamiser un marché immobilier sinistré. Voici les conseils pour réussir à décrocher un prêt immobilier sans CDI.

Stabilité des revenus : condition n°1 pour un crédit immobilier sans CDI

Disposer de revenus stables est une qualité essentielle pour obtenir un crédit immobilier pour plusieurs raisons :

Sécurité financière du prêteur : Les banques et institutions financières veulent s'assurer que l'emprunteur pourra rembourser le prêt sur toute sa durée. Des revenus stables indiquent une capacité continue à honorer les échéances.
Évaluation du risque de défaut : Les prêteurs évaluent le risque que représente chaque emprunteur. Des revenus réguliers réduisent le risque de non-paiement, car ils montrent une source de revenus fiable pour couvrir les paiements mensuels du prêt.
Capacité de remboursement : La stabilité des revenus permet de déterminer plus précisément la capacité de l'emprunteur à rembourser le prêt. Les institutions financières préfèrent les candidats dont les revenus ne fluctuent pas, car cela permet de prévoir avec plus de certitude leur solvabilité.
Meilleures conditions de prêt : Les emprunteurs avec des revenus stables sont souvent éligibles à des taux d'intérêt plus bas et à de meilleures conditions de prêt. Les prêteurs perçoivent moins de risques, ce qui peut se traduire par des offres plus avantageuses.
Confiance de l'emprunteur : Une stabilité financière procure à l'emprunteur une tranquillité d'esprit. Cela réduit le stress pécuniaire et permet de se concentrer sur la gestion d'autres aspects à financer, comme d’éventuels travaux de rénovation du logement convoité.

Avec un CDI (Contrat à Durée indéterminée), la régularité des revenus ne fait pas débat, contrairement aux salariés en CDD (Contrat Durée Déterminée), aux intérimaires et aux statuts non salariés (indépendant, saisonnier, chef d’entreprise, auto-entrepreneur) où l’emploi, s’il n’est pas précaire, comporte une forte incertitude quant à la pérennité des revenus.

Pour obtenir un crédit immobilier sans CDI, les banques exigent généralement plusieurs années d'ancienneté professionnelle pour évaluer la stabilité financière de l'emprunteur. Voici les critères typiques :

Ancienneté minimale : En général, les banques demandent au moins 3 ans d'ancienneté professionnelle. Cela peut aller jusqu’à 5 ans pour les travailleurs indépendants. Cette durée démontre une certaine stabilité et une capacité à générer des revenus réguliers, même sans CDI.
Revenus stables et réguliers : Les banques se concentrent sur la régularité des revenus. Elles veulent s'assurer que l'emprunteur a une source de revenus constante, même s'il est en CDD, freelance, intérimaire ou auto-entrepreneur.
Situation financière globale : Les banques évaluent également la gestion financière de l'emprunteur, notamment l'absence de découverts bancaires fréquents et une bonne gestion de ses finances.
Secteur d'activité : Certains secteurs d'activité sont perçus comme plus stables que d'autres, comme l’informatique et la technologie. Avoir une ancienneté dans un secteur stable peut jouer en faveur de l'emprunteur.

Les banques considèrent les emprunteurs sans CDI pour des profils plus risqués, raison pour laquelle elles ont tendance à augmenter le taux d’intérêts.

Booster l’apport personnel

L’apport personnel n’est pas réglementé, contrairement au taux d’endettement (max. 35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise) et à la durée de remboursement (max. 25 ans) conformément aux normes du Haut Conseil de Stabilité Financière. Il est laissé à l’appréciation de la banque.

Lorsqu’on emprunte, l’apport personnel joue un rôle central, d’autant plus en l’absence d’un CDI :

Il rassure le prêteur : Un apport important démontre la capacité de l'emprunteur à épargner, ce qui rassure les banques sur sa gestion financière.
Il permet de réduire le risque : En investissant une somme initiale significative, l'emprunteur diminue le montant total du prêt, réduisant ainsi le risque pour la banque.
Il permet d’améliorer les conditions de prêt : Un apport personnel élevé peut permettre d'obtenir des conditions de prêt plus favorables, comme des taux d'intérêt plus bas.
Il renforce la confiance : Cela montre l'engagement et la responsabilité de l'emprunteur envers son projet immobilier.

Un apport personnel d’un montant de 10% de l'opération est un minimum pour couvrir les frais d’acquisition (frais de notaire), les frais de dossier et le coût des garanties.

Compte tenu de la hausse des taux d’intérêts entre début 2022 et fin 2023, l’exigence des banques en la matière s’est nettement renforcée : il est recommandé de mettre sur la table entre 20% et 30% du prix du bien en 2024 étant donné les incertitudes persistantes du marché immobilier.

Il est possible de booster son apport personnel grâce à la famille : un parent peut faire un don exonéré d’impôt à son enfant jusqu’à 100 000€ tous les 15 ans.

En l’absence d’apport suffisant, la banque pourra accorder un montant inférieur au prix d’achat.

Détenir une épargne de précaution

Autre exigence des banques, la présence d’une épargne de précaution. Il s’agit de ne pas mettre toute son épargne dans l’apport personnel et de garder une poire pour la soif. Cette épargne résiduelle permet à l’emprunteur de continuer à rembourser le prêt même en cas de période de chômage ou de baisse d'activité, réduisant ainsi le risque de défaut de paiement.

Les banques voient l'épargne de précaution comme un signe de bonne gestion financière et de prévoyance, ce qui peut pallier l'absence de CDI. Elle offre par ailleurs à l’emprunteur une tranquillité d'esprit, permettant de mieux gérer les finances et de se concentrer sur la réalisation du projet immobilier sans stress excessif.

Les banques peuvent réclamer jusqu’à 6 mensualités au titre d’épargne résiduelle.

Avoir un co-emprunteur en CDI

Certaines banques ont pour consigne d’associer systématiquement un emprunteur en CDD ou un TNS à un co-emprunteur en CDI pour les mêmes raisons évoquées plus haut : stabilité des revenus, équilibre financier, réduction du risque, sans compter la possibilité d’accéder à de meilleures conditions de crédit.

En cas d’emprunt en couple, la question de la quotité d’assurance de prêt immobilier va inévitablement se poser.

Dans le cadre d’un crédit en solo, l’assurance emprunteur couvre la totalité de la somme prêtée. Si le prêt est contracté par deux personnes, les quotités sur chaque tête peuvent être inférieures à 100%, tant que leur addition couvre l’intégralité du montant emprunté. Chacun peut ainsi opter pour une couverture minimale de 50%. Quand il existe un écart important de revenus au sein du couple ou que l’un des deux n’a pas de CDI, il est recommandé d’affecter la quotité la plus élevée à celui qui affiche la meilleure sécurité financière.

Ne pas disposer de CDI n’est pas rédhibitoire pour décrocher un prêt immobilier. Certes, l’obstacle est réel. Mais comme la demande tarde à se redresser significativement en 2024, les banques s’attardent davantage sur les profils atypiques pour espérer accorder plus de crédits qu’en 2023. L’expertise d’un courtier est un formidable levier pour mettre toutes les chances de son côté et frapper à la bonne porte.

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Choisir sa mutuelle santé senior : les 5 erreurs à éviter en 2025

L'allongement de l'espérance de vie bouleverse les stratégies de couverture santé pour les seniors. Avec des dépenses médicales qui augmentent et un pouvoir d'achat qui se resserre, choisir la bonne mutuelle devient un enjeu crucial. Plus que jamais en 2025, une couverture santé adaptée représente un bouclier financier et un accès optimal aux soins. Mutuelle santé : un produit très cher pour les seniors Selon les dernières études, le prix moyen d'une mutuelle santé pour les 55-75 ans atteint désormais 1 500 € par an. En 2025, les tarifs ont progressé en moyenne de +5,3%, tous profils confondus pour les contrats individuels, un moindre mal après le bond de +10% en 2024, si les hausses n'étaient pas annuelles. Cette inflation récurrente et colossale souligne l'importance de faire le bon choix. Les mutuelles ont développé des offres de plus en plus personnalisées, mais attention aux pièges ! Les 5 erreurs capitales à éviter absolument Erreur n°1 : Privilégier uniquement le prix le moins cher Choisir la mutuelle la moins chère est la première erreur à ne pas commettre. Une couverture low-cost cache souvent des garanties minimalistes, qui peuvent suffire à un étudiant ou jeune actif en bonne santé, mais qui sont rarement en phase avec les besoins de santé des seniors. Les économies immédiates peuvent se transformer en surcoûts importants lors de frais médicaux non remboursés. Conseil Pro : Calculez le reste à charge réel, pas seulement le montant de la cotisation. Erreur n°2 : Ne pas personnaliser sa couverture Chaque senior a des besoins de santé uniques. Une mutuelle doit s'adapter à votre profil : Vos problématiques médicales spécifiques Vos dépenses habituelles (optique, dentaire, spécialistes) Votre budget disponible Bon à savoir : la souscription à une mutuelle responsable se fait sans remplir de questionnaire de santé. C’est à vous d’évaluer le niveau de chaque garantie essentielle en fonction de vos besoins. Conseil Pro : sélectionnez une mutuelle à garanties modulables qui s’adapte poste par poste à vos besoins de santé. Erreur n°3 : Ignorer les garanties complémentaires Au-delà du remboursement basique, certaines mutuelles offrent des services essentiels : Assistance à domicile (portage de médicaments, des repas, aide-ménagère, etc.) Téléconsultation Programmes de prévention santé Aide à la recherche d’un établissement de santé Tiers payant Garantie viagère sans limite d'âge Ces services peuvent faire la différence dans votre qualité de vie. Erreur n°4 : Négliger de lire les conditions générales Les détails cachés peuvent vous coûter cher : Délais de carence, notamment sur les garanties hospitalisation (sauf accident), optique et dentaire Exclusions de garantie (dépassements d’honoraires, thalassothérapie, chirurgie réfractive de l’œil, etc.) Conditions de résiliation Augmentations progressives des cotisations Astuce : Prenez le temps de lire attentivement avant de signer. Le diable est dans les détails. Bon à savoir : depuis décembre 2020, vous avez le droit de résilier votre mutuelle santé à tout moment et sans frais après un an d’engagement. Erreur n°5 : Attendre trop longtemps pour souscrire L'âge a une incidence directe sur le coût de votre mutuelle. Plus vous attendez, plus les cotisations seront élevées. L'idéal ? Anticiper dès l'approche de la retraite. Si vous êtes un ex-salarié, vous avez le droit de conserver votre mutuelle entreprise en vertu de la loi Evin. Cette option est rarement gagnante, puisque vous assumez désormais l’intégralité de la cotisation et l’assureur peut augmenter le tarif de 25% dès la deuxième année. Sans compter que les garanties ne peuvent être modifiées. Comment bien choisir sa mutuelle en 2025 ? Étape 1 : Réaliser un audit de ses besoins Listez précisément vos dépenses de santé : Consultations médicales Médicaments Soins optiques Soins dentaires Hospitalisations potentielles Étape 2 : Comparer méthodiquement Utilisez des comparateurs de mutuelle santé, consultez plusieurs organismes, demandez des devis détaillés. N'hésitez pas à négocier et surtout à solliciter les services d’un courtier en mutuelle santé qui vous accompagnera tout au long du processus, du choix du contrat adapté jusqu’à la souscription, sans oublier la résiliation de l’ancien contrat. Étape 3 : Vérifier la réputation et les services Lisez les avis des adhérents Évaluez la qualité du service client Vérifiez les remboursements réels Choisir sa mutuelle senior n'est pas une corvée, c'est un investissement pour votre bien-être. Prenez le temps, comparez, et n'ayez pas peur de poser des questions aux professionnels.

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Assurance de prêt immobilier : forte baisse des tarifs depuis 2020

Les primes d’assurance de prêt immobilier connaissent une tendance à la baisse ces dernières années. Contrairement aux autres types d’assurances qui ont vu leurs prix augmenter, et même fortement, l’assurance emprunteur devient financièrement plus accessible. Cette diminution des coûts s’explique notamment par la concurrence accrue entre les banques et les assureurs externes, également par l’évolution de la réglementation en faveur des consommateurs. Qui sont les principaux bénéficiaires de cette baisse ? Comment en tirer le meilleur parti ? Décryptage. Tarifs assurance emprunteur : une baisse moyenne de 27 % sur 5 ans Une étude menée par le comparateur en ligne Magnolia.fr révèle que les prix des assurances emprunteur ont chuté de 27 % en moyenne entre 2020 et 2025. Cette évolution va à contre-courant de la hausse généralisée des autres assurances (variation sur 10 ans) : +16 % pour les assurances auto +35 % pour l’assurance habitation +50 % pour les mutuelles santé. La principale raison de cette baisse est l’ouverture du marché grâce à des réformes législatives successives qui ont favorisé la libre concurrence. Dernière en date, la loi Lemoine a simplifié la résiliation et la substitution des contrats d’assurance de prêt immobilier, permettant aux consommateurs de trouver des offres mieux adaptées à leur profil et à des tarifs plus avantageux que le contrat initial. Depuis 2022, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier en cours de prêt à tout moment, sans attendre la date d’échéance autrefois requise par les dispositifs précédents (loi Hamon, amendement Bourquin). Cette opportunité peut être saisie dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit pour optimiser les économies potentielles. Les emprunteurs de plus de 45 ans : grands gagnants de la baisse des tarifs L’étude de Magnolia.fr met en lumière que les emprunteurs âgés de 45 ans et plus ont bénéficié de la plus forte réduction tarifaire, avec une baisse moyenne de 35 %. Cette tendance s’explique par l’apparition d’offres plus spécifiques chez les assureurs alternatifs, qui permettent aux profils plus âgés d’obtenir des conditions plus favorables. Les personnes présentant un risque aggravé de santé profitent également de ces nouvelles opportunités. Grâce à l’assouplissement des critères et à la suppression du questionnaire médical sous certaines conditions (prêt inférieur ou égal à 200 000€ et remboursé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur), elles ont désormais accès à des contrats plus compétitifs sans surprime pour raisons de santé. Les jeunes emprunteurs, âgés de 25 à 40 ans, ne sont pas en reste avec une diminution moyenne des tarifs de 20 %. Déjà avantagés par des primes plus basses grâce à leur profil jugé moins risqué, ils voient l’écart avec les assurances de groupe des banques se creuser davantage en leur faveur. Bancassureurs et alternatifs : une concurrence qui tire les prix vers le bas L’essor des assureurs alternatifs a profondément modifié le marché de l’assurance emprunteur. Alors que les banques continuent de proposer des assurances de groupe aux tarifs souvent élevés pour cause de mutualisation, les prestataires spécialisés offrent des contrats sur-mesure, plus compétitifs et mieux adaptés aux besoins individuels. L’application de la loi Lemoine a joué un rôle clé dans cette transformation. La flexibilité accrue permise par la substitution à tout moment a encouragé davantage de consommateurs à comparer les offres et à opter pour des solutions plus avantageuses. À garanties équivalentes, principe obligatoire pour que la banque accepte une offre externe, la délégation de contrat permet de diviser par 2 à 4 le coût d’une assurance emprunteur. Pour un prêt immobilier de 250 000€ sur 20 ans, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. Comparer les offres pour optimiser son assurance emprunteur Vous pouvez faire des économies sur votre assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, en amont comme en aval. Au moment de la souscription du crédit Grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir une assurance externe dès la signature du prêt, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. La délégation d’assurance permet souvent d’obtenir une assurance jusqu’à 60% moins chère. En cours de prêt Il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine. Vous n’avez aucun préavis à respecter, uniquement le principe d’équivalence de niveau de garanties. Plus tôt vous choisissez une assurance plus avantageuse, plus vous réalisez d’économies sur l’ensemble de la durée du prêt. Un écart de prime de quelques dizaines d’euros par mois peut représenter des milliers d’euros d’économies sur plusieurs années. Négocier son assurance de prêt : premier levier d’économies Beaucoup d’emprunteurs se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt de leur prêt, négligeant l’impact du coût de l’assurance. Pourtant, optimiser son assurance emprunteur peut générer des économies encore plus importantes qu’une légère baisse du taux de crédit. Sachez que l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Prenons un exemple concret : Critère Scénario initial Scénario avec taux d’intérêts réduit Scénario avec taux assurance réduit Scénario combinant taux d’intérêts et taux d’assurance réduits Montant de l’emprunt 250 000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 € Durée 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans Taux nominal 3,50 % 3,40 % 3,50 % 3,40 % Coût total intérêts 97 976 € 94 901 € 97 976 € 94 901 € Taux assurance 0,34 % 0,34 % 0,16 % 0,16 % Cotisation annuelle assurance 852 € 852 € 396 € 396 € Coût total assurance 17 000 € 17 000 € 7 920 € 7 920 € Économie sur les intérêts - 3 075 € - 3 075 € Économie sur l’assurance - - 9 080 € 9 080 € Économie totale - 3 075 € 9 080 € 12 155 € Ce cas illustre l’importance de comparer et renégocier son assurance de prêt autant, sinon plus, que son taux d’intérêts. Miser uniquement sur la négociation du taux de crédit peut être une erreur si le coût de l’assurance est négligé. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation au bénéfice des emprunteurs L’évolution du marché de l’assurance emprunteur en 2025 marque une véritable rupture avec les pratiques passées. L’ouverture à la concurrence, soutenue par les évolutions législatives, a permis de tirer les prix vers le bas et d’offrir des conditions plus avantageuses à un plus large panel d’emprunteurs. Comparer les offres via des outils en ligne spécialisés est aujourd’hui un réflexe essentiel pour toute personne souscrivant un crédit immobilier. Avec des écarts de prix significatifs entre les assurances de groupe et les contrats alternatifs, la vigilance et l’anticipation peuvent permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée totale d’un prêt. Un avantage non négligeable dans un contexte économique où la maîtrise des coûts est une priorité pour de nombreux ménages.

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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !

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